의정부지방법원2010구합486 (2010.11.09)

조심2008중1859 (2009.11.16)

토지거래허가 없이 전매한 경우도 자산 양도로 인한 소득을 보유하고 있어 양도소득세 과세대상임

원고가 토지를 매수하여 전매하면서 토지거래허가 없이 소유권이전등기가 마쳐졌고 당해 매매계약이 법률상 무효라고 할지라도 당사자들 사이에 유효하게 취득되어 소유권이전등기, 매매대금 등을 그대로 보유하고 있다면 양도소득세 과세대상임

2011누374 양도소득세부과처분취소

김AA

○○세무서장

의정부지방법원 2010.11.9. 선고 2010구합486 판결

2011.6.22.

2011.8.17.

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고가 2008. 1. 4. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 579,780,790원 부과처분 중 405,103,709원을 초과하는 부분을 취소한다.

나. 원고 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송 총비용은 이를 3분하여 그 중 2는 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2008. 1. 4. 원고에게 한 양도소득세 2004년 귀속 579,780,790원, 2000년 귀 속 78,336,000원 각 부과처분을 모두 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고 청구를 기각한다.

1. 처분 경위

가. 원고와 김AA 사이 매매계약 등

1) 원고는 1999. 10. 23. 김AA로부터 다음과 같이 부동산을 매수하는 계약(이하 '이 사건 제1매매계약'이라고 한다)을 체결하였다.

가) 목적물(아래 각 토지 면적을 합하면 약 1,300평이다)

(1) 원고 소유 ○○시 ○○면 ○○리 95-9 전 356㎡ (이하 '사건 외 토지' 라 한다)

(2) 국유인 ○○시 ○○면 ○○리 94-1, 같은 리 94-4, 같은 리 105-12 각 하천부지 합계 3,078㎡, ○○시 ○○면 ○○리 761-27 하천부지 367㎡(이하 위 각 하천부지를 합하여 '이 사건 각 토지' 라고 한다)

(3) 이 사건 각 토지 지상 축사

나) 매매대금 : 5억 6,000만 원

(1) 계약금 : 5,000만 원, 계약 당일 지급

(2) 중도금 : 4억 원, 지급기일 1999 . 11. 20. 중도금 줌 3억 원은 △△ △△구 △△동 435-2 △△아파트 702호(이하 '이 사건 아파트' 라고 한다)로 대체

(3) 잔금 : 1억 1,000만 원, 소유권이전서류 완비시 지급

다)특약사항

(1) 이 사건 각 토지는 김AA가 ○○시로부터 점용허가를 받아 사용하던 토지로 김AA는 이 사건 제1매매계약 이후 책임지고 위 토지를 불하받아 원고에게 소유권이전을 하여준다.

(2) 불하대금은 전액 매수인인 원고가 부담한다.

원고는 이 사건 제1매매계약에 따라 김AA에게 계약금 및 중도금 중 1억 원 합계 1억 5,000만 원을 지급하였고, 나머지 중도금 3억 원은 2000. 1. 6. 이 사건 아파트에 관하여 김AA 명의로 소유권이전등기를 마쳐주는 방식으로 지급하였다.

2) 원고와 김AA는 당초 예상보다 이 사건 각 토지 불하가 지연되자, 2000. 7. 21. 다음과 같은 합의(이하, '2000. 7. 21. 합의'라고 한다)를 하였다.

가) 김AA가 이 사건 아파트를 담보로 2억 원을 대출받아 원고에게 반환하되, 그 대출이자는 원고가 부담한다.

나) 이 사건 각 토지에 대한 불하절차가 완료될 경우 원고가 위와 같이 반환받은 2억 원 및 잔금을 김AA에게 다시 지급한다. 김AA는 2000. 8. 1. 금융기관으로부터 2억 원을 대출받아 그 무렵 원고에게 지급하였고, 원고는 2001. 8. 10. 금융기관에 대출금 중 일부인 2,000만 원을 상환하였다.

