조심2008광1758 (2009.05.18)

취득가액 계산시 부지조성비 인정여부

주유소 부지 조성비용을 확인한 결과 과세관청이 확인한 가액이 정당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 3. 14. 원고에 대하여 한 2004년도 귀속 양도소득세 135,967,970원의 부과처분을 취소한다.

1. 이사건처분의경위

가. 원고는 1996. 9. 1. 장AA로부터 익산시 BB동 231 답 1,729㎡, 같은 동 답 2,240㎡, 같은 동 229-5 답 1,520㎡ 합계 5,489㎡(이하 '이 사건 제1토지'라 한다)를, 1996. 12. 20. 박EE로부터 같은 동 230 답 5,226㎡(이하 '이 사건 제2토지'라 한다)를 매수하여 각 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 원고는 이 사건 제1, 2토지에 주유소 부지를 조성하고, 1997. 2. 6. 이 사건 제1, 2토지 지상에 주유소 및 관련 부속건물 1,981㎡를 신축한 다음 'CC주유소'라는 상호 로 주유소 영업을 하였다.

다. 원고는 2004. 10. 7 임DD에게 이 사건 제1, 2토지 및 지상 주유소 시설 일체를 26억 원에 매도하고, 2005. 5. 31. 피고에게 아래와 같은 각 실지거래가격을 기준으로 하여 양도소득세를 3,373,011원으로 신고하였다.

① 양도가액 2,434,500,000원

② 취득가액 1,550,365,471원(= 이 사건 제 1토지 취득가액 747,000,000원 + 이 사건 제2토지 취득가액 487,000,000원 + 건물 취득가액 316,365,471원)

③ 필요경비 821,435,975원 (= 이 사건 제1토지 부지조성비 639,618,635원 + 이 사건 제2토지 부지조성비 106,700,000원 + 취득세 및 등록세 14,798,290원 + 기타 필요경비 60,319,050원)

라. 피고는 2008. 3. 14. 원고에게 '이 사건 제1토지의 취득가액이 4억 9,800만 원이 고, 이 사건 제2토지의 취득가액도 실제 취득가액과 다르며, 이 사건 제1토지의 부지 조성비도 객관적인 증빙에 의하여 실지거래가액임이 확인되지 않는다'는 이유로 기준시가를 기준으로 하여 2004년 귀속 양도소득세 290,916,630원을 부과하는 처분을 하였다.

마. 원고는 위 라.항 기재 처분에 불복하여 2008. 4. 23. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2009. 5. 20. '원고가 장AA로부터 취득한 토지(이 사건 제1토지)에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다'는 결정을 하였다.

바. 피고는 위 마.항 기재 결정에 따라 이 사건 제1토지의 취득가액을 실지거래가액 으로 계산하되, 이 사건 제1토지의 실지거래가격을 '매수대금 498,000,000원과 취득세 및 등록세 6,190,030원'으로 인정하고, 이 사건 제1토지의 부지조성비를 490,070,433원 으로 인정하여, 2009. 6. 15. 원고에게 2004년 귀속 양도소득세를 135,967,970원으로 경정하여 부과하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 제1토지의 취득가액은 747,000,000원이고, 이 사건 제1토지의 부지조성비는 639,618,635원인바, 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하다.

