임차인이 임대인의 승낙을 얻어 건물의 구조를 변경한 경우, 임대차목적물 반환시에 원상복구의무를 부담하는지 여부(소극)

임차인이 임대인의 승낙하에 건물의 구조를 변경한 이상, 임대차 목적물 반환시에 원상복구의무는 부담하지 아니한다.

민법 제615조 , 제654조

하순심

정준식

제주지방법원(82가합175 판결)

제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

피고는 원고에게 금 3,742,291원 및 이에 대한 1982. 5. 30.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다.

위 제2항은 가집행할 수 있다.

(당심에서 감축되었다)

피고는 원고에게 금 3,742,291원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달익일부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결 및 가집행의 선고.

제1심판결중 피고 패소부분을 취소한다.

위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다.

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 을 제1호증(현금보관증) 원본의 존재 및 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(부동산임대차계약서사본)의 각 기재와 변론의 전취지를 종합하면, 원ㆍ피고사이에 1979. 4. 19. 피고소유의 제주시 (상세 지번 생략) 임야 1832평중 300평 및 그 지상 블로크조 스레트즙 주택 1동 건평 약 15평에 관하여 임대차기간을 1979. 4. 19.부터 1982. 4. 19.까지 위 임대차기간의 임료를 금 1,000,000원, 보증금을 금 4,000,000원으로 정하여 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 위 약정에따라 위 임료금 1,000,000원과 보증금으로 금 3,800,000원을 지급하고, 위 토지와 건물을 인도받아 사용하다가 위 임대차기간이 지난 후인 1982. 5. 22.에 피고에게 위 토지와 건물을 인도한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으며, 원고는 피고에게 위 보증금으로 금 4,000,000원을 지급하였다고 주장하나 이를 인정할 만한 증거가 없다.

그렇다면 피고는 위 보증금중 위 임대차에 대하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무가 있다 할 것이다.

피고는 원고에 대한 위 임대차기간이 만료된 다음날부터 명도시까지의 불법점유로 인한 임료상당의 손해배상채권과 전기료 구상채권을 위 보증금 3,800,000원에서 공제하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 원고가 이 사건 임대차기간 만료일 다음날인 1982. 4. 20.부터 명도일인 같은해 5. 22.까지 이 사건 임대차목적물을 점유하였음은 앞에서 인정한 바와 같고 이로 이하여 피고는 임료 금 30,082원(＝1,000,000원×33/1097) 상당의 손해를 입었음은 계산상 명백하므로 원고는 피고에게 위 손해금을 배상할 의무가 있다 할 것이고, 성립에 다툼이 없는 을 제4호증의 1, 2(각전기요금 영수증)의 각 기재와 제1심증인 홍복자의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 1982. 12. 8. 소외 한국전력공사에게 원고가 지급해야 할 위 건물에 대한 1982. 2.부터 같은해 3. 까지의 전기료 합계 금 27,627원을 대납한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로, 원고는 피고에게 위 금원을 지급할 의무가 있다 할 것인바, 위와 같은 원고의 각 채무는 이 사건 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 채무로서 위 보증금에서 이를 각 공제하여야 할 것이므로 이를 공제하면 피고가 반환할 보증금은 금 3,742,291원(＝금 3,800,000원－금 30,082원－금27,627원)이 된다.

피고는, 원고가 피고의 승낙없이 위 건물의 전면 세멘블로크벽 전부를 헐어 유리창문을 달고 온돌방 2개와 마루를 뜯어 세멘바닥 홀로 개조하는등 건물의 구조를 변경하고, 위 건물의 남서쪽 동남쪽의 창틀과 문을 없애 버렸고, 부엌, 천정을 파손하여 사용하다가 피고에게 반환하였으므로 원상회복의 의무가 있다 할 것인 즉, 위 건물을 원상회복하는데 공사비로 금 1,476,200원이 소요되므로 피고의 위 원상회복에 갈음하는 손해배상채권과 원고의 위 보증금 반환채권과 그 대동액에서 상계한다고 주장하므로 살피건대, 위 제갑 제2호증의 기재와 제1심증인 송영순, 부창우, 당심증인 김부자의 각 증언과 제1심 법원의 검증결과에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 피고로부터 위 건물을 임차함에 있어서 그곳에서 관광객에게 토산품을 판매하는 점포를 경영하기 위하여 원고의 비용으로 기존건물의 용도 및 구조 변경을 하여 사용하기로 약정한 후 피고의 승낙하에 위 건물을 점포용으로 구조를 변경한 사실을 인정 할 수 있고, 이에 반하는 제1심증인 김석종, 당심증인 홍복자, 정재순의 각 증언은 믿지 아니하고 달리 반증이 없는 바, 그렇다면 원고가 피고의 승낙하에 건물의 구조를 변경한 이상 임대차목적물 반환시에 원상복구의무를 부담하지 아니한다고 할 것이므로 원고에게 원상복구의무가 있음을 전제로 하는 피고의 위 항변은 더 살펴 볼 필요없이 이유없다.

피고는 원고가 위 임대차목적물을 기간만료일에 즉시 반환하지 아니하여 피고로 하여금 1년간의 임대기회를 일실케 하여 그 임료 금 1,333,333원 상당의 손해를 입게 하였으므로 피고의 위 손해배상 채권과 원고의 위 보증금 3,800,000원 채권을 그 대등액에서 상계한다고 주장하므로 살피건대, 임대차기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고, 이들 의무상호간에는 동시이행의 관계가 있다 할 것이므로 임대인이 임차인의 임차목적물 반환의무의 이행지체로 인하여 생긴 손해의 배상을 구할 수 있는 것은 임대인이 자기의 보증금 반환의무의 이행을 제공하였음에도 불구하고, 임차인이 목적물 반환의무를 이행하지 아니한 경우라야 되는 것이라 할 것인 바, 이 사건에 있어서 피고가 보증금반환채무에 대하여 이행의 제공을 하였다는 점에 대하여 아무런 주장 입증이 없는 이상 피고의 위 상계항변도 더 살펴 볼 필요없이 이유없다 할 것이다.

피고는 원고가 위 건물 마당에 있던 원고소유 월계수나무 3그루와 참식나무 2그루를 임의로 이식하여 말라 죽게 하여 피고는 그 시가 금 200,000원 상당의 손해를 입었으므로 피고의 위 손해배상채권과 원고의 보증금반환채권을 그 대등액에서 상계한다고 주장하나, 이에 부합하는 듯한 제1심증인 김갑석의 증언은 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 항변 역시 이유없다.

그렇다면 피고는 원고에게 위 나머지 보증금 3,742,291원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 1982. 5. 30.부터 완제일까지 소송촉진등에 관한 특례법 소정의 이율인 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 이 소 청구는 이유있어 인용할 것인바, 제1심판결의 주문 제1항, 제2항은 당심에서 청구의 감축으로 인하여 이와 일부 결론을 달리하므로 주문 제2항과 같이 변경하고, 소송비용은 제1, 2심 모두 패소자인 피고의 부담으로 하고, 주문 제2항에 한하여 가집행의 선고를 붙여 주문과 같이 판결한다.