매매계약서 등에는 대지만이 매매목적물로 표시되어 있으나 실제로는 건물도 포함된 것이라고 본 사례

매매계약 체결시 작성된 매매계약서 등에는 대지만이 매매목적물로 표시되어 있으나 그 당시 그 지상의 신축건물은 아직 준공처리가 되지 않은 상태에 있었고, 매도인이 매매계약서 등에 위 건물부분까지 매매목적물로 표시하는 것은 법에 위반된다고 하므로 매매계약서 등에는 편의상 위 대지만을 매매목적물로 표시하였으나 그로부터 3일 후 매매대금을 완급함에 있어 위 매매목적물은 위 대지 이외에 건물부분도 포함된 것임을 명백히 해 둘 필요가 있어 매수인이 매도인에게 요청하여 현금보관증에 의한 매매약정서의 뒷면을 이용하여 건물이 준공되면 매도인이 매수인에게 명도할 것을 확인한다는 내용의 확인서를 작성하였고, 매매대금이 대지의 시가를 훨씬 상회하는 것이 분명하고, 또한 위 매매계약 체결 당시 건물은 준공검사만 마치지 못하였을 뿐 이미 완공상태에 있었으며, 일부점포에는 입주하여 영업까지 하고 있었음에도 불구하고 그 지상의 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 3층 상가 건물과 분리하여 토지만을 별도로 매수한다는 것은 특별한 사정이 없는 한 쉽게 상정하기 어렵다면 위 매매목적물에는 그 건물부분도 포함된 것이라고 볼 것이다.

민법 제563조

이장순

이상민 소송대리인 변호사 문정두

서울고등법원 1989.11.3. 선고 89나13860 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

피고 소송대리인의 상고이유에 대하여,

기록에 의하면, 원고는 1984.10.5. 피고로부터 대전 서구 변동 33의1 대지중 피고 지분에 해당하는 81.8평 부분과 그 지상에 건축중인 상가건물중 728.28분의 242.76지분 부분을 대금 3,500만원에 매수하기로 하는 계약을 체결하였다고 주장하면서 이를 증명하는 자료로서 갑제4호증(확인서)을제출하고, 위 매매계약을 체결함에 있어 갑제2호증(현금보관증에 의한 매매약정서) 및 갑제3호증(매매계약서)을 소개인 송두석이 대필 기재하여 작성하였는데 위 갑제2,3호증을 작성함에 있어 그 당시 위 신축건물을 아직 준공처리가 되지 않은 상태에 있었고, 피고가 매매계약서 등에 위 건물부분까지 매매목적물로 표시하는 것은 법에 위반된다고 하므로 갑제2호증이나 갑제3호증에는 편의상 위 대지만을 매매목적물로 표시하였으나 그로부터 3일후 매매대금을 완급함에 있어 위 매매계약상의 목적물은 위대지 이외에 건물부분도 포함된 것임을 명백히 해 둘 필요가 있어 원고가 피고에게 요청하여 갑제2호증의 뒷면을 이용하여 위 갑제4호증을 작성하게 된 것인데 당초 갑제2,3호증을 송두석이 대필 기재하여 작성하였기 때문에 이것 역시 송두석으로 하여금 그 내용을 대필 기재하도록 하여 피고가 이를 확인한 후 무인한 것 이라고 주장하였다.

이에 대하여 피고는, 위 매매계약은 대지만을 매매목적물로 한 것이지 건물부분은 매매대상에 포함되지 아니하였다고 다투고, 처음에는 갑제4호증에 찍힌 무인은 피고의 것이 아니라 하여 그 성립자체를 부인하면서 원고가 이를 위조 행사하였다고 사문서위조, 동 행사죄로 고소까지 제기하였으나 형사사건의 수사과정에서 위 갑제4호증의 필적 및 무인감정결과 필적은 송두석의 것으로, 무인은 피고의 것으로 밝혀지자 피고는 그때서야 위 매매계약 체결당시 소개인 송두석이 원고, 피고 쌍방에게 장차 이 사건 매매계약을 둘러싼 법적인 분쟁이 발행하였을 때 법정에 증인으로 불려다니는 일이 없도록 백지에 무인을 하여 달라고 부탁하여 원고, 피고 각자가 백지 1장씩에 무인을 하여준 사실이 있었는데, 원고와 위 송두석은 피고의 무인이 찍혀있는 위의 백지를 이용하여 갑제4호증을 조작해 낸 것이라고 주장하였다.

원심은 피고의 위와 같은 위조항변을 받아들이지아니하고 갑제5호증의7(이상환 진술조서), 8(송두석 진술조서), 23(감정서), 24(무인감정서)의 각 기재에 의하여 갑제4호증의 진정성립을 인정한 후 다른 채택증거와 종합하여 원고의 주장사실을 그대로 인정하였다.

