서울고등법원 2013. 05. 03. 선고 2011누44893 판결

피고가 2010. 11. 2. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 종합부동산세 0000원 및 농어촌특별세 0000원의 부과처분， 2008년 귀속 종합부동산세 000원 및 농어촌특별세 000원의 부과처분， 2009년 귀속 종합부동산세 0000원 및 농어촌특별세 000원의 부과처분을 각 취소한다.

이유

1. 종합부동산세 및 농어존특별세

아래와 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1， 2호증， 을 제1호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.

[1]

○ 원고는 1983. 3. 16. 설립된 회사로서 1983. 10. 20. 주택분양 및 임대업무로 사업자 등록을 하고 주택건설분양 및 주택임대업 등을 영위하고 있다.

○ 원고는 「주택법」 제16조에 의한 민간임대주택 건설사업계획승인을 받아 민간건설임대주택 11，440세대를 신축하여 임대하였고，「종합부동산세법」 제16조 제3항에 의하여 2007년 내지 2009년 귀속 각 주택분 종합부동산세를 신고 ・ 납부함에 있어 위 임대 주택 11，440세대가 과세표준 합산에서 제외되는 임대주택(이하 '합산배제 임대주택l이 라 한다)에 해당한다고 보아 합산배제 신청을 하고 위 임대주택 11，440세대를 과세표준에서 제외하여 산정한 종합부동산세를 신고 ・ 납부하였다.

[2]

"○ 그런데 원고는 위 임대주택 11，440세대 중 광주 광산구 OO동 OOOO 616세대(이하OO아파트'라고 한다)， 충북 음성군 대소면 OO리 00 OO아파트 6세대， 포항시 남구 OO OOOO아파트 10세대 등 합계 689세대의 아파트(이동 통칭하여쟁점주택'이라고 한다)의 임대를 개시한 때로부터 임대의무기간 5년이 경과 하지 아니한 상태에서， 2009. 3.경부터 2009. 12.경까지 사이에 쟁점주택의 임차인들과 사이에 쟁점주택의 분양전환에 합의하고 임차인들에게 쟁점주택의 소유권을 모두 이각 하였다.",O 피고는， 원고가 쟁점주택의 임대를 개시한 날부터 5년 이내에 임차인들에게 분양전환을 함으로써 2007년 내지 2009년 귀속 각 주택분 종합소득세의 과세기준일 당시 시행되던 「종합부동산세법」 시행령이 규정한 임대주택에 대한 과세표준 합산배제요건 중 5년 이상 계속 임대 요건을 충족하지 아니하게 되었다고 인정하였다.

O 이에 따라 피고가 2010. 11. 2. 「종합부동산세법」 제17조 제5항에 따라 원고가 경감받은 세액에 이자 상당액을 가산하여 원고에게 2007년 귀속 종합부동산세 00000원 및 농어촌특별세 0000원， 2008년 귀속 종합부동산세 0000원 및 농어촌특별세 0000원， 2009년 귀속 종합부동산세 0000원 및 농어촌특별세 0000원을 각 경정 ・ 고지(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)하였다.

O 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2010. 11. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2011. 4. 14. 그 청구가 기각되었다.

2. 합산배제 미분양주택

가. 원고의 주장

쟁점주택은 「종합부동산세법」 시행령 및 같은 법 시행규칙이 규정한 이른바 '합산배제 미분양주택'에 해당하여 과세표준 합산에서 배제되므로， 쟁점주택이 합산배제 요건을 충족하지 아니하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

(1) 원고의 2007년 내지 2009년 귀속 각 종합부동산세의 과세기준일에 시행되던 「종합부동산세법」 제8조 제2항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하면서，▲제1호에서，「임대주택법」 제2조 제l호의 규정에 의한 임대주택 또 는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간， 주택의 수， 가격， 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택을 규정하고，▲제2호에서， 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택， 주택건설사업자가 건축하여 소유 하고 있는 미분양주택， 가정보육시설용 주택，「수도권정비계획법」 제2조 제l호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니 한 것으로서 대통령령이 정하는 주택(이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 l일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분 에 한한다)을 규정 하고 있다.

