국심2007중4098 (2008.09.02)

토지 및 주택의 실지거래가액

신고한 양도가액이 실제계약서에 근거한 가액이라고 주장하나 매매계약서 특약사항 등으로 보아 과세관청이 확인한 계약서가 진실된 계약서로 판단됨

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제114조 (양도소득세과세표준과 세액의 결정, 경정 및 통지)

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007. 8. 6. 원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 924,614,000원, 2003년 귀속 양도소득세 460,916,880원의 각 부과처분을 취소한다.

1. 처분의경위

가. 2002년양도소득과세표준예정신고

(1) 원고는 인천 ○○구 ○○동 593 대 1,073.7㎡, 같은 동 593-1 대 757.5㎡, 같은 통 593-13 대 956,6㎡(이하 위 각 토지를 합하여 '이 사건 l토지'라고 한다)를 취득하였다가, 2002. 8. 16. 이 사건 1토지 중 위 593 토지 및 위 593-13 토지를 주식회사 ●●종합건설(이하 '●●종합건설'이라고만 한다)에게, 위 593-1 토지를 이○○에게 각 소유권이전등기를 마쳐 준 다음, 2002. 9. 5.경 피고에게 이 사건 1토지에 관한 매매계약서 등 증빙서류를 첨부하여 위 1토지의 양도가액을 실지거래가액인 3,500,000,000원으로, 양도소득금액을 212,222,020원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

(2) 원고는 안산시 단원구 ◎◎동 731 ◇◇◇◇ 111동 2402호(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)를 취득하였다가, 2002. 10. 21. 박◆◆에게 이 사건 주택에 관하여 소유 권이전등기를 마쳐 준 다음, 2003. 1. 9.경 피고에게 위 주택에 관한 매매계약서 등 증빙서류를 첨부하여 위 주택의 양도가액을 실지거래가액인 225,000,000원으로, 양도소득금액을 24,624,830원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 2003년양도소득과세표준예정신고

(1) 원고는 인천 ○○구 ○○동 593-3 대 1,021㎡(이하 '이 사건 2토지'라고 한다)를 취득하였다가, 200:~. 5. 16. 김☆☆, 이○○에게 이 사건 2토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 준 다음, 2003. 7. 17.경 피고에게 위 토지에 관한 매매계약서 등 증빙서류를 첨부하여 위 토지의 양도가액을 실지거래가액인 1,125,050,000원으로, 양도소득금액을 45,697,100원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

다. 2002년귀속및2003년귀속양도소득세부과

(1) 중부지방국세청장은 원고에 대하여 2002. 1. 1.부터 2003. 12. 31.까지 기간 동 안의 양도소득세 짚고 내용을 조사한 결과, 이 사건 각 토지 및 주택의 양도가액이 과소신고되었다고 보고 그 과세자료를 피고에게 통보하였다.

(2) 이에 따라 피고는, ① 이 사건 l토지의 양도가액을 4,812,084,535원, 이 사건 주택의 양도가액을 309,000,000원, 합계 5,121,084,535원으로 보아 위 토지 및 주택의 양도소득금액을 1,631,931,385원, 총결정세액을 1,000,103,161원으로 산정하고,(2) 이 사건 2토지의 양도가액을 2,120,000,000원으로 보아 양도소득금액을 929,697,100원, 총결정세액을 474,912,749원으로 산정한 다음, 각 기납부세액을 차감하여 2007. 8. 6. 원고 에 대하여 2002년 귀속 양도소득세 924,614,000원, 2003년 귀속 양도소득세 460,916,880 원을 부과하는 이 사건 각 처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제3호증의 1 내지 5, 을 제1호증의 1 내지 8, 을 제2호증의 1 내지 5, 을 제3호증의 1 내지 4, 을 제4호증의 1, 2, 을 제18, 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 이 사건 각 토지 및 주택에 대한 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 정상적인 매매계약서에 기하여 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였음에도 불구하고, 피고는 아무런 근거 없이 신고한 양도가액이 사실과 다르다고 보아 이 사건 각 처분을 하였으니, 이는 근거과세의 원칙을 위배한 위법한 처분이다.

(2) 이 사건 각 토지 및 주택의 보유기간은 모두 1년 이상이므로 경정된 양도가액은 기준시가에 의하여 산정되어야 한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 이사건1토지부분

(가) 한미건설 주식회사는 2001. 6. 29.경 한국토지공사와 사이에 이 사건 1토지를 매수하되, 매매대금은 2001. 6. 29.부터 2006. 6. 29.까지 10회에 걸쳐 분할하여 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 원고는 2002. 4. 15. 한미건설 주식회사로부터 위 매매계약상의 매수인 지위를 양도받은 다음, 2002. 4. 22. 한국토지공사에게 나머지 매매대금을 모두 지급하고, 같은 날 위 토지에 관한 소유권이전등기를 각 마쳤다.

