[1] 감정평가업자가 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우, 그 주의의무의 내용

[2] 감정평가업자가 대상 토지가 하천구역에 편입되어 국유로 된 사정을 알지 못한 채 시가 감정평가를 한 경우, 과실로 인한 감정평가의 하자인지 여부의 판단 기준

[1] 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 담보물건 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 하는 감정평가업자가 당해 담보물건인 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고 비교표준지의 공시지가를 기준으로 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제 등의 여러 가지 사항을 종합적으로 참작하고 평가대상 토지와 표준지의 지역요인과 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하는 방법으로 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있다.

[2] 당해 토지가 하천구역에 편입되어 국유로 된 경우에 그 토지가 하천구역에 편입되었음을 의심할 만한 객관적으로 명백한 사유가 있어 감정평가업자가 감정평가 과정에서 통상적으로 요구되는 선량한 관리자의 주의를 기울였더라면 이를 쉽게 알 수 있었음에도 그 주의의무를 게을리한 결과 이를 알지 못한 채 감정평가를 하였다면 과실로 인한 감정평가의 하자가 있다고 할 것이나, 한편으로 외관상 강물이 흐르고 있지 아니한 토지가 하천구역에 편입되어 국유로 되었다는 사정은 토지의 외관이나 이용상황만으로는 쉽게 알기가 어렵고 감정평가업무에 통상적으로 이용되는 공부나 공적 서류에 의하여도 그와 같은 사정을 알아보기가 쉽지 않다는 점에 비추어 보면, 감정평가업자가 실지조사·공부조사 등 감정평가에 수반되는 조사업무를 통상적으로 요구되는 주의정도에 따라 성실히 수행하였음에도 당해 토지가 하천구역에 편입되어 국유로 된 토지인 사실을 알아내지 못한 채 그 시가에 대하여 감정평가를 하였다고 하더라도 이를 가지고 과실로 인한 감정평가의 하자라고 볼 수는 없다.

[1] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제22조 , 제26조 제1항 , 감정평가에관한규칙 제6조 [2] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제22조 , 제26조 제1항 , 감정평가에관한규칙 제6조

[1] 대법원 1997. 9. 12. 선고 97다7400 판결(공1997하, 3093) 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결(공1999하, 1249)

수산업협동조합중앙회 (소송대리인 변호사 신문수)

경일감정평가법인 외 1인 (소송대리인 변호사 임형욱)

광주고법 200 1. 2. 14. 선고 99나5810 판결

원심판결 중 피고 경일감정평가법인의 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 피고 2의 상고를 기각한다. 원고와 피고 2 사이의 상고비용은 같은 피고의 부담으로 한다.