3) 원고와 김AA는 2002. 3. 15. 이 사건 제1매매계약을 다음과 같이 변경하는 합의(이하, '2002. 3. 15. 합의'라고 한다)을 하였고, 김AA는 2002. 4. 8. 원고에게 사건 외 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.

가) 매매대상 토지 면적이 300평 정도 줄고(그에 따라 8,000만 원 감액함), 원고가 대출 이자 약 3,000만 원을 지급한 점을 고려하여, 매매대금을 5억 5,000만 원에서 4억 5,000만 원으로 감액한다.

나) 이 사건 아파트 대출금 잔액 1억 8,000만 원 중 5,000만 원을 원고가 김AA에게 다시 지급하고, 사건 외 토지를 원고에게 소유권이전 해 준다.

다) 이 사건 각 토지 불하시까지 그 사용료, 공과금, 세금 등은 김AA가 책임지고 납부하고, 그 불하시 지가관계나 자금부족 문제는 원고가 전적으로 책임지며 이는 원고가 제3자에게 매매를 해서라도 문제를 해결한다.

나. 김AA와 염BB 사이 매매계약 체결 등

1) 원고와 김AA는 2004. 8. 30. 공동매도인으로서 염BB에게 이 사건 각 토지 및 그 지상 축사를 31억 2,000만 원(계약금 1,886,843,000원, 잔금 1,233,157,000원)에 매도하는 계약(이하 '이 사건 제2매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기는 김AA가 염BB에게 직접 마쳐주고, 건축물 폐기물은 매도인 이 처분하기로 약정하였다.

2) 한편, 원고와 김AA는 2004. 8. 30. 다음과 같은 합의(이하, '2004. 8. 30. 합의' 라고 한다)를 하였다.

가) 최초 매매계약을 합의해지하고, 최초 매매계약 후 서로 각서를 써준 사항은 모두효로 한다.

나) 원고는 이 사건 각 토지를 제3자에게 처분할 경우 김AA에게 매매잔금에서 3억 8,000만 원을 지급하되, 김AA가 납부할 공과금을 제외하고 지급한다(이 사건 각 토 지 대부료는 원고가 부담한다).

다) 이 사건 각 토지를 제3자에게 매매 후 발생하는 양도소득세는 원고가 부담한다. 이 사건 각 토지를 김AA에게 최초 등기 시 발생하는 등기비용은 이 사건 각 토지를 매매할 시 그 매매대금으로 부담한다.

3) 김AA는 2004. 8. 27. ○○시장으로부터 이 사건 각 토지 중 ○○리 소재 3필지를 1,686,843,000원에 불하받고, 2004. 10. 11. 소유권이전등기를 마친 다음 2004. 10. 20. 염BB에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 김AA는 2004. 11. 11. ○○시장으로부터 이 사건 각 토지 중 ○○리 소재 1필지를 294,517,500원에 불하받아, 2004. 11. 15. 소유권이전등기를 마치고, 바로 염BB에게 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 각 토지는 2002. 11. 20. 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 김AA가 염BB에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마칠 당시 토지거래허가는 받지 않았다.

4) 원고, 김AA 및 염BB 사이 3자 합의 등에 따라 이 사건 각 토지 상 축사는 2004. 8. 30.까지 모두 철거되었고, 원고와 김AA는 2004. 9. 14.까지 ○○시에 이 사건 각 토지에 관하여 1996.부터 2000.까지 하천점용료 체납분 및 폐천부지 대부료 등 합계 86,477,000원을 납부하였다.

다. 김AA와 원고에 대한 양도소득세 부과 등

1) 김AA는 2004. 12. 20. △△세무서장에게 이 사건 각 토지 양도와 관련하여 46,161,504원을 자진 납부할 양도소득세로 계산하여 신고, 납부하였다.

