조심2008서3304 (2008.11.28)

토지 건물 가액이 불분명한 경우 기준시가로 안분하여 양도차익을 산정함

건물이 30년 이상 된 노후화된 건물로 매수인이 매수 후 바로 철거한 점에 비추어 건물의 가치는 없었을 것으로 보이는 점에 비추어 양도소득세 부담을 줄이기 위해 토지와 건물의 가액을 구분하여 매매계약서를 작성한 것으로 판단됨

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 1. 23. 원고에 대하여 한 양도소득세 126,066,450원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1980. 4. 4. 김○○, 정ㅁㅁ와 공동으로 취득한 서울 ○○구 ○○동 15-4 대지 806.7㎡ 및 2층 공장 및 주택(이하 '이 사건 부동산'이라 한다) 중 1/3 지분(이하, '이 사건 부동산 지분'이라 한다)을 2004. 4. 9. 주식회사 AAA산업에게 양도한 후 양도가액을 토지 866,000,000원, 건물 150,750,000원, 합계 1,016,750,000원으로, 취득가액 토지 321,702,863원, 건물 365,608,409원, 합계 687,311,272원으로 각 산정하여 원고에게 양도소득세를 신고하였다.

나. 피고는, 2007. 11.경 양도소득세 조사를 실시한 다음 양도가액을 토지 1,013,763,368원, 건물 2,986,632원, 합계 1,016,750,000원으로, 취득가액을 토지 413,972,160원, 건물 7,250,163원, 합계 421,222,323원으로 각 산정한 후 2008. 1. 23. 원고에게 2004. 귀속 양도소득세 126,066,450원을 부과ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제1호증의 내지 4, 을 제2, 4호증, 을 제6호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

이 사건 부동산 지분 매도 당시 토지는 866,000,000원, 건물은 150,750,000원으로 각 정하여 매도하면서 매매계약서도 건물과 토지로 구분하여 2장을 작성하였으므로, 원고가 양도소득세 신고 당시 이 사건 부동산 지분의 양도가액을 위 실지거래가액으로, 실지거래가액인 위 매매계약서 금액을 기준으로 하여 기준시가 비율에 따라 환산한 금액을 취득가액으로 각 산정한 것은 적법함에도 불구하고, 피고가 별다른 근거 없이 위 매매계약서에 기재된 토지와 건물의 각 매매금액을 인정하지 아니하고 토지와 건물의 매매가액이 불분명하다고 하면서 총매매가액을 토지와 건물의 기준시가 비율에 따라 안분하여 양도가액을 토지 1,013,763,368원, 건물 2,986,632원으로 산정한 다음 이 가액을 기준으로 하여 기준시가 비율에 따라 환산하는 방법으로 취득가액을 산정한 다음 원고가 추가로 부과하여야 할 양도소득세금액이 더 있다고 보고서 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는 1980. 4. 4. 김○○, 정ㅁㅁ와 공동으로 이 사건 부동산을 취득하였다가 2004. 4. 9. 그 명의의 이 사건 지분을 주식회사 AAA산업에 양도하였는데, 당시 작성한 매매계약서는 토지는 866,000,000원, 건물은 150,750,000원에 매도하는 것으로 토지와 건물로 구분되어 2장으로 작성되었다.

(2) 이 사건 부동산 지분의 총매매가액 1,016,750,000원을 기준시가를 기준으로 하여 안분하면 토지는 1,013,763,368원, 건물은 2,986,632원이 되어 위 매매계약서에 기재된 금액과는 많은 차이가 있고, 이 사건 부동산 중 건물은 1972. 6. 30. 사용승인된 것으로서 신축된지 약 30년 이상이 경과되었고, 매수인은 건물을 매수한 후 막바로 2004. 4. 26.경 건물을 철거하였다.

[인정근거] 갑 제1호증 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제3호증의 1, 2, 을 제5호증의 1, 2, 을 제7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

소득세법(2005. 12. 31. 법률 7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 산정하는 경우에 양도소득세 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서, 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 각 증빙서류가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 각 증빙서류상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하나(1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결), 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우라 하더라도 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우라 하더라도 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분하여 계산하여야 한다.

위 인정사실에 나타나는 제반 사정, 즉 ① 위 건물이 30년 이상 된 것으로서 매수인이 매수 후 막바로 철거한 점에 비추어 위 건물의 가치는 거의 없었을 것을 보여, 매수인이 위 건물을 150,750,000원이라는 거액을 주고 매수할 합리적인 이유가 없다고 보이는 점, ② 매매계약서에 기재된 토지와 건물의 매매가격을 기준으로 하여 양도소득세를 산정하는 경우와 토지와 건물의 기준시가에 의하여 토지와 건물의 매도가액을 안분 계산하는 경우에 있어 양도소득세 금액이 1억 이상이나 차이가 나 원고가 양도소득세를 절약하기 위하여 실제 거래 내용과 상관없이 매수인의 협조를 얻어 토지와 건물의 매매계약서를 구분하여 작성하여 작성하였을 가능성을 배제할 수 없는 점 등 여러 사정을 참작하면, 위 매매계약서에 기재된 토지와 건물의 각 매매금액은 양도소득세 등의 부담을 줄일 목적으로 작성되었을 가능성이 높은 것으로 그 기재 내용을 그 대로 믿기 어렵다(원고는 이 사건 부동산에 설정되어 있던 약 70억 원의 채권관계와 복작한 공유지분 관계를 일회적으로 해결하기 위한 과정에서 위 매매계약이 체결되었고, 실질적으로는 위 건물의 1/3이 아니라 건물 전체를 매매목적물로 한 것이므로 위 건물의 매매가액은 적절하게 정하여진 것이라는 취지로 주장하나, 갑 제4호증의 기재만으로는 원고의 주장 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다). 위 매매계약서의 기재 내용을 믿기 어렵다면, 이 사건 부동산 지분의 양도는 자산별 매매가액을 구분하지 아니한 채 총 매매가액으로 일괄 양도된 경우로 보아 각 자산별 양도가액의 구분이 불분명한 때에 해당한다고 봄이 상당하다.

따라서, 피고가 이 사건 부동산 지분이 일괄 양도되었고 그 각 자산별 양도가액의 구분이 불분명한 때에 해당하는 것으로 본 것은 적법하다. 그리고, 소득세법 제100조 제2항, 소득세법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조 제4항이 정한 방식에 따라 이 사건 부동산 지분의 총매매가액을 토지와 건물의 기준시가를 기준으로 하여 안분하여 각 양도가액을 산정하고, 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호가 정한 방식에 따라 그 양도가액을 기준으로 하여 기준시가에 따라 환산하는 방법으로 취득가액을 산정하여 이 사건 부동산 지분의 양도에 따른 정당한 양도소득세를 산정하면, 그 금액은 별지 양도 및 취득가액 계산 내역 및 세액계산표 기재와 같이 126,066,450원이 되어 이 사건 처분과 동일하다. 그러므로 이 사건 처분은 적법하고, 원고 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 적법한 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.