(2) 위 법률 규정에 따라 원고의 2007년 내지 2009년 귀속 각 종합부동산세의 과세기준일에 시행되던 「종합부동산세법」 시행령은，▲제3조에서 '합산배제 임대주택' 이라는 표제 아래 제l항에서， 법 제8조 제2항 제l호에서 l대통령령이 정하는 주택'이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 입대사업자로서 과세기준일 현재 주택임대업 사업 자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제l호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지 의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다고 규정하면서 각 호에서 합산배제 임대주택에 해당하는 경우를 구체적으로 규정하고 있는 반면，▲제4조에서 '합산배제 기타주택'이라는 표제 아래 제1항에서， 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 II대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 II합산배제 기타주택"이라 한다)을 말한다고 규정하면서 각 호에서 합산배제 기타 주택에 해당하는 경우를 구체적으로 규정하고 있다.

" (3) 특히 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제l항은 각 호에 합산배제 임대주택에 관하여 세부적으로 규정하면서，▲제1호에서，「임대주택법」 제2조 제2호에 따른 건설 임대주택으로서 ① 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 (2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준 일의 공시가격이 000원 이하일 것'(가목)과 ② '5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(나목)의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택을 규정하고 있고，▲제4 호에서， 건설임대주택으로서 ① 전용면적이 149㎡ 이하일 것'(가목)， ②，제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 000원 이하일 것.， ③ 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제29조에 따른 사용검사를 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 통안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니 한 기간이 2년 이내일 것'의 요건을 모두 갖춘 주택을 규정하고 있다.",(4) 또한 원고의 2007년 내지 2009년 귀속 각 종합부동산세의 과세기준일에 시행되던 「종합부동산세법」 시행규칙 제4조 제1호는 '합산배제 미분양주택의 범위'라는 표 제 아래에서 합산배제 기타주택 중 하나로，「종합부동산세법」 시행령 제4조 제1항 제 3호 가목에서 규정한 과세기준일 현재 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 사업자등록을 한 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양주택'을， 위와 같은 자가 신축하여 판매하는 주택으로서 2005. 1. 1. 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택무로 구체적으로 규정 하고 있다.

다. 판단

"(1) 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호7)의 1주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택은 그 문언상 '분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 않은 주택' 을 의미하는 것으로 볼 수 있을 뿐，;임대를 목적으로 건축하였으나 임대되지 않은 주택'까지 포함한다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 또한 위에서 본 바와 같은 관계 규정의 체계나 형식 및 내용을 보더라도， ▲「종합 부동산세법」 제8조 제2항 제2호의 1주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택'은 이른바합산배제 임대주택'， 즉 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 위 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제l항 각 호의 요건을 충족하여 임대사업자가 과세기 준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 주택l과 분리되어 규정되어 있고，「종합부동산 세법」 시행령 제3조 제4항 제4호에서 임대 목적으로 건설된 건설임대주택 중 일정한 기간 내에 임대되지 않은 경우도 합산배제 임대주택의 하나로 규정하고 있다. 또한 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고， 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고， 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다. 따라서 「종합부동산세법」 제8조 제2항 자체가 납세의무자 별로 주택의 공시가격을 합산하도록 한 원칙에 대하여 합산배제의 특례를 규정하는 것으로서 엄격히 해석되어야 할 것이므로，「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호， 제2호의 요건을 충족하지 못하는 경우에는 제1항의 합산 원칙에 따라 주택의 공시가격을 합산하여 과세표준을 산정하여야 할 것이다.",그렇다면 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호의 l주택건설사업자가 건축하여 소유 하고 있는 미분양주택l에는 「종합부동산세법」 제8조 제l항 제l호와 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제l항 각 호에 의하여 정해지는 이른바 합산배제 임대주택뿐만 아니라 이에 해당하지 않는 임대주택도 포함되지 않는다고 보야야 할 것이다.