2) △△지방국세청장은 2007. 7. 2.부터 같은 달 30.까지 이 사건 각 토지 양도에 따른 양도소득세 조사를 실시하였는데, △△세무서장은 조사결과[취득가액 1,981,360,500원, 원고와 염BB으로부터 수령한 양도가액 2,523,680,250원(산정근거는 아래 표 취득가액과 같다), 필요겸비 114,918,880원, 양도차익 427,400,870원]에 따라 2007. 11. 26. 김AA에게 2004년도 귀속 양도소득세를 151,131,827원(총 결정세액에서 자진 납부한 세액 46,161,504원을 공제한 금액, 이하 같다)으로 경정 ・ 고지하였다가, 김AA가 한 심사청구에 따라 2008. 6. 18. 당초 경정 ・ 고지한 양도세액 중 48,304,501원을 감액하여 김AA에 대한 2004년도 귀속 양도소득세를 102,827,326원으로 감액경정 고지하였다.

3) 김AA는 2008. 8.경 △△행정법원 2008구단12644호로 위 양도소득세 부과처분취소를 구하는 소를 제기하였으나(김AA가 부동산을 취득할 수 있는 권리를 21년 동안 보유하다가 양도하였는데도 △△세무서장은 1년 미만 단기간 보유 토지 양도라고 보아단기양도세율 50%를 적용한 점 등을 이유로 처분이 위법하다고 주장하였다), 2009. 4. 22. 패소 판결을 받았고, 2009. 5. 14. 위 판결이 확정되었다.

4) 김AA는 위와 같이 당초 신고 납부한 금액 46.161.504원 이외에 양도소득세 102,827,326원을 부과 받게 되자, 원고를 상대로 2004. 8. 30. 합의에 따라 102,827,326원 지급을 구하는 소를 제기하였다. 제1심 법원은 2010. 5. 13. 원고는 2004. 8. 30. 합의에 따라 김AA에게 양도소득세 102,827,326원을 지급할 의무가 있다고 판결하였다 (△△동부지방법원 2009가합15273 사건). 항소심에서는 2010. 12. 1. 김AA가 원고로 부터 기납부 양도소득세 46,161,504원을 5,000만 원으로 계산하여 이미 지급받았다는 이유로 98,988,830원(=46,161,504원 + 102,827,326원 - 50,000,000원)을 추가로 지급하라는 판결이 선고되었고(△△고등법원 2010나52142), 위 판결이 그 무렵 확정되었다.

5) 한편, 피고는 2008. 1. 4. 원고에게 ① 원고가 이 사건 각 토지를 김AA로부터 2,523,680,250원[아래 표와 같이 원고가 이 사건 각 토지를 취득할 당시 직접 또는 염BB을 통하여 김AA에게 지급한 842,319,750원에서 사건 외 토지 매매대금을 3억 원으로 평가하여 공제하고, 원고가 김AA 대신 납부한 불하대금 1,981,360,500원을 더하여(2,523,680,250원=842,319,750원 - 300,000,000원 + 1,981,360,500원) 이 사건 각 토지에 관한 원고 취득가액을 산정하였다]에 취득하여 31억 2,000만 원에 염BB에게 미등기 전매한 것으로 보아 그에 따른 양도소득에 미등기전매에 따른 양도세율을 적용하여 산정한 양도소득세 572,213,692원과 사건 외 토지에 관한 양도소득세 7,567,099원(원고는 이 사건 제1부과처분 중 사건 외 토지 양도로 인한 부분에 관하여는 다투지 않는다)을 합한 579,780,790원을 2004년 귀속 양도소득세로 경정고지(이하 '이 사건 제1부과처분' 이라 한다)하였고, ② 원고가 이 사건 아파트를 조CC로부터 매수한 후, 미등기 상태에서 2000. 1. 6. 김AA에게 전매하여 양도한 것으로 판단하여 2000년 귀속 양도소득세 78,336,000원을 경정고지(이하 '이 사건 제2부과처분'이라 한다)하였다

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6, 9호증, 을 제1, 2, 5, 9, 10호증, 변론 전체 취지

2. 이 사건 각 부과처분이 적법한지 여부

가. 원고 주장

1) 이 사건 제1부과처분에 대하여

가) 이 사건 각 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하는 토지거래허가구역에 해당하는데, 이 사건 각 매매계약은 모두 토지거래허가를 받지 못하였다. 이 사건 각 매매계약은 무효이고, 양도소득세 부과대상이 되지 아니한다.

