조심2010서3993 (2011.04.14)

합산배제 미분양주택에 임대주택은 포함되지 아니함

합산배제 미분양주택에 임대주택은 포함되지 않으므로 임대사업자 겸 주택건설사업자가 주택을 신축하여 임대하고 분양전환하기 전까지 이를 소유하고 있었다 하더라도 당초 분양을 통한 소유권이전이 전제되지 않은 임대주택이므로 합산배제 미분양주택으로 볼 수 없음

2011구합22143 종합부동산세등부과처분취소

주식회사 XX

남대문세무서장

2011. 10. 11.

2011. 11. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 11. 2. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 종합부동산세 665,521,290원 및 농어촌특별세 133,104,250원의 부과처분, 2008년 귀속 종합부동산세 790,570,830원 및 농어촌특별세 158,114,160원의 부과처분, 2009년 귀속 종합부동산세 10,245,590원 및 농어촌특별세 2,049,120원의 부과처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1983. 3. 16. 설립된 회사로서 1983. 10. 20. 주택분양 및 임대업으로 사업자등록을 하고 주택건설분양 및 주택임대업 등을 영위하고 있다.

나. 원고는 주택법 제16조에 의한 민간임대주택 건설사업계획승인을 받아 민간건설 임대주택 11,440세대를 신축하여 임대하고, 2007년 내지 2009년 귀속 각 주택분 종합 부동산세를 신고 ・ 납부함에 있어 구 종합부동산세법(2011. 6. 7. 법률 제10789호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제8조 제2항 제1호, 구 종합부동산세법 시행령(2010. 2 18. 대통령령 제22045호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항 제1호에 따라 위 임대주택 11,440세대가 과세표준 합산에서 제외되는 임대주택(이하 '합산배제 임대 주택'이라 한다)에 해당한다고 보아 합산배제 신청을 하고 위 임대주택 11,440세대를 과세표준에서 제외하여 산정한 종합부동산세를 납부하였다.

나. 원고는 위 임대주택 11,440세대 중 광주 광산구 XX동 110 XX아파트 000 세대, 충북 음성군 OO면 OO리 000 OO아파트 00세대, 포항시 남구 AA동 000-0 AA아파트 10세대 등 합계 689세대의 아파트(이하 '쟁점주택'이라 한다)의 임대를 개시한 때로부터 임대의무기간 5년이 경과하지 아니한 상태에서, 2009. 3.경부터 2009. 12.경까지 사이에 구 임대주택법(2011. 8. 4. 법률 제11021호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조 제3항, 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에 따라 쟁점주택의 임차인들과 사이에 쟁점주택의 분양전환에 합의하고 임차인들에게 쟁점주택의 소유권을 모두 이전하였다.

다. 피고는, 원고가 쟁점주택의 임대를 개시한 날부터 5년 이내에 임차인들에게 분양 전환을 함으로써 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호 나목에 정한 임대주택에 대한 과세표준 합산배제요건 중 '5년 이상 계속 임대' 요건을 충족하지 아니하게 되었음을 이유로, 2010. 11. 2 구 종합부동산세법 제17조 제5항에 따라 원고가 경감받은 세액에 이자 상당액을 가산하여 원고에게 2007년 귀속 종합부동산세 665,521,290원 및 농어촌특별세 133,104,250원, 2008년 귀속 종합부동산세 790,570,830원 및 농어촌특별세 158,114,160원, 2009년 귀속 종합부동산세 10,245,590원 및 농어촌특별세 2,049,120 원을 각 경정 ・ 고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2010. 11. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2011. 4. 14. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2호증, 을 1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변 론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 쟁점주택은 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제l항 제1호에 정한 합산배제 임대 주택에 해당함과 동시에 구 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호, 구 종합부동산 세법 시행규칙(2009. 5. 12. 기획재정부령 처1]80호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제1호에 정한 과세표준 합산에서 제외되는 미분양 주택(이하 '합산배제 미분양 주택'이라 한다)에도 해당하므로, 쟁점주택이 임대의무기간인 5년 내에 분양전환되었다고 하더라도 납세의무 성립 당시 합산배제 미분양 주택으로서의 요건을 충족하고 있었던 이상, 쟁점주택이 합산배제의 요건을 충족하지 아니하게 되었다고 보아 한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 설령 쟁점주택이 합산배제 미분양 주택에 해당하지 않는다 하더라도, 임대주택에 대해서는 종합부동산세법이 규율하고자 하는 부동산 보유에 따른 투기적 요소가 존재하지 않으므로, 임대주택에 대한 종합부동산세 과세는 임대주택법에서 요구하는 요건을 갖추지 못한 경우에만 제한적으로 허용된다고 해석함이 타당하고, 이러한 취지에 서 종합부동산세법은 임대주택법상 임대의무기간과 연통하여 '5년 이상 계속하여 임대 하는 것일 것'이라는 요건을 규정하고 있다, 그런데 구 임대주택법 제16조 제3항, 임대 주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에서 임대의무기간 내에 임대주택의 분양전환(이하 '조기분양전환'이라 한다)을 허용하고 있음에도, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 나목은 공공건설임대주택에 한해서만 조기분양전환의 경우 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 본다고 규정함으로써 공공건설임대주택과 상이하게 취급할 어떠한 이유도 없는 민간건설임대주택을 자의적으로 배제하고 있어 조세공평의 원칙에 위배된다. 한편. 2010. 2. 18. 대통령령 제22045호로 개정된 종합부동산세법 시행령(이하 '개정 시행령'이라 한다) 제3조 제7항 제5호 나목은 모든 건설임대주택에 관하여 조기분양전환의 경우 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 본다고 규정하였는데, 이는 위와 같은 문제점의 인식 하에 민간건설임대주택의 조기분양전환에 따른 합산배제와 관련한 입법의 흠결을 보완하기 위한 것이다.