(2) 또한 「종합부동산세법」 시행규칙 제4조는 상위법령의 순차적인 위임을 받아 종합부동산세 부과 취지에 적합하지 않은 미분양주택의 요건을 정한 것으로서 2005. 1. 1. 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 기산하여 미분양 기간이 3년 이내인 경우 종합부동산세의 과세표준 합산대상에서 제외하여 미분양주택을 보유한 주택건설사업자를 지원하려는 취지의 규정으로서， 주택건설사업자가 신축한 주 택이 분양되지 않아 어쩔 수 없이 이를 보유하게 된 경우에 일정한 보유기간 내에서 종합부동산세 비과세의 혜택을 주려는 것이다. 따라서 위 규정은 조기분양전환 전에 임대주택을 소유하고 있던 원고와 같은 주택건설사업자(임대사업자)에게 적용될 수 없다 할 것이고1 원고 주장과 같이 위 규정이 적용될 수 있다고 본다면 임대의무기간을 준수하지 못한 민간건설임대주택에 관하여 경감받은 세액과 이자 상당 가산액을 추정하도록 한 「종합부동산세법」 및 같은 법 시행 령 규정들은 의미가 없게 되는 불합리한 결과가 초래된다.

(3) 한편으로 원고는，「종합부동산세법」 시행규칙 제4조 제1호는 모법의 위임 없이 주택건설사업자의 범위를 '주택을 신축하여 판매하는 자l로 한정하여 합산배제 특례의 범위를 축소하는 규정 으로서 무효라고 주장한다. 살피건대， 앞서 본 바와 같이 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제l호j 제2호와 「종합 부동산세법」 시행령 제3조 제l항 제1호， 제4호， 제4조 제l항 제3호 가목 자체에서 주택건설사업자가 임대 목적으로 건축하여 소유하는 주택을 그 적용범위에서 제외한 것 이고，'미분양주택'은 분양， 즉 판매를 목적으로 건축된 주택 충 분양되지 않은 것으로 보아야 할 것이므로， 결국 위 시행규칙 조항은 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호，「종합부동산세법」 시행령 제4조 제1항 제3호의 규정 내용을 구체화 ・ 명확화한 것에 불과하다. 따라서 위 법률 및 시행령 조항의 위임에 위배된다고 할 수도 없다.

(4) 이상에서 본 바에 의하면， 원고가 민간건설임대주택으로 신축하여 임대한 쟁점 주택은 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호，「종합부동산세법」 시행령 제4조 제l항 제3호1 「종합부동산세법」 시행규칙 제4조 제1호에 정한 이른바 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는다고 할 것이므로， 쟁점주택이 이른바 합산배제 미분양주택에 해당함을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

3. 합산배제 임대주택

가. 원고의 주장

설령 쟁점주택이 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는다 하더라도，아래와 같은 이유 로 「종합부동산세법」 상 합산배제 임대주택에 해당한다.