나) 피고는 이 사건 제1부과처분 당시 이 사건 각 토지에 관한 원고 취득가액을 2,523,680,250원으로 산정하고, 원고가 염BB에게 양도한 양도가액 31억 2,000만 원에서 위 금액을 공제한 596,319,750원(=3,120,000,000,000원-2,523,680,250원)을 양도차익으로 산정하였다. 그러나 원고는 이 사건 각 토지를 매수할 당시 2,523,680,250원 이외에도 다음과 같은 금액을 추가로 지출하였다. 다음 각 금액은 모두 이 사건 각 토지에 관한 원고 양도차익을 계산할 때에 필요경비에 포함되어야 하는데도 피고는 이를 필요 경비에 포함시키지 않았다.

① 김AA가 이 사건 아파트를 담보로 대출받은 2억 원에 관하여 원고가 2000. 7. 21. 합의에 따라 대납한 대출이자 약 3,000만 원은 취득가액에 포함되어야 한다.

② 김AA가 이 사건 아파트를 담보로 대출받아 원고에게 반환한 2억 원 중에서 원고가 2002. 3. 15. 합의에 따라 김AA에게 다시 지급한 5,000만 원도 취득 가액에 포함되어야 한다.

③ 원고와 김AA는 2004. 8. 30. 합의 당시 이 사건 각 토지에 관한 대부료(하천점용료)는 원고가 부담하도록 약정하였다. 김AA가 ○○시에 납부하여야 할 하천점용료 체납분 및 폐천부지 대부료 합계 86,477,000원을 염BB이 대신 납부하고, 원고에게 지급할 토지매매대금에서 공제하였다. 따라서 86,477,000원도 원고가 이 사건 각 토지를 취득하기 위하여 소요된 비용으로 취득가액에 포함되어야 한다.

④ 원고, 김AA 및 염BB은 이 사건 제2매매계약 체결 당시 이 사건 각 토지 상 건축물을 원고가 철거하기로 약정하였다. 염BB은 원고 대신 이 사건 각 토지 상 건축물 철거 및 건축폐기물 처리비용으로 6,000만 원을 지출하고, 원고에게 지급할 부동산 매매대금에서 위 금액을 공제하였다. 따라서 6,000만 원은 원고가 이 사건 각 토지를 양도하면서 지출된 비용으로 필요경비에 포함 되어야 한다.

⑤ 김AA와 원고는 2004. 8. 30. 합의 당시 이 사건 각 토지를 제3자에게 매매한 후 김AA에게 부과되는 양도소득세는 원고가 부담하기로 약정하였다. 그런데 그 후 김AA는 이 사건 각 토지를 원고에게 양도하였다는 이유로 양도소득세 102,827,326원을 부과 받은 후 원고를 상대로 위 양도소득세 지급을 구하는 소를 제기하였고, 그 소송결과 원고에 대하여 김AA에게 98,988,830원 및 지연 손해금을 지급하라는 판결이 선고되어 확정되었다. 따라서 98,988,830원 역시 원고가 이 사건 각 토지를 취득하는데 소요된 비용으로 취득가액에 포함되어야한다.