1. 원심의 판단

원심은 내세운 증거들에 의하여, 원고는 1996. 7. 17. 피고 경일감정평가법인(이하 '피고 법인'이라고만 한다)과 사이에 감정평가업무협약을 체결하였는데, 그 제11조 제1항은 손해배상책임에 관하여 "피고 법인의 감정평가사가 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 시가와 현저한 차이가 있게 평가하거나, 임대차 계약내용 조사 소홀, 감정평가의 하자 또는 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 피고 법인 구성원 전원의 연대책임으로 지체 없이 그 손해를 배상하여야 한다."고 규정하고 있는 사실, 원고의 광주지점은 1996. 12.경 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있던 나주시 (주소 1 생략) 임야 1,529㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)를 담보로 하는 대출신청을 받고, 같은 달 24. 피고 법인에게 이 사건 토지의 등기부등본, 토지대장등본, 토지이용계획확인서, 토지가격확인서를 첨부하여 이 사건 토지에 대한 시가감정을 의뢰함에 따라, 피고 법인 소속 감정평가사는 같은 날 이 사건 토지를 현장조사한 다음 같은 달 26. 원고에게 이 사건 토지는 ○○천 유원지에 소재한 △△△△식당의 부지이고 그 주위가 유원지로 각종 식당 등이 소재하며 서쪽 및 동쪽 인근은 하천이라는 내용을 기재하고 감정평가액을 금 183,480,000원(=120,000원 × 1,529㎡)으로 기재한 원심 판시와 같은 내용의 이 사건 감정평가서를 제출한 사실, 위 감정평가서에 터잡아 원고는 1996. 12. 30. 소외 2에게 금 1억 원을, 1996. 12. 31. 소외 3에게 금 4,500만 원을 각 대출하면서 그 담보로 이 사건 토지에 관하여 그 판시와 같은 근저당권설정등기 등을 마친 사실, 그런데 위 소외인들이 원리금의 반환을 지체하자 원고는 1997. 7. 30.경 이 사건 토지에 관하여 임의경매신청(광주지방법원 97타경27853호)을 하여 그 절차가 진행되던 중 이 사건 토지가 하천법 제2조 제1항 제2호 (다)목 전단 의 규정에 의하여 법정하천구역인 영산강수계 ○○천 직할하천구간에 편입된 토지로서 국유지라는 사정이 뒤늦게 밝혀짐에 따라 1998. 5. 28. 위 경매개시결정이 취소되고 경매신청이 각하된 사실, 한편 이 사건 토지가 소재한 ○○천 유원지는 그 양쪽으로 상시 하천의 물이 흐르고 있고 그 물이 남북쪽에서 각각 합류하는 형태의 이른바 하중도(하중도)로서, 이 사건 토지의 서쪽면은 하천에 거의 접하고 있는 사실, 1995.경 위 하중도 안에 있는 인근 토지에 대한 손실보상이 실제로 일부 행하여졌던 관계로 인근 주민은 물론 나주시 소속 담당공무원도 이러한 사정을 잘 알고 있었고, 당시 나주시청에는 이 사건 토지를 포함한 인근 토지에 대한 하천편입토지조서 등의 관계 서류가 비치되어 있었던 사실, 이 사건 토지 부근에 있는 (주소 2 생략) 임야 842㎡에 대한 광주지방법원 97타경48553호 부동산임의경매 신청사건에서의 감정평가를 위한 현장조사 과정에서, 위 토지의 일부에 강물이 흐르고 있어 경계가 불분명하다고 판단한 감정평가사가 나주시청에 문의한 결과 위 토지와 이 사건 토지 등이 하천구역에 편입된 사실을 알게 되어 1998. 4. 8. 경매법원에 이러한 사실을 통보하였고, 이어 경매법원은 전라남도로부터도 위와 같은 내용의 사실조회 회신을 받게 되자 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 대한 경매개시결정을 취소함과 아울러 경매신청을 각하한 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 협약의 법적 성격과 위 인정 사실 등에 의하면, 피고 법인 소속 감정평가사가 평가업무에 관한 전문가에게 통상 요구되는 정도의 선량한 관리자의 주의를 기울여 이 사건 토지의 현황과 주변여건을 면밀히 조사함과 아울러 공부조사와 탐문활동 등을 제대로 행하였더라면 이 사건 토지가 국유지인 사정을 별다른 어려움 없이 알 수 있었음에도 불구하고, 전문가에게 통상 요구되는 위와 같은 정도의 주의의무마저 게을리하여 이를 전혀 모른 상태에서 감정평가서를 작성·제출하는 바람에 결국 원고로 하여금 이를 그대로 믿고 위와 같이 담보대출을 실행하게 하여 그 채권의 회수 불능에 따른 재산상 손해를 입게 하였다고 할 것이므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 피고 법인과 그 □□지사 대표자인 피고 2는 연대하여 원고에게 위와 같은 피고 법인 소속 감정평가사의 과실에 의한 감정평가의 하자로 말미암아 원고가 입게 된 위 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였다.

2. 피고 법인의 상고이유(기간 경과 후에 제출된 보충상고이유는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대한 판단

