부동산임대업 이자비용 필요경비 인정 여부

임대용 부동산을 자기 자본으로 취득한 사람이 이를 담보로 대출을 받아 투하 자본을 회수하면 이로써 임대용 부동산을 타인 자본으로 보유하는 결과가 되므로 그 대출금은 그 자체로 총수입금액을 얻기 위하여 사용한 것이라 볼 것이고, 이후 회수한 자본을 어디에 사용하였는지는 지급이자의 필요경비 공제와는 전혀 무관함.

013구합57150 종합소득세경정거부처분취소

김○○

강동세무서장

2014. 4. 18.

2014. 5. 23.

1. 피고가 2013. 1. 23. 원고에 대하여 한 종합소득세 경정거부처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

2009년 2010년

합계

##빌딩 **빌딩 ##빌딩 **빌딩

자산(적수) 61,548,160,356 30,148,831,294 64,881,641,072 30,062,496,520

부채(적수) 26,268,000,000 22,095,000,000 50,469,000,000 33,539,148,620

지급이자 113,185,879 80,120,611 206,043,753 132,474,732 531,824,975

초과인출금

이자

- - - 23,610,209 23,610,209

이자비용 113,185,879 80,120,611 206,043,753 108,864,523 508,214,766

환급세액 67,657,271 63,063,683

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002년 6월경 본인 소유의 서울 !!구 %%동 222-5 대 539.1㎡에 철근 콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물(이하 '##빌딩'이라 한다)을 건축하고, 2004년 7월경 역시 본인 소유의 같은 동 222-3 대 218.7㎡에 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물(이하 '**빌딩'이라 한다)을 건축한 다음 부동산임대업을 영위하여 왔다.

나. 원고는 ##빌딩과 **빌딩 및 각 그 부지(이하 통틀어 '이 사건 부동산'이라 한다)를 담보로 대출을 받아 다음과 같이 2009년부터 2010년까지 합계 531,824,975원의 이자(이하 '이 사건 지급이자'라 한다)를 지급하였고 그 중 합계 508,214,766원의 이자는 초과인출금의 이자에 해당하지 않음에도 불구하고 2009년 및 2010년 귀속 종합소득세를 신고・납부할 때 필요경비로 반영하지 아니하였다며 2012. 11. 13. 피고에게 2009년 귀속 종합소득세 67,657,270원 및 2010년 귀속 종합소득세 63,063,680원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였다.

[금원 단위: 원]

다. 그러나 피고는 2013. 1. 23. 원고가 당초 종합소득세를 신고하면서 이 사건 지급이자와 그에 관한 차입금을 대차대조표 및 손익계산서 등 장부에 계상하지 않았고, 해당 차입금이 이 사건 부동산에 대한 취득자금을 회수하기 위한 것인지 여부도 확인할 수 없다며 원고의 경정청구를 거부하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

부동산임대업을 영위하려는 사람이 자신의 자본으로 임대용 자산을 취득하였다가 타인으로부터 돈을 빌려 투입한 자본을 회수하였다면 그 채무로 인한 이자비용은 필요 경비에 해당한다. 원고는 임대용 자산인 이 사건 부동산을 담보로 제공하고 금원을 차용하였는바, 이는 당연히 자본인출금의 성격을 가진다고 할 것이므로 그로 인하여 발생한 이자비용인 이 사건 지급이자 중 초과인출금의 이자에 해당하지 않는 부분은 구 소득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것, 이하 '소득세법'이라 한다) 제27조, 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호, 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라 한다) 제27조, 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호 소정의 '총수입금을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자'로서 필요경비에 해당한다. 따라서 이와 달리 본 이 사건 처분은 위법하므로 이를 취소하여야 한다.

나. 관계 법령

별지 1 "관계 법령" 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고가 ##빌딩 및 그 부지를 취득한 경위와 구체적인 취득가액의 내역은 다음과 같다.