다) 피고는 원고가 김AA에게 이 사건 각 토지 및 사건 외 토지 매매대금으로 총 2,823,680,250원을 지급하였다고 보고, 그 중 사건 외 토지 대금을 3억 원으로 평가하여 이를 뺀 2,523,680,250원을 이 사건 각 토지에 관한 취득가액으로 산정하였다. 그러나 사건 외 토지를 3억 원으로 평가할 객관적 근거가 없으므로 개별공시지가에 따라 사건 외 토지 가액을 51,976,000원으로 평가하여야 하고(피고는 원고가 사건 외 토지를 양도한 것에 대하여 양도소득세를 부과할 때에는 사건 외 토지 취득가액을 기준시가인 51,976,000원으로 산정하였다), 그 차액 248,024,000원(=300,000,000원-51,976,00원)은 이 사건 각 토지 취득가액에 가산되어야 한다.

2) 이 사건 제2부과처분에 대하여

피고는 이 사건 제2부과처분 당시 이 사건 아파트에 관한 원고 취득가액을 2억 1,500만 원으로 산정하였는데, 원고는 조CC에게 3억 원을 대여하고 조CC로부터 이 사건 아파트에 관한 처분권한을 위임받은 사실이 있을 뿐, 이 사건 아파트를 취득한 사실이 없다. 설령 원고가 이 사건 아파트를 취득하였다 하더라도 조CC에 대한 3억 원 대여금 반환을 담보하기 위하여 이 사건 아파트를 취득한 것으로 취득가액이 3억 원 이상이다. 원고가 김AA에게 이 사건 제1매매계약상 중도금 3억 원 지급에 갈음하여 이 사건 아파트를 양도하였으므로 양도가액은 3억 원이 되어 이 사건 아파트 양도로 원고에게 발생한 양도차익은 없다.

또한 이 사건 제1매매계약은 실질적으로 이 사건 각 토지에 관한 권리 및 사건 외 토지와 이 사건 아파트를 교환하고, 원고가 김AA에게 정산차액 2억 6,000만 원(매매대금 5억 6,000만 원에서 이 사건 아파트와 사건 외 토지 각 가액 3억 원을 공제한 금액)을 지급하는 교환계약이므로 이 사건 아파트 실지양도가액을 산정할 때에 시가감정을 거쳐 차액에 대한 정산절차를 하여야 하는데도 그러한 절차를 거치지 않은 채 양도 가액을 3억 원으로 산정하였다. 따라서 이 사건 제2부과처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 제1부과처분에 관한 판단

가) 토지거래허가 없는 매매계약으로 무효이므로 양도소득세 과세대상이 아니라는 주장에 대하여

국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 토지거래허가구역 내 토지를 매도하고 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기까지 마친 경우 또는 토지거래허가구역 내 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 토지를 제3자에게 전매하여 매매대금을 수수하고서도 최초 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환 하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로 매도인 등에게 자산 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다(대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 판결 참조).

원고는 김AA로부터 이 사건 각 토지를 적법하게 매수한 후, 염BB에게 전매하였고, 김AA로부터 염BB에게로 토지거래허가 없이 소유권이전등기가 마쳐졌다. 이 사건 각 토지에 관한 매매계약이 토지거래허가 잠탈 목적으로 이루어져 매매계약이 법률상 무효라고 할지라도 당사자들 사이에 유효하게 취급되어 소유권이전등기, 매매대금 등을 그대로 보유하고 있다. 매도인인 원고가 자산 양도로 인한 소득을 보유하고 있으므로 그 소득은 양도소득세 과세대상이다.

나) 필요경비 공제 주장에 대하여

(1) 양도가액에서 공제할 필요경비 범위

이 사건 각 토지 양도 당시 적용되던 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전 것, 이하 같다) 제96조 제1항 제3호, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제104조 제3항에 의하면 양도소득 과세표준과 세액을 산정하기 위한 양도가액은 양도 당시 기준시가에 의하는 것이 원칙이나, 토지 등 자산을 취득한 자가 자산 취득 등기 없이 양도한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도가액을 정한다. 양도차익 계산에서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비로 하되, 미등기양도를 이유로 양도가액을 실지거래가액으로 할 경우 취득가액도 자산 취득에 소요된 실지 거래가액에 의한다.

