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제목
양도소득세부과처분취소
요지
매매계약이 합의해제된 경우에는 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없음
판결내용은 붙임과 같습니다
사건
2016구합245양도소득세부과처분취소
원고
김**
피고
**세무서장
변론종결
2017. 12. 08.
판결선고
2018. 02. 02.
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2014. 12. 5. 원고에게 한 양도소득세 35,499,940원의 부과처분을 취소한다.
이유
1. 인정 사실
가. 원고와 한AA의 과세물건 포함 토지의 취득경위
1) 원고 및 한AA는 1994. 9. 8. 최BB과 사이에 원고 및 한AA 소유의 안양시 소재 각 토지 및 지상 모텔건물(이하 토지와 건물을 통틀어 '이 사건 안양모텔'이라 한다)과 최BB 소유의 원주시 문막읍 소재지 외 13필지(이하 '이 사건 전체토지'라 한다)를 교환하면서 이 사건 안양모텔에 설정된 근저당권의 피담보채무 4억 원 및 임대차보증금 9,500만 원을 최BB이 인수하기로 하는 내용의 계약을 체결하였다(이하 '이 사건 교환계약'이라 한다).
2) 최BB은 1995. 1. 17. 이 사건 안양모텔을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤으며, 1995. 2. 13. 이 사건 안양모텔에 설정된 근저당권의 피담보채무를 면책적 인수하였고, 이에 따라 1995. 2. 15. 채무자를 최BB로 변경하는 내용의 근저당권변경등기를 마쳤다.
3) 원고 및 한AA는 1996. 12. 4. 이 사건 전체토지에 관하여 각 1/2 지분으로 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 원고와 한AA의 박CC에 대한 과세물건 포함 토지의 매도 및 소유권 회복 경위
1) 원고 및 한AA는 이 사건 전체토지에 관하여 2005. 3. 26. 박CC와 매매대금을 3,580,000,000원으로 정하고, 계약금 5억 원 중 3억 원은 2005. 3. 28., 나머지 2억은 2005. 4. 30., 중도금 11억 원 중 5억 원은 2005. 5. 30., 나머지 6억 원은 2005. 6. 30., 잔금 1,980,000,000원은 2005. 8. 30. 각 지급하기로 정하여 매매계약을 체결하였다(이하 '이 사건 제1매매계약'이라 한다). 박CC는 원고 및 한AA에게 2005. 3. 28. 3억 원, 2005. 5. 2. 2억 원을 각 계약금 명목으로, 2005. 6. 10. 2억 원을 중도금 명목으로 각 지급하였다. 원고와 한AA는 2005. 3. 28. 박CC에게 이 사건 전체토지에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.
2) 이후 박CC는 이 사건 제1매매계약에 따른 중도금 지급의무를 이행하지 못하여 이 사건 제1매매계약이 해제될 위기에 처하자, 원고 및 한AA와 이 사건 전체토지에 관하여 2005. 7. 11. 매매대금을 4,080,000,000원으로 증액하기로 하면서, 계약금 5억 원은 이 사건 제1매매계약에서 계약금조로 지급받은 5억 원으로 갈음하고, 1차 중도금 750,000,000원은 2005. 7. 11 지급하되 그 중 2억 원은 이 사건 제1매매계약에서 중도금조로 지급받은 2억 원으로 갈음하고, 350,000,000원은 원고 및 한AA의 문막*****에 대한 대출금채무를 박CC가 인수하는 것으로 지급에 갈음하며, 잔금2,830,000,000원은 2005. 12. 20. 지급하기로 약정하였다(이하 '이 사건 제2매매계약'이라 한다). 박CC는 2005. 7. 11. 원고 및 한AA에게 중도금 명목으로 2억 원을 지급하고, 2005. 8. 2. 원고 및 한AA의 문막*****에 대한 대출금채무를 인수하였다.
3) 박CC가 이 사건 제2매매계약에 따른 잔금지급의무를 이행하지 못하자 2005. 12. 21. 박CC와 원고 및 한AA는 이 사건 제2매매계약에 따라 박CC가 원고 및 한AA에게 계약금으로 지급한 5억 원을 이 사건 제2매매계약의 위약에 따른 손해 및 위약금으로 정하여 이를 몰취하고 이 사건 제2매매계약을 해제하는 것으로 합의하고, 같은 날 이 사건 전체토지에 대한 매매대금을 4,080,000,000원으로 정하여 다시 매매계약을 체결하면서, 계약금 4억 원은 계약 당일 지급하되 이 사건 제2매매계약 당시 중도금조로 수령한 4억 원을 원고 및 한AA가 박CC에게 반환하는 대신 계약금으로 수령한 것으로 하고, 중도금 750,000,000원 중 350,000,000원은 박CC가 이 사건 제2매매계약 당시 원고 및 한AA의 대출금채무 350,000,000원을 인수한 것으로 그 지급에갈음하고, 300,000,000원은 대출을 받아 즉시 지급하며, 100,000,000원은 2005. 12. 30. 지급하고, 잔금 2,930,000,000원은 2006. 3. 30. 지급하기로 약정하였다(이하 '이 사건 제3매매계약'이라 한다).
