민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위의 성립요건

민법 제104조 에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 급박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 한하여 성립하는 것으로서 약자적 지위에 있는 자의 급박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있으므로, 피해 당사자가 급박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 위와 같은 피해당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사 즉 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정한 법률행위는 성립하지 않는다.

민법 제104조

원고 소송대리인 변호사 김정규

구미시 소송대리인 변호사 유병갑

대구고등법원 1986.1.30. 선고 85나1068 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 원고 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다.

(1) 민법 제104조 에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 급박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 한하여 성립하는 것으로서 약자적 지위에 있는 자의 급박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는데에 그 목적이 있으므로, 피해당사자가 급박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 위와 같은 피해당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사 즉 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정한 법률행위는 성립하지 않는다.

(2) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 피고시 송정동 일대 토지에 대하여 신시가지조성을 위한 도시계획사업을 시행함에 있어서 용도에 따라 일반주택지역, 아파트지역, 노선상가지역, 상가지역 및 상업지역으로 구분한 후 상업지역은 대형상가 건물이 들어설 수 있고 노선상가와 상가지역은 근린생활시설규모의 상업만을 할 수 있는 것으로 용도를 특정하였는데, 원고가 피고로부터 매수한 이 사건 대지는 주거지역인 아파트단지내에서 근린생활시설규모의 상가를 조성할 수 있는 상가지역으로 지정되었던 사실, 그런데 이 사건 대지를 포함한 사유지의 공개입찰을 담당한 피고산하 공무원들은 공개경쟁입찰과정에서 상가지역이라는 명칭과 상업지역이라는 명칭을 정확하게 구별하여 사용하지 아니하고 이 사건 대지의 경우 주거지역내지만 근린생활시설 규모의 상가를 조성하여 상업을 할 수 있다는 의미에서 그 용도를 상가지역 또는 상업지역으로 혼용하였으나 일반의 공개입찰을 위하여 배부된 분양계획도, 아파트단지계획서 또 조감도 등에 의하면, 이 사건 대지에 대하여는 그 용도가 주거지역내에서 상가조성을 위한 것으로 명시되어 있어 그 명칭여하에 불구하고 그 용도를 쉽게 할 수 있었던 사실을 확정한 다음, 이 사건 대지는 주거지역이어서 그 가격이 평당 100,000원 정도에 불과한데도 피고가 상가지역 또는 상업지역이라는 명칭을 혼용한 관계로 원고는 상업지역으로 잘못 알고 평당 351,649원으로 매매계약을 체결하였으니 이는 원고의 경솔 또는 무경험에 의한 불공정한 법률행위로서 무효라는 원고주장에 대하여 이를 인정할 만한 증거가 없다고 배척하였는 바, 기록에 의하여 원심이 취사한 증거내용을 살펴보면 위와 같은 원심판단에 수긍이 가고 그 증거취사과정에 채증법칙을 어긴 잘못이 없다.

위에서 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 토지가 주거지역내에서도 일정규모의 상가시설을 할 수 있는 상가지역에 포함되어 있다면 이러한 상가시설을 할 수 없는 다른 주거지역과는 차이가 있으므로 원래 주거지역에 속한다는 점만을 내세워 상업지역과 현저한 불균형이 있다고 주장하기 어려울 뿐 아니라 원심이 위 사실확정의 증거로 삼은 1심증인 소외 1과 같은 소외 2의 각 증언에 의하면, 이 사건 토지의 매매업무를 담당한 피고산하 관계공무원은 주거지역중 상가지역을 상업가능지역이어서 상업지역과 별차이가 없는 것으로 생각하여 두가지 용어를 혼용하였고 또 이 사건 토지를 감정평가한 공인감정사도 상가지역과 상업지역을 같은 개념으로 생각하여 시가를 평가하였음을 알 수 있으므로, 이 사건 토지의 매매당시 피고산하 관계공무원이 원고가 경솔 또는 무경험으로 상가지역과 상업지역의 차이를 모르고 있음을 알면서 이를 이용하여 폭리를 취하려는 의사로 이 사건 매매계약을 체결하였다고 보기도 어려우며, 그 밖에 기록을 살펴보아도 이러한 피고의 악의를 인정할 만한 자료가 없다. 위와 같은 점에서도 원심이 원고의 불공정 법률행위주장을 증거가 없다하여 배척한 조치는 정당하고 논지는 이유없다.