구 소득세법 제97조 제1항, 제3항, 제100조 제1항에 의하면, 양도차익 계산에서 실지거래가액에 의한 양도가액에서 공제할 필요경비는 ① 취득가액(자산 취득에 소요된 실지거래가액), ② 대통령령이 정하는 자본적 지출액 등, ③ 대통령령이 정하는 양도비 등을 가산한 금액이다. 그 중 타인으로부터 매입한 자산에 대한 취득가액은, 매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액이다[구 소득세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전 것, 이하 '구 시행령'이라 한다) 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호].

(2) 각 항목별 필요경비 산입 여부

양도소득세 과세 처분 취소 소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있고, 과세표준은 양도가액으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 양도가액 및 필요경비 증명책임도 원칙적으로 과세관청에 있다. 그러나 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 증명이 곤란한 경우가 있으므로, 증명 곤란이나 당사자 간 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명토록 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 증명 필요성을 인정하는 것이 공평이라는 관념에 부합한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2007두22955 판결 등 참조).

원고가 주장하는 각 항목이 추가로 필요경비에 인정될 수 있는지 살펴본다.

① 대출금 이자 약 3,000만 원

위 대출금 이자는 이 사건 제1매매계약 체결 후 당초 예상보다 토지 불하가 지연되자, 김AA가 이 사건 아파트를 담보로 2억 원을 대출받아 원고로부터 받은 중도금 일부 반환조로 원고에게 지급하되 그 이자는 원고가 부담하기로 한 2000. 7. 21. 합의에 따라 원고가 지급한 이자이다. 위 대출금 이자는 원고가 스스로 사용한 자금에 대한 대가로 지급하였을 뿐, 이 사건 각 토지 취득대가로 김AA에게 지급한 취득가액 등 필요경비에 해당하지 않는다.

② 원고가 김AA에게 지급한 5,000만 원

위 5,000만 원은 이 사건 제1매매계약 후 불하 지연에 따라 김AA가 이 사건 아파트를 담보로 대출받아 원고에게 지급한 2억 원 중 일부로 원고가 다시 김AA에게 지급하기로 한 돈인데, 갑 제2호증의 3 기재만으로는 원고가 2002. 3. 15. 합의에 따라 김AA에게 5,000만 원을 지급하였다고 인정하기 부족하다. 이 금액은 취득가액 등 필요경비에 포함되지 않는다.

③ 하천점용료(대부료) 등 86,477,000원

갑 제6호증 1, 2 각 기재에 의하면 원고와 김AA는 2004. 8. 30. 합의 당시 김AA가 이 사건 각 토지에 관하여 체납한 하천점용료 체납분 및 폐천부지 대부료를 원고가 부담하기로 약정하였고, 원고는 2004. 9. 14.까지 염BB을 통하여 하천점용료 등 합계 86,477,000원을 납부하였으며, 염BB은 원고에게 매매대금을 지급할 때 위 금액을 공제하고 지급한 사실을 인정할 수 있다. 위 하천점용료 등 상당액은 피고가 이 사건 각 토지 취득가액으로 산정한 2,523,680,250원과는 별개로 행정관청에 납부된 돈이다. 2004. 8. 30. 합의에 이르게 된 경위 등을 종합하여 보면, 하천점용료 등 상당액은 이 사건 각 토지 취득과 대가관계에 있다고 보인다. 이 금액은 취득가액에 포함되어야 하므로 필요경비에 해당한다.

④ 건물철거 및 건축폐기물 처리비용 60,000,000원

갑 제2호증의 8, 갑 제7호증 각 기재만으로는 원고, 김AA 및 염BB이 이 사건 제2매매계약 계약 당시 이 사건 각 토지 상 건물을 원고 비용으로 철거하기로 약정 하였고, 염BB이 이 사건 각 토지 지상 건물 철거비용으로 6,000만 원을 지급한 후, 원고에게 이 사건 각 토지 양도대금 31억 2,000만 원을 지급하면서 6,000만 원을 공제하였다는 사실을 인정하기에 부족하다. 건물철거 등 비용 6,000만 원을 필요경비로 인정할 수 없다.