그러나 원심의 위와 같은 인정과 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 담보물건 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 하는 감정평가업자가 당해 담보물건인 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고 비교표준지의 공시지가를 기준으로 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제 등의 여러 가지 사항을 종합적으로 참작하고 평가대상 토지와 표준지의 지역요인과 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하는 방법으로 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있다 고 할 것이므로( 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결 참조), 당해 토지가 하천구역에 편입되어 국유로 된 경우에 그 토지가 하천구역에 편입되었음을 의심할 만한 객관적으로 명백한 사유가 있어 감정평가업자가 감정평가 과정에서 통상적으로 요구되는 선량한 관리자의 주의를 기울였더라면 이를 쉽게 알 수 있었음에도 그 주의의무를 게을리한 결과 이를 알지 못한 채 감정평가를 하였다면 과실로 인한 감정평가의 하자가 있다고 할 것이나, 한편으로 외관상 강물이 흐르고 있지 아니한 토지가 하천구역에 편입되어 국유로 되었다는 사정은 토지의 외관이나 이용상황만으로는 쉽게 알기가 어렵고 감정평가업무에 통상적으로 이용되는 공부나 공적 서류에 의하여도 그와 같은 사정을 알아보기가 쉽지 않다는 점에 비추어 보면, 감정평가업자가 실지조사·공부조사 등 감정평가에 수반되는 조사업무를 통상적으로 요구되는 주의정도에 따라 성실히 수행하였음에도 당해 토지가 하천구역에 편입되어 국유로 된 토지인 사실을 알아내지 못한 채 그 시가에 대하여 감정평가를 하였다고 하더라도 이를 가지고 과실로 인한 감정평가의 하자라고 볼 수는 없다 고 할 것이다.

나. 원심이 인정한 사실관계와 기록에 의하면, 원고가 피고 법인에게 이 사건 토지에 관한 시가 감정을 의뢰할 때 교부한 등기부등본, 토지대장등본 등에 이 사건 토지는 그 지목이 임야로 기재되어 있고 국가에서 손실보상을 마치지 아니하여 소외 1 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있으며, 토지이용계획확인서, 토지가격확인서에도 이 사건 토지가 하천편입 토지임을 의심할 만한 아무런 기재가 없는 사실, 이 사건 토지가 위치한 ○○천 유원지는 그 양쪽으로 하천이 흐르고 있는 이른바 하중도이고, 이 사건 토지의 경우 그 서쪽면이 하천에 거의 접하고 있을 뿐 피고 법인 소속 감정평가사가 실지조사를 할 당시 식당의 부지로 이용되고 있는 돌출된 토지로서 평상시 외관상으로는 하천의 부지로 포락되어 있지 아니한 사실, 이에 피고 법인 소속 감정평가사는 감정평가서에 이 사건 토지 주위는 유원지로 각종 식당 등이 소재하며 서쪽 및 동쪽 인근이 하천이라고 정확하게 기재한 사실, 원고가 신청한 임의경매절차에서 이 사건 토지를 감정평가한 한국감정원의 감정평가사도 이 사건 토지를 현장조사한 다음 경매법원에 제출한 감정평가서에서 이 사건 토지가 하천구역에 편입되었음을 알지 못한 채 이 사건 감정평가와 동일한 내용의 감정평가 결과를 기재한 사실, 다만 이 사건 토지 부근에 있는 위 (주소 2 생략) 임야에 대한 임의경매 신청사건에서의 감정평가를 위한 현장조사 과정에서는 외관상 그 토지의 일부에 강물이 흐르고 있고 그 경계가 불분명한 사정이 드러나자 담당 감정평가사가 나주시청에 문의하였고 그 결과 위 토지와 이 사건 토지 등이 하천구역에 편입되었음이 드러나게 된 사실 등을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면, 피고 법인 소속 감정평가사가 감정평가를 할 당시 이 사건 토지가 하천구역에 편입되었음을 의심할 만한 객관적으로 명백한 사유가 있었다고 볼 수는 없고, 따라서 피고 법인 소속 감정평가사가 선량한 관리자의 주의를 기울였더라면 이 사건 토지가 이미 하천구역에 편입되어 그 소유권이 국가에 귀속되었다는 것을 쉽게 알 수 있었다고 단정하기 어렵다고 할 것이다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 사정만을 가지고 피고 법인 소속 감정평가사가 평가업무에 관한 전문가에게 통상 요구되는 정도의 선량한 관리자의 주의를 기울여 이 사건 토지의 현황과 주변 여건을 면밀히 조사함과 아울러 공부조사와 탐문활동 등을 제대로 행하였더라면 이 사건 토지가 하천구역으로서 국유지인 사정을 별다른 어려움 없이 알 수 있었다고 판단하였으니, 거기에는 감정평가업자의 주의의무 내지 감정평가의 하자에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

3. 피고 2는 법정기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였고 상고장에 상고이유의 기재도 없다.

4. 그러므로 피고 법인의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 법인의 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고 2의 상고를 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.