"임대주택에 대해서는 「종합부동산세법」 이 규율하고자 하는 부동산 보유에 따른 투기적 요소가 존재하지 않으므로， 임대주택에 대한 종합부동산세 과세는 「임대주택 법」 에서 요구하는 요건을 갖추지 못한 경우에만 제한적으로 허용된다고 해석함이 타 당하고， 이러한 취지에서 「종합부동산세법」 은 임대주택법상 임대의무기간과 연동하여5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것l이라는 요건을 규정하고 있고，「임대주택법」 제16조 제3항 「임대주택법」 시행령 제13조 제2항 제3호에서 임대의무기간 내에 임대주택의 분양전환(이하 l조기분양전환'이라고 한다)을 허용하고 있다. 2005. 5. 31. 대통령령 제18848호로 제정 ・ 시행된 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제4항 제5호는 ， r공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용오로 인하여 5년의 임대의무기간을 충족하지 못 하게 된 합산배제 임대주택의 경우에는 제l호의 규정에 의한 기산일부터 5년이 되는 날까지는 각각 계속 임대하는 것으로 본다l고 규정하고 있는바，ll) 건설임대주택의 조기 분양전환은 「임대주택법」 제16조 제3항，「임대주택법」 시행령 제13조 제2항 제3호에 의하여 임차인과 분양전환에 합의한 것으로서 l그 밖의 법률에 의하여 협의매수로 인하여 5년의 임대의무기간을 충족하지 못하게 되는 때에 해당한다.", 설령 그렇지 않더라도，「종합부동산세법」 시행령 제3조 제7항 제5호 나목은 공 공건설임대주택에 한해서만 조기분양전환의 경우 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 본다고 규정함으로써 공공건설임대주택과 상이하게 취급할 어떠한 이유도 없는 민간건 설임대주택을 자의적으로 배제하고 있어 조세공평의 원칙에 위배되는바， 2010. 2. 18. 대통령령 제22045호로 개정된 「종합부동산세법」 시행령(이하 '개정 시행령'이라고 한다) 제3조 제7항 제5호 나목은 위와 같은 문제점을 인식하여 민간건설임대주택의 조기분양전환에 따른 합산배제와 관련한 입법의 흠결을 보완하기 위해서 모든 건설임대 주택에 관하여 조기분양전환의 경우 입대의무기간 요건을 충족한 것으로 본다고 규정 한 것이다. 따라서 개정 시행령 이전의 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제7항 제5호 나목의 규정은 조세공평의 원칙에 위배되어 무효이다.

결국 쟁점주택은 본래부터 합산배제 임대주택에 해당되거나， 위 재정 시행령 이전의 「종합부동산세법」 시행령 조항(제3조 제7항 제5호 또는 제3조 제4항 제5호)은 법률에 위배되어 무효이므로， 민간건설임대주택인 챙점주택에 대하여 조기분양전환에 따른 임대의무기간의 예외를 인정하지 않은 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

(1) 2005. 5. 31. 제정 ・ 시행된 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제4항 제5호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 합산배제 임대주택의 임대의무기간을 충족하지 못하게 되는 때에는 임대의무기간의 만료일까지 계속 임대하는 것으로 본다고 규정하고 있었다.

(2) 그 후 위 시행령이 2007. 8. 6. 대통령령 제20210호로 개정되면서 제3조 제7항 제5호 나목오로 '공공건설임대주택으로서 「임대주택법」 시행령 제13조 제2항 제3호에 따른 임대인에 대한 분양전환'에 해당하는 사유로 제l항의 요건(제1항 제1호 나목은 5 년의 임대의무기간을 규정하고 있다)을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지 계속 임대하는 것으로 본다l는 내용을 새로이 추가하는 한편, 그 부칙(대통령 령 제20210호， 2007. 8. 6.) 제4조 제2항에서 제3조 제7항 제5호 나목의 개정 규정은 개정 시행령의 시행 이후에 분양전환되는 경우에만 적용하도록 규정하였다.

(3) 다시 위 시행령이 2010. 2. 18. 개정 시행령으로 개정되면서 종전의 제3조 제7항 제5호 나목의 l공공건설임대주택l이 '건설임대주택'으로 대체됨으로써 공공건설임대 주택과 마찬가지로 민간건설임대주택의 조기분양전환의 경우에도 임대의무기간의 예외를 두는 한편， 그 부칙(대통령령 제22045호， 2010. 2. 18.) 제3조 제1항에서 제3조 제7항 제5호 나목의 개정 규정은 개정 시행령의 시행 이후에 분양전환되는 경우에만 적용 하도록 규정하였다.

