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판시사항
임대부분이 부동산의 일부이고 다른 부분과 그 가치가 다른 경우, 구 법인세법시행령 제43조의2 제1항 소정의 임대부동산 가액의 산정방법
판결요지
구 법인세법시행령(1990.12.31. 대통령령 제13195호로 개정되기 전의 것)제43조의2 제1항 소정의 임대부동산의 가액을 산정함에 있어서 그 임대부동산이 부동산의 일부인 경우 그 부동산 전체의 가액은 구 법인세법시행규칙(1993.2.27. 재무부령 제1911호로 개정되기 전의 것) 제18조 제5항에 의하여 산정하고, 그중 임대부분의 가액은 그 산정방법에 관하여 법령상 특별한 규정이 없으므로 위 부동산 전체의 가액을 합리적이고 객관적인 방법으로 배분하여 산정하여야 할 것인바, 그 임대부분의 가액을 산정함에 있어 그 배분방법을 공신력 있는 감정기관의 감정결과에 의할 수 있음은 일반 증거법의 원칙상 당연한 것이며, 그것이 합리적이고 객관적인 배분방법인 이상 소급감정에 의한 것이라 하여 달리 볼 것은 아니고, 감정평가를 함에 있어서 가치를 달리하는 부분을 구분하여 평가하는 경우, 부동산 전체의 가격을 평가한 후 이를 배분하는 통상 일반적인 방법으로는 층별·위치별의 효용의 차를 건물가격, 토지가격의 쌍방에 반영시키는 층별효용비율에 의한 방법과 층별·위치별의 효용차를 토지가격에만 반영시키는 지가배분율에 의한 방법이 있으며, 이 중 어느 방법에 의할 것인지는 대상부동산이 속한 지역과 대상부동산의 특성 등을 고려하여 이를 선택하여야 할 것이다.
원고, 피상고인
주식회사 충북상호신용금고
피고, 상고인
청주세무서장
원심판결
대전고등법원 1994.4.8. 선고 93구669 판결
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유 제1, 2점을 함께 판단한다.
구 법인세법시행령 제43조의2 제1항 제1호(1990.12.31. 대통령령 제13195호로 개정되기 전의 것) 소정의 임대부동산의 가액을 산정함에 있어서 그 임대부동산이 부동산의 일부인 경우 그 부동산 전체의 가액은 같은법시행규칙 제18조 제5항(1993.2.27. 재무부령 제1911호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의하여 산정하고, 그 중 임대부분의 가액은 그 산정방법에 관하여 법령상 특별한 규정이 없으므로 위 부동산 전체의 가액을 합리적이고 객관적인 방법으로 배분하여 산정하여야 할 것인바, 그 임대부분의 가액을 산정함에 있어 그 배분방법을 공신력 있는 감정기관의 감정결과에 의할 수 있음은 일반 증거법의 원칙상 당연한 것이며, 그것이 합리적이고 객관적인 배분방법인 이상 소급감정에 의한 것이라 하여 달리 볼 것은 아니라고 할 것이다 (당원 1990.9.28. 선고 90누4761 판결, 1991.4.12. 선고 90누8459 판결 등 참조).
한편 지가공시및토지등의평가에관한법률 제22조는, 토지 등의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가사가 준수하여야 할 사항 규칙과 기준은 건설부령으로 정한다고 규정하고 있고, 이에 감정평가에관한 규칙은, 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서 그 준수하여야 할 사항에 관하여 규정하면서(제1조), 그 제17조 제1항에서, 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도 지목 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동율 도매물가상승율 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 하며, 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요건 및 개별요건에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 제18조에서, 건물의 평가는 복성식평가법에 의하되, 다만 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 제15조에서, 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 하고(제1항), 1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다고 규정하고 있는데(제2항), 이와 같이 가치를 달리하는 부분을 구분하여 평가하는 경우, 부동산 전체의 가격을 평가한 후 이를 배분하는 통상 일반적인 방법으로는 층별 위치별의 효용의 차를 건물가격, 토지가격의 쌍방에 반영시키는 층별효용비율에 의한 방법과 층별 위치별의 효용차를 토지가격에만 반영시키는 지가배분율에 의한 방법이 있으며, 이 중 어느 방법에 의할 것인지는 대상부동산이 속한 지역과 대상부동산의 특성 등을 고려하여 이를 선택하여야 할 것이다.
그런데 기록에 의하면, 새한감정평가법인 충청지사는 이 사건 소송이 원심에 계속 중이던 1993. 12. 13. 이 사건 제1, 2사업연도 종료일인 1988. 6. 30.과 1990. 6. 30. 현재 이 사건 임대부분의 가격을 산정함에 있어, 먼저 감정평가에관한규칙 제17조, 제18조에 의하여 이 사건 토지 전체의 가격은 공시지가기준방식에 의하여, 이 사건 건물 전체의 가격은 복성식평가법에 의하여 각 평가한 후, 이 사건 부동산이 속한 지역 및 이 사건 부동산의 특성 등에 비추어 이 사건 임대부분(2층 일부 및 4, 5층)의 가격은 이 사건 토지 및 건물 전체의 감정가격을 지가배분율에 의한 배분방법에 따라 배분하여 산정하는 것이 타당하다고 보아 동방법에 의하여 이를 산정하였음을 알 수 있는바, 원심이 적법히 확정한 사실과 기록에 의하면, 이 사건 임대부분은 그 위치, 용도 등에 비추어 이 사건 건물의 다른 부분과 그 가치가 다르다는 것이므로, 그 가액을 산정하기 위하여 이 사건 토지 및 건물 전체의 가액을 배분함에 있어, 피고가 주장하는 바와 같이 임대면적이 이 사건 건물의 전체면적에서 차지하는 비율에 응하여 안분하는 방법은 불합리하고, 위 새한감정평가법인 충청지사의 감정결과와 같이 지가배분율에 따라 배분하는 방법이 관계법령 및 부동산감정평가이론에 따른 것으로서 보다 객관적이고 합리적이라고 할 것이다.
따라서 원심이 구 법인세법시행규칙 제18조 제5항에 의하여 이 사건 토지 및 건물 전체의 가액을 확정한 다음, 위와 같은 새한감정평가법인 충청지사의 감정결과를 취신하여 그 배분비율에 따라 이 사건 토지 및 건물 전체의 가액을 배분하는 방법으로 이 사건 임대부분의 가액을 산정한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같이 부동산가액의 산정방법에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙을 위반한 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.