⑤ 양도소득세 98,988,830원

원고와 김AA는 2004. 8. 30. 합의 당시 이 사건 각 토지를 제3자에게 매매 후 발생하는 양도소득세는 원고가 부담하기로 약정하였다. 김AA가 이 사건 각 토지를 원고에게 매도하였다는 이유로 김AA에게 양도소득세 102,827,326원이 추가로 부과되었다. 위 양도소득세 부담을 둘러싸고 김AA와 원고 사이에 분쟁이 발생하여 김AA는 원고에게 위 양도소득세 상당 금전 지급을 구하는 소를 제기하였고, 그 소송에서 원고가 김AA에게 미지급 양도소득세 98,988,830원을 지급하라는 판결이 선고되어 확정되었다. 2004. 8. 30. 합의에 이르게 된 경위 등에 비추어 위 양도소득세 상당액은 이 사건 각 토지 취득과 대가관계에 있고, 원고가 김AA에게 98,988,830원을 지급하라 는 판결이 확정된 이상 위 금액은 취득가액에 포함되어야 한다.

다) 사건 외 토지 가액에 관한 주장에 대하여

원고는 김AA에게 이 사건 각 토지와 사건 외 토지 매매대금(불하대금 포함)으로 합계 2,823,680,250원을 지급하였다. 갑 제2호증 2, 을 제3, 8호증 각 기재에 의하면, 원고와 김AA는 이 사건 각 토지와 사건 외 토지를 매매할 당시, 사건 외 토지 가액을 3억 원으로 평가하였고, 이를 전제로 전체 매매대금을 산정한 사실이 인정된다. 따라서 사건 외 토지 매매대금은 3억 원으로 보아야 하고(구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 제96조 제1항, 제194조 제1항 제1호는 토지에 관한 양도차익을 산정할 때, 양도가액과 취득가액을 원칙적으로 기준시가에 의하도록 규정하고 있고, 피고가 이에 따라 사건 외 토지에 관한 원고 양도차익을 계산할 때 취득가액을 기준시가 51,976,000원으로 하였다고 하여 달리 볼 것도 아니다), 원고와 김AA 사이에 이 사건 각 토지에 대한 매매대금은 전체 매매대금 2,823,680,250원에서 사건 외 토지 매매대금 300,000,000원을 뺀 2,523,680,250원이다.

피고가 이 사건 각 토지에 대한 매매대금을 산정할 때에, 사건 외 토지 대금을 300,000,000원으로 보고 전체 매매대금 2,823,680,250원에서 위 금액을 차감한 것은 정당하다. 원고 주장은 이유 없다.

라) 정당한 세액 계산

하천점용료(대부료) 등 86,477,000원과 양도소득세액 98,988,830원 합계 185,465,830원을 추가로 취득가액에 포함하여 이 사건 각 토지 취득가액을 2,709,146,080원( =2,523,680,250원 + 185,465,830원)으로 보면, 원고에 대한 2004년 귀속 양도소득세에 관한 정당한 결정세액은 별지 표 기재와 같이 405,103,709원이 된다. 피고가 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 579,780,790원 부과처분 중 405,103,709원을 초과하는 부분은 위법하다.

2) 이 사건 제2부과처분에 관한 판단

가) 미등기 전매 및 교환계약 해당 여부

(1) 갑 제1호증의 1, 을 제5, 12호증 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면 다음 각 사실이 인정된다.

이 사건 아파트는 조CC가 신축한 조합아파트 중 1채로서 실질적으로 조CC 소유인데, 1999. 12. 3. 최DD 외 12인 명의로 소유권보존등기가 경료 되었다가, 2000. 1. 6. 김AA에게 1999. 12. 4. 매매를 원인으로 공유자 지분 전부가 이전되었다.

