대법원 2015.4.9.선고 2014다74711 판결 | 리걸엔진

주택법 제18조의2 제1항은 "제16조 제4항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다."라고 규정하고 있을 뿐 협의의 방법이나 시한 등에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 그 협의는 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이루어져도 무방 하다(대법원 2011, 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등 참조).

또한 위 '협의'는 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하고, 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하 였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고가 이 사건 사업계획승인의 효력이 발생한 후 이 사건 소를 제기하기 전에 피고와 이 사건 토지의 매매에 관하여 3개월 이상의 실질적인 협의를 거친 바가 없음은 명백하고, 소제기 이후 제1심 진행과정에서도 원·피고 사이에 청구의 당부를 둘러싼 공방 이외에 이 사건 토지의 매매에 관한 실질적인 협의가 있었다고 보기 어려우므로, 이 사건 사업계획승인의 효력이 발생한 때로부터 주위적 청구나 예비적 청구에 기재된 각 매매원인 일자 사이에 원고가 피고와 3개월 이상의 실질적인 협의를 하였다고 할 수 없다고 판단하였다.

그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다.

원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, ① 원고는 이 사건 사업계획 승인을 받은 이후인 2013. 3. 5. H가 피고의 대표이사를 만나 이 사건 토지에 관하여 매매대금이 887,000,000원인 매매계약서와 매매대금이 공란인 매매계약서를 각 제시하였는데, 피고의 대표이사는 '고민 좀 해 보겠다.'고 한 사실, ② 원고는 2013. 3. 27. 피고에 대하여 '매입금액 887,880,000원이 적힌 제안서와 피고가 바라는 토지금액을 제시할 수 있는 공계약서 두 가지를 제출하였으나 답변이 없어 다시 한 번 매입을 요청한다.'는 취지의 내용증명을 보냈으나, 피고가 답변을 하지 않자, 2013. 4. 8. 이 사건 소를 제기한 사실, ③ 피고는 2013. 4. 23. 원고에 대하여 '이 사건 토지는 피고가 계획한 사업에 필요하여 매도할 의사가 없음을 분명히 밝힌다.'는 내용증명우편을 발송한 사실, ④ 원고는 2013. 4. 16. 이 사건 토지에 관한 시가감정신청을 하였고, 그 감정결과가 2013. 7. 18. 제1심법원에 도착하였는데, 이 사건 토지의 감정평가액은 약 6억 원이었던 사실, ⑤ 제1심법원은 2013. 9. 26. 이 사건 토지의 매매가격을 11억 원으로 하는 화해권고결정을 하였는데, 이에 대해 피고만 이의신청을 한 사실, ⑥ 제1심법원은 2013. 10. 29. 조정기일을 진행하였는데, 원고만 출석하고 피고가 출석하지 않아 합의가 성립되지 않은 사실, ① 그 외에도 원고는 피고 측과 전화통화를 하거나 문자메시지를 주고받으며 매도요청을 한 사실, ⑧ 원고는 2013. 11. 19.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통하여 주위적으로 2013. 8. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 구하고, 예비적으로 위 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본의 송달로써 매도청구권을 행사한다고 주장한 사실 등을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 구체적인 매매가격 및 그 산정의 합리적 근거를 제시하였고, 이를 기초로 하여 피고와 협의를 위하여 노력하였으나, 피고가 매도의사가 없음을 이유로 협의를 거부함으로써 협의가 제대로 이루어지지 않았다고 보이므로, 원고는 늦어도 2013. 11. 19.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본의 송달로써 매도청구권을 행사하기 이전에는 3개월 이상 구체적이고 실질적인 협의를 하였다고 할 수 있다.

그럼에도 원심은 원고가 매도청구권을 행사하기 전에 피고와 3개월 이상 실질적인 협의를 하였다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 주택법 제18조의2에서 정한 매도청구권의 행사요건으로서 협의에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.