가. 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권에 관한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지의 여부에 대한 판단기준

나. 형식상 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리한 것은 아니라고 한 사례

가. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조 의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행 규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.

나. 전임차인인 갑이 그 임차권을 을에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 갑은 물론 을도 임대차계약 만료시의 건물매수청구권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 임대인에게 반환하여야 할 처지였으므로, 임대인이 을의 간청을 받아들여 을과 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 임대인이 전임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 을의 이익을 위하여 3년 간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용수익할 수 있게 해 줌으로써 을은 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리하기만 한 것이 아니라고 한 사례.

가.나. 민법 제643조 , 제652조

나. 대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260)

원고 1 외 2인 원고들 소송대리인 변호사 이주성

피고 소송대리인 변호사 조우현

대구고등법원 1991.8.29. 선고 90나6775 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

피고 소송대리인의 상고이유를 본다.

임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조 의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 할 것이다 ( 당원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면 원심은 원고들이 전임차인인 소외인에게 1981.9.1. 이 사건 토지를 임대할 때에 처음부터 임대차기간을 5년간으로 길게 정하는 대신 임대차 종료시에는 이 사건 건물을 철거하기로 하였고 1986.7.1.에 위 임대차계약을 1988.8.31.까지 갱신하면서도 위 건물의 철거조항을 특약사항으로 명시하였던 사실, 그런데 위 소외인은 원고들의 승낙도 없이 피고에게 위 건물과 함께 이 사건 토지의 임차권을 무단양도하였으므로 원고들은 이를 이유로 위 임대차계약을 해지하고 피고에게 위 건물의 철거와 대지인도를 요구하였던바, 피고가 원고들에게 위 소외인과 사이에 체결되었던 임대차계약과 같은 조건으로 3년간만 위 토지를 계속 사용할 수 있게 해달라고 애원하므로, 원고들은 피고와 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료시에 지상건물들은 원고들에게 귀속된다는 특약을 한 사실, 피고가 위 임차기간 중 위 건물일부를 증축한 부분이 있으나 이는 기존건물과 일체를 이루고 있고 별개의 독립건물로 볼 수 없는 사실을 인정하고 있다.

위 인정사실에 의하면 전임차인인 소외인이 그 임차권을 피고에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 위 소외인은 물론 피고도 임대차계약 만료시의 건물매수권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 원고에게 반환하여야 할 처지였으므로, 원고가 피고의 간청을 받아 들여 피고와 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 위와 같이 원고가 전 임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 피고의 이익을 위하여 3년간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용수익할 수 있게 해 준 것으로서, 피고는 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없다고 할 것이다.

위와 같은 임대차계약체결의 경위와 제반사정을 종합해 보면 이 사건 건물매수청구권의 포기약정은 피고에게 반드시 불리하기만 한 것이라고 보기 어렵다.

위와 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고 거기에 소론이 주장하는 것과 같은 채증법칙 위반, 심리미진 또는 법리오해의 위법이 없으며, 소론이 들고 있는 판례는 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 못하다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.