다. 판단

(1) 위와 같은 개정 경과 및 내용에 비추어 볼 때，「임대주택법」 제16조 제3항，「임대주택법」 시행령 제13조 제2항 제3호20)에 의하여 건설임대주택이 임차인과 사이 에 조기분양전환에 합의하는 경우가 당연히 2005. 5. 31. 제정 ・ 시행된 「종합부동산세 법」 시행령 제3조 제4항 제5호의 '그 밖의 법률에 의하여 협의매수로 인하여 5년의 임대의무기간을 충족하지 못하게 되는 때'에 해당한다면， 굳이 2007. 8. 6. 대통령령 제20210호로 「종합부동산세법」 시행령이 개정될 당시 제3조 제7항 제5호 나목이 신설되고 그 부칙에서 적용시기까지 별도로 규정할 합리적 이유가 없다고 할 것이다. 또한 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 l이 지나면 임대사업자와 임차인이 임의로 분양전환에 합의할 수 있도록 하는 「임대주택법」제16조 제3항1 「임대 주택법」 시행령 제13조 제2항 제3호를 '법률에 의한 협의매수'로 볼 수는 없다고 할 것이다. 나아가 앞서 본 바와 같이 과세요건， 비과세 ・ 감면요건 등은 엄격히 해석하여야 하는 조세법률주의의 원칙에 비추어 보아도1 건설임대주택의 조기분양전환이 '그 밖의 법률에 의하여 협의매수로 인하여 5년의 임대의무기간을 충족하지 못하게 되는 때'에 해당되어 5년의 임대의무기간 계속 임대하는 것으로 간주되어 종합부동산세의 과세표준 합산에서 배제되는 합산배제 임대주택에 해당한다고 볼 수 없다.

(2) 또한 위와 같은 개정 경과 및 내용에 비추어 보면，「종합부동산세법」 시행령의 제정 당시에는 건설임대주택의 조기분양전환에 따른 임대의무기간의 예외에 관한 규정 이 존재하지 않았다가 순차적으로 위 시행령이 개정되면서 공공건설임대주택， 민간건 설임대주택의 조기분양전환에 따른 임대의무기간의 예외에 관한 규정이 신설됨과 통시 에 그 각 부칙에서 신설된 시행령 규정의 시행 이후에 분양전환되는 경우에 한하여 신 설된 시행령 규정을 적용하도록 하였는바，이는 국가재정이나 경제상황의 변동 등을 고려하여 종합부동산세 비과세의 범위를 점차 확대한 것으로 보일 뿐，입법상의 미비 나 흠결을 보완하기 위 한 것으로 볼 수는 없다.

(3) 조세법규를 어떠한 내용으로 규정할 것인지는 입법자가 국가재정， 사회경제， 국민소득， 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적, 기술적인 판단에 의하여 정하여야 하는 문제이므로， 이는 입법자의 입법형성적 재량에 기초한 정책적 ・ 기술적 판단에 맡겨져 있다고 할 수 있고， 따라서 조세법률에 있어 그 과세요 건과 이에 대한 예외적 규정인 비과세 내지 면세요건을 규정하는 것은 그 규정이 현저 히 불합리하지 아니하는 한 입법자의 입법재량에 속한다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99두7265 판결 등 참조). 원고의 주장과 같이, 「임대주택법」 이 정한 요건에 따라 쟁점주택이 임차인들에게 조기분양전환되었으므로 원고가 조기분양전환 이전에 쟁점주택을 보유한 것을 부동산 . 의 과도한 보유 및 투기 목적오로 보유한 것으로 볼 수 없고， 이와 같은 점에서 2007. 8. 6. 대통령령 제20210호로 개정된 「종합부동산세법」 시행령21)에서 종합부동산세의 과세표준 합산배제의 혜택을 부여한 조기분양전환 공공건설임대주택과 실질상 차이가 없다고 하더라도， 조세법규를 어떠한 내용으로 규정할 것인지에 관하여는 앞서 본 바 와 같이 입법자가 국가재정, 사회경제, 국민소득， 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적， 기술적인 판단에 의하여 정하여야 하는 문제로서 이는 입법자의 입법형성적 재량에 기초한 정책적 ・ 기술적 판단에 맡겨져 있는 것이므로， 비록 원고의 사정에 참작할 여지가 있다고 하더라도 이러한 사정만으로는 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수는 없다.

