[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건

[2] 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

[2] 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례.

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항

[1] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688)

원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김석종 외 1인)

피고(반소원고) (소송대리인 변호사 권순억)

수원지법 2000. 9. 1. 선고 99나19916, 19923 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다 (대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조).

원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)는 1996. 1. 2. 동남주택산업 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)로부터 이 사건 부동산을 임차한 소외인과 사이에(임대차기간 만료 후 소외인이 이 사건 부동산을 소외 회사로부터 분양받기로 약정되어 있었다) 이 사건 부동산을 임대차보증금은 4,500만 원, 임대차기간은 1996. 1. 2.부터 1996년 10월까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 후 위 보증금을 소외인에게 지급하고 이 사건 부동산에 입주한 뒤 1996. 1. 12. 주민등록 전입신고를 마쳤고, 그 후 위 임대차기간 만료 후에도 당사자 사이에 아무런 이의 없이 피고가 이 사건 부동산을 계속하여 사용, 수익함으로써 전 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차가 계속되어 오던 중, 소외인은 1996. 12. 11. 소외 회사로부터 이 사건 부동산을 분양받아 이에 기하여 수원지방법원 1997. 3. 19. 접수 제23453호로 소유권이전등기를 경료하였고, 한편 같은 날 소외인은 이 사건 부동산에 관하여 같은 법원 접수 제23454호로 근저당권자 한국주택은행, 채무자 소외인, 채권최고액 690만 원으로 하는 제1순위 근저당권설정등기를, 이어서 같은 법원 접수 제23455호로 근저당권자 합자회사 수원상호신용금고, 채무자 소외인, 채권최고액 1,900만 원으로 하는 제2순위 근저당권설정등기를 각 경료하였는데, 합자회사 수원상호신용금고의 신청으로 개시된 수원지방법원 98타경149690 부동산임의경매절차에서 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)가 이 사건 부동산을 낙찰받아 1999. 6. 28. 그 낙찰대금을 완납하였다는 것이다.

그렇다면 비록 임대인인 소외인이 피고와 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 피고가 위 전입신고를 한 이후에 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 이 사건 부동산에 관한 주민등록상 1996. 1. 12.부터 소유자 아닌 피고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 피고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 피고가 전입신고를 마친 1996. 1. 12.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 피고는 이 사건 부동산에 관하여 소외인 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것이다. 그리고 소외인의 소유권이전등기와 위 제1순위 근저당권설정등기가 같은 날 경료되었으나, 그 접수순서에 있어 소외인의 소유권이전등기가 앞서므로, 피고는 위 임차권으로써 이 사건 부동산의 낙찰인인 원고에게 대항할 수 있다.

따라서 원심이, 이 사건 부동산을 낙찰받음으로써 소외인의 임대인인 지위를 승계한 원고가 피고에게 위 임대차보증금을 지급할 의무가 있다고 판단한 조치는 정당하고, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하였거나 주택임대차보호법의 적용 범위와 임차권의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

상고이유에서 들고 있는 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결의 취지는, 주택 소유자가 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 다시 임차하여 계속 거주해 오던 중 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 전 소유자로부터 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 전 소유자이자 임차인의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠으므로, 임차인의 주민등록은 주택에 관하여 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 날에야 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되고, 따라서 그 다음날부터 임차인으로 대항력을 갖는다는 것으로서, 이 사건과는 사안을 달리하는 것이다.

그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.