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판시사항
가. 기준지가 고시지역 내의 수용대상토지에 대하여 그 표준지가 어느 것인지를 전혀 알아볼 수 없는 감정평가의 적부(소극)
나. 기준지가고시지역 내의 수용대상토지의 보상액산정에 있어서 가격평가 요인들을 참작한 적법한 평가라고 본 사례
판결요지
가. 기준지가고시대상지역 내의 수용대상토지의 보상액산정을 위한 토지평가사의 감정평가서를 종합 검토하여도 특정보상대상토지의 표준지가 어느 것인지를 전혀 알아볼 수 없다면 이는 하나의 표준지만을 선정하였다고 할 수 없어서 그러한 감정평가는 그 보상대상토지에 대한 보상액을 산정 할 수 있는 적법한 평가라고 보기 어렵다.
나. 전항의 평가서에는 구 국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 가격산정요인과 표준지 및 보상대상토지의 지역적, 개별적 요인을 구체적으로 특정하여 명시함으로써 보상액산정이 적정하게 이루어졌음을 객관적으로 인정할 수 있어야 할 것이나, 개별요인 등을 수치로 특정하지는 아니하였더라도 수용대상토지의 평가가격이 표준지의 기준지가를 시점수정한 가격, 인근토지가격, 보상선례가격과 유사하며 표준지도 대상토지의 인근에 위치하여 그 개별요인이 유사한 것으로 보여진다면 그 가격평가는 위법하다고 보기 어렵다 할 것이다.
원고, 피상고인
김기정 소송대리인 변호사 김준열
피고, 상고인
중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 이용식
피고보조참가인
서울특별시장 소송대리인 변호사 이용식
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
피고 및 피고보조참가인 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 이의재결시 보상액산정의 기초로 삼은 한양토지평가사합동사무소 및 대한토지평가사합동사무소(이하 한양합동 및 대한합동이라고 한다)의 각 감정평가서의 기재내용을 보면 위 각 평가사사무소의 각 감정평가는 첫째, 이 사건 각 토지를 포함한 수용대상토지들에 대한 표준지들을 나열만 하였을 뿐 이 사건 각 토지에 대한 표준지가 구체적으로 어느 토지인지 밝히지 아니하였고 둘째, 인근유사토지의 정상거래가격 등 보상액산정 요인들을 특정 명시하지 아니한 채 인근토지가격만을 막연히 표시함으로써 인근토지의 지가수준을 반영하는 방법과 정도 등에 관한 구체적인 기준을 제시하지 아니하였으며 셋째, 이 사건 각 토지가 지하철 3호선 구파발 종점에서 북한산 방향의 상가지역이라는 개별요인의 참작을 소홀히 함으로써 구 국토이용관리법 등 관계법령의 규정에서 들고있는 모든 가격산정요인들을 빠짐없이 구체적 종합적으로 참작하지 못한 평가를 하였으므로 위 각 감정평가에 기초한 이 사건 이의재결은 위법하여 취소를 면할 수 없다고 판단하고 있다.
2. 구 국토이용관리법 제29조, 제1항 내지 제5항 (위 각 법률의 조문은 각 1989.4.1. 법률 제4120호로 개정 또는 삭제되기 전의 것), 구 국토이용관리법시행령 제48조 , 제49조 (1989.8.18. 대통령령 제12781호로 삭제되기 전의 것) 등의 규정을 종합하면 구 국토이용관리법에 의한 기준지가고시대상지역 내의 토지를 수용하는 경우에 그 보상대상토지에 대한 표준지로는 당해지역 내에 지목별 등급에 따라 미리 정하여져 있는 각 표준지 중 그 보상대상토지와 지목 및 등급이 맞는 하나의 표준지만을 선정하도록 되어 있는바, 이 경우 감정평가서를 종합 검토하여도 특정보상대상토지의 표준지가 어느 것인지를 전혀 알아볼 수 없다면 이는 하나의 표준지만을 선정하였다 할 수 없어서 그러한 감정평가는 그 보상대상토지에 대한 보상액을 산정할 수 있는 적법한 평가라고 보기 어렵다고 할 것이다 ( 당원 1989.5.23. 선고 88누5488 판결 참조).
기록에 의하여 위 각 평가사사무소의 각 감정평가서를 보면 먼저 한양합동은 이 사건 각 토지를 포함한 13필지의 보상대상토지들에 대한 표준지로서 은평구 진관내동 403의1 전과, 같은 동 518의1 대 등 2필지의 토지를 기재하고 있으나 이 사건 각 토지 중 원심판결 별지목록 1 내지 5의 5필지는 모두 지목이 대지이어서 위 2필지의 표준지 중 위 5필지의 토지와 지목이 동일한 같은 동 518의 1 토지를 표준지로 선정하였음을 쉽게 알아 볼 수 있으므로 원심이 한양합동의 위 5필지의 토지에 대한 표준지의 선정이 적정하지 못하다고 판단한 부분은 잘못이라고 하겠다. 다음에 대한합동의 위 5필지의 토지들에 대한 표준지선정부분에 관하여 보면, 대한합동은 위 13필지의 보상대상토지들에 대한 표준지로서 위 같은 동 510의54 대, 518의1 대, 409의17 대, 568 전, 403의1 전 등 5필지의 토지를 기재하고 있는데 위 각 표준지 가운데 3필지는 위 5필지의 토지와 지목이 동일하기는 하나 위 각 감정평가서에서 특히 위 각 표준지의 구체적인 위치나 용도를 적시하고 있지 않고 이 사건 각 토지 중 위 5필지의 토지의 용도 위치 기타 지역적 개별적 요인과를 비교 설명하고 있지 아니하여 위 각 5필지에 대하여 위 3필지의 표준지 중 어느 토지를 표준지로 선정하였는지를 확인할 수 없으므로 대한합동의 이 부분 평가는 위법하다 할 것이며 원심의 이 부분 판단은 정당하다.
