토지의 임대소득 산정방법

토지의 부동산 임대소득을 계산함에 있어서는 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래 가능가격을 조사검토하는 등의 방법에 의하여 산정하면 족하다.

소득세법 제19조

원고 소송대리인 변호사 추봉준

반포세무서장

서울고등법원 1985.3.4. 선고 82구595 판결

원심판결중 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

1. 상고이유 제1점에 대하여,

원심판결 이유에 의하면, 원심은 갑 제3호증, 을 제8호증의 3,4의 기재와 증인 소외 1의 증언을 종합하여 원고의 처인 소외 2가 소외 삼호개발주식회사에 무상대여한 토지가 1977.6.24.부터 1979.2.28.까지는 445,835평, 같은해 3.1.부터 같은해 4.30.까지는 473,099평, 같은해 5.1.부터 1980.12.31.까지는 517,118평인 사실을 인정하면서, 위 소외 2가 소외 회사에 대여한 토지가 79.1.1.이후 1980.12.31.까지는 193,399평에 불과하다는 취지의 원고주장에 대하여 판단하기를, 갑 제4호증의 2는 원고주장을 인정할 증거가 되지 아니하고, 원심의 현장검증결과 및 감정인 소외 3, 소외 4의 측량감정결과로서는 원고주장을 인정하기에 부족하고 갑 제5호증의 기재와 증인 소외 5의 증언을 믿을 수 없다고 설시하고 있다. 그러나, 원심이 채용한 갑 제3호증은 위 소외 2 명의의 토지사용승낙서로서, 이는 동인이 그 소유 토지를 소외회사에 무상 임대하되 소외회사가 위 토지에 골프장을 시설, 사용하는 기간에 한하여 임대한다는 취지의 문서로서 오히려 원고주장에 부합하는 것이고, 을 제8호증의 3,4는 본건 부과처분후 원고의 심사청구에 따라 재조사를 실시하는 과정에서 제주세무서 직원이 일방적으로 작성한 것이며, 증인 소외 1의 증언은 위 인정사실과 별로 관계없는 내용뿐이고, 오히려 위 갑 제3호증의 기재와 원심이 배척한 위 갑제4호증의 2, 제5호증의 각 기재, 증인 소외 5의 증언 및 원심의 현장검증결과, 감정인 소외 3, 소외 4의 감정결과에 변론의 전취지를 보태어 보면, 소외 삼호개발주식회사가 1977.4.20.경 교통부장관으로부터 제주시 오라동 지역의 총면적 257,595평(18홀)에 대한 골프장 건설사업계획승인을 받은 다음(후에 총면적 652,473평(36홀)으로 확장하는 변경승인을 받음) 그 무렵부터 골프장 건설공사를 하면서 1977.7.경 위 소외 2로부터 골프장건설에 필요한 범위내의 동인 소유토지 586,501평에 대한 무상 사용승낙을 받아 골프장 36홀을 건설하던 중 1979.8.10. 위 골프장 가운데 동코스 18홀 부분만 완공한 상태에서 골프장 영업을 개시하고서 코스 18홀 부분에 대하여는 1978.12.경에 경제성 등 사정으로 그 공사를 중단하고 임야상태로 방치해 두었다가 1980.9.16. 제주도 지사로부터 골프장 36홀을 18홀로 변경하는 관광객 이용시설업(골프장업)등록변경을 마치고 현재에 이르기까지 동 코스 18홀 부분만 골프장으로 운영하고 있는 사실, 위 소외 2는 그 소유의 위 토지를 소외회사에 무상으로 사용토록 승낙함에 있어서 실제 골프장으로 건설, 사용하는 범위외의 토지는 사용승낙의 범위에서 제외하도록 하였고, 사용기간 역시 골프장으로 실제 사용하는 기간동안만 사용하도록 약정한 사실, 그런데 소외회사가 골프장 건설기간인 1977.7.1.경부터 1979.8.9.까지는 동, 서코스의 골프장을 조성하기 위하여 위 소외 2 소유토지를 사용하다가 1978.12.말경 서코스부분의 골프장 조성공사를 중단한 후 1979.8.10. 동코스 18홀의 규모로 골프장 영업을 개시하였고, 위 소외 2가 1979.8.10.경 소외회사에게 동코스내에 있는 동인소유의 토지를 제외한 나머지 토지에 대하여는 사용승낙을 해지한 사실을 인정할 수 있어 1979.8.10. 이후 1980.12.31.까지 소외회사가 동코스골프장 부지로 사용하고 있던 위 소외 2 소유의 토지는 193,399평인 사실을 엿볼 수 있다.

그렇다면, 원심이 별로 신빙성 없는 증거들만에 의하여 위에서 본 증거들을 배척하고 위 소외 2가 소외회사에 대여한 토지면적을 그 판시와 같이 인정한 조처는 채증법칙을 위반한 위법을 저질렀다는 비난을 면할 수 없다 하겠다.