2. 같은 상고이유 제2, 제3점을 함께 본다.

(1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 매매당시 이 사건 대지가 상업지역에 속하는 것으로 착오를 일으켰다고 인정되지 않는다고 판단하여 원고의 착오주장을 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 위와 같은 원심판단에 수긍이 가고 소론과 같이 증거취사를 그르쳐 사실을 오인한 위법이 없다.

(2) 또 원심판결은 이 사건 토지의 매매계약이 가사 원고의 착오로 인한 의사표시에 의하여 이루어졌다고 하여도 원고는 이 사건 토지가 상업지역이 아닌 것으로 판명되어 위 매매계약에 원고주장과 같은 착오가 있었음을 알게 된 1984.3.26. 이후인 그해 8.27. 위 매매계약에 의하여 취득한 이 사건 대지의 지분일부를 소외 3, 소외 4 등에게 매도하여 그 소유권이전등기를, 그해 5.11. 소외 주식회사 한국외환은행에게 이 사건 대지에 대하여 근저당권설정등기및 지상권설정등기를 각 경료해주어 이 사건 대지의 일부를 처분한 사실을 인정한 다음, 위 지분 양도행위와 제한물권의 설정행위는 민법 제145조 제5호 소정의 법정추인사유에 해당하므로 이제 원고로서는 위 착오를 이유로 이 사건 매매계약을 취소할 수 없다고 판단하였는바, 논지는 원심이 1984.3.26.에 작성된 갑 제6호증의 감정평가서를 근거로 같은날 원고가 이 사건 매매계약에 착오가 있음을 알았다고 인정하였으나 이 감정평가서는 원고가 의뢰한 것이 아니라 한국외환은행 역삼동지점에서 의뢰하여 작성된 것이므로 위 감정평가서의 작성일자경에 원고가 이를 바로 입수하여 그 내용을 알았다고 인정한 것은 채증법칙위반과 심리미진의 위법을 저지른 것이라고 주장하고 있다.

그러나 위 갑 제6호증의 감정평가서기재에 의하면, 이 감정평가서는 한국외환은행 역삼동지점이 원고의 채무에 대한 담보물가액을 한국감정원 구미지점에 감정의뢰하여 작성된 것임을 알 수 있는바, 성립에 다툼이 없는 갑 제7호증의 1 및 같은 제8호증 기재에 의하면, 원고는 위 한국감정원 구미지점에 감정의뢰한 결과 대지용도가 주거지역으로 되어 있음을 그 무렵 알게 되어 1984.5.31.경 서신으로 원고에게 착오여부를 문의하면서 시정을 요구한 사실이 인정되므로, 원심이 원고는 위 감정평가서 작성일자경 그 감정내용을 알게 되었다고 인정한 조치는 정당하고 소론과 같은 위법이 없으니 위 논지는 이유없다.

결국 원고의 착오주장이 이유있다고 하더라도 위에서 원심이 확정한 바와 같이 원고가 이러한 착오가 있었음을 안 뒤에 위 매매계약에 의하여 취득한 부동산의 지분일부를 제3자에게 매도하여 그 지분이전등기를 경료해 주었고,또 위 부동산을 제3자 앞으로 담보로 제공하여 근저당권 및 지상권설정등기를 경료해준 이상 이 사건 매매계약을 추인한 것으로 볼 수 밖에 없음은 민법 제145조 의 규정에 비추어 분명하므로, 위와 같은 취지에서 원고는 착오를 이유로 이 사건 매매계약을 취소할 수 없다고 판단한 원심조치는 정당하고 아무런 위법이 없다.

결국 원심판결에 법정추인에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 논지도 채용할 것이 못된다.

3. 그렇다면 원고의 상고는 이유가 없으므로 기각하고, 소송비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.