과세관청이 실지양도가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 경우라면 그 양도가액을 매매사례가액, 감정가액을 차례로 적용함

양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 매매계약서 등의 증빙서류가 없거나 그 중요 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고, 과세관청이 그 실지양도가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 경우라면 그 양도가액을 시행령 제176조의2 제3항이 정한 바에 따라 매매사례가액, 감정가액을 차례로 적용하여 양도차익을 결정 또는 경정할 수 있음

구 소득세법 시행령 제176조의2추계결정 및 경정

2016구단6133 양도소득세부과처분취소

전○○

○○○세무서장

2017.03.15.

2017.04.26.

1. 피고는 2015. 4. 24. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 ***원의 부과처분 중 265,220,840원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 2분하여 그 중 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 4. 24. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 ***원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1985. 6. 27. PP시 HH동 **5-5 대 615.5㎡와 같은 동 **5-6 대 436.3㎡(이하 이들을 합쳐 '이 사건 토지'라 한다)를 취득하여 보유하다가 2004. 6. 7. 김JJ, 김WW, 김GG, 최QQ 등 4명(이하 '매수인들'이라고 한다)에게 양도한 후 양도가액을 969,900,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 피고는 원고가 매매계약서에 기재된 위 양도가액 외에 차용증 형식을 빌려 부당한 방법으로 양도대가 1,065,300,000원을 추가로 수수한 것으로 보아 이 사건 토지의 전체 양도가액을 2,035,200,000원으로 산정하여 2015. 4. 24. 원고에게 2004년 귀속 양도소득세 ***원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

다. 원고가 이에 불복하여 2015. 8. 15. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2015.10. 29. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없음, 갑 3, 4, 을 1, 2(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분은, 이 사건 토지의 매매계약서 상 기재된 평당 3,050,000원으로 계산한 969,900,000원이 아닌 평당 6,400,000원으로 계산한 2,035,200,000원에 실제로 거래하였다는 매수인들의 허위 주장만을 근거로 한 것으로서 과세요건법률주의와 근거과세원칙에 위반되어 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 1.과 같다.

다. 인정사실

1) 원고가 양도소득세를 신고하면서 제출한 이 사건 토지에 관한 2004. 4. 13.자 매매계약서(갑 1; 이하 '이 사건 계약서'라 한다)에 따르면 매도인은 '원고', 매수인은 '윤FF 외 3인'으로 되어 있고, 매매대금란에는 '구억육천구백구십만원', '단가(㎡당) 삼백오만원'으로 기재되어 있으며, 계약금 이억만원('이억 원'의 오기로 보인다)은 계약시에 중도금 육억만원('육억 원'의 오기로 보인다)은 2004. 5. 31.에, 잔금 일억육천구백구십만원은 2004. 6. 7.에 각 지급하는 것으로 기재되어 있다. 위 각 대금에 대하여는 각 영수증(갑 2의 1, 2)이 작성되어 원고가 보관 중이다.

2) 이 사건 계약서의 특약사항으로 '잔금시 명의자가 바뀔 수 있다'고 기재되어 있는데, 실제로 위 매매계약서 작성 이후 윤FF(매수인 김JJ의 남편)의 요청으로 매수인들로 매수 명의자가 변경되었다.

3) 매수인들이 전체 양도가액이 2,035,200,000원이라고 주장하면서 그 근거로 피고에게 제출한 2004. 4. 13.자 차용증(을 4; 이하 '이 사건 차용증'이라 한다)에 의하면, '차용증'이라는 표제 아래 '일금 십억 육천 오백 삼십만원(1,065,300,000원)'이라는 기재와 함께 '상기 금액을 PP시 BB읍 HH리 **5-5, **5-6 번지의 토지매매대금으로 차용함으로 토지 잔금이 원만히 이행될 경우 유효함. 단 계약이 이행되지 않을 경우에는 본 차용증의 효력이 없음'이라는 기재가 수기로 되어 있고, 그 아래에 작성일자와 윤FF의 이름 및 날인이 되어 있다.