4) 박CC와 원고 및 한AA는 이 사건 제3매매계약 당시 이 사건 전체토지에 관하여 원고 및 한AA 명의로 가등기를 경료하고 박CC가 계약을 위반할 경우 본등기를 경료하는 방법으로 해약하기로 특약하였다.
5) 위 특약에 따라 원고 및 한AA와 박CC는 2005. 12. 26. 매매대금을 1,044,000,000원으로 하여 매매예약계약서를 작성하였고(이하 '이 사건 매매예약'이라 한다), 원고 및 한AA는 2006. 1. 6. 이 사건 전체토지에 관하여 이 사건 매매예약을 원인으로 가등기를 경료하였다(이하 '이 사건 가등기'라 한다).
6) 이후 박CC가 제3매매계약에 따른 중도금 일부 및 잔금을 지급하지 아니하자 원고 및 한AA는 2006. 7. 6. 및 2006. 8. 7. 박CC에게 박CC의 채무불이행을 이유로 이 사건 제3매매계약을 해제하고 그 원상회복 및 손해배상을 구하는 내용의 서면을 내용증명우편으로 발송하고, 2007. 1. 26. 박CC를 상대로 이 사건 가등기의 본등기절차이행을 구하는 소를 제기하였다(이하 '이 사건 본등기 소송'이라 한다).
7) 위 소송에서 2007. 10. 15. '박CC는 2007. 10. 31.까지 원고 및 한AA에게 합계 금 1,044,000,000원을 지급한다. 만약 박CC가 위 기일까지 위 금원을 지급하지 아니할 경우 이 사건 가등기에 기하여 2006. 3. 31. 매매예약완결에 의한 본등기절차를 이행하고, 이 사건 토지를 인도한다'는 내용으로 조정이 이루어졌다.
8) 박CC는 원고 및 한AA에게 위 조정에 따른 금원을 지급하지 아니한 채 2008. 4.경 원고에게 조정결과에 따라 본등기를 경료할 것을 최고하였고, 원고 및 한AA는 2008. 4. 21. 이 사건 가등기에 기하여 본등기를 경료하였다.
다. 대위변제금과 전부금의 발생
1) 박CC는 2005. 12. 27. 이 사건 전체토지 외 3필지를 문막****조합에 담보로 제공하여 근저당권을 설정하고 8억 원을 대출받아 박CC가 인수한 원고 및 한AA의 문막*****에 대한 채무를 변제하고, 원고 및 한AA에게 중도금 3억 원을 지급하였다.
2) 이후 박CC가 문막****조합에 대한 대출금채무의 이자 지급을 지체하자 문막****조합은 이 사건 전체토지 등에 대해 임의경매를 신청하였고, 이에 원고 및 한AA는 2008. 5. 27.까지 박CC의 문막****조합에 대한 대출금채무의 원리금999,130,797원을 대위변제하였다(이하 '이 사건 대위변제금'이라 한다).
3) 유DD은 2008. 1. 16. 이 사건 전체토지에 대한 매매계약해제에 따라 박CC가 원고 및 한AA에 대해 가지는 계약금 및 중도금반환채권에 대하여 박CC를 채무자, 원고 및 한AA를 제3채무자로 하여 채권압류 및 전부명령을 신청하였고, 법원이 인용 결정을 하여 2008. 2. 13.자 채권압류 및 전부명령 결정정본이 같은 달 18. 한AA에게, 같은 달 19. 원고에게 각 송달되어 그 무렵 확정되었다.
4) 유DD은 위 채권압류 및 전부명령에 기하여 원고 및 한AA를 상대로 전부금 소송을 제기하였고, 제1심은 원고 및 한AA에 대하여 유DD에게 각 213,060,870원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결하였다. 원고는 2009. 4.경 유DD과 전부금으로 350,000,000원을 지급하기로 합의하고, 2009. 7. 2. 유DD에게 350,000,000원을 지급하였다(이하 '이 사건 전부금'이라 한다).
5) 원고는 2008. 4. 22. 한AA로부터 이 사건 전체토지에 관한 한AA의 지분 1/2를 522,000,000원에 매수하였다(이하 '이 사건 지분매수'라 한다).