그리고 합양합동과 대한합동의 원심판결 별지목록 6토지(같은 동 518의 3)에 대한 표준지선정부분을 보면, 위 토지는 공부상지목 및 실제이용상황이 도로로서 위 시행령 제48조 제1항 에 의하여 인근에 있는 표준지 가운데 그 토지이용상황 등이 유사한 토지를 표준지로 삼을 수 있기는 하나 이 경우에도 위 각 평가사무소가 위 표준지로 선정한 위 각 토지는 모두 지목이 전 또는 대지로서 그 공부상지목이 위 대상토지와 상이한 이 사건에 있어서 그 각 실제이용상황이 위 대상토지와 동일 또는 유사한지의 여부에 관하여도 이를 전혀 알 수 없어 위 각 사무소가 선정한 표준지 중 어느 토지의 토지이용상황 등이 위 대상토지와 유사하다고 보아 이를 표준지로 삼은 것인지 확인할 수 없으므로 위 각 사무소의 위 5토지에 대한 표준지선정부분은 모두 위법하다 할 것이다.
3. 구 국토이용관리법 제29조 , 같은법 시행령 제49조 의 각 규정에 의하여 보상대상토지의 보상액을 산정함에 있어서는 표준지의 기준지가를 기준으로 하되 기준지가고시대상지역 공고일로부터 보상액재결시까지의 지가변동율, 인근토지의 정상거래가격 등 같은 법 제29조 제5항 소정의 가격산정요인과 표준지 및 보상대상토지의 지역적, 개별적 요인을 참작하여 표준지의 기준지가를 기준으로 한 보상대상토지의 보상가액산정이 적정하게 이루어져야 하고 토지평가사의 평가서에 위와 같은 각 평가요인을 구체적으로 특정하여 명시함으로써 보상액산정이 적정하게 이루어졌음을 객관적으로 인정할 수 있어야 할 것이나 ( 당원 1989.11.28. 선고 89누5027 판결 참조), 기록에 의하여 먼저 한양합동의 평가서 가운데 위 목록 제1 내지 제5 토지에 대한 부분에 대하여 볼때, 토지이용상황에 관하여 위 1 내지 4토지는 구파발 삼거리 주변도로에 위치하여 당초 주유소 용지로 이용된 토지로서 그 동측 도로변이 상가지역을 형성하고 있었고 위 5토지는 구파발 삼거리 북측 200미터에 위치하여 주거용건부지로 이용되었다고 적시하고, 앞서 본 바와 같이 표준지로 보이는 위 진관내동 518의 1 대지의 지가에 대하여 기준지가공고일부터 평가대상일까지의 시점수정을 하여 평방미터당(이하 같다) 300,000원이라고 적시하고 인근 토지가격(거래사례가 아닌 호가가격으로 보임)을 주거용건부지는 190,000원-300,000원, 나지는 방벽주변이 90,000원 내지 120,000원, 구파발 삼거리주변 280,000원-330,000원으로 적시하고, 평가선례로 주거용건부지 190,000원 -200,000원, 나지는 방벽주변 90,000원-100,000원, 구파발 주변 270,000 - 290,000원으로 적시한 다음, 위 각 가격참고자료 및 위치, 형상, 도로개설전 종전이용상태, 부근상황 등을 종합적으로 고려하여 위 1 내지 4 토지는 300,000원, 위 5토지는 210,000원으로 평가한다고 하였는바, 개별요인 등을 수치로 특정하지는 아니하였다 하더라도 구파발주변에 위치한 위 1 내지 4 토지의 경우 표준지의 기준지가를 시점수정한 가격(300,000원), 인근토지가격(280,000원-330,000원) 보상선례가격(270,000원-290,000원)과 유사하며 또 기록에 의하면 위 표준지로 보여지는 토지 또한 대상토지의 인근에 위치하여 그 개별요인이 유사한 것으로 보여지고 구파발 삼거리에서 200미터 떨어진 곳에 위치한 주거용건부지인 위 5 토지는 위 제1 내지 제4토지와 비교하여 열세한 조건에 따른 한편 주거용건부지에 대한 위 각 가격을 참작한 것으로 볼 수도 있으므로 한양합동의 위 1 내지 5토지에 대한 가격평가부분은 위법하다고 보기 어렵다 할 것 이며 따라서 원심이 이 부분도 위법하다고 본 것은 잘못이라 할 것이다.
그러나 한양합동의 위 제6토지에 대한 평가와 대한합동의 위 제1 내지 제6토지에 관한 부분은 앞서 본 바와 같이 그 각 토지에 대한 표준지 선정과정에 잘못이 있으므로 이 부분에 대하여 개별요인의 적용 등 나머지 평가방법의 적정여부에 관하여 더 살펴볼 필요없이 그 평가가 위법함을 면할 수 없다 할 것인바, 그렇다면 이 사건 평가대상 각 토지에 대해서는 위 두 개의 평가사합동사무소의 평가 중 적어도 어느한쪽의 평가는 위법하다 할 것이므로 위 2개의 평가결과를 함께 참작하여서 한 이 사건 이의재결은 그 전부가 위법하게 되었다 할 것이고 결국 원심의 판단은 일부 잘못이 있으나 위 이의재결이 위법하다고 한 결론은 결과에 있어 정당하다 할 것이며, 거기에 감정평가에 관한 법리오해, 채증법칙위반 내지 심리미진으로 인한 사실오인의 위법이 있다는 소론 주장은 모두 이유없음에 돌아간다.
4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.