원고는 1999. 6. 15. 조CC로부터 이 사건 아파트와 별도로 △△ △△구 △△동 435-2 △△아파트 901호 124.25㎡(이하, 이 사건 매매사례 아파트라고 한다)를 2억 1,500만 원에 매수하면서 1999. 9. 30.까지 매매대금을 모두 지급하기로 하였다.

(2) 위 인정사실과 함께 원고가 조CC에게 3억 원을 대여하였다는 금융거래자료 등을 제출하지 않고 있는 점, 원고가 이 사건 매매사례아파트 매매대금 채권과 원고가 주장하는 3억 원 대여금 채권을 상계하지 않은 점을 종합하면, 원고는 조CC로부터 이 사건 아파트를 취득한 후 미등기상태에서 김AA에게 양도하였다고 보인다.

(3) 또한 이 사건 제1매매계약은 전체 매매목적물 양도와 매매대금 지급을 일체로서 이행하기로 약정하였고, 이 사건 아파트와 사건 외 토지를 분리하여 이행하기로 약정하지 않은 점 등에 비추어, 원고가 김AA로부터 이 사건 각 토지와 사건 외 토지를 매매대금 합계 2,823,680,250원에 매수하고, 다만 이 사건 아파트로 매매대금 중 3억 원 지급에 갈음하기로 한 것으로 보아야 한다. 이 사건 제1매매계약이 사건 외 토지와 이 사건 아파트를 교환하는 교환계약이라는 것을 전제로 양도가액을 산정하여야 한다는 원고 주장은 이유 없다.

나) 취득가액 산정

(1) 구 소득세법 제94조 제1항, 제96조 제1항 제3호, 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 다목에는 양도자산이 미등기양도자산에 해당하는 경우에는 양도차익을 산정할 때 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여야 하고, 이 경우 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하여 산출한 금액을 취득가액으로 할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 구 소득세법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제3항은 당시 실지거래가액을 알 수 없어 추계과세를 할 때에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 차례로 적용하여야 하고, 매매사례가액은 취득일 전후 3월 이내에 당해 자산과 동일성 내지 유사성이 있는 자산 매매사례가 있는 경우 그 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 갑 제1호증의 1, 을 제2, 12호증 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면 다음 각 사실이 인정된다.

이 사건 매매사례아파트는 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 동에 소재하고, 그 면적도 124.25㎡로 이 사건 아파트 113.37㎡보다 넓고, 기준시가(2001. 7. 1. 기준)도 216,000,000원으로 이 사건 아파트 184,000,000원보다 높다.

원고는 조CC와 이 사건 아파트에 관하여 주고받은 돈을 알 수 있는 금융거래 내역 등을 전혀 제출하지 않고 있다.

(3) 위 인정사실에 의하면 원고가 조CC로부터 이 사건 아파트를 취득한 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 이 사건 아파트에 관한 원고 취득가액은 매매사례가액으로 추계조사 하여 결정하여야 한다. 원고는 늦어도 이 사건 아파트를 김AA에게 양도 하는 내용이 포함된 이 사건 제1매매계약 체결일인 1999. 11. 20.에는 이 사건 아파트를 취득하였다고 보이고, 이 사건 매매사례아파트는 면적, 기준시가 등에 비추어 이 사건 아파트와 유사성이 있다. 따라서 원고와 조CC 사이에 이 사건 아파트 취득일인 1999. 10. 23.로부터 3월 이내인 1999. 9. 30.(이 사건 매매사례아파트 잔금지급일이다) 원고가 조CC로부터 취득한 이 사건 매매사례아파트에 관한 매매대금 2억 1,500만 원을 취득가액으로 적용하여(이 사건 아파트 취득가액이 면적이 더 넓고, 기준시가가 더 높은 이 사건 매매사례아파트 매매가액을 초과하지는 않을 것으로 보인다) 한 이 사건 제2부과처분은 정당하다.

3. 결론

피고가 원고에게 한 이 사건 제1부과처분 중 405,103,709원을 초과하는 부분을 취소한다. 원고 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 피고 항소 일부를 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경한다.