(나) 원고는 이 사건 1토지에 대한 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 위 토지의 양도에 관한 각 매매계약서(을 제1호증의 3, 5, 7)를 첨부하였는데, 위 각 매매계약서상 의 양도가액의 합계한 3,500,000,000원이고, 계약일자는 2002. 7. 16.이다.

(다) ●●종합건설과 ●●종합건설의 대표이사이던 이○○은 2002. 7. 6.부터 2002. 8. 16.까지 한계 2,400,000,000원을 원고의 계좌로 송금하였고, 2002. 8. 20.과 2002. 9. 13. 두 차례에 걸쳐 원고가 이 사건 1토지를 담보로 대출받은 2,400,000,000 원 중 대출상환이자를 포함하여 1,012,084,535원을 대위변제하였으며, 2002. 9. 13. 나머지 대출금 1,400,000,000원에 관한 계약을 인수하였는데, 위 금액의 합계는 4,812,084,535원이다.

(2) 이사건주택부분

(가) □□유리판매 주식회사는 2000. 1. 25.경 ■■산업 주식회사와 사이에 이 사건 주택을 분양받기로 하는 내용의 분양계약을 체결하였고, 원고는 2001. 3. 29.경 □□유리판매 주식회사로부터 위 분양계약상의 수분양자 지위를 양도받은 다음, 2001. 4. 3. 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

(나) 원고는 이 사건 주택에 대한 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 위 주택의 양도에 관한 매매계약서(을 제3호증의 4, 이하 '이 사건 1매매계약서'라고 한다)를 첨부 하였는데, 위 매매체약서의 매매대금란에는 225,000,000원, 계약일자란에는 2002. 10. 5.이라고 기재되어 있고, 매도인 및 매수인란에는 원고와 박◆◆의 도장이 날인되어 있으며, 공인중개사의 중개 없이 계약서가 작성된 것으로 되어 있고, 특약사항이 별도로 기재되어 있지는 않다.

(다) 한편, 피고가 원고에 대한 세무조사과정에서 발견된 이 사건 주택에 대한 매매계약서(을 제10호증, 이하 '이 사건 2매매계약서'라고 한다)의 매매대금란에는 309,000,000원, 계약일자란에는 2002. 9. 23.이라고 기재되어 있고, 매수인란에는 박◆◆의 도장이 날인되어 있으나 매도인란에는 원고의 도장이 날인되지 않은 대신 공인중개사 김★★의 도장이 날인되어 있으며, 김★★의 중개를 통하여 계약서가 작성된 것으로 되어 있고, 특약사항이 수기로 기재되어 있다.

(라) 김★★은 원고 명의의 예금계좌로 2002. 10. 21. 폰뱅킹으로 33,000,000원을, 수표로 215,000,000원을 송금하였다.

(3) 이사건2토지부분

(가) 주식회사 △△산업은 한국토지공사와 사이에 이 사건 2토지를 매수하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 원고는 2002. 6. 26.경 주식회사 △△산업으로부터 위 매매계약상의 매수인 지위를 양도받은 다음, 2002. 6. 28.경 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

(나) 원고는 이 사건 2토지에 대한 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 위 토지의 양도에 관한 매매계약서(을 제2호증의 3, 이하 '이 사건 3매매계약서'라고 한다)를 첨부하였는데, 위 매매계약서의 매매대금란에는 1,236,000,000원, 계약일자란에는 2003. 2. 14.이라고 기재되어 있고, 매도인 및 매수인란에는 원고와 김☆☆, 이○○의 도장이 날인되어 있으며, 관인중개사의 중개 없이 계약서가 작성된 것으로 되어 있고, 특약사항에는 '이 외 모든 사항은 일반 관례에 따른다'고 기재되어 있다.

(다) 한편, 피고가 원고에 대한 세무조사과정에서 발견된 이 사건 2토지에 대한 매매 계약서(을 제10호증, 이하 '이 사건 4매매계약서'라고 한다)의 매매대금란에는 2,120,000,000원, 계약일자란에는 2003. 2. 14.이라고 기재되어 있고, 매도인 및 매수인란에는 원고와 김☆☆의 도장(대수인은 김☆☆ 외 1인으로 되어 있다)이 날인되어 있으며, 공인중개사의 중개 없이 계약서가 작성된 것으로 되어 있고, 특약사항에는 '조흥은행 반월지점 920,000,000원 대출은 소유권이전과 동시에 승계하기로 함'이라고 기재되어 있다.

(라) 이 사건 낀토지에 대한 매매계약일 무렵인 2003. 2. 15.부터 2003. 5. 15.까지 세 차례에 걸쳐 합계 120,000,000원이 원고 명의의 예금계화에 입금되었고, 김☆☆은 위 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 이후인 2004. 6. 18. 원고가 2002. 6. 28. 대출받았던 920,000,000원을 변제하였는데, 위 금액의 합계는 2,120,000,000원이다.