4) 매수인들이 이 사건 토지를 담보로 BB농협협동조합 **지점(이하 'BB농협'이라고만 한다)으로부터 대출받는 과정에서, BB농협이 2004. 4. 8. OO감정평가법인에게 이 사건 토지에 대한 감정평가를 의뢰한 결과 1,682,880,000원으로 평가되었다.

5) BB농협은 이 사건 토지의 잔금지급일인 2004. 6. 7. 위 토지에 관하여 매수인들을 각 채무자로 하고 매수인별로 채권최고액을 350,000,000원으로 한 각 근저당권을 설정한 후 매수인들에게 각 250,000,000원씩 총 10억 원을 대출해 주었다.

6) 당일 BB농협에서 액면금 각 1억 원짜리 6장, 169,900,000원과 10,100,000원짜리 각 1장씩 그리고 각 10,000,000원짜리 22장 등 총 10억 원의 수표가 발행되었는데, 그 중 액면금 10,000,000원짜리 2장이 원고의 중개인인 주AA의 계좌로 입금되었다.

7) 이 사건 토지에 관하여 2013. 8. 1. BB농협에 의하여 임의경매가 개시되었는데, HH동 **5-6 토지는 2014. 3. 21. 소외 정**에게 약 7억 원 정도에 매각되었고, **5-5 토지는 임의경매 중인 2014. 3. 27. 소외 신**에게 10억 원에 매매되어 임의경매절차가 취소되었다.

8) 매수인들은 최초에는 969,900,000원을 취득가액으로, 위 매각 및 매매대금 약 17억 원을 양도가액으로 하여 이 사건 토지에 대하여 양도소득세를 신고하여 이에 따라 피고가 매수인들에게 양도소득세를 부과하자, 매수인들은 이에 대하여 경정신청을 하면서 위 토지의 매수대금으로 원고에게 위 969,900,000원 외에 이 사건 차용증에 기재된 1,065,300,000원을 추가로 지급하였다면서 총 2,035,200,000원이 이 사건 토지의 취득가액에 해당한다는 주장을 하였다.

9) 피고는 매수인들의 위와 같은 주장에 더하여 이 사건 차용증의 존재와 매수인들이 잔금지급일 당시 BB농협으로부터 이 사건 토지를 담보로 계약서상 잔금을 훨씬 초과하는 10억 원을 대출받은 점 및 당시 BB농협이 의뢰한 위 토지의 감정가액이 1,682,880,000원으로 평가된 점 등을 근거로 위 차용증에 기재된 1,065,300,000원을 원고의 양도가액에 포함시켜 이 사건 처분을 하였다.

10) 이 사건 토지가 소재한 PP시 지역은 2004. 2. 26.자로 투기지역으로 지정되었는데, 원고와 매수인들 사이의 이 사건 매매계약 당시인 2004.경과 제3자에게 매각 또는 매매 당시인 2014.경 사이에 이 사건 토지에 관한 개별공시지가의 변동은 아래 표와 같다. 이에 따르면 이 사건 토지의 기준시가는 2004년도 930,274,600원[=950,000원×615.5㎡＋792,000원×436.3㎡]에서 2014년도 1,701,594,700원[=1,702,000원×615.5㎡＋1,499,000원×436.3㎡]으로 약 82.91%가 증가하였다.

11) 한편 이 법원이 주식회사 **감정평가법인 ***지사에 소속한 감정인 구**에 대하여 이 사건 토지에 관한 2004. 4. 14. 당시 시가를 감정촉탁한 결과1,472,520,000원(이하 '이 사건 감정가'라 한다)으로 평가되었다.

[인정근거] 앞서 든 증거들에 더하여 갑 1, 2, 5, 을 4 내지 7(각 가지번호 포함),을 8의 2의 각 기재, 증인 윤FF, 주AA의 각 일부 증언, 이 법원의 감정인 구**에 대한 시가감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 관련 법리 및 법령

양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조), 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에서 과세처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 대한 증명책임은 원칙적으로 과세관청에 있다(대법원 2013. 10. 31. 선고 2010두4599 판결 등 참조).

