[1] 매수인이 선이행의무인 중도금지급의무를 불이행한 상태에서 입주예정일이 도래한 경우, 매수인의 중도금지급의무와 매도인의 입주를 가능하게 할 의무와의 관계 및 매도인의 지체책임 발생 시기

[2] 매수인이 약정한 연체료의 법적 성질 및 매수인이 선이행의무인 중도금지급의무를 불이행한 상태에서 입주예정일이 도과한 경우에도 중도금에 대한 연체료지급의무를 부담하는지 여부(소극)

[1] 매수인들이 선이행하여야 할 중도금지급의무를 이행하지 않은 상태에서 입주예정일이 도래하였다면, 매수인의 중도금지급의무와 매도인의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행관계에 있게 되어 매수인이 중도금을 지급할 때까지 매도인은 지체책임을 지지 않지만, 매수인이 중도금을 지급하면 그 때부터 지체책임을 지므로, 매도인은 입주예정일이 지나 중도금을 완납할 매수인들에게 중도금을 모두 지급받은 때부터 지체책임을 지게 된다고 보아야 한다.

[2] 매수인들이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 그 지급의무가 발생하고, 매수인이 선이행하여야 할 중도금지급의무를 이행하지 않은 상태에서 입주예정일이 도래하였다면, 매수인의 중도금지급의무와 매도인의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행관계에 있게 되어 그 때부터는 매도인이 매수인에게 입주를 가능하게 할 때까지 매수인들에게 중도금지급의무에 대한 지체책임이 생기지 않는다.

[1] 민법 제398조 , 제536조 [2] 민법 제398조 , 제536조

[1][2] 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다12739 판결(공1995하, 2770)

원고 1 외 69인 (원고들 소송대리인 변호사 신창원)

피고 (소송대리인 변호사 석용진)

부산고법 1995. 12. 29. 선고 95나2456, 2463, 2470 판결

원심판결 중 원고 15, 원고 16, 원고 17, 원고 21, 원고 31, 원고 32, 원고 33, 원고 39, 원고 53, 원고 62, 원고 64, 원고 66의, 원고 9, 원고 13, 원고 14, 원고 20, 원고 24, 원고 30, 원고 34, 원고 36, 원고 42, 원고 43, 원고 49, 원고 52, 원고 54, 원고 65, 원고 70의 부당이득금반환에 관한 부분의 각 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 원고 9, 원고 20, 원고 24, 원고 30, 원고 34, 원고 36, 원고 42, 원고 43, 원고 49, 원고 52, 원고 65, 원고 70의 나머지 상고와 제1항 원고들을 제외한 나머지 원고들의 상고를 각 기각하고, 이 부분 상고비용은 위 원고들의 부담으로 한다.