[인정근거] 갑 제3호증의 1 내지 5, 을 제1호증의 3 내지 8, 을 제2호증의 3 내지 5, 을 제3호증의 3, 4, 을 제5호증의 1 내지 21, 을 제6호증, 을 제7호증의 1 내지 4, 을 제8호증의 1 내지 3, 을 제9, 10, 13, 14호증, 을 제15호증의 1 내지 3, 을 제16, 17호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라고 한 다) 제96조 제1항 제4호, 제6호에 의하면, 토지 및 건물의 양도가액은 기준시가에 의하되, 다만 취득 후 1.년 이내의 부동산인 경우이거나 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득과세표준 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 법 제114조 제2항, 제4항에 의하면, 납세지 관할세무서장 등이 양도소득과세표준 예정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있어 양도소득세과세표준과 세액을 경정하는 경우에는 제96조의 규정에 의한 가액에 의하되, 다만, 양도가액 등을 증빙서류와 함께 실지거래 가액으로 양도소득과세표준 예정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 하고 있다.

(1) 이 사건 각 토지 및 주택의 실지거래가액

그러므로, 이 사건 각 토지 및 주택의 실지거래가액이 얼마인지 여부에 관하여 살피건대, 위 인정사실에 의하면, ① 원고가 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 첨부 한 이 사건 1토지의 양도에 관한 각 매매계약서상의 양도가액은 3,500,000,000원이고, 그 외 위 토지의 향도에 관한 다른 매매계약서가 확인된 바는 없으나, ●●종합건설 및 이○○이 위 토지의 양도에 관한 매매계약 체결일 무렵인 2002. 7. 6.경부터 소유권 이전등기일인 2002. 8. 16.까지 원고 명의의 예금계좌로 입금하거나, 원고의 채무를 대위변제하는 등으로 합계 4,812,084,535원을 지급하였고, ●●종합건설 및 이○○과 원고 사이에 위 토지의 양도에 관한 거래 외에 다른 거래가 있었다고 볼 만한 자료도 없는 점, ② 이 사건 1매매계약서와는 달리 이 사건 2매매계약서는 특약사항이 수기로 기재되어 있고, 공인중개사 김★★의 중개를 통하여 작성되었으며, 김★★이 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기일인 2002. 10. 21. 원고 명의의 예금계좌로 합계 248,000,000원을 입금한 것으로 보아 이 사건 2매매계약서가 위 주택의 양도에 관한 실제 계약서로 보이는 점, ③ 이 사건 3매매계약서와는 달리 이 사건 4매매계약서에는 기존의 대출금 처리와 관련한 특약사항이 구체적으로 기재되어 있을 뿐만 아니라, 이 사건 2토지의 매매계약일 무렵인 2003. 2. 15.부터 소유권이전등기일 무렵인 2003. 5. 15.까지 1,200,000,000원이 뭔고 명의의 예금계좌로 입금되었고, 김☆☆이 소유권이전등기를 마친 후 이 사건 4매매계약서상의 특약사항 내용과 같이 위 토지에 설정되어 있던 근저당권의 피담보채무 920,000,000원을 변제한 것으로 보아 이 사건 4매매계약서가 이 사건 2토지의 양도에 관한 실제 계약서로 보이는 점 등의 사정이 인정되고, 여기에다가 원고가 위와 같이 밝혀진 금융거래내역에 대하여 이 사건 각 토지 및 주택의 양도와 관련 없는 거래로 인한 것이라는 점에 관한 아무런 주장ㆍ입증을 하지 않고 있는 점을 보태어 보면, 이 사건 1토지의 실지거래가액은 적어도 4,812,084,535원이고, 이 사건 주택의 실지거래가액은 309,000,000원이며, 이 사건 2토지의 실지거래가액은 2,120,000,000원 으로 봄이 상당하므로, 이에 따라 양도소득세를 경정한 피고의 이 사건 각 처분이 위 법하다고 할 수는 없다.

(2) 경정된 양도가액의 산정방법

위 인정사실에 의하면, 원고는, 이 사건 1토지를 2002. 4. 22.경 취득하였다가 2002. 8. 16.경 양도하였고, 이 사건 2토지를 2002. 6. 28.경 취득하였다가 2003. 5. 16. 경 양도하였다고 힐 것이므로, 원고는 이 사건 각 토지를 취득 후 1년 이내에 양도한 것이어서 위 규정에 기하여 이 사건 각 토지의 양도가액은 실지거래가액으로 산정되어야 할 뿐만 아니라, 원고가 이 사건 각 토지 및 주택의 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였으나 그 신고가액이 사실과 다르고 그 실지거래가액이 앞서 인정한 바와 같이 확인되었으므로, 위 규정에 기하여 이 사건 각 토지 및 주택의 양도가액은 실지거래가액으로 산정되어야 할 것이므로, 이 사건 각 토지 및 주택의 양도가액을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세과세표준 및 세액을 경정한 피고의 이 사건 각 처분에는 아무런 잘못이 없다.

3. 결론

그렇다면,이사건각처분의취소를구하는원고의청구는이유없으므로,이를모두기각하기로하여,주문과같이판결한다.