마. 원고의 과세물건 양도 및 피고의 이 사건 처분 경위
1) 원고는 2013. 11. 14. 이 사건 전체토지 중 **시 **읍 **리 608-42 전 6,571㎡ 및 같은 리 산123-1 임야 1,694㎡(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 한성호
에게 양도하고, 양도소득세를 218,975,059원으로 신고하였다.
2) 피고는 2014. 12. 5. 원고에게 이 사건 부동산 중 원고가 이 사건 지분매수 이전부터 소유하고 있었던 1/2 지분(이하 '이 사건 당초 소유 지분'이라 한다)에 관하여 취득시기를 이 사건 가등기에 의하여 본등기를 경료한 2008. 4. 21.로 보고, 취득가액을 이 사건 매매예약의 매매대금을 기준으로 133,860,035원으로 산정하고, 필요경비에서 이 사건 대위변제금, 이 사건 전부금, 도로개설비용, 농지전용부담금, 경계측량비용을 제외하여 2013년도 귀속 양도소득세 106,554,620원을 추가 납부하도록 경정・고지하였다.
3) 원고는 2015. 2. 24. 이 사건 당초 소유 지분의 취득시기는 이 사건 교환계약시
인 1994. 9. 8.이고, 따라서 취득가액 중 이 사건 당초 소유지분의 가액은 은 이 사건
안양모텔의 당시 시가인 1,260,000,000원을 기준으로 산정하여야 하며, 이 사건 대위변제금, 이 사건 전부금, 도로개설비용, 농지전용부담금, 경계측량비용도 필요경비에 해당한다고 주장하면서 이의신청을 하였다(원고는 한AA 지분의 취득가액에 대해서는 다투지 않는다).
4) 피고는 2015. 4. 16. 도로개설비용, 농지전용부담금, 경계측량비용을 필요경비로 인정하고, 이 사건 당초 소유 지분의 취득시기와 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 경정할 것을 결정하였다.
5) 피고는 재조사를 실시하여 2015. 9. 2. 이 사건 당초 소유 지분의 취득시기 및 취득가액은 종전과 동일하게 보고, 다만 도로개설비용, 농지전용부담금, 경계측량비용을 필요경비로 인정하여 2013년 귀속 양도소득세를 35,499,940원으로 감액・경정하였다
(이하 감액・경정되고 남은 양도소득세 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다).
6) 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2015. 12. 1. 조세심판원에 조세심판청구를 하였으나, 2016. 4. 29. 기각결정을 받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 9, 14 내지 18, 22호증, 을 제1, 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
1) 취득시기 및 취득가액
이 사건 당초 소유 지분의 취득시기는 이 사건 교환계약시인 1994. 9. 8.이고, 따라서 이 사건 당초 소유 지분의 취득가액은 이 사건 안양모텔의 당시 시가인 1,260,000,000원을 기준으로 산정하여야 한다.
2) 필요경비
이 사건 대위변제금 및 이 사건 전부금은 취득가액 중 '부대비용' 또는 '취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용・화해비용 등의 금액'에 해당하거나 자본적지출액 등 중 '양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액'에 해당하여 필요경비에 산입되어야 한다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 판단
1) 이 사건 당초 소유 지분의 취득시기
부동산의 매도인인 원고와 매수인들 사이에 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다(1990. 7. 13. 선고 90누1991 판결).
따라서 부동산에 대하여 소유권을 취득한 이후 부동산을 매도하는 계약을 체결하였다
가 그 계약이 해제되었다면 부동산은 해제된 계약이 아니라 당초 부동산의 소유권을 취득한 원인으로 취득한 것으로 보아야 할 것이다.
앞서 본 처분의 경위에 의하면, 이 사건 제1매매계약은 박CC의 채무불이행을 원인으로 당사자 사이에 2005. 7. 11. 매매대금을 상향조정하여 이 사건 제2매매계약을 체결함으로써 합의해제되었다고 할 것이고, 이 사건 제2매매계약도 박CC의 채무불이행을 원인으로 당사자 사이에 2005. 12. 21. 계약금을 손해배상금 명목으로 몰취하는 것으로 합의가 이루어지고 이 사건 제3매매계약을 체결함에 따라 합의해제되었다고 할 것이며, 이 사건 제3매매계약도 박CC의 채무불이행을 원인으로 그 계약해제를 주장하면서 원고 및 한AA가 제기한 이 사건 본등기소송에서 성립된 조정에서 정한 대금지급기일인 2007. 10. 31.이 경과함으로써 2007. 11. 1.에는 실질적으로 해제되었다고 할 것이다. 그렇다면 원고 및 한AA와 박CC 사이에 체결된 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 전체부동산에 대한 매매계약은 모두 해제되었으므로, 원고 및 한AA는 이
사건 부동산을 이 사건 교환계약으로 인하여 취득하였다고 보아야 할 것이다.