나. 이사건제1토지의취득가액에관한판단

(1) 살피건대, 원고의 주장에 부합하는 증거로는 갑 제2호증(갑 제10호증과 같다), 갑 제3호증의 1 내지 3의 각 기재 및 증언 장AA의 증언이 있는바, 위 각 증거에 의하면 ① 원고가 1996. 8. 8. 장AA로부터 이 사건 제1토지를 대금 7억 4,700만 원에 매수하되, 계약금 8천만 원은 계약시 지불하고, 중도금 3억 원은 1996. 9. 10. 지급하며, 잔금 3억 6,700만 원은 1996. 10. 30. 지급한다는 내용의 매매계약서(갑 제2호증)가 존재하는 사실, ② 장AA는 2008. 3. 28. '이 사건 제1토지의 매매대금으로 7억 4,700만 원을 지급받았다'는 내용의 확인서(갑 제3호증의 1)를 원고에게 교부한 사실, ③ 장AA는 이 법원에 증인으로 출석하여 "갑 제2호증이 매매계약 당시에 작성한 매매계약서가 맞다. 주위 사람들로부터 땅을 비싸게 팔았다고 하면 양도소득세가 많이 나온다는 말을 듣고, 2007. 11. 광주지방국세청에서 문답서를 작성할 당시에 매매대금을 평당 30만 원씩에 매도하였다고 대답하였다. 이 사건 제1토지를 원고에게 7억 4,700만 원에 매도하였다고 하면 아들들이 증인에게 그 돈을 달라고 할까봐 원고에게 '이 사건 제1 토지를 5억 원에 샀다고 이야기를 해 달라'고 말한 적이 있어서 증인도 세무공무원에 게 '이 사건 제1토지를 평당 30만 원씩 매도하였다'고 대답하였다. 김KK이 원고와 함께 주유소를 운영하는 것으로 알고 있었는데 김KK으로부터 2천만 원을 지급받지 못했기 때문에 원고를 김KK과 같은 나쁜 사람으로 여기고 괘씸하게 생각하는 상황에서 양도소득세를 덜 내기 위해 실제매매대금이 7억 4,700만 원임에도 4억 9,800만 원이라고 대답하였다"고 진술을 하였고, 피고 소송수행자의 질문에 대하여 "원고로부터 계약금, 중도금, 잔금을 다 받았는데 얼마라고 정확하게 말을 할 수는 없다. 원고가 그 중 현금 4,700만 원을 대봉투에 넣어가지고 왔다. 중개사에게 복비는 5백 내지 6백만 원을 주었다. 증인이 세무공무원에게 매매대금이 4억 9,800만 원이라고 진술을 하면, 김KK이 증인을 찾아올 것이라고 생각하고 매매대금을 4억 9,800만 원으로 진술하였다"고 답변을 한 사실이 인정된다.

(2) 그러나 한면, 갑 제12호증의 1 내지 6, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 1 내지 3의 각 기재를 종합하면, ① 원고가 1996. 12. 20. 박EE로부터 이 사건 제2토지를 대금 4억 8,700만 원에 매수한다는 내용의 매매계약서(을 제4호증의 1)가 존재하는 사실, ② 박EE는 원고에게 이 사건 제2토지를 매도하기 약 1년 전인 1995. 12. 26. 전주지방법원 군산지원 95타경5897호 부동산업의 경매 사건에서 이 사건 제2토지에 관하여 1억 1,200만 원에 낙찰 허가를 받아 위 토지를 취득한 사실, ③ 박EE의 남편인 이송주는 2007. 11. 7. 