주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다.

원고

주식회사 국민은행

2005. 9. 16.

창원지방법원 통영지원 2005. 5. 13. 선고 2005가단83 판결

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

창원지방법원 통영지원 2003타경8505호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2004. 12. 30. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 713,802,262원을 708,802,262원으로, 원고에 대한 배당액을 500만 원으로 각 경정한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 원고는 1995. 7. 14. 송림주택건설 주식회사(이하 ‘송림주택건설’이라고 한다)와 사이에 경남 고성군 (상세지번 및 아파트 이름 생략)아파트 A동 102호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 임대차보증금 1,260만 원, 월 임차료 21,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 이 사건 아파트를 인도받아 1994. 11. 19. 주민등록 전입신고를 마쳤다.

나. 원고는 2000. 2. 8. 송림주택건설에게 임대차기간 만료를 이유로 임대차보증금을 반환하여 줄 것을 요구하는 내용증명우편을 발송한 후 2000. 3. 11. 소외 1과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 보증금 1,000만 원으로 정하여 전대차계약을 체결하였고, 2000. 4. 17. 진주시 (상세지번 생략)로 주민등록을 변경하였다. 소외 1은 2000. 4. 10. 그 아들인 소외 2를 세대주로 하여 전입신고를 하였다가 2002. 1. 10. 자신을 세대주로 하여 이 사건 아파트로 주민등록 전입신고를 마쳤다.

다. 한편 피고는 이 사건 아파트를 포함한 위 (아파트 이름 생략)아파트 A동 및 B동 전체에 대한 근저당권자로서 창원지방법원 통영지원 2003타경8505호 로 부동산임의경매를 신청함에 따라 2003. 6. 27. 부동산임의경매절차가 개시되었고, 위 경매절차에서 원고는 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 1,260만 원에 임차한 임차인이라며 권리신고 및 배당요구서를 제출하였으나, 배당기일인 2004. 12. 30. 실제 배당할 금액 1,023,802,262원에서 제1순위로 소액임차인들에게 500만 원씩을, 제2순위로 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 713,802,262원을 각 배당하는 내용의 배당표가 작성되어 배당이 실시되었고, 원고는 위 배당에서 제외되었다.

【인정근거】 다툼없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 이에 대한 판단

가. 원고의 주장

원고는, 원고가 이 사건 아파트에 대한 임대차기간이 만료된 후 생업문제로 진주시로 이사를 가야 할 사정이 있어 임대인인 송림주택건설의 묵시적 동의 아래 소외 1에게 이 사건 아파트를 전대한 후 소외 1이 이 사건 아파트에 입주하여 주민등록 전입신고를 마쳤으므로, 원고는 이 사건 아파트에 관하여 주택임대차보호법 제8조 , 제3조 제1항 소정의 우선변제권 있는 소액임차인으로서의 지위를 그대로 유지한다고 할 것이므로, 피고에게 배당된 713,802,262원 중 500만 원은 원고에게 배당되어야 한다고 주장한다.

나. 판단

주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 하고( 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 등 참조), 위 임대인의 동의는 명시적이든 묵시적이든 관계없으나, 이 사건에서 원고가 송림주택건설로부터 전대차에 관한 동의를 받았는지 여부에 관하여, 송림주택건설이 원고로부터 임대차기간 만료 이후 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 받고도 이 사건 전대 당시까지 그에 대한 아무런 회답을 하지 않은 사정만으로 이 사건 전대차를 묵시적으로 동의하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로{원고와 송림주택건설 사이의 임대차계약서(갑 제4호증의 1)에 의하면 이 사건 아파트의 전대는 원칙적으로 금지되어 있다}, 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이승호(재판장) 한성진 이현경