조심2017중915 (2017.04.19)

이 사건 부동산의 취득가액은 이전 세무조사에서 확인된 가액으로 하는 것이 타당함

이 사건 부동산의 취득가액은 원고가 주장하는 가액에 대한 객관적이고 구체적인 입증이 없으므로 이전 세무조사에서 확인된 가액으로 하는 것이 합리적임

소득세법 제97조양도소득의 필요경비 계산

2018구합12317 양도소득세부과처분취소

신OO

OO세무서장

2018. 11. 1.

2018. 12. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2016. 12. 16. 원고에 대하여 한 2014년 귀속 양도소득세 126,714,820원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 7. 5. ○○ ○○구 ○○동 000-0 대 1,390.1㎡(이하 '쟁점토지'라 한다)에 관하여 2001. 5. 9.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 2014. 3. 3. 최AA에게 매매대금 17억 원에 쟁점토지를 매도한 후 2014. 4. 14. 최AA 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 원고는 2014. 5. 15. 쟁점토지의 양도가액을 17억 원, 취득가액을 10억 원으로하여 2014년 귀속 양도소득세 예정신고를 하고 이에 따른 양도소득세 27,070,192원을 납부하였다.

다. 그 후 피고는 원고에 대한 세무조사를 실시한 결과 원고가 쟁점토지를 7억9,800만 원에 취득한 사실을 확인한 후 이를 취득가액으로 하여 2016. 12. 16. 원고에게 2014년 귀속 양도소득세 126,714,820원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2017. 2. 10. 조세심판원에 심판청구 하였으나, 조세심판원은 2017. 4. 19. 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6호증, 을 제1 내지 5호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

원고는 쟁점토지를 매도인인 배BB, 차CC로부터 10억 원에 취득하였으므로, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련법리

양도소득세 과세처분 취소소송에 있어서의 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 양도가액으로부터 취득가액 등 필요경비를 공제한 것이므로 양도가액 및 취득가액 등 필요경비의 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 취득가액 등 필요경비에 대해서는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2004.9. 23. 선고 2002두1588 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

그러므로 보건대, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합해 보면, 원고가 제출한 증거만으로 쟁점토지의 취득가액이 10억 원임을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 실제 취득가액은 7억 9,800만 원으로 봄이 상당하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

가) 원고가 매매대금 10억 원에 쟁점토지를 매수하였다고 볼만한 객관적인 매매계약서가 존재하지 않고, 오히려 원고가 2002. 6. 7. 매도인인 배BB, 차CC로부터 매매대금 6억 3천만 원에 쟁점토지를 매수하는 내용의 속칭 다운계약서인 매매계약서(갑제3호증)만이 존재한다[매매대금을 10억 원으로 하여 작성된 2002. 6. 27.자 부동산매매계약서(을 제5호증)는 매도인과 매수인의 날인이 되어 있지 않고, 원고 스스로 조세심판절차에서 위 계약서는 원고의 양도소득세 신고를 위하여 임의로 재작성된 계약서임을 밝힌 사정(갑 제6호증, 제2면), 배BB 또한 이 법정에서 계약 체결 당시에 매매계약서를 작성하지 않은 것 같고, 다만 배BB과 차CC가 양도소득세를 신고하기 위하여 6억 3천만 원의 다운계약서만을 작성한 사실이 있다는 취지로 증언한 사정(녹취서 제7면) 등에 비추어 위 2002. 6. 27.자 부동산매매계약서를 진정한 계약서로 볼 수 없다]. 한편 원고는 계약 당시 매매대금을 10억 원으로 하여 계약서를 작성하였으나, 매도인인 배BB 등의 요청에 의하여 6억 3000만 원의 다운계약서를 작성하고 당초작성된 10억 원의 계약서를 파기한 것이라며 그 경위를 밝히고 있으나, 원고는 최초에는 계약금 및 중도금으로 546,000,000원을 지급한 상태에서 다운계약서를 작성하고 당초 작성된 10억 원의 계약서를 찢어 버렸다고 하더니(소장 제4면), 이후에는 계약금으로 1억 원만 지급된 상태에서 다운계약서를 작성하였다고 하는 등(2018. 6. 15.자 준비서면, 제4면) 그 경위에 관한 원고의 구체적 주장이 일관되지 않고, 계약 체결 당시에 매매계약서를 작성하지 않았고 6억 3,000만 원의 다운계약서만을 작성하였다는 배BB의 증언과도 배치되며, 통상 다운계약서를 작성하더라도 계약의 실질을 입증할 수 있는 본래의 매매계약서를 함께 보관하는 것이 거래상의 상식임에 비추어 별다른 이유도 없이 본래 작성된 10억 원의 매매계약서를 파기하였다는 원고의 주장은 선뜻 납득하기 어렵다.