(4) 한편 「임대주택법」 시행령 제2조는 「임대주택법」 제2조 제2호에 따른 건설임 대주택을 공공건설임대주택과 민간건설임대주택으로 분류하고 있고, 공공건설임대주택 과 민간건설임대주택은 아래에서 살펴보는 바와 같이 그 건설 재원, 임대 및 분양전환 의 조건 들에서 차이가 있으므로 이를 고려하여 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제7항 제5호 나목22)에서 공공건설임대주택에 한해 임대의무기간의 예외를 둠으로써 민간건설 임대주택과 종합부동산세 비과세 혜택에 있어 차등을 두었던 것이 형평에 반하거나 현저히 불합리하다고 단정할 수 없다. 따라서 이 사건에 적용되는 「종합부동산세법」 시행령」 제3조 제7항 제5호 나목23)의 규정이 조세공평의 원칙에 위배되어 무효라고 볼 수도없다.

(5) 따라서 쟁점주택이 본래부터 합산배제 임대주택에 해당된다고 볼 수 없고， 위 개정 시행령 이전의 「종합부동산세법」 시행령 조항(제3조 제7항 제5호 또는 제3조 제4 항 제5호)이 법률에 위배되어 무효라고도 볼 수 없으므로， 이 사건 처분이 민간건설 임대주택인 챙점주택에 대하여 조기분양전환에 따른 임대의무기간의 예외를 인정하지 않은 것으로서 위법하다고 하는 원고의 주장은 이유 없다.

4. 공공건설임대주택으로서 합산배제 임대주택

가. 원고의 주장

원고는 한국토지공사로부터 「택지개발촉진법」 에 따른 택지개발사업으로 조성된 공공 택지인 광주OO택지지구 중 A-I， A-3(이하 '쟁점토지;라고 한다)을 공급받아 원고가 「주택법」 제16조에 따라 주택건설사업계획승인을 받아 공공택지인 챙점토지에 OO아 파트를 건설하여 임대하였므로 OO아파트 중 임대주택은 공공건설임대주택에 해당 하고 그 중 615세대는 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제1항 제1호의 합산배제 임대 주택 요건을 충족한다. 따라서 이 사건 처분 중 최소한 OO아파트 615세대에 관한 2007년 및 2008년 귀속 각 종합소득세 및 농어촌특별세 부분은 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

(1) 공공건설임대주택의 정의

2007. 8. 6. 대통령령 제20210호로 개정된 후 2010. 2. 18. 대통령령 제22045호로 개정되기 전의 「종합부동산세법」 시행령 제3조 제7항 제5호 나목은 앞서 본 바와 같이「임대주택법」 시행령 제2조 제l호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제 13조 제2항 제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환으로 인해 임대의무기간 5년을 충족 하지 못하게 되는 때에는 그 기산일부터 5년이 되는 날까지 계속 임대하는 것으로 보 도록 규정하고 있다. 따라서 위 조항의 적용을 받는 합산배제 임대주택에 해당되기 위해서는 그 주택이 공공건설임대주택이어야 하고，위 공공건설임대주택의 범위는 「임대주택법」 시행령 제 2조 제1호에서 규정하고 있는바，그 범위는 시기별로 다음과 같다. 한편 2008. 6. 20. 제20849호로 전문개정된 「임대주택법」 시행령 부칙 제7조(공공건설임대주택의 범위 확대에 따른 경과조치)에서도，'대통령령 제18315호 임대주택법시행령중개정령의 시행일인 2004. 3. 17. 이전에 공급받은 공공택지에 건설하는 임대주택의 공급 ・ 관리 ・ 분양전환 ・ 임대조건 등에 대하여는 대통령령 제18315호 임대주택법시행 령중개정령 제2조제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다'고 규정하였다. 따라서 공공택지에 건설된 임대주택의 경우 2004. 3. 17. 이후부터는 공공건설임대주택에 해당되게 되어 아래에서 보는 바와 같은 각종 규제를 받게 되나， 다만 위 일자 이전에 공공택지를 공급받은 경우에는 그 후 그 택지에 건설하는 임대주택의 공급 ・ 관리 ・ 분양전환 ・ 임대조건 등에 관하여는 공공건설임대주택에 해당되지 않는 것무로 보도록 되었다.