구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라 한다) 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기를 해당 자산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있다. 앞서 본 처분의 경위에 의하면, 이 사건 당초 소유 지분의 취득시기는 원고 및 한AA가 이 사건 교환계약으로 이 사건 부동산을 취득한 시기, 즉 최BB이 이 사건 안양모텔에 설정된 근저당권의 피담보채무를 인수한 다음 채
무자를 최BB로 변경하는 내용의 근저당권변경등기를 마쳐 대금을 청산한 날인 1995.
2. 15.로 봄이 상당하다.
2) 필요경비 해당 여부
가) 취득가액 해당 여부
구 소득세법 제97조 제1항 제1호는 필요경비 중 하나로 취득가액을 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법 시행령'이라 한다) 제163조 제1항, 제89조 제1항 제1호는 매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을, 제163조 제1항 제2호는 '취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액'(이하 '취득에 관한 쟁송비용'이라 한다)을 취득가액에 포함하고 있다.
이 사건의 경우 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 부동산 중 1/2 지분은 이 사건 교환계약으로, 1/2 지분은 이 사건 지분매수로 취득하였는데, 앞서 본 처분의 경위에 의하면 이 사건 대위변제금 및 이 사건 전부금은 이 사건 교환계약 및 이 사건 지분매수계약과 무관하게 제1, 2, 3매매계약 및 그 해지의 과정에서 발생한 것이므로, 이를 부대비용 또는 취득에 관한 쟁송비용으로 보아 필요경비에 산입할 수 없다.
나) 자본적지출액 등 해당 여부
구 소득세법 제97조 제1항 제2호는 필요경비 중 하나로 자본적지출액 등을 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호는 '양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액'(이하 '취득 후 쟁송비용'이라 한다)을 자본적지출액 등에 해당한다고 규정하고 있다.
위와 같은 취득 후 쟁송비용은 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말하고, 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 이에 포함되지 아니한다(대법원2013. 12. 26. 선고 2012두16619 판결).
이 사건의 경우 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 부동산 중 1/2 지분은 이 사건 교환계약으로, 1/2 지분은 이 사건 지분매수로 취득하였는데, 앞서 본 처분의 경위 에 의하면 이 사건 대위변제금 및 이 사건 전부금은 이 사건 교환계약 및 이 사건 지분매수계약의 효력 등과는 무관하며, 이 사건 교환계약과 별도로 성립한 제1, 2, 3매매계약 및 그 해지의 과정에서 발생한 것이므로, 이를 취득 후 쟁송비용으로 보아 필요경비에 산입할 수 없다.
3) 이 사건 당초 소유 지분의 취득가액 및 정당세액의 산정
구 소득세법 제97조 제1항 제1호, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제3항에 의하면 취득가액은 취득 당시의 실지 거래가액에 의하되, 이를 확인할 수없는 경우에는 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액에 의하되이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다.
한편 취득 당시의 실지 거래가액이라 함은 거래 당시 양수자가 자산을 양수하고 그 대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지 거래가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결의 취지 참조).
앞서 본 처분의 경위에 의하면 원고 및 한AA와 최BB이 이 사건 교환계약을 체결하면서 이 사건 안양모텔에 설정된 근저당권의 피담보채무 4억 원 및 임대차보증금9,500만 원을 최BB이 인수한 사실은 인정되나, 나아가 교환 당시의 이 사건 안양모텔의 가액을 객관적으로 인식할 수 있는 증빙자료를 찾아볼 수 없으므로, 이 사건 전체토지는 실제 거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하며, 이 사건 전체토지를 취득할 당시의 매매사례가액이나 감정가액도 존재하지 않는 것으로 보인다. 따라서 이사건 당초 소유 지분의 취득가액은 기준시가에 따라 산정하여야 한다.
다툼없는 사실, 을 제12, 13호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사
건 당초 소유 지분의 취득시기인 1995. 2. 15. 당시의 기준시가에 따라 산정한 이 사건당초 소유지분의 취득가액은 68,804,215원이고, 이를 바탕으로 양도소득세를 계산하면 정당세액은 61,413,518원이다.
4) 소결
과세처분 취소소송에서 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단하는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결 시까지 객관적인 과세표준과 세액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 한다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2015두622 판결).
이 사건 처분의 경우 앞서 본 바와 같이 이 사건 당초 소유 지분의 취득시기를 1995. 2. 15.가 아닌 2008. 4. 21.로 잘못 본 위법이 있으나, 이 사건 처분세액인 35,499,940원이 정당한 세액인 61,413,518원을 초과하지 않으므로 이를 취소할 수 없
다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.