2016가단46036 손해배상(기)

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담당변호사 이윤상

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소송대리인 C

소송대리인 법무법인 한마음

담당변호사 김기연

2017. 11. 23.

2017. 12. 21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 7,000만원 및 이에 대하여 2015. 9. 30.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고는 2010. 8. 14. 피고로부터 별지 목록 기재 부동산 중 1층 근린생활시설 243,36㎡(이하 '이 사건 상가'라 한다)을, 계약기간 2010. 9. 30.부터 2015. 9. 29.까지, 보증금 5천만원, 차임 월 120만원(매월 30일 지급, 후불)으로 정하여 임차하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다). 원고는 임대차기간 이 사건 상가에서 'D'이라는 상호로 학원을 운영하였다.

나. 원고는 2015. 8. 12. E상가조합연합(이하 '소외 조합'이라 한다))과 사이에, 이 사건 상가의 학원시설과 집기류 일체 등을 7천만원에 양수도하는 내용으로 권리금계약을 체결하였고(이하 '이 사건 권리금계약'이라 한다), 2015. 9. 4. 피고에게 '신규임차인이 되려는 소외 조합과 권리금계약을 체결하였으니 이를 승인해달라'는 내용증명을 보냈다.

다. 한편, 피고는 2015. 9. 9. 원고에게 '3기분 이상 차임 연체로 임대차계약이 해지되었으므로 권리금을 인정하지 않는다'는 취지의 내용증명을 보냈다.

라. 피고 아들은 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료된 후부터 이 사건 상가에서 'F'이라는 상호로 학원을 운영하고 있다.

마. 감정인은 임대차계약 종료 무렵인 2015. 9. 30. 기준 이 사건 상가 권리금에 대하여 3,600만원(유형재산 600만원, 무형재산 3천만원)으로 감정평가 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 14호증, 을 제1호증의 각 기재, 감정인 G의 감정 결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자 주장 요지

가. 원고

피고는 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하여 원고의 권리금 회수를 방해했으므로, 상가건물임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제3항에 따라 원고에게 신규임차인으로부터 지급받기로 한 권리금 7천만원에 해당하는 손해를 배상할 의무가 있다.

나. 피고

원고가 3기분 이상의 차임을 연체한 사실이 있으므로 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서에 의하여 피고에게 권리금 회수 방해금지 규정이 적용되지 않는다.

원고와 소외 조합 대표자의 관계 등 여러 사정에 비추어 보면, 이 사건 권리금계약은 진정하게 체결된 것으로 볼 수 없고, 상가임대차법의 권리금 보호규정을 악용한 것이다.

소외 조합은 부동산중개업을 영위하는 단체인데, 무형재산에 대한 감정인의 감정은 학원운영을 전제로 영업이익을 추정한 것이므로 그 전제가 잘못되어 감정결과를 원고의 손해로 볼 수 없고 달리 손해를 산정할만한 객관적인 자료도 없다.

설령 원고와 소외 조합 사이의 권리금계약이 인정되더라도 약정 권리금은 7천만원이 아닌 2천만원이다.

3. 판단

가. 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 의하면, '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 임대인의 권리금 지급 방해 금지규정이 적용되지 아니한다.

나. 이 사건에 관하여 보면, 원고가 피고에게 차임 명목으로 갑 제8호증에 정리된 표(이하 '차임납부내역표'라 한다)의 '실지급액'란 기재 금액을 지급한 사실은 쌍방 다툼이 없고1), 갑 제1호증에 의하면, 이 사건 임대차계약상 월 차임이 120만원인 사실, 위 계약서 말미에 '60만원은 6월 30일까지 입금하기로 함'이라고 기재된 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면, 원고가 2011. 7. 25. 피고에게 지급한 180만원은 2011. 6.분 차임 120만원과 계약서 말미의 60만원을 합한 금액으로 보이므로, 차임납부내역표에서 60만원을 차임 지급액에서 공제해야 한다. 이에 따라 원고가 작성한 차임납부내역표를 보면, 2014. 12. 30.(순번 51), 2015. 2. 28.(순번 53), 2015. 3. 30.(순번 54), 2015. 4. 30.(순번 55)에 각 400만원의 차임을 연체하여 3기의 차임액에 해당하는 360만원을 넘어 차임을 연체한 사실이 있음이 인정된다. 따라서 원고는 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서 규정에 의해 같은 법 본문의 적용을 받지 못한다.

따라서 피고의 손해배상책임이 인정되지 않아 이 사건 청구는 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

다. 원고는, 설령 임대기간 3기 이상 차임을 연체한 사실이 인정되더라도 그 이후 임대차 종료 전까지 차임을 지급하였고 피고가 이를 별다른 이의 없이 수령하였으므로 이를 이유로 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서를 적용해서는 안 된다는 취지로 주장한다.

그러나 원고의 위 주장과 같은 해석은 아래와 같은 이유로 받아들이지 않는다.

① 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 문언 자체의 해석 범위를 벗어난다.

② 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문과 단서의 입법 취지는 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장하여 임차인을 보호하되, 임대인의 소유권이 지나치게 제한되는 것을 방지하여 양자의 이익을 합리적으로 조절하고자 한 것으로 보이는데, 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 불성실한 임차인에 대하여 상가임대차법 제10조의4의 예외적인 경우로 규정한 것이 지나치게 부당하게 보이지 않는다.

③ 3기의 차임 연체가 중간에 해소되었는지, 임대차 종료시까지 지속되었는지에 따라 권리금 보호범위를 달리 해석해야할 합리적 이유가 없고, 임차인이 지속적으로 3기분에 해당하는 차임을 연체해오다가 권리금 보호규정 적용을 받고자 임대차계약 종료에 임박하여 일방적으로 차임을 지급하여 연체상태를 해소한 경우도 권리금 보호를 받게 되어 불합리하다.

판사 송현직

1) 16. 7. 8.자 원고 준비서면 및 16. 9. 28.자 피고 준비서면. 다만 2017. 8. 이후 입금일자는 일부 사실과 다르나(을 제6호증, 17. 4. 4.자 원고 준비서면 참조) 뒤에서 보는 바와 같이 그 이전에 3기의 차임액 연체 사실을 인정함에는 영향을 미치지 않는다.