(2) 공공건설임대주택에 대한 규제

공공건설임대주택에 대하여는 임대주택법령에서 민간건설임대주택과는 달리 일정한 규제를 하고 있는바，그 주요 내용은 임대조건(임대보증금 및 임대료)，임차인자격， 우선 매각(우선분양전환)의 대상자 및 가격산정 등에 있어서 공공건설임대주택에는 각종 제한이 부과되어 있음에 반해 민간건설임대주택의 경우는 그와 같은 제한이 없고 임대사업자가 결정하는 것 퉁이고， 위와 같이 공공건설임대주택의 범위가 확대되기 전후의 관련 규정을 살펴보면 다음과 같다.공공택지에 건설된 임대주택의 경우 앞서 본 바와 같이 2004.3. 17. r임대주택법」 시행령이 개정되어 공공건설임대주택에 포함되게 되면서 다른 공공건설임대주택과 마찬가지로 제한을 받게 되었으며, 다만 2003. 6. 25. 개정된 「임대주택법」 시행령에서 공공택지 내 민간건설임대주택에 대하여 임차인선정방식 및 분양전환방식(분양전환가 격은 제외)이 공공건설임대주택과 통일하게 적용되도록 하였다.

다. 인정사실

앞서 든 증거들 및 갑 제3 내지 8， 14호증1 을 제4 내지 7， 10 내지 14호증의 각 기재 에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래의 사실이 인정된다.

O 원고는 1983. 10. 20. 주택분양 및 임대업오로 사업자등록을 하고 주택건설분양 및 주택임대업 등을 영위하는 법인이다.

O 원고는 2001. 11. 9. 한국토지공사와 사이에 「택지개발촉진법」 에 따라 택지개발사업 (광주OO택지지구)으로 조성되는 쟁점토지에 대하여 지정용도를 60㎡ 이하 임대주택으로 하는 내용의 용지매매계약을 체결하고 2002. 12. 28. 주택건설사업계획송인을 받았며， 그 후 쟁점토지에 관하여 2005. 4. 22. 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

O 원고는 2004. 11.경부터 쟁점토지에 OO3차아파트를 신축하여 2006. 8.경 사용승인 을 받은 후， 2006. 9.경부터 임대를 개시하였다.

O 원고는 2006. 4. 19.경 광주광역시 광산구청장에게 쟁점토지상의 위 임대아파트에 대한 입주자모집공고 승인신청을 하여 같은 달 24. 광산구청장무로부터 입주자모집공고 승인을 받았는데， 위 입주자모집공고에는 l상기 주택은 「임대주택법」 시행령 부칙 제3 항(공공건설임대주택의 범위 확대에 따른 경과조치)에 의거하여 주택의 공급 ・ 관리 ・ 분양전환 ・ 임대조건 등에 대하여는 종전의 규정을 적용받아 공급하는 주택임l이라고 명시하였고, 위 광산구청장의 모집공고 승인통지에서도 위 아파트를 민간건설 임대아 파트로 명기하고 있다.

O 원고는 2009. 3. 16.경 광산구청장에게 위 아파트 1792세대 중 분양전환 신청한 세 대에 대한 임대주택 분양전환 신고서를 제출하였고， 같은 달 24.경 광산구청장으로부터 임대주택 분양전환신고 수리통지를 받았다.

라. 판단

(1) 위 인정사실 및 관련 법령에 의하면， OO3차아파트는 2004. 3. 17. 이전인 2001. 11. 9. 택지를 공급받아 그 지상에 임대주택을 건설한 것이므로j 그 분양전환 등 에 관하여는 2004. 3. 17.자로 개정되기 전의 「임대주택법」 시행령에 따라 민간건설 임대주택에 해당된다.