2. 상고이유 제2점에 대하여,

원심판결은 본건 과세기간중 본건 토지의 월임대료 상당액이 평방미터당 60전 내지 2원에 불과한데도 이를 평당 150원 내지 240원으로 보고 부과한 본건 부과처분은 위법하다는 원고주장에 대하여 판시하기를, 감정인 소외 6 작성의 감정서는 2년 내지 5년 6월 가량을 소급하여 감정한 것이고 위 감정서기재의 임대료 액수가 을 제11호증의 1,2,3의 기재에 나타난 금액 즉 제주시가 위 골프장 부지내에 있는 시유지인 제주시 (주소 1 생략) 임야 296평과 (주소 2 생략) 임야 855평을 소외회사에 임대하고 받아오던 평당 연 임대료인 금 150원 내지 240원과 현격한 차이가 있어 위 감정결과는 믿을 수 없다고 한 다음 을 제11호증의 1,2,3, 제14호증, 제16호증의 기재와 증인 소외 1의 증언을 종합하여, 제주시에서 소외 회사에 임대하고 있던 위 (주소 2 생략) 임야는 위 골프장 남쪽끝 한라산쪽 고지대에 위치하고 있어 위 골프장의 다른 토지에 비하여 그 임대료가 저렴할 것으로 보이고, 위 임야의 연 임대료로서 제주시가 소외회사로부터 1977.8.6.부터 같은해 12.31.까지는 평당 금 150원, 1978.1.1.부터 같은해 12.31.까지는 평당 금 179원, 1979.1.1.부터 같은해 12.31.까지는 평당금200원, 1980.1.1.부터 같은해 12.31.까지는 평당 금240원씩 받아 온 사실을 인정하고서, 본건 토지의 임대료도 적어도 위 (주소 2 생략) 임야의 임대료는 될 것이라고 전제하고 위 임야의 임대료를 기초로 본건 토지의 임대료액을 산정한 후, 피고가 한 1977년도 및 1978년도 부동산수입 인정액은 원심판시 인정액 범위내이므로 위 과세년도분에 대한 부과처분은 적법하고, 피고가 한 1979년도 및 1980년도의 부동산수입 인정액은 원심판시 인정액을 초과하므로 원심판시 인정액을 초과하여 산출된 1979년도 및 1988년도의 본건 부과처분은 위법하다고 하여 그 판시와 같이 본건 부과처분 중 일부를 취소하였다.

그러나, 토지의 부동산 임대소득을 계산함에 있어서는 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위등 제반여건을 고려하여 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래 가능가격을 조사, 검토하는 등의 방법에 의하여 산정하면 족하다 할 것인바, 원심감정인 소외 6의 감정서를 보면, 위와 같은 가격요인을 세밀히 조사하고 국유재산법상의 사용요율과 부동산 싯가가격에 년기대수익율 4퍼센트를 적용, 적산하여 임대료액을 감정하였다고 되어 있으니 단지 위 감정이 소급하여 시행된 것이라는 사정만으로 신빙성이 없다고 단정할 수도 없으며, 또 제주시에서 소외회사에 임대한 제주시 (주소 2 생략) 임야가 골프장 남단의 한라산쪽 고지대에 위치하고 있다는 사정만으로 반드시 위 임야의 임대료액이 그 주위의 본건 토지의 임대료액보다 저렴한 것이 된다고 볼 수도 없고, 한편, 을 제11호증의 1,2,3, 제16호증의 기재를 보면, 제주시 (주소 1 생략) 임야의 평당가격이 1979년도 금 4,000원 또는 3,200원이고, (주소 2 생략)임야의 평당가격이 1980년도에 금 3,000원 또는 2,400원으로 되어 있으나, 을 제11호증의 1, 제13호증의 3의 기재에 의하면, 소외회사가 1980.9.3.경 제주시로부터 위 (주소 1 생략) 임야를 대금 500,000원에 매수한 사실을 알 수 있으니, 그 당시 그 평당가격은 금1,689원 가량임을 엿볼 수 있는데, 위 을 제11호증의 1, 제16호증에는 위 임야의 임대가격 산정기준이 된 위 임야의 평당가격으로서 위 금액의 두배에 가까운 금 4,000원 또는 3,200원으로 기재되어 있으니, 오히려 원심이 채택하고 있는 을 제11호증의 1,2,3이나 을 제16호증의 기재내용은 그 신빙성이 없는 자료라 아니할 수 없다.

따라서 원심판결은 본건 토지의 임대료액 산정에 있어서도 채증법칙을 위배하였다는 비난을 면할 수 없다.

3. 그렇다면, 원심판결은 채증법칙을 위반하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다 하겠으므로 상고논지는 이유있어 원심판결중 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.