[1] 부동산의 매도인이 매수인을 이행지체에 빠뜨리기 위한 이행제공의 방법과 그 정도

[2] 매도인의 소유권이전등기의무의 이행제공이 계속되었는지에 관하여 심리미진의 위법이 있음을 이유로 원심판결을 파기한 사례

[1] 쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그의 시기와 구체적인 상황에 따라 신의 성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하는 것이며, 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대금 지급채무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다 할 것이다.

[2] 매도인의 소유권이전등기의무의 이행제공이 계속되었는지에 관하여 심리미진의 위법이 있음을 이유로 원심판결을 파기한 사례.

[1] 민법 제460조 , 제544조 [2] 민법 제460조 , 민사소송법 제393조

[1] 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결(공1994상, 509) 대법원 1995. 12. 22. 선고 95다40397 판결(공1996상, 507) 대법원 1996. 7. 30. 선고 96다17738 판결(공1996하, 2658)

원고(반소피고) 1 외 1인

피고(반소원고) 1 (소송대리인 변호사 이영준 외 1인)

피고 2 외 1인 (소송대리인 변호사 김영일 외 1인)

서울고법 2000. 12. 13. 선고 2000나10712, 10729, 10736 판결

원심판결의 반소청구 중 매매잔대금 397,000,000원에 대한 지연손해금청구 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고(반소피고)들의 상고 및 피고(반소원고) 1의 나머지 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용을 원고(반소피고)들의 부담으로 한다.

1. 원고(반소피고, 아래에서는 '원고'라고 한다)들의 상고에 관하여.

제1주장에 관하여

원고들이 피고(반소원고, 아래에서는 '피고'라고 한다) 1로부터 매수한 이 사건 부동산들 중 건물에는 누수 등의 하자가 있어 그 하자보수비에 해당하는 금원의 손해를 입게 되었다고 주장한 데 대하여 원심은 그의 채용 증거들을 종합하여, 이 사건 건물에는 누수 등의 하자가 있어 원고들이 금 15,987,000원을 들여 하자를 보수하였고, 그 이외에도 추가로 발견된 하자의 보수를 위하여 금 160,356,517원의 수리비가 필요하게 되었으나, 한편 원고들은 이 사건 건물을 명도받은 이후인 1997. 12. 1. 피고 1에게 이 사건 건물의 하자를 내용증명으로 통지하였고, 그 해 12월 5일 피고 1로부터 하자보수비로 금 15,000,000원을 지급받고 위 내용증명상의 하자로 인한 손해배상에 관하여 합의를 하면서 내용증명에 기재되지 않은 하자에 대하여 1997. 11. 17. 이후 발생하는 모든 보수비용을 원고들이 책임지기로 하였다는 요지의 사실을 인정한 후 원고들은 피고 1로부터 위 돈을 지급받으면서 이 사건 건물의 하자로 인한 책임을 면제하여 주기로 합의하였다는 이유로 원고들의 주장을 받아들이지 아니하였다.

기록 중의 증거들과 대조하여 살펴보니, 원심의 인정 및 판단은 정당하고, 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 위반하는 등으로 사실을 잘못 인정한 위법이나 하자담보책임 등에 법리를 오해한 위법들이 없다. 상고이유서에서 지적하고 있는 판례들은 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.

이 점에 관한 상고이유의 주장들을 받아들이지 아니한다.

제2주장에 관하여

원고들의 상고이유 중 이 주장의 요지는, 원고들이 이 사건 건물의 임차인인 ○○○○○이 1998년 5월분의 임대료 및 관리비 140만 원을 지급하지 아니하였으므로 피고 1이 원고들 대신 ○○○○○에게 임차보증금을 반환하였음을 이유로 구상할 수 있는 금액은 ○○○○○의 임차보증금 2,000만 원에서 연체 임대료 및 관리비 140만 원을 공제한 금액이라고 주장한데 대하여 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고들의 주장을 받아들이지 아니한 데에는 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하였거나, 임차보증금에서 공제할 연체차임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 취지이다.