1. 지체상금 지급 청구에 대한 판단

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고가 부산 부산진구 (주소 1 생략) 지상에 '○○피닉스타운'이라는 12층 내지 15층 아파트 7개동(이하 이 사건 아파트라 한다)을 신축하면서 1989. 12. 29.경부터 원고들(다만 원고 1은 소외 1이 분양받은 것을 상속)과 그 별지 분양목적물란에 기재된 아파트를 분양하는 계약을 체결하여 분양대금 중 계약금은 계약 당일에, 중도금은 1990. 2. 20. 같은 해 4. 20. 같은 해 6. 20. 같은 해 8. 20. 같은 해 10. 20. 5회로 나누어 받는 등 입주예정일 전에 모두 지급받고, 잔금은 입주지정일에 지급받으며, 입주예정일 내에 입주시키지 못한 경우 기납부한 중도금에 대하여 연 11% 상당의 지체상금을 지급하거나 주택 잔금에서 공제하기로 하고, 입주예정일을 원고 박가우, 오무일과는 1992. 9. 30.로, 나머지 원고들과는 1991. 7. 31.로 정한 사실, 원고들 중 일부는 계약 당일 위 아파트 분양계약과는 별도로 신발장, 거실장, 싱크대, 가스보일러 등 내부시설 공사에 대한 주문계약을 체결하였는데, 이 계약상의 중도금은 4회로 분할하여 아파트 분양계약의 4회까지의 중도금 지급일자와 같은 날짜에 지급하고 잔금은 5회 중도금 지급일자에 지급하기로 한 사실, 피고는 아파트 건설 현장에 이르는 진입로의 개설 문제로 착공이 늦어지고 그 사이에 건축자재비 상승 등으로 공사가 지연되자 4회 중도금을 1990. 12. 20.까지, 5회 중도금을 1991. 7. 20.까지 납부할 것을 원고들에게 통보한 사실, 피고는 1992. 10. 31. 원고들에게 입주가 가능한 날인 같은 해 12. 10.부터 1993. 1. 10.까지 사이에 입주할 것을 통보한 사실을 인정한 다음, 위 주문계약의 잔금도 분양계약의 5회 중도금 납부시 같이 납부하기로 하였으므로, 지체상금 계산에 있어서 이를 중도금에 포함시켜야 한다는 원고들의 주장에 대하여 이 공사에 대하여는 따로 계약서가 작성되었고, 그 계약서에는 중도금에 대하여만 지체상금을 지급한다고 명시되어 있다는 이유로, 원고들이 이 사건 아파트에 실제로 입주한 날짜까지 이행이 지체된 것으로 보아야 한다는 원고들의 주장에 대하여, 지체상금에 대한 약정은 입주 지체에 대한 피고의 책임을 정한 것이므로 원고들이 입주할 수 있었던 시점을 기준으로 지체 기간을 따지는 것이 타당하다는 이유로 이를 각 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정·판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 법리오해 등의 위법이 없다.

또 원심이 위 지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 보아야 할 것인데, 이 사건 공사가 지연된 것이 진입로 주변 주민들의 반발과 정부의 주택 200만호 건설정책의 시행과 중부지방의 수해복구사업으로 초래된 건설자재의 품귀 및 가격 인상과 인력난으로 인한 것이었고, 그 공사 지연에 맞추어 원고들에게 4, 5회 중도금의 납입기일을 수개월 연기하여 준 점 등 제반 사정을 감안하면, 지체상금이 지나치게 많아 부당하다고 하여 30% 또는 40%를 감액한 것도 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 그 감액 비율이 현저하게 불합리하다고 할 수도 없다.

따라서 이 점들에 관한 각 상고이유는 받아들이지 아니한다.

나. 그러나 매수인들이 선이행하여야 할 중도금지급의무를 이행하지 않은 상태에서 입주예정일이 도래하였다면, 매수인의 중도금지급의무와 매도인의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행관계에 있게 되어 (대법원 1970. 5. 12. 선고 70다344 판결, 1991. 3. 27. 선고 90다19930 판결, 1992. 7. 24. 선고 91다38723, 38730 판결 등 참조) 매수인이 중도금을 지급할 때까지 매도인은 지체책임을 지지 아니하는 것이지만, 매수인이 중도금을 지급하면 그 때부터 지체책임을 진다고 할 것이므로, 피고는 입주예정일이 지나 중도금을 완납할 원고들에게 중도금을 모두 지급받은 때부터 지체책임을 지게 된다 고 보아야 할 것이다.

그런데도 원심이 입주예정일이 지나 중도금을 모두 지급한 원고 9, 원고 15, 원고 16, 원고 17, 원고 20, 원고 21, 원고 24, 원고 30, 원고 31, 원고 32, 원고 33, 원고 34, 원고 36, 원고 39, 원고 42, 원고 43, 원고 49, 원고 53, 원고 62, 원고 64, 원고 66, 원고 70에 대하여 입주예정일 이전에 지급한 중도금만을 기준으로 피고가 부담하여야 할 지체상금을 산정하였으니 원심판결에는 지체책임에 대한 법리를 오해한 위법이 있다.