한편 구 소득세법(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제1항, 제114조, 구 소득세법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 '시행령'이라고만 한다) 제176조의2 제1 내지 3항 등의 관계 규정들을 종합하면, 토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 매매계약서 등의 증빙서류가 없거나 그 중요 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고, 달리 과세관청이 그 실지양도가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 경우라면 그 양도가액을 시행령 제176조의2 제3항이 정한 바에 따라 매매사례가액, 감정가액을 차례로 적용하여 추계조사로 토지의 양도차익을 결정 또는 경정할 수 있다.

2) 피고가 산정한 양도가액 2,035,200,000원의 인정 여부

위 법리 등에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실관계를 통해 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합해 보면, 피고가 제출한 증거들과 증인 윤FF, 주AA의 일부 증언 등만으로는 매수인들이 주장하는 2,035,200,000원을 이 사건 토지의 실지양도가액으로 보기 어렵고, 달리 이를 증거가 없어 이 사건 처분의 요건사실로서 양도가액에 관한 피고의 증명이 충분하다고 볼 수 없다.

○ 기본적으로 매수인들과 원고는 이 사건 토지의 매매가액과 관련하여 각자 납부할 양도소득세액에 관하여 상반되는 이해관계를 가지고 있는바, 과세관청으로서는 어느 한 편의 주장을 근거로 양도가액 또는 취득가액을 산정함에 있어 신중을 기해야 하고, 어느 일방의 진술이 중립적인 제3자의 진술이나 쌍방이 작성한 매매계약서 혹은 금융계좌내역과 같은 객관적인 증빙 등에 의하여 뒷받침되지 않는다면 그 진술을 토대로 쉽사리 양도가액 또는 취득가액을 산정하여서는 아니 된다.

○ 그런데 매수인들이 주장하는 실지거래가액(2,035,200,000원)을 가장 강력하게 뒷받침하는 이 사건 차용증은 다음과 같은 이유, 즉 차용증 상에 대주와 차주가 표시되어 있지 아니한 점, 앞서 본 바와 같이 매수인들로 매매계약의 당사자가 변경되었음에도 위 차용증은 매수인들이 아닌 윤FF 명의로 작성된 점, 단순한 차용증이 아니라 매매대금 추가지급약정을 의미하는 내용의 중요한 서류임에도 원고의 서명날인이 존재하지 아니하는 점, 위 차용증을 직접 작성하였다는 증인 윤FF은 20억여 원짜리 원본 매매계약서를 별도로 작성하였다고 하면서도 위 계약서 외에 차용증을 따로 작성하게 된 경위나 위 차용증상의 문구(상기 금액을 이 사건 토지의 매매대금으로 차용함으로 토지 잔금이 원만히 이행될 경우 유효함. 단 계약이 이행되지 않을 경우에는 본 차용증의 효력이 없음)의 의미에 대하여 제대로 설명을 하지 못하고 있는 점, 매수인들은 원고에게 매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금을 지급할 때마다 원고로부터 서명날인이 된 영수증을 받았는데 금액이 가장 큰 이 사건 차용증과 관련하여서는 원고 명의의 영수증을 제출하지 못하고 있는 점, 당시 매매를 중개하고 잔금 지급 당시에도 동석하였던 증인 주AA도 이 사건 차용증을 본 적이 없다고 증언한 점 등을 종합해 보면, 그 기재 내용을 그대로 믿을 수 없다.

○ 또한 매수인들이 BB농협으로부터 이 사건 토지를 담보로 잔금을 훨씬 초과하는 10억 원을 대출받은 점이나 당시 BB농협의 감정평가의뢰결과 위 토지가 약 17억 원으로 평가되었다는 사정만으로는, 위 대출금이 실제로 원고 측에게 지급되었다는 금융거래내역 등의 증빙이 없는 점, 당시 BB농협이 이 사건 계약서를 제출받지도 아니하고 감정평가를 의뢰한 것으로 보이는 점, 금융기관이 부동산 담보대출을 위해 평가한 감정액을 시가와 동일시할 수는 없는 점 등에 비추어 피고의 인정한 실지양도가액의 증명으로는 부족하다.