그러나 원심판결 이유 및 기록에 의한즉, 피고 1이 원고들 대신 ○○○○○에게 임차보증금을 지급하였음을 이유로 원고들에게 구상하고 있는 금액에는 ○○○○○이 연체한 1998년 5월분 임대료 및 관리비 140만 원이 이미 공제되어 있고, 원심도 ○○○○○이 연체한 위 임대료 및 관리비를 공제한 나머지 임차보증금 부분에 대하여만 그 피고에게 구상권을 인정하였음을 알 수 있으니 원고들의 이 부분 상고이유의 주장을 받아들이지 아니한다.

제3주장에 관하여

원고들의 이 주장의 요지는, 원심이 판결선고기일에서는 원고들의 가압류등기말소청구와 선담보제공청구를 인용하는 판결을 선고하였는데 실제로 원고들에게 송달된 판결정본의 주문은 원고들의 위 청구를 각하하고 있는바, 판결정본에 기재된 판결의 주문이 판결선고기일에 법정에서 선고된 판결의 주문과 달라 위법하다는 취지이다.

그러나 원심의 판결선고조서 및 원심판결의 주문과 기록에 의하니, 원심은 판결원본에 의하여 판결을 선고하였는데, 원심이 선고한 판결원본에 의하면 원심은 원고들의 가압류등기말소청구와 선담보제공청구를 기각하고 있음이 명백하고, 달리 원심이 판결선고기일에 판결원본과 다른 내용의 판결을 선고하였다고 볼 아무런 자료가 없으니 원심판결에 판결원본 내지 정본과 다른 내용의 판결이 선고된 잘못이 있다고 볼 수 없다.

상고이유의 이 주장 역시 받아들이지 아니한다.

2. 피고 1의 상고에 관하여

가. 매매잔대금의 지연손해금청구에 관하여

원고들이 1997. 11. 13. 피고 1 소유인 이 사건 부동산을 매수하면서 대금을 금 19억 원으로 하되, 그 중 계약금 1억 8,000만 원을 계약 당일 지급하고, 중도금 7억 2,000만 원을 그 달 17일에 지급하고, 잔금 10억 원 중 6억 300만 원은 임차보증금으로 대체하고, 나머지 잔금 397,000,000원을 1998. 5. 4.에 지급하기로 약정하였던 이 사건에서, 피고 1은 반소청구들 중의 하나로서 원고들이 잔금지급의무의 이행을 지체하였음을 이유로 잔금 397,000,000원에 대하여 그 지급기일인 1998. 5. 4.부터 반소장 부본 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구하였다.

원심은 그의 채용 증거들을 종합하여, 피고 1은 1998. 4. 21. 원고들에게 소유권이전등기에 필요한 서류들을 준비하는 중에 있음을 알리면서 잔금 지급기일에 잔금을 지급할 것을 최고하고, 그 해 4월 29일 발급받은 부동산매도용 인감증명서와 주민등록등본 및 위임장을 법무사 사무실에 맡겨 두고 있었으나, 원고들은 잔금지급기일인 그 해 5월 4일 잔금을 지급하지 아니한 사실, 이 사건 부동산에 관한 등기권리증은 중도금 지급기일인 1997. 11. 17.에 원고들 앞으로 소유권이전청구권보전의 가등기를 마치기 위하여 이미 원고들에게 교부된 사실을 인정하였다.

원심은 나아가 매수인인 원고들은 잔금지급기일에 잔금지급의무를 이행하지 않은 반면 매도인인 피고 1은 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 원고들에게 그 이행의 제공을 함으로써 원고들이 이행지체에 빠졌다고 할 것이나, 쌍무계약에 있어 당사자 일방이 먼저 한 번 채무의 이행제공을 함으로써 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다고 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않은 경우에는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는 것은 아니므로 당사자 일방이 일시적으로 자신의 채무에 대한 이행의 제공을 하였으나 곧 그 이행의 제공을 중지하여 더 이상 이행의 제공이 계속되지 아니하는 기간 동안에는 상대방의 의무가 이행지체에 빠졌다고 할 수 없는 이치이기에 그 이행의 제공을 중지한 이후에 상대방이 이행지체에 빠졌음을 이유로 손해배상청구를 할 수 없다고 할 것인데, 이 사건 부동산에 대한 잔금지급기일 이후에도 피고 1의 소유권이전등기의무의 이행이 중단됨이 없이 제공되었음을 인정할 아무런 증거가 없다는 이유로 피고 1의 위 지연손해금청구를 받아들이지 아니하였다.

쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그의 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하는 것이며 (대법원 1995. 12. 22. 선고 95다40397 판결 참조), 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대금 지급채무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이어서 (대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결, 1996. 7. 30. 선고 96다17738 판결 등 참조), 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다 할 것이다 .

이러한 법리에 비추어 볼 때, 이 사건에서 피고 1의 소유권이전등기의무의 이행이 잔금지급기일 이후에도 중단됨이 없이 제공되었음을 인정할 아무런 증거가 없다는 이유로 피고 1의 지연손해금청구를 받아들이지 아니한 원심의 조치는 수긍하기 어렵다.

기록에 의하니, 피고 1은 잔금지급기일에 법무사 소외인에게 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 위임하면서 이 사건 부동산에 대하여 소유권이전등기를 마치는 데 필요한 서류인 부동산매도용 인감증명서와 주민등록등본, 위임장 등을 그 법무사에게 맡겨두었고, 그 후에도 그 법무사 사무실에 그 서류들을 계속하여 보관시켜 두고서 원고들에게 그 서류들의 수령을 최고하여 왔으며, 특히 이 사건의 제1심판결이 선고된 이후에는 다시 새로운 인감증명서를 발급받고, 위임장을 작성하여 그 법무사 사무실에 그 서류들을 보관시켜 왔다고 주장하면서 그의 증거로서 을 제14호증(확인서), 을 제15호증의 2(위임장), 3(인감증명서), 4(주민등록등본), 5(위임장), 6(인감증명서), 7(주민등록등본)을 제출하고 있는바, 특히 을 제14호증은 그 법무사인 소외인이 2000. 3. 21. 작성한 사실확인서로서 소외인이 피고 1로부터 1998. 5. 4. 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류인 인감증명서 및 주민등록등본을 교부받음과 동시에 위임장에 그 피고의 서명날인을 받아 소유권이전등기절차의 이행을 1차로 위임받았고, 2000. 3. 21. 다시 그 피고로부터 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 위임받았는데, 2회에 걸쳐 그 피고로부터 교부받은 서류 일체를 교부받은 이후로 계속 보관하고 있다는 취지이므로 원심으로서는 소외인을 심문하는 등으로 을 제14호증의 진정성립 여부와 그의 취지를 명확히 밝혀 그 법무사 사무실이 이행장소로 약정되었는지 또는 그 피고가 일방적으로 정한 곳이라면 신의칙상 이행장소로서 상당한지의 여부, 피고 1이 잔금지급기일 이후에도 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기에 필요하고 또 내용상 유효한 모든 서류를 그 법무사 사무실에 계속하여 보관시켜 두었는지의 여부, 그리고 그의 수령을 최고한 시간적 간격이 신의칙상 상당한지의 여부 등을 심리하여 피고 1의 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기의무의 이행제공이 잔금지급기일 이후에도 계속되었다고 볼 수 있는지의 여부와 계속된 이행지체의 기간을 판단함이 옳았다.

그럼에도 위와 다른 견해를 취하여, 피고 1의 소유권이전등기의무의 이행이 잔금지급기일 이후에도 계속하여 제공되었음을 인정할 아무런 증거가 없다고 보아 피고 1의 매매잔대금에 대한 지연손해금청구를 전부 배척한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 끼친 잘못이 있으므로 이를 지적하는 피고 1의 상고이유 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

나. 대위변제로 인한 부당이득청구.

피고 1은 반소에 관한 원심판결 중 대위변제로 인한 부당이득청구 중 위 피고 패소 부분에 대하여도 상고를 제기하였으나 상고장이나 상고이유서에 그 부분에 관한 아무런 상고이유의 기재가 없다.

3. 결 론

그러므로 원심판결의 반소청구 중 매매잔대금 397,000,000원의 지연손해금청구에 관한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고들의 상고 및 피고 1의 나머지 부대상고를 모두 기각하기로 하며, 상고비용을 원고들의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.