따라서 개정 시행령 이전의 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 나목의 규정은 조세공명의 원칙에 위배되어 무효이므로, 위 시행령 조항에 터잡아 공공건설 임대주택과 차별하여 민간건설임대주택의 조기분양전환에 따른 임대의무기간의 예외를 인정하지 않은 이 사건 처분은 위법하다

나. 판단

1) 첫 번째 주장에 대한 판단

가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론 하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 등 참조).

나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실관계 및 변론 전체의 취지를 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 구 임대주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택인 쟁점주택은 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호, 구 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호, 구 종합부동산세법 시행규칙 제4조 제1호에 정한 합산배제 미분양 주택에 해당하지 않는다 할 것이므로, 이와 다른 전제에서 한 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

① 구 종합부동산세법 제8조 제2항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 하면서, 그 제1호에서 임대주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택을, 제2호에서 '제l호의 주택 외에' 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택을 규정하고 있다. 따라서 위 각 규정에 의하면 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호의 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택에 같은 항 제1호의 임대주택이 포함되지 않는다는 것은 법문 자체로 명확하고, 그에 따라 구 종합부동산세법 시행령 및 구 종합부동산세법 시행규칙에서 합산배제 임대주택과 합산배제 미분양 주택의 과세표준 합산배제의 요건이 구분되어 규정되어 있다.

② 또한, 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호의 위 임을 받은 구 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 가목은 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택이란 '과세기준일 현재 사업자등록을 하고 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택'이라고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 구 종합부동산세법 시행규칙 제4조는 위 기획재정부령이 정하는 미분양 주택이라 함은 '주택을 신축하여 판매하는 자'가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 위 규정들에 의하면 합산배제 미분양 주택에 임대주택은 포함되지 않는다 할 것이고, 임대사업자 겸 주택건설사업자인 원고가 쟁점주택을 신축하여 임대하고 분양전환하기 전까지 이를 소유하고 있었다 하더라도 쟁점주택은 당초 분양을 통한 소유권이전이 전제되지 않은 임대주택이므로 이를 합산배제 미분양 주택으로 볼 수는 없다.

한편, 원고는, 구 종합부동산세법 시행규칙 제4조는 모법의 위임 없이 주택건설사업자의 범위를 주택을 신축하여 판매하는 자로 한정하여 합산배제 특례의 범위를 축소하는 규정으로서 무효라고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 구 종합부동산세법은 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택에 임대주택이 포함되지 않음을 분명히 하고 있으므로, 위 시행규칙 조항은 합산배제 미분양 주택에 관한 구 종합부동산세법 및 같은 법 시행령의 규정 내용을 구체화, 명확화한 것에 불과하여 모법의 위임범위를 벗어났다고 할 수 없다.

③ 구 종합부동산세법 시행규칙 제4조는 상위법령의 순차적인 위임을 받아 종합 부동산세 부과 취지에 적합하지 않은 미분양 주택의 요건을 정한 것으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 기산하여 미분양 기간이 3년 이내인 경우 종합부동산세의 과세표준 합산대상에서 제외하여 미분양 주택을 보유한 주택건설사업자를 지원하려는 취지의 규정이다(즉, 주택건설사업자가 신축한 주택이 분양되지 않아 어쩔 수 없이 이를 보유하게 된 경우에 일정한 보유기간 내에서 종합부동산세 비과세의 혜택을 주려는 것이다). 따라서 위 규정은 조기분양전환 전에 임대주택을 소유하고 있던 원고와 같은 주택건설사업자(임대사업자)에게 적용될 수 없다 할 것이고, 원고 주장과 같이 위 규정이 적용될 수 있다고 본다면 임대의무기간을 준수하지 못한 민간건설임대주택에 관하여 경감받은 세액과 이자 상당 가산액을 추정 하도록 한 구 종합부동산세법 및 같은 법 시행령 규정들은 의미가 없게 되는 불합리한 결과가 초래된다.

2) 두 번째 주장에 대한 판단

가) 조세법규를 어떠한 내용으로 규정할 것인지는 입법자가 국가재정, 사회경제, 국민소득, 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적, 기술적인 판단에 의하여 정하여야 하는 문제이므로, 이는 입법자의 입법형성적 재량에 기초한 정책적 ・ 기술적 판단에 맡겨져 있다고 할 수 있고, 따라서 조세법률에 있어 그 과세요건과 이에 대한 예외적 규정인 비과세 내지 면세요건을 규정하는 것은 그 규정이 현저히 불합리하지 아니하는 한 입법자의 입법재량에 속한다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99두7265 판결 등 참조).

