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판시사항
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준
[2] 실제 지번인 '산 53의 6'이나 등기부상 지번인 '산 53'과 일치하지 아니한 '53의 6'에 등재된 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다고 한 사례
판결요지
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.
[2] 실제 지번인 '산 53의 6'이나 등기부상 지번인 '산 53'과 일치하지 아니한 '53의 6'에 등재된 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다고 한 사례.
참조조문
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항
원고,상고인
원고 (소송대리인 변호사 박갑남)
피고,피상고인
피고 (소송대리인 변호사 우종대)
주문
원심판결을 파기한다. 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고의 처 소외 1이 1994. 4. 10. 소외 2로부터 파주시 (주소 1 생략) 임야 397㎡ 지상에 건축되어 있는 이 사건 건물을 임대차보증금 1,800만 원, 임대차기간 1년으로 정하여 임차하여 피고를 비롯한 소외 1의 가족들이 그 무렵 이 사건 건물에 입주하고, 피고가 1994. 4. 23. 주민등록 전입신고를 하면서 이 사건 건물의 실제 지번 중 '산'자의 기재를 누락하여 파주시 (주소 2 생략)으로 주민등록이 등재되었는데, 원고는 1992. 8. 3. 소외 2 소유인 위 임야와 그 지상의 이 사건 건물에 관한 근저당권설정등기를 경료한 후 소외 2를 상대로 이 사건 건물과 위 임야에 관한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 판결에 기하여 1997. 7. 30. 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 건물이 건축물대장과 등기부상으로는 실제 지번과 달리 (주소 3 생략)으로 등재되어 있다는 사정을 알고 있었고, 피고도 이러한 사정을 알고 이 사건 건물의 실제 지번으로 주민등록 전입신고를 하려고 하였던 것인데 이 사건 건물 실제 지번의 통반까지 특정하여 같은 번지수로 전입신고를 한 이상, 그 앞에 '산'자가 누락되었다 하더라도 그 주민등록지로 이 사건 건물에 임차인이 주소를 가진 자로 등록되어 있는 것으로 인식할 수 있었다고 하여, 피고가 위 임차권으로 이 사건 건물의 양수인인 원고에게 대항할 수 있다고 판단하고 있다.
2. 그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 고 할 것이다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결, 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결 등 참조).
그런데 원심이 확정한 사실관계에 나타난 사정을 모두 참작하더라도, 이 사건 건물의 실제 지번인 '파주시 (주소 1 생략)'이나 등기부상 지번인 '파주시 (주소 4 생략)'과 일치하지 아니한 '파주시 (주소 2 생략)'에 등재된 피고의 주민등록으로는 피고가 이 사건 건물 소재지에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없다고 하여야 할 것이므로, 파주시 (주소 2 생략)에 등재된 주민등록은 피고의 임대차의 공시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없고, 이 사건 건물의 양수인인 원고가 이 사건 건물의 실제 지번과 등기부상 지번이 다르다는 것을 알고 있었다거나 피고가 이 사건 건물의 실제 지번을 주소지로 주민등록 전입신고를 하려고 의도하였다는 등의 주관적인 사정은 위와 같은 주민등록이 피고의 임대차의 공시방법으로 유효한 것인지 여부를 판단하는 데 아무런 영향이 없다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심이 위와 같은 이유로 피고의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 하여 이를 전제로 피고가 임차권으로써 이 사건 건물의 양수인인 원고에게 대항할 수 있다고 판단한 것은, 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항요건으로서의 주민등록에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.