○ 매수인들의 주장대로 이 사건 토지의 매매대금이 2,035,200,000원이라면 이미지급된 계약금과 중도금 합계 800,000,000원을 제외한 1,235,200,000원을 잔금으로 준비해야 하는데, 매수인들이 잔금지급일 당일 BB농협으로부터 발행받은 수표 액면금의 단위 및 수표장수 등에 대한 설명이 자연스럽지 아니하고, 대출금 1,000,000,000원 외에 부족한 잔금 235,000,000원의 조달 방법 및 객관적인 증빙이 존재하지 아니한다.

○ 매수인들이 주장하는 2004년도에 이루어진 이 사건 토지의 거래가격(약 20억원)에 비하여 그로부터 약 10년 후에 이루어진 2014년도 거래가격(합계 약 17억 원)이 오히려 적다는 것은, 비록 2014년도 거래가격이 경매절차에서의 매각금액이 일부 포함된 금액이라 하더라도 이 사건 토지가 투기지역으로 지정되어 있었던 점, 앞서 본 바와 같이 2004년도 기준시가에 비해 2014년도 기준시가가 약 83% 증가한 점 등에 비추어 납득하기 어렵다.

○ 한편 피고가 산정한 양도가액이 인정되지 않는다고 해서 원고가 최초 신고한969,900,000원을 이 사건 토지의 양도가액으로 볼 수 있는가를 보면, 원고 스스로도 양도소득세 약 2억 원과 부동산중개수수료 약 7,000만 원 가량을 매수인들로부터 추가로 더 받았다고 진술하고 있고, 당시 매매를 중개한 증인 주AA도 이 사건 매매계약서의 매매대금은 실거래가격이 아니라고 증언하고 있는 점 등을 감안하였을 때 위 신고가액을 이 사건 토지의 양도가액으로 볼 수 없음도 명백하다.

3) 양도가액의 산정 방법

결국 이 사건 토지의 양도가액에 대하여는 양도 당시 실지거래가액을 확인하기 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당된다고 할 것이어서, 구 소득세법 제114조 제7항, 시행령 제176조의2 제3항에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 추계조사하여 양도가액을 결정 또는 경정하여야 한다.

그런데 이 사건 토지에 관하여는 시행령 제176조의2 제3항 제1호에서 정한 매매사례가액이 존재하지 아니하고, 비록 이 사건 토지의 양도일로부터 10년 이상 경과한 상태에서 법원의 촉탁으로 이루어진 감정 결과에 기초한 것이라고 하더라도, 이 사건 시가감정절차는 애초 조정권고를 위한 기준을 마련하기 위하여 피고의 요청에 따라 원고가 신청하여 이루어지게 된 점, 이 사건 감정가는 법원이 공정성과 전문성이 담보된 감정인을 지정하여 시가감정을 촉탁함에 따라 실시된 감정결과에 해당하는 점, 위 감정가는 적정한 비교표준지를 선정하고 지가변동률・당해 부동산의 위치・형상・환경・이용 상황 등을 참작하여 평가된 것인 점, 대법원도 상속세 등 취소소송 과정에서 법원의 촉탁으로 시행한 소급감정가액이 관련 시행령 등에서 규정된 시적 제한을 벗어남에도 시가로 볼 수 있다는 입장을 유지하고 있는 점(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조), 일반적으로 부동산의 매매는 특별한 사정이 없는 한 시가 내지 그에 준하는 가액으로 체결될 개연성이 높은 점 등을 고려해 볼 때, 이 사건 감정가는 객관적이고 합리적인 평가방법으로 평가된 가액으로서 이 사건 토지에 관한 위 양도 당시의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 시가라고 인정되므로 시행령 제176조의2 제3항 제2호에 의한 감정가액에 준하여 이 사건 토지의 양도가액으로 볼 수 있다

마. 정당한 세액의 계산

따라서 이 사건 감정가인 1,472,520,000원을 이 사건 토지의 양도가액으로 하여 원고가 납부하여야 할 양도소득세를 계산해 보면, 별지 2. 정당세액계산표 기재와 같이 265,220,840원(가산세 포함, 원 미만 버림)이 되므로, 이 사건 처분 중 위 265,220,840원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결 론

원고의 청구를 일부 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.