나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실관계 및 변론 전체의 취지를 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 공공건설임대주 택과 차별하여 민간건설임대주택의 조기분양전환에 따른 임대의무기간의 예외를 인정 하지 않은 이 사건 처분이 위법하다는 원고의 주장은 이유 없다.

① 2005. 5. 31. 제정 ・ 시행된 종합부동산세법 시행령 제3조 제4항 제5호는 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 합산배제 임대주택의 임대의무기간을 충족하지 못하게 되는 때에는 임대의무기간의 만료일까지 계속 임대하는 것으로 본다고 규정하고 있었는데, 위 시행령이 2007. 8. 6. 개정되면서 제3조 제7항 제5호 나목에 공공건설임대주택이 임대주택법에 의하여 일정한 요건 하에 임차인에게 분양전환된 때에는 임대의무기간의 만료일까지 계속 임대하는 것으로 본다는 내용을 새로이 추가하는 한편, 부칙(제20210 호, 2007. 8. 6.) 제4조 제2항에서 제3조 제7항 제5호 나목의 개정 규정은 개정 시행령의 시행 이후에 분양전환되는 경우에만 적용하도록 규정하였고, 다시 위 시행령이 2010. 2. 18. 개정되면서 종전의 제3조 제7항 제5호 나목의 '공공건설임대주택'이 '건설 임대주택'으로 대체됨으로써 공공건설임대주택과 마찬가지로 민간건설임대주택의 조기 분양전환의 경우에도 임대의무기간의 예외를 두는 한편, 부칙(제22045호, 2010. 2. 18.) 제3조 제1항에서 제3조 제7항 제5호 나목의 개정 규정은 개정 시행령의 시행 이후에 분양전환되는 경우에만 적용하도록 규정하였다.

위와 같은 개정 경과 및 내용에 비추어 보면, 종합부동산세법 시행령의 제정 당시에는 건설임대주택의 조기분양전환에 따른 임대의무기간의 예외에 관한 규정이 존재 하지 않았다가 순차적으로 위 시행령이 개정되면서 공공건설임대주택, 민간건설임대주택의 조기분양전환에 따른 임대의무기간의 예외에 관한 규정이 신설되고, 동시에 각 부칙에서 개정 시행령의 시행 이후에 분양전환되는 경우에 한하여 개정 시행령 규정을 적용하도록 하였는바, 이는 국가재정이나 경제상황의 변동 등을 고려하여 종합부동산세 비과세의 범위를 점차 확대한 것으로 보일 뿐, 입법상의 미비나 흠결을 보완하기 위한 것으로 볼 수는 없다.

② 또한, 원고의 주장과 같이 구 임대주택법이 정한 요건에 따라 쟁점주택이 임차인들에게 조기분양전환되었으므로 원고가 조기분양전환 이전에 쟁점주택을 보유한 것을 부동산의 과도한 보유 및 투기 목적으로 보유한 것으로 볼 수 없고, 이와 같은 점에서 구 종합부동산세법 시행령에서 종합부동산세 비과세 혜택을 유지시킨 조기분양 전환된 공공건설임대주택과 차이가 없다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 조세법규를 어떠한 내용으로 규정할 것인지에 관하여는 입법자가 국가재정, 사회경제, 국민소득, 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적, 기술적인 판단에 의하여 정하여야 하는 문제로서 이는 입법자의 입법형성적 재량에 기초한 정책적 ・ 기술적 판단에 맡겨져 있는 것이므로 비록 원고의 사정에 참작할 여지가 있다고 하더라도 이러한 사정만으로는 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수는 없다.

③ 한편, 임대주택법 시행령 제2조는 구 임대주택법 제2조 제2호에 따른 건설임대주택을 공공건설임대주택과 민간건설임대주택으로 분류하면서, 국가 또는 지방자치 단체의 재정이나 주택법 제60조에 따른 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택 또는 공공사업에 따라 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택을 공공건설임대주택으로 규정(제1호)하고 있고, 그 외의 건설임대주택을 민간건설임대주택으로 규정(제2호)하고 있으며, 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호 후단에 의하면 공공건설임대주택은 구 임대주택법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인(제1항은 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 내지 국가기관 또는 법인인 임차인을 규정하고 있고, 제2항은 제1항에도 불구하고 임대사업자가 부도, 파산 등 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인을 규정하고 있다)에게만 분양전환을 할 수 있는바, 위와 같이 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 그 건설의 재원 및 분양전환의 상대방 등에서 실질적인 차이가 있으므로 이를 고려하여 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 나목에서 공공건설임대주택에 한해 임대의무기간의 예외를 둠으로써 민간건설임대주택과 종합부동산세 비과세 혜택에 있어 차등을 둔 것이 형평에 반하거나 현저히 불합리하다고 단정할 수 없다. 따라서 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 나목의 규정이 조세공평의 원칙에 위배되어 무효라고 볼 수도 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.