"(2) 이에 대하여 원고는，한국토지공사로부터 쟁점토지를 인도받아 건설공사를 착 공한 시기가 2004. 11. 2.이고， 위 일자가 택지를 공급받은 날이며，이는 위 개정 「임대 주택법」시행령이 시행된 2004. 3. 17. 이후이므로 OO3차아파트는 공공건설임대주택 에 해당된다고 주장한다. 살피건대，「택지개발촉진법」 (1999. 12. 28. 법률 제6068호로 개정된 것) 제18조(택지의 공급)는， 택지를 공급하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부 장관의 승인을 얻어야 한고 규정하고(제1항)， 제1항의 규정에 의하여 공급하는 택지의 용도，공급의 절차・방법 및 대상자 기타 공급조건에 관한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있다(제2항). 또한 「택지개발촉진법」 시행령(2000. 7. 1. 대통령령 제16891호로 개정된 것) 제13조 (택지공급의 승인)는，시행자가 법 제18조 제l항의 규정에 의하여 택지공급을 위한 승인을 얻고자 할 때에는 ▲ 공급대상토지의 위치 및 면적，▲ 공급의 대상자 또는 대상 자선정방법，▲ 공급의 시기・방법 및 조건，▲ 공급가격결정방법을 기재한 택지공급신청서에 토지이용계획에서 정한 택지의 용도 및 공급대상자별 분할도면을 첨부하여 건설교통부장관에게 제출하여야 하도록 규정하고 있다. 위 시행령 제13조의2(택지의 공급방법등)는， 시행자는 그가 개발한 택지를 「주택건설 촉진법」 시행령 제30조 제1항의 규정에 의한 국민주택규모의 주택(임대주택을 포함한다)건설용지와 기타의 주택건설용지 및 법 제2조 제2호의 공공시설용지로 구분하여 공급하되, 공공시설용치를 제외하고는 국민주택규모의 주택건설용지로 우선 공급하여야 하며(제1항)， 택지의 공급은 시행자가 미리 정한 가격으로 원칙적으로 추첨의 방법에 의하여 분양 또는 임대하고. 다만, 「주택건설촉진법」 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 건설하는 공통주택의 건설용지외의 택지에 해당하는 택지 등은 경쟁입찰 의 방법에 의하여 공급한다고 규정하고 있다(제2항) 한편으로 공공건설임대주택에 해당되게 되면 민간건설임대주택인 경우에 비해 분양 전환가격，임대조건설정 등에 있어서 제한을 받게 되고，이러한 사정을 감안하여 2004. 3. 17. 개정된 「임대주택법」 시행령 부칙에서 앞서 본 바와 같이 공공건설임대주택 범 위 확대에 따른 경과조치 규정을 두게 되게 되었다고 할 것이다. 원고도 OO3차아파트의 입주자모집공고 및 분양전환절차에서 민간건설임대주택임을 전제로 하였고， 관할관청에서도 위 OO3차아파트의 택지공급계약일을 택지공급일로 보아 관련 업무를 처리하였다. 위와 같은 사정을 종합해 보면， 위 시행령 부칙에서이 영 시행 전에 공급받은 공공 택지'라고 규정한 것에 있어서 그공급받은 날'은 택지의 공급계약을 체결한 날이라고 할 것이고，개발된 택지를 실제로 인도받은 날을공급받은 날'로 볼 수는 없다고 할 것이므로，원고가 쟁점토지를 인도받아 건설공사를 착공한 날이 2004. 11. 2.이어서 OOOOO아파트가 공공건설임대주택에 해당된다고 하는 원고의 주장은 이유 없다.",(3) 따라서 OO3차아파트는 민간건설임대주택에 해당하므로， 위 아파트가 공공건설임대주택임을 전제로 2010. 2. 18. 대통령령 제22045호로 개정되기 전의 「종합부동 산세법」 시행령 제3조 제7항 제5호 나목에 따라 합산배제 임대주택에 해당한다는 원고 의 주장은 이유 없다.

5. 결론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인 바， 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

심급 사건

-서울행정법원 2011.11.17.선고 2011구합22143

서울고등법원 2013.05.03.선고 2011누44893

-대법원 2013.11.14.선고 2013두12546

참조조문

-건축법 제22조

-공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

-수도권정비계획법 제2조

-임대주택법

-임대주택법 제2조