- 1997. 12. 10. 서울 !!구 %%동 222-13 대 395.8㎡ 중 공유지분 1/2을 2억 2,500만 원에 취득함

- 2000. 11. 15. 위 %%동 222-13 토지의 나머지 공유지분 1/2을 &&&로부터 2억 5,000만 원에 취득함

- 2001. 5. 3. 같은 동 222-5 대 143.3㎡를 &&& 외 1인으로부터 3억 4,400만 원에 취득함

- 2001. 9. 25. 위 %%동 222-13 토지를 같은 동 222-5 토지에 합병함 - 2002. 6. 17. 합병된 토지 위에 1,167,936,116원을 들여 ##빌딩을 신축함 2) 원고가 **빌딩 및 그 부지를 취득한 경위와 구체적인 취득가액의 내역은 다음과 같다.

- 2003. 6. 23. 서울 !!구 %%동 222-3 대 218.7㎡를 &&&으로부터 5억 8,200만 원에 취득함

- 2004. 7. 28. 위 %%동 222-3 토지 위에 5억 3,640만 원을 들여 **빌딩을 신축함

- 2007. 11. 23. 같은 동 222-14 대 221.6㎡ 및 그 지상 건물을 &&&으로부터 18억 원에 취득함

- 2009. 1. 14. **빌딩에 148,199,819원을 들여 주차장을 신설함

- 2009. 9. 24. 위 %%동 222-14 토지를 같은 동 222-3 토지에 합병함 순번 설정일

채권최고액

내역 말소일

222-3 토지 222-3 건물

① 2003. 8. 25. 10억 8천만 원 2009. 9. 16. ② 2005. 7. 6. 10억 8천만 원순번① 대출에 공동담보 추가 2009. 9. 16. ③ 2006. 3. 10. 3억 6천만 원 공동담보 2009. 9. 16. ④ 2009. 9. 16. 22억 8천만 원 공동담보 존속

⑤ 2009. 12. 17. 8억 7,600만 원 공동담보 존속 순번 설정일

채권최고액

내역 말소일

222-3 토지 222-3 건물

① 2001. 11. 3. 6억 5천만 원 존속

② 2001. 12. 4. 6억 5천만 원 존속

③ 2002. 8. 16. 6억 5천만 원순번① 대출에 공동담보 추가

존속

④ 2002. 8. 16. 6억 5천만 원순번② 대출에 공동담보 추가

존속

⑤ 2002. 9. 16. 15억 6천만 원 공동담보 존속

⑥ 2003. 7. 15. 12억 원 공동담보 변경

⑦ 2004. 10. 13. 14억 원순번⑥ 대출 채권최고액 상향 존속

⑧ 2007. 9. 18. 11억 4천만 원 공동담보 2010. 1. 15.

⑨ 2009. 12. 28. 11억 7천만 원 공동담보 2010. 2. 12. ⑩ 2009. 12. 29. 1억 3천만 원 공동담보 2010. 2. 12. ⑪ 2010. 2. 12. 24억 원 공동담보 존속

3) 원고가 경정청구 당시 주장한 이 사건 지급이자 및 관련 차입금의 세부내역은 별지 2 "지급이자 및 차입금 내역" 기재와 같다.

4) 원고가 이 사건 부동산을 취득한 이후 2010년까지 근저당권을 설정하고 대출받은 내역은 다음과 같다.

[##빌딩 및 부지 관련] [**빌딩 및 부지 관련]

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3, 4, 7, 8, 11, 12호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 이 사건 지급이자의 필요경비 인정 여부

가) 거주자가 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로 거주자의 부동산임대소득 금액을 계산함에 있어 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 차입금을 그 후 다른 차입금으로 상환한 경우는 물론이고, 당초 자기 자본으로 임대용 부동산을 취득하였다가 그 후 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한 경우에도 초과인출금(필요경비 불산입 항목인 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액) 상당의 부채에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 보아야 하고, 따라서 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한다고 보아야 한다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두11874 판결 등 참조). 위와 같은 법리에 따라 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고는 자신의 자본으로 이 사건 부동산을 취득하여 부동산임대업을 영위하여 왔는데, 이 사건 부동산을 취득할 때마다 수개월 이내에 담보대출을 받아왔고, 해당 담보대출은 2009년 및 2010년까지도 대부분 존속하였으며(일부 변제된 대출 역시 대환에 의한 것으로 보인다), 그에 따라 이 사건 지급이자가 발생한 점에 비추어 보면, 이 사건 지급이자를 발생시킨 차입금채무는 원고가 부동산임대업을 영위하는 데 필수적인 자산인 이 사건 부동산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 지급이자 중 초과인출금의 이자를 제외한 부분은 모두 소득세법 제27조, 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호, 구 소득세법 제27조, 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호 소정의 총수입금을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한다.