광주지방국세청에서 문답서를 작성하면서 '이 사건 제2토지를 1995년 12월에 경락을 받았고, 취득가액은 1억 1천만 원과 1억 2천만 원 사이이다. 장AA가 김진구(이 사건의 원고)에게 이 사건 제2토지와 인접한 제1토지를 평당 약 25만 원에 처분하였고, 이후 김진구가 저에게 이 사건 제2토지를 매도하라는 제의를 하였으며, 제가 자금사정이 좋지 아니한 상태에서 이 사건 제2토지를 경락받은 금액과 같은 금액으로 거래를 하였다. 계약금액이 4억 8,700만 원으로 되어 있는 계약서는 그 당시 작성된 계약서가 아니다. 계약서에 기재되어 있는 박EE의 이름도 저나 박EE가 기재한 것이 아니고, 계약서에 찍힌 도장도 제가 찍은 것이 아니다. 이 사건 제2토지의 거래금액은 경락받은 금액이었고, 4억 8,700만 원은 전혀 근거가 없는 것이다 라고 진술한 사실, ④ 장AA는 2007. 11. 13. 광주지방국세청에서 문답서를 작성하면서 "매매가액은 5억 원이 약간 안되는 금액으로 기억한다. 5억 원을 1,660.1명으로 나누면 30만 원이 약간 넘는데, 그 당시 실제 매매가액은 평당 30만 원에 거래하여 총 매매가액이 5억 원이 약간 안 되는 4억 9,800만 원으로 알고 있다"고 진술을 하였고, 2007. 11. 15. 추가로 문답서를 작성하면서 "아들인 김FF과 김GG의 빚을 상환하기 위하여 이 사건 제1토지를 팔게 되었다. 매매계약서에는 계약금이 8천만 원으로 기재되어 있으나, 계약금으로 그렇게 많이 받지 않았다. 제가 평당 30만 원에 계산해서 5억 원으로 하자고 하였으나 상대방이 평수대로 계산하여 5억 원이 약간 안되는 4억 9,800만 원으로 결정하였다. 조카 이HH의 처 박EE가 소유하고 있던 이 사건 제2토지는 조카가 돈이 필요하여 경락받은 가액 그대로 넘긴 것으로 알고 있다. 잔금은 금융기관발행 수표 4억 원과, 동양호텔 당좌수표 5천만 원을 받았다. 매매대금은 자식들의 사업자금과 사채상환에 사용하였고, 조카 이HH에게 3천만 원을 빌려주었다. 중개사에게 5백만 원을 복비로 지급하였는바, 거래금액의 1%를 복비로 지급하기로 하였었기 때문에, 거래금액은 4억 9,800만 원이 확실히 맞다"고 진술한 사실, ⑤ 원고는 2007. 11. 14. 광주지방국세청에서 문답서를 작성하면서 "대금은 예금 3억 원과 김윤식, 홍사장이 발행한 어음 등으로 지급하였다. 중도금 중 일부는 본인의 외한은행 익산지점 발행 수표로 지급하였고, 잔금은 김윤식 발행 어음과 엘지정유에서 담보대출로 받은 5억 원의 자금으로 일부 지급하였다"고 진술을 하였고, 2007. 11. 21. 다시 문답서를 작성하면서는 "이 사건 제1토지의 매매가격은 평당 45만 원에 계산해서 7억 4,700만 원으로 하였다. 계약금 8천만 원은 수표로 지급했던 것 같고 관련 서류는 없다. 중도금 3억 원은 현금, 수표, 어음으로 지급하였다. 중도금 관련 수표나 어음 발행 내역은 너무 오래 되어서 서류들이 보관되어 있지 않다. 잔금 중 일부를 현금, 수표, 어음으로 지급하였다"고 진술한 사실을 인정할 수 있다.

