민법 제643조 는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하고 있는바, 이러한 민법 제643조 의 규정은 강행규정으로서 이에 반하여 임차인에게 불리하게 맺은 약정은 효력이 없다. 그런데 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 약정 자체의 내용뿐만 아니라 약정 체결의 경위 및 그 밖의 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단할 것인바, 그러한 판단 결과 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 사정이 인정되면 위 강행규정에 저촉되지 않아 유효한 것으로 볼 것이다.

갑과 을이 갑 소유의 토지에 관한 임대차계약을 체결하면서 을이 위 토지에 신축한 건물에 관하여 지상물매수청구권 포기약정을 하였는데 갑이 임대차계약 종료를 이유로 건물철거 및 차임 상당의 부당이득반환을 구한 사안에서, 지상물매수청구권 포기약정이 임차인인 을에게 실질적으로 불리하다고 볼 수 없어 유효하고, 을이 건물을 신축한 후 갑 명의로 소유권등기를 마친 점 등에 비추어 건물의 소유자는 갑이라고 보아야 하는데도, 건물이 을의 소유임을 전제로 을에게 차임 상당의 부당이득반환의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

민법 제615조 , 제618조 , 제643조 , 제654조 , 제741조

원고(반소피고) (소송대리인 변호사 손차준 외 1인)

피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 정세 담당변호사 김영성 외 1인)

대전고법 2013. 5. 7. 선고 2012나4181, 4198 판결

원심판결의 본소청구 중 부당이득반환 청구에 관한 피고(반소원고) 패소 부분과 반소청구 중 임대차보증금 반환청구 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 각 상고보충이유서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 상고이유 제1, 2점에 관하여

가. 민법 제643조 는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하고 있는바, 이러한 민법 제643조 의 규정은 강행규정으로서 이에 반하여 임차인에게 불리하게 맺은 약정은 효력이 없다. 그런데 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 그 약정 자체의 내용뿐만 아니라 약정 체결의 경위 및 그 밖의 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단할 것인바, 그러한 판단 결과 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 사정이 인정되면 위 강행규정에 저촉되지 않아 유효한 것으로 볼 것이다( 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 , 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 등 참조)

나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)가 원고 소유의 천안시 서북구 (주소 생략) 대 496m²(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관한 임대차계약을 체결하면서 한 위 지상 목조 및 철골조 목판지붕 단층 일반음식점 1층 289.25㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관한 지상물매수청구권 포기약정이 임차인인 피고에게 실질적으로 불리하다고 볼 수 없으므로 유효하다고 판단하였다.

원심판결 이유를 기록 및 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 상고이유 제3점에 관하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 토지에 관한 임대차계약이 기간만료로 종료하였음에도 이 사건 토지 상에 피고 소유의 이 사건 건물이 아무런 권원 없이 존재하고 있으므로, 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 기간만료 후 피고가 차임을 지급하지 않은 2012. 2. 1.부터 이 사건 건물을 철거하고 토지를 인도할 때까지 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있는바, 피고가 반환을 청구하는 임대차보증금 잔액이 2012. 2. 1.부터 2012. 9. 15.까지의 차임 상당의 부당이득에 모두 충당되었으므로, 결국 피고는 원고에게 2012. 9. 16.부터 이 사건 건물을 철거하고 토지를 인도할 때까지 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있고, 원고는 피고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 없다고 판단하였다.

나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

원심판결과 원심이 일부 인용한 제1심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다.

(1) 피고는 이 사건 토지 상에 이 사건 건물을 그 비용으로 신축한 후, 2004. 8. 11. 원고 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

(2) 원고는 2002년부터 2011년까지 이 사건 건물에 관한 재산세 등을 납부하였고, 현재 이 사건 건물의 등기필증도 소지하고 있다.

(3) 원고는 2004. 9. 8. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 주식회사 하나은행에게 공동으로 근저당권을 설정한 뒤 2억 5,000만 원을 대출받았고, 현재까지 그 원리금을 납부하고 있다.

(4) 피고는 2012. 5. 27. 이 사건 건물을 철거하지 않은 채 건물에서 퇴거하여, 이 사건 토지 및 건물을 현실적으로 점유하고 있지 않다.

위와 같은 사실관계에 이 사건 건물에 관한 지상물매수청구권 포기약정이 유효하다는 사정을 더하여 보면, 이 사건 건물의 소유자는 원고라고 보아야 한다.

그럼에도 원심은 이 사건 건물이 여전히 피고의 소유임을 전제로 피고가 이 사건 건물에서 퇴거한 2012. 5. 27. 이후에도 피고가 원고에게 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 하였는바, 이는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

3. 결론

그러므로 원심판결의 본소청구 중 부당이득반환 청구에 관한 피고 패소 부분과 반소청구 중 임대차보증금 반환청구 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김신(재판장) 민일영(주심) 박보영 권순일