나) 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 지급이자와 해당 차입금을 장부에 기장하지 아니하였으므로 필요경비로 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 위 소득세법령은 필요경비로 산입하기 위한 지급이자의 요건으로 수익과의 관련성 및 통상성을 요구하고 있을 뿐 대차대조표나 손익계산서 등 회계장부에 이를 계상할 것을 규정하고 있지 아니하다. 따라서 원고가 실제로 이 사건 지급이자를 지출하였고, 그 발생원인이 된 차입금이 임대용 자산에 대한 투하자본의 회수로서 수익과의 관련성 및 통상성이 인정되는 이상 필요경비로 공제하여야 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다) 또한, 피고는 원고가 이 사건 지급이자의 발생원인이 된 차입금을 개인적인 용도로 사용하였는지, 다른 사업이나 기업을 위해 사용하였는지 등이 전혀 밝혀지지 아니하였으므로 총수입금액을 얻기 위항 직접 사용된 부채로 볼 수 없다고 주장한다.

그러나 임대용 부동산을 자기 자본으로 취득한 사람이 이를 담보로 대출을 받아 투하자본을 회수하면 이로써 임대용 부동산을 타인 자본으로 보유하는 결과가 되므로 그 대출금은 그 자체로 총수입금액을 얻기 위하여 사용한 것이라 볼 것이고, 이후 회수한 자본을 어디에 사용하였는지는 지급이자의 필요경비 공제와는 전혀 무관한 것이다. 이

와 다른 전제에 선 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

2) 이 사건 지급이자의 정당한 경비산입 범위

2009년 2010년 합계

##빌딩 **빌딩 ##빌딩 **빌딩 자산(적수) 23,843,233,392 36,799,197,828 23,843,233,392 33,539,148,620 부채(적수) 29,017,000,000 22,095,000,000 51,969,000,000 36,884,652,102 지급이자 113,185,879 80,120,611 206,043,753 132,474,732 531,824,975 초과인출금

이자

26,902,387 - 127,669,867 1,832,816 156,405,070 이자비용 86,283,492 80,120,611 78,373,886 130,641,916 375,419,905 비용 합계 166,404,103 209,015,802 375,419,905 나아가 이 사건 지급이자 중 필요경비로 산입할 수 있는 범위에 관하여 보건대, 부동산임대업자의 차입금이 사업용 자산의 합계액을 초과하는 경우에는 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 자기 자본을 회수하는 것으로 볼 수 없으므로 그와 같은 초과인출금에 대한 이자는 필요경비로 산입할 수 없다. 앞서 인정한 사실에 의하면 ##빌딩 및 그 부지의 취득가액은 합계 2,211,936,116원(＝2억 2,500만 원＋2억 5,000만 원＋3억 4,400만 원＋1,167,936,116원)이고, **빌딩 및 그 부지의 취득가액은 합계 3,066,599,819원(＝5억 8,200만 원＋5억 3,640만 원＋18억 원＋148,199,819원)인바, 이를 토대로 이 사건 지급이자 중 초과인출금에 대한 이자를 제외하고 필요경비로 산입되어야 할 금액을 계산하면 다음과 같이 2009년 귀속분 166,404,103원, 2010년 귀속분 209,015,802원으로 합계 375,419,905원이 된다(세부 계산내역은 별지 3 "초과인출금 및 필요경비 계산내역" 기재와 같다).

[금원 단위: 원]

3) 소결

따라서 피고는 이 사건 지급이자 중 합계 375,419,905원을 필요경비로 산입하여 원고에 대한 2009년 및 2010년 귀속 종합소득세를 다시 산정하였어야 할 것인바, 그럼에도 원고의 경정신청을 모두 거부한 이 사건 처분은 위법하므로 취소를 면할 수 없다.

3. 결론

원고의 청구를 인용하고 소송비용은 패소자인 피고가 부담하게 하여 주문과 같이 판결한다.