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판시사항
수분양자와 대한주택공사 사이에 수분양자가 입주금만 완납하면 대한주택공사는 수분양자의 근저당권설정등기이행과 동시리행으로 소유권이전등기절차를 이행하기로 약정한 것이라고 인정한 원심판결을 파기한 사례
판결요지
수분양자와 대한주택공사 사이에 작성된 주택분양계약서에 의하여, 수분양자가 입주금만 완납하면 대한주택공사는 수분양자의 근저당권설정등기(채권자는 대한주택공사, 채권최고액은 한국주택은행 융자금 미납액의 160% 상당액)이행과 동시이행으로 소유권이전등기절차를 이행하기로 약정한 것이라고 인정
한 원심판결을 파기한 사례.
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
대한주택공사
주문
원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심이 확정한 사실관계는 다음과 같다.
즉, 제1심 공동피고 소외인은 1983.6.15. 피고 공사로부터 이 사건 부동산을 금 5,886,000원에 분양받아 계약금 67만 원을 계약 당일 지급한 후, 입주금 1,696,000원은 1983.7.1.부터 1987.6.30.까지 분할 지급하고, 위 부동산 신축에 관련된 한국주택은행 융자금 350만 원은 1983.12.1.부터 20나.11.30.까지 매월 분할 상환하기로 약정하였는데, 원고가 1986.1.11.경 위 소외인으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 입주금은 완납하고 융자 월부금은 계속 납입해 오고 있다는 것이다.
원심은 위 사실 관계 하에서, 원고가 위 소외인을 대위하여 이 사건 부동산에 관하여 위 분양을 원인으로 한 위 소외인 앞으로의 소유권이전등기절차의 이행을 구하고 피고가 위 주택은행 융자금을 먼저 완납하지 않는 한 원고 청구에 응할 수 없다고 주장하고 있는 이 사건에서, 다음과 같이 판시하고 있다.
즉, 원심은 을 제1호증(주택분양계약서)의 기재와 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 위 소외인과 분양계약을 체결함에 있어, 위 소외인이 입주금을 완납하면 위 소외인에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료해 주되, 그 대신 한국주택은행으로부터 대부받은 융자금의 차주명의를 피고 공사에서 위 소외인으로 변경하고 그 융자금 상환담보를 위하여 위 부동산 위에 채권자를 같은 은행, 채권최고액을 미납 융자금액의 160%로 하는 근저당권설정등기를 경료하기로 약정하였고, 다만 피고가 계속 융자금의 채무자로 남아 융자금을 관리하게 되는 경우는 위 소외인이 융자금을 일시에 상환하여야 이전등기해 주기로 특약한 사실, 이 사건에서 현재 피고가 미납 융자금 3,017,010원의 채무자로 되어 있으면서 원고로부터 그 분할납입금을 받아 위 은행에 상환하고 있는 사실을 인정할 수 있어, 피고로서는 위 소외인이 남은 융자금을 먼저 완납하지 않는 한 이전등기의무가 없다고 하면서, 그러나, 한편 위 증거들에 의하면, 위와 같은 사정에도 불구하고 위 소외인이 피고를 채권자로 하고 채무자를 자신으로 하여 채권 최고액을 미납 융자금액의 160%로 하는 근저당권설정등기를 경료해 줄 때는 융자금의 일시상환의무를 면하기로 약정한 사실을 인정할 수 있으므로, 결국 피고의 위 항변은 피고를 채권자로 하는 근저당권설정등기(채무자는 소외인, 채권최고액은 미납 융자금의 160%인 금 4,827,216원)와 동시이행을 구하는 범위 내에서 이유 있다고 판단하고 있다.
2. 그러나, 원심이 위 소외인의 위 판시의 근저당권설정등기의무와 피고의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있다고 판단하였음은 수긍하기 어렵다.
위 주택분양계약서를 보면, 제3조 제1항은 "갑(피고 공사)은 을(소외인)의 입주금 완납 후 이전등기를 이행하되 을은 월부대상금(납입금) 상환의 담보를 위하여 건물 및 공유대지상에 채권자를 갑(제2항에 의거 차주명의 변경시에는 한국주택은행)으로 하고 채권최고액을 월부대상금의 160%에 해당하는 근저당권설정등기를 이행하여야 한다", 제2항은 "갑이 주택은행으로부터 수융한 월부대상금은 소유권이전등기와 동시에 차주명의를 을로 변경하기로 한다"고 각 규정하고 있고, 한편 제4항은 "제1항에 의한 이전등기는 갑이 월부대상금을 계속 관리할 경우에는 그 상환완료 후에 이행한다. 다만 이전등기 이행과 동시에 을이 제1항의 규정에 의한 근저당권설정등기를 이행하는 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정하고 있는바, 위 규정들은 그 문언상 내용이 중복 또는 모순되는 듯하고 그 뜻도 매우 불명료하다. 따라서 그 법률적 의미는 문언의 내용, 그와 같은 내용의 약정이 이루어지게 된 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려고 하는 목적 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 맞도록 합리적으로 해석할 수밖에 없다.
그런데, 위 규정들의 내용 중 근저당권설정등기에 관련된 부분은 결국 소유권이전등기를 넘겨 줄 경우의 융자금상환담보를 확보하고자 함에 그 목적을 두고 있는 점과 이 사건 융자금은 주택건설촉진법에 의한 국민주택기금으로서 그 관리는 주택공사가 아닌 한국주택은행장에게 위탁되어 있는 점 등에 비추어 보면, 위 규정들의 취지는 요컨대, 입주금을 완납한 수분양자가 융자금 완납 이전에 소유권이전등기를 경료받고자 할 때에는 수분양자 분양자(피고), 채권자(위 은행)의 3자가 서로 협력하여, 융자금의 차주명의를 수분양자로 먼저 변경하고, 나아가 수분양자 앞으로의 소유권이전등기에 바로 이어 그 채무를 담보하기 위하여 한국주택은행을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기를 신청할 수 있는 필요한 모든 조치가 완료될 것을 전제로 피고가 수분양자에게 미리 소유권이전등기를 경료해 주기로 하는 약정을 한 것으로 이해할 것이다.
따라서, 위 계약서의 규정을 들어 수분양자가 입주금만 완납하면 피고는 수분양자의 근저당권설정등기이행과 동시이행으로 소유권이전등기절차를 이행하기로 하는 내용의 약정을 한 것이었다고 해석함은 무리라 할 것이고, 또 위 약정에 의하여 소유권이전등기를 넘겨 받은 수분양자가 이행할 근저당권설정등기는 어디까지나 위 은행을 근저당권자로 하는 내용의 것으로 새김이 옳을 것이다.
결국, 원심판결에는 계약의 해석을 그르치거나 동시이행관계에 관한 법리를 오해함으로써 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 상고논지는 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.