나) 원고는 2002. 5. 20. 배BB, 차CC와 쟁점토지의 매매대금을 10억 원으로 하고, 같은 날 계약금으로 10,000,000원, 2002. 6. 20.까지 중도금으로 446,000,000원,2002. 7. 6.까지 잔금으로 454,000,000원을 각 지급하기로 하는 매매계약을 체결하였다고 주장하면서, 그와 같은 거래를 중개한 사실이 있다는 이DD 작성의 사실확인서(갑제5호증)를 제출하고 있으나, 그 중도금인 '446,000,000원'과 잔금 454,000,000원'은 통상적인 거래상의 중도금 및 잔금으로서 이례적인 액수이고, 당시 그와 같은 액수로 중도금과 잔금을 정한 특별한 이유도 찾기 어렵다.1) 나아가 원고는 아래 [표]의 기재와 같은 방법으로 매매대금을 지급하였다면서 그와 관련한 은행거래내역서(갑 제4호증)를 제출하고 있으나, 이에 따르면 원고는 2002. 5. 20.부터 같은 해 7. 8.까지 원고와 원고의 처인 ○○○명의의 계좌에서 13회에 걸쳐 합계 10억 원 상당의 돈을 출금한 사실만이 확인될 뿐 위 자료만으로 출금된 돈이 실제로 매매대금으로 사용되었는지 여부를알 수 없고, 나아가 2002. 6. 5.자 '24,000,000원', 2002. 6. 7.자 '12,000,000원' 등 출금된 액수의 단위도 통상적인 중도금의 액수로 보이지 않으며, 더욱이 원고는 매매대금중 136,000,000원을 5회에 걸쳐 현금으로 지급한 것인데, 수차례에 걸쳐 현금으로 매매대금을 지급하는 것은 통상의 매매대금 지급 방식에 비추어 보더라도 매우 이례적이고(원고는 이에 대한 영수증을 받은 적도 없다), 원고가 그와 같이 현금으로 대금을 지급했어야 할 특별한 사정도 없어 보이며, 원고는 당시 매매계약서를 파기하였다고 스스로 밝히고 있으므로, 향후 양도소득세 신고 등에 있어 정당한 취득가액을 입증하기위한 객관적인 자료로서 계좌이체 등의 방법으로 거래하는 것이 더욱더 요구 되었을 것으로 보이는 사정 등에 비추어 원고의 매매대금 지급 방식은 도저히 납득하기 어렵고, 이에 따른 취득가액 10억 원을 인정하기도 어렵다(위와 같은 여러 사정들과 배BB은 당시 이DD을 원고의 처남 또는 처남 친구로 알고 있었고, 이DD의 중개로 거래한 것이 아니며, 이DD에게 중개수수료를 지급한 기억도 없다고 증언한 사정 등에 비추어 이DD 작성의 사실확인서의 기재도 믿기 어렵다),

다) 배BB은 이 법정에서 거래 당시 매매대금을 10억 원으로 하였다가 100만 원을 깎아 달라는 원고의 요청을 수락하여 최종적으로 9억 9,900만 원에 거래하였다고증언하고 있으나, ① 배BB은 계약금, 중도금, 잔금의 구체적인 액수와 그 지급시기나 방법 등에 관하여는 전혀 기억나지 않는다는 취지로 증언한 점, ② 나아가 배BB, 차CC는 원고와 매매대금을 6억 3,000만 원으로 한 다운계약서를 작성하고 이에 따른 양도소득세 신고를 하였다가 그 이후에 쟁점토지의 양도와 관련한 세무조사를 받는 과정에서 금융조사 등을 통하여 밝혀진 7억 9,800만 원이 실제 양도가액임을 시인하였고, 이에 따라 부과된 양도소득세를 납부한 점[배BB이 이 법정에서 증언한 날인 2018. 9. 13.은 쟁점토지의 거래일인 2002. 5. 20.로부터 무려 약 16년이 경과한 것으로 배BB이 사기나 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 포탈한 것으로 보아 최장의 부과제척기한인 10년(국세기본법 제26조의2 제1항 제1호)이 적용된다고 하더라도 현재 그 제척기간이 도과하였음이 역수상 명백하므로, 위 증언에도 불구하고 배BB에 대하여 9억 9,900만 원의 양도가액을 전제로 한 양도소득세를 다시 부과할 수는 없다할 것이어서, 이와 같은 측면에서 양도가액이 9억 9,900만 원이라는 배BB 증언의 신빙성이 높다고 보기 어렵다], ③ 배BB, 차CC는 2001. 5. 9. 한국토지공사로부터 쟁점토지를 584,432,800원에 매수한 이후에 미등기 상태에서 원고에게 이를 전매하였는데, 원고는 2002. 6. 27. 한국토지공사와 배BB, 차CC가 체결한 기존계약상의 권리의무를 그대로 승계하기로 하는 내용의 권리의무승계계약도 함께 체결하였는바, 기존계약서인 2001. 5. 9.자 용지매매계약서(갑 제7호증)상으로 매수인은 쟁점토지를 지정된 용도인 '주차장'으로만 사용하여야 하는 제약이 있고(제3조, 지정용도 사용의무), 2002. 6. 27.자 권리의무승계계약서(갑 제8호증)상에도 그 상단에 쟁점토지의 용도가 '주차장'으로, 그 하단에 '원고는 2001. 5. 9.자로 체결된 매매계약상의 일체의 권리의무를 그대로 승계한다, 원고는 2001. 5. 9.자 매매계약 내용 전부에 대하여 이를 상세히 숙지하고, 그 이행에 차질이 없도록 하여야 한다'고 명확히 기재되어 있으며, 원고가 위 계약서에 스스로 서명 날인하였으므로, 원고는 쟁점토지가 매수 이후에도 주차장으로만 사용되어야 하는 제약이 있음을 충분히 인식하고 있었을 것으로 보이는데, 그와 같은 사용상의 제약이 있음에도 불구하고 배BB, 차CC가 쟁점토지의 취득가액인 584,432,800원에서 무려 414,567,200원의 차액을 남겨 9억 9,900만 원에 원고에게 쟁점토지를 매도하였을 것으로 쉽사리 납득하기 어려운 점 등에 비추어 거래가액이 9억 9,900만 원이라는 배BB의 일부 증언도 믿기 어렵다.