소론은 갑제4호증을 채택한 원심의 조치가 채증법칙을 어긴 처사라고 하면서 여러가지 사유를 내세우고 있다. 갑제4호증은 갑제2호증의 뒷면을 이용하여 작성된 것임을 관련증거에 의하여 알 수 있고, 그 내용은 확인서라는 이름으로 "건물이 준공처리된 경우(이상민의 소유가 인정된 때) 이장순씨에게 명도를 확인함. 1984.10.8. 이상민" 이라고 기재되어 있고 이상민이라는 서명바로 옆에 무인이 찍혀 있으며 그 밑줄에 "이장순 귀하"라고 되어 있어 처분문서의 형식치고는 단순, 조잡하긴 하나 갑제5호증의24의 기재에 의하면 위 갑제4호증에 찍힌 무인은 원고의 우수 무지지문인 사실이 인정되므로 이서증은 일응 그 전체의 진정성립이 추정되는 것이라 하겠고, 나아가 위 갑제4호증의 작성경위에 관하여서는 갑제5호증의 7,8,23의 각 기재 및 제1심증인 이상환의 증언이 앞에서 본 원고의 주장과 중요부분에 있어 부합되고 있는 반면 그에 관한 피고의 주장은 일관되어 있지도 아니할 뿐만 아니라 극히 부자연스러운 것으로서 피고 본인의 진술이외에는 이를 인정할 만한 증거도 없는 점을 감안할 때 위 각 증거에 의하여 갑제4호증의 진정성립을 인정한 원심의 조치는 정당하다고 할 것이다. 다만 기록상 갑제5호증의7의 기재 및 이상환의 증언 가운데 "위 갑제4호증은 갑제3호증의 뒷면을 이용하여 작성된 것"이라는 진술부분과 "위 갑제4호증 중 이상민의 서명은 원고가 하였다"는 진술부분 및 위 갑제5호증의8 중 "위 갑제4호증은 갑제2호증과는 별개의 백지를 사용하여 작성된 것"이라는 진술부분 등은 앞에서 본 갑제4호증의 현상 및 동 서증의 서명부분을 포함한 모든 기재는 송두석이 대필 기재한 것이라는 사실과 어긋나고있기는 하나 이는 모두 부수적인 사실에 불과한 것으로서 이러한 사정만으로는 위 각 증거 전체를 믿지 못할 사유가 된다고 할 수 없을 것이다.

다음으로 이 사건 대지 및 건물부분에 대한 매매계약체결당시의 가격과 관련하여 원고주장의 당부를 살펴보기로 한다. 원고는 그 당시 위 대지의 시가는 평당 10만원 내지 15만원 정도였다고 주장하고, 피고는 적어도 평당 50만원 이상은 호가하였다고 주장하는바, 관련증거에 의하여 보면, 1983.2.경 소외 김재일이 위 대지를 포함한 그 일대의 대지 489.5평을 대금 8,370만원에 매수하였다는 것이므로 그 취득가액은 평당 17만원 남짓되는 것으로 계산되고, 갑제7호증의17(김재일에 대한 진술조서)의 기재에 의하면 위 김재일은 1983.3경 위 대지 등을 매수한 후 1984.10.경까지도 부동산 경기가 침체되어 땅값이 오르지 아니하였으므로 그 때에도 땅값은 매수할 때와 마찬가지로 평당 17만원 정도였다고 진술하고 있고, 갑제7호증의9(김정한에 대한 진술조서)의 기재에 의하면, 소외 김정한은 1983.5.8.이 사건 대지 인근의 대지를 평당 64,000원에 매도한 사실이 있다고 진술하였으며 갑제7호증의11(김인섭에 대한 진술조서)의 기재에 의하면 이 사건 대지 소재지인 변동일대의 1984년도의 대지평균가격은 평당 10만원 내지 15만원이었다는 것이고, 이와 다른 증거는 없으므로 위 각 증거를 종합하면 위 매매계약체결당시에 있어서의 이 사건 대지가격, 그것도 나대지 상태에서의 가격은 많게 잡아도 평당 17만원 정도라고 인정되므로 이 사건 대지에 대한 그 당시의 정상적인 거래가격은 금 1,400만원을 넘지 않았던 것으로 보인다. 따라서 이 사건 매매대금 3,500만원은 위에서 인정된 대지대금을 훨씬 상회하는 것임이 분명하고 피고의 주장에 의하면, 이 사건 건물의 건축비는 평당 20만원 가량이라는 것으로 원고 주장의 매매대상면적이 70평 정도 되는 사정등을 종합해 볼 때 매매가격의 점에 있어서도 이 사건 건물부분이 매매대상에 포함된 것이라고 인정함이 상당하다.

또한 일반거래관행에 비추어 보더라도 원고의 주장이 피고의 주장에 비하여 더 합리적이라고 할 수 있다. 기록에 의하면 위 매매계약체결당시 이 사건건물은 준공검사만 마치지 못하였을 뿐 이미 완공상태에 있었으며, 일부 점포에는 입주하여 영업까지 하고 있었음에도 불구하고 그 지상의 철콘크리트조 스래브지붕의 3층 상가건물과 분리하여 토지만을 별도로 매수한다는 것은 특별한 사정이 없는 한 쉽게 상정하기 어려운 일 인데도 피고는 별 다른 사유의 설명도 없이 막무가내로 원고가 건물과는 별도로 이 사건 대지만을 매수하였다고 주장하고 있는 것이다.

이상에서 본바와 같이 갑제4호증은 그 형식이나 내용이 단순, 조잡하고 매매계약체결당시 작성된 갑제2,3호증에 이 사건 건물부분에 대한 표시가 없다하더라도 위 매매계약에는 그 건물부분도 포함된 것이라고 할 것이므로 원심의 사실인정은 정당하다.

그리고 갑제4호증의 기재에 의하면 원고와 피고사이에 이 사건 건물이 준공처리된 경우(피고 소유가 인정된 때) 원고에게 명도할 것을 확인한다고 기재되어 있는바, 부동산의 매매에 있어서 매도인은 매수인에게 그 소유권이전등기를 경료하여 줄 의무가 있는 것이고 그럼에도 불구하고 위와 같은 약정을 하게 된 것은 위 매매계약체결 당시 위 건물에 대한 준공검사가 마쳐지지 않은 상태에 있었기 때문에 장차 준공검사가 마쳐지고 매도인이 피고 명의로 소유권보존등기까지 경료된 때에 매수인에게 그 소유권이전등기를 경료해 주기로 한 것에 지나지 아니한다고 할 것이다. 원심판결에 처분문서의 내용과 당사자의 의사표시내용을 그릇 해석한 위법도 없다. 논지는 이유없다.

이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.