다만, 위 원고들이 입주예정일까지 중도금을 납부하지 아니하였다면, 입주예정일부터는 그와 동시이행관계에 있게 되는 입주를 가능하게 할 피고의 의무도 지체 상태에 있다고 볼 수 없어, 원심이 중도금을 모두 지급하기 전이라도 입주예정일 전에 납부한 중도금을 기준으로 계산한 지체상금을 지급하여야 한다고 한 것은 잘못이고, 피고의 지체책임은 위 원고들의 중도금 완납 후에만 생기는 것이므로, 이에 따라 지체상금을 계산하면, 원고 9, 원고 20, 원고 24, 원고 30, 원고 34, 원고 36, 원고 42, 원고 43, 원고 49, 원고 70의 경우 그 지체상금은 원심이 인정한 금액보다 적은 금액이 됨은 계산상 명백하므로, 위 원고들에 관하여는 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에 영향이 없고, 따라서 위 원고들을 제외한 원고 15, 원고 16, 원고 17, 원고 21, 원고 31, 원고 32, 원고 33, 원고 39, 원고 53, 원고 62, 원고 64, 원고 66의 경우에만 이 점 상고이유는 이유가 있다.

2. 부당이득반환청구에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 아파트 분양계약시 중도금을 약정기일 경과 후에 납입할 때는 경과 일수에 대하여 은행의 연체이자율을 적용한 연체료를 납부하기로 한 사실을 인정한 다음, 이에 따라 입주예정일 후에 중도금을 납부하면서 연체료를 납부한 원고 9, 원고 13, 원고 14, 원고 15, 원고 16, 원고 17, 원고 20, 원고 21, 원고 24, 원고 30, 원고 31, 원고 32, 원고 33, 원고 34, 원고 36, 원고 39, 원고 42, 원고 43, 원고 49, 원고 52, 원고 53, 원고 54, 원고 62, 원고 64, 원고 65, 원고 66, 원고 70이 피고가 당초의 입주예정일까지 입주시키지 못함으로써 스스로 이행지체에 빠진 이후에도 미납 중도금을 수령하면서 당초의 입주예정일 이후부터 중도금 납부일까지의 기간에 대하여도 연체료를 받았고, 이 연체료는 피고가 법률상 원인 없이 이득한 것이라는 주장에 대하여, 분양계약시 한 지체상금과 연체료에 대한 약정은 각자가 분양계약에서 그 요건으로 정한 의무의 이행을 지체할 경우, 즉 피고가 입주예정일까지 원고들을 입주시키지 못하거나 원고들이 중도금 지급기일까지 그 중도금을 지급하지 못할 경우에는 상대방측의 이행지체 여부와 관계없이 바로 피고에게는 지체상금 지급의무가 발생하고, 원고들에게는 연체료 지급의무가 발생하는 내용의 특약을 한 것으로 해석함이 상당하므로, 피고가 지급받은 연체료가 부당이득이 될 수 없다는 이유로 이를 배척하였다.

그러나 매수인들이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 그 지급의무가 발생하는 것이고 (대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결 참조), 위 원고들이 선이행하여야 할 중도금지급의무를 이행하지 않은 상태에서 입주예정일이 도래하였다면, 위 원고들의 중도금지급의무와 피고의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행관계에 있게 되어 그 때부터는 피고가 위 원고들에게 입주를 가능하게 할 때까지 위 원고들에게 지체책임이 생기지 아니한다 고 볼 것이다.

그렇다면 원심으로서는 위 원고들이 위 입주예정일 이후에 중도금을 지급하면서 지급한 연체료 중 입주예정일 이후 중도금 납부까지의 기간에 해당하는 액수를 확정한 다음 이를 피고의 부당이득으로 인용하여야 함에도 이를 배척하였으니, 원심판결에는 지체책임에 대한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이고 위 원고들의 이 점 상고이유도 이유가 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 원고 15, 원고 16, 원고 17, 원고 21, 원고 31, 원고 32, 원고 33, 원고 39, 원고 53, 원고 62, 원고 64, 원고 66의, 원고 9, 원고 13, 원고 14, 원고 20, 원고 24, 원고 30, 원고 34, 원고 36, 원고 42, 원고 43, 원고 49, 원고 52, 원고 54, 원고 65, 원고 70의 부당이득금반환에 관한 부분의 각 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며, 원고 9, 원고 20, 원고 24, 원고 30, 원고 34, 원고 36, 원고 42, 원고 43, 원고 49, 원고 52, 원고 65, 원고 70의 나머지 상고와 위 원고들을 제외한 나머지 원고들의 상고를 각 기각하고, 이 부분 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 주문과 같이 판결한다.