(3) 위 (2)항 기재 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고가 이 사건 제1토지와 비슷한 무렵에 매수한 이 사건 제2토지에 관하여도 매매계약서(을 제4호증의 1)가 작성되어 있는데, 매도인 박EE를 대리하여 실제 이 사건 제2토지를 매도하였던 것으로 보이는 이HH가 l위 토지의 매매대금이 위 토지를 낙찰받은 금액과 같은 금액인 1억 1,200만 원이며, 을 제4호증의 1에 기재된 매매대금 4억 8,700만 원은 잘못 기재된 것이다'라고 주장하고 있는바, 이HH가 매매대금을 허위로 진술할 아무런 이유를 찾아볼 수 없고, 박EE가 이 사건 제2토지를 1억 1,200만 원에 경락받은 시점으로부터 불과 1년이 경과한 이후에 이 사건 제2토지의 시가가 4배 이상 상승하였던 것으로 보이지도 아니하며, 원고가 1년 전에 박EE가 1억 1,200만 원에 취득하였던 토지를 4배 이상의 대금을 지급하고 매수하였어야 할 만큼의 급박한 사정이 존재하였었다고 보이지도 아니하는 점 등에 비추어 보면 매매계약서(을 제4호증의 1)에 기재된 매매대금은 실재 매매대금이 아닌 것으로 보이고, 따라서 비슷한 시기에 작성된 이 사건 제1토지에 관한 매매계약서(갑 제2호증)에 기재된 매매대금도 실재와 다르게 기재되었을 수 있다는 의심이 드는 점, ② 장AA는 광주지방국세청에서 문답서를 작성할 당시에 '제가 평당 30만 원에 계산해서 5억 원으로 하자고 하였으나, 상대방이 평수(1,660평)대로 계산해서 5억 원이 안 되는 4억 9,800만 원으로 결정하였다', '중개사에 게 거래금액의 1%를 복비로 지급하기로 하고 500만 원을 복비로 지급하였는바, 거래 금액은 4억 9,800만 원이 확실하다'는 등으로 구체적인 근거를 들면서 이 사건 제1토지의 매매대금이 4억 9,800만 원이라고 진술을 하였고, '잔금은 금융기관 발행수표 4억 원과 동양호텔 당좌수표 5천만 원을 받았다'라고 잔금의 액수 및 그 지급방법에 대하 여도 비교적 정확하게 진술을 하였던 점, ③ 장AA가 광주지방국세청에서의 진술을 번복하는 내용의 확인서를 작성하고, 이 법정에 증인으로 출석을 하여 이 사건 제1토지의 매매대금의 7억 4,700만 원이다 라는 취지의 증언을 하였으나, 박AA가 광주지방국세청에서 조사를 받을 당시에 이 사건 제1토지의 매매대금을 허위로 진술을 할 동기가 있었던 것으로 보이지 아니하고, 진술을 번복하게 된 경위도 석연치 아니한 점(장AA는 매매대금을 4억 9,800만 원으로 진술하였던 경위에 대하여, '주변 사람들이 매매대금을 7억 4,700만 원이라고 진술을 하게 되면 양도소득세를 많이 내게 된다고 하였다', '아들들이 매매대금이 7억 4,700만 원인 것을 알게 되면 증인에게 돈을 더 달라고 할 것 같았다', '원고와 동업을 하는 것으로 알고 있었던 김KK이 증인에게 돈을 갚지 않고 있는데, 증인이 매매대금을 4억 9,800만 원이라고 진술을 하면 김KK이 증인을 찾아올 것이라고 생각했다', '원고가 김KK과 관계되지 아니하였다는 사실을 알고서, 매매대금을 사실대로 진술해주기로 한 것이다'라고 진술하고 있으나, 2007. 11.경에는 장AA에 대한 양도소득세 부과 제척기간이 도과하여 장AA로서는 당시 이 사건 제1토지에 관한 양도소득세를 추가로 납부하게 될 우려가 없었을 뿐만 아니라, 매매대금을 4억 9,800만 원으로 진술한 경위에 관하여도 계속 주장이 바뀌고 있고, 그 각 주장도 그대로 믿기가 어렵다), ④ 원고 및 장AA가 매매대금 7억 4,700만 원의 지급방법에 대하여 정확하게 진술하지 못하고 있으나 매매대금 중 상당 부분(3억 원 이상)을 어음으로 지급하였다는 부분에 관하여는 그 진술이 일치하는데, 개인 사이의 매매계약 에서 매매대금을 어음으로 지급한다는 것은 이례적일 뿐만 아니라, 원고가 어음의 발 행 및 지급 내역에 관하여 전혀 밝히고 있지 못하고 있고, 더욱이 장AA는 이 사건 제1토지를 매매할 당시 급하게 채무를 변제할 필요가 있는 등 경제적으로 어려운 상황에 처해 있었던 것으로 보이는데, 그와 같은 상황에 있던 장AA가 매매대금을 어음으로 지급받았다는 진술은 그대로 믿기 어려운 점 등의 사정을 종합하여 보면, 이 사건 제1토지에 관하여 작성된 매매계약서(갑 제2호증)에 기재된 매매대금 7억 4,700만 원은 실지거래가액이 아니라고 보이고, 이 사건 제1토지의 매매대금이 7억 4,700만 원이라는 장AA의 진술(갑 제3호증의 1, 증인 장AA의 증언)도 신빙성이 없다고 할 것이므로, 이 사건 제1토지의 실지거래가격이 7억 4,700만 원이라는 원고의 주장은 이를 인정하기 어렵고, 오히려 이 사건 제1토지의 실지거래가격은 4억 9,800만 원이라고 인정된다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유가 없다.

다. 이사건제1토지의부지조성비부분에관한판단

살피건대, 갑 제12호증의 1, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합 하면, 익산시장이 1997.경 개발이익 환수에 관한 법률 및 같은 법 시행령에 따라 개발 비용 산정기관인 전북대학교 산업경제연구소에 이 사건 제1토지의 개발비용 지출의 확 인 및 그 금액 산출을 의뢰한 결과 이 사건 제1토지의 개발비용이 490,070,433원으로 산정된 사실을 인정할 수 있는바, 원고가 사단법인 한국기업정책연구소에 이 사건 제1 토지의 개발비용 산정을 의뢰한 결과 이 사건 제1토지의 부지조성비가 639,618,635원 으로 산정되었다고 하더라도(갑 제4호증, 갑제12호증의 2) 피고가 이 사건 제1토지의 개발비용을 490,070,433원으로 인정한 것이 잘못되었다고 볼 수 없으며, 갑 제5 내지 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재만으로는 이 사건 제1토지의 부지 조성비가 639,618,635원이라고 인정하기에 부족하고, 달라 이를 인정할 만한 증거도 없다.

따라서원고의이부분주장도이유없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.