라) 이 사건 처분이 취득가액으로 전제한 '7억 9,800만 원'은 ○○지방국세청이2004년경 배BB과 차CC에 대하여 쟁점토지의 양도소득세를 부과하기 위한 세무조사를 하는 과정에서 인정된 금액으로서, ① 배BB은 세무조사 당시 배BB, 차CC의금융계좌 등 거래 전반에 걸쳐 조사가 이루어졌고, 매수인인 원고에 대해서도 조사가 이루어졌으며, 배BB, 차CC는 그와 같은 조사를 통하여 결정된 7억 9,800만 원이 정당한 양도가액임을 인정하고, 이에 따른 양도소득세를 납부하였다고 증언하였는바, 세무조사라는 공식적인 절차에서 금융계좌 등 객관적인 자료 등에 토대하여 결정된 가액은 그와 반대되는 특별한 사정이 없는 한 신빙성이 높다고 할 것이고, 배BB, 차CC,원고는 위 인정된 가액에 대하여 조사 당시 아무런 이의를 제기하지도 않은 점, ② 위 세무조사 당시 원고도 매수인 조사를 받았는데, 6억 3,000만 원으로 작성된 다운계약서가 허위임이 드러난 이상 원고로서는 실제 거래가액을 국세청에 적극적으로 밝힐 필요가 있었고, 위 세무조사 자료가 향후 원고에 대한 양도소득세를 정함에 있어 중요한 자료가 될 수 있음을 사전에 충분히 고지 받았을 것으로 보이는데, 그럼에도 당시 인정된 7억 9,800만 원의 가액에 대하여 별다른 이의를 제기하지 않은 것은 원고 스스로 위 가액이 정당한 가액임을 인정하였다는 취지로 해석되고, 위 조사 이후 14년이 지난 현재 위와 같은 과세자료가 더 이상 보존되고 있지 않음을 기화로 취득가액이 10억 원임을 주장하면서 그 조사 결과를 신뢰할 수 없다고 주장하는 것은 신의칙상 부당한 것으로 볼 여지도 있는 점, ③ 배BB은 거래당시 원고가 100만 원을 깎아 달라고 요청하여 이를 수락하여 대금을 정하였다고 밝히고 있는바, 이에 따르면 7억 9,800만 원의 액수는 최초 대금을 8억 원으로 정하였다가 원고의 요청을 수락하여 공유자인 배BB과 차CC가 각 100만 원씩을 공제하여 최종적으로 정해진 금액으로 해석될 여지도 있는 점 등에 비추어 원고가 쟁점토지를 실제로 취득한 가액은 '7억 9,800만 원'으로 봄이 상당하다(원고는 2002. 7. 5. 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 주식회사 국민은행에 채권최고액을 6억 3,700만 원으로 한 근저당권설정등기를 마쳐주었는바, 위와 같이 설정된 채권최고액에 비추어 그와 유사한 수준인 7억 9,800만 원이 실제 거래가액으로 볼 여지도 있다)

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.