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판시사항
[1] 임대차계약의 체결 권한을 수여받은 대리인이 그 계약관계를 해지할 대리권도 당연히 가지는지 여부(소극)
[2] 임차인을 대리하여 임대차계약을 체결한 대리인이 임대인에게 임대차계약서 원본을 제시하며 해지를 요청하자 임대차계약을 합의 해지하고 그에게 임대보증금을 반환하였다고 하더라도 위 계약의 합의 해지의 효력이 임차인 본인에게 미친다고 할 수 없다고 한 사례
판결요지
[1] 일반적으로 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸하는 것이므로 임차명의자를 대리하여 임대차계약을 체결하였다 하여 곧바로 그 대리인이 임차인을 대리하여 임대차계약의 해지 등 일체의 처분권과 이에 따라 상대방으로부터 보증금을 반환받을 권한까지 가지고 있다고 볼 수 없다.
[2] 임차인을 대리하여 임대차계약을 체결한 대리인이 임대인에게 임대차계약서 원본을 제시하며 해지를 요청하자 임대차계약을 합의 해지하고 그에게 임대보증금을 반환하였다고 하더라도 위 계약의 합의 해지의 효력이 임차인 본인에게 미친다고 할 수 없다고 한 사례.
원고
이경순 (소송대리인 변호사 하재일)
피고
주식회사 썬앤문 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 김선주 외 1인)
변론종결
2004. 3. 30.
주문
1. 피고는 원고에게 45,000,000원 및 이에 대하여 2003. 6. 1.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
주문과 같다.
이유
1. 인정 사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 을 제7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 증인 김정미의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
가. 피고는 2002. 7. 17. 원고를 대리한 박노술에게 이천시 안흥동 408-1 소재 건물 온천사우나 내 1층 공용면적 1.7평(이하 '이 사건 점포'라 한다)을 보증금 45,000,000원, 차임 월 1,500,000원, 임대기간 입주일로부터 12개월로 각 정하여 임대(용도 : 구두닦이 영업)하기로 계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하면서, 계약금 4,500,000원은 계약 체결시, 중도금 20,000,000원은 2002. 7. 26., 잔금 20,500,000원은 위 건물 내부 보수공사가 끝나는 대로 입주 3일 전에 각 지급받기로 약정하였다.
나. 원고는 2002. 7. 26. 및 2002. 7. 30. 2회에 걸쳐 직접 자신의 명의로 계약금 및 중도금 합계 24,500,000원을 피고의 신한은행 통장으로 송금하였고, 위 건물 내부 보수공사가 끝난 후인 2002. 12. 31. 박노술의 동거녀인 김정미 명의로 잔금 20,500,000원을 피고의 신한은행 통장으로 송금하였다.
다. 그런데 피고는 2003. 1. 13. 박노술과 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하고 박노술에게 보증금 45,000,000원을 반환한 후, 최수정에게 이 사건 점포를 임대하였다.
2. 판 단
가. 위 인정 사실에 의하면, 피고는 원고에게 이 사건 점포를 임대하였다가 이 사건 임대차 계약체결 대리인에 불과한 박노술과 이 사건 임대차를 해지하기로 합의하였다 할 것인데(원고가 임대차계약상 임차인 명의인이고 보증금도 출연한 점에 비추어 볼 때, 실제 임차인이 박노술이라는 취지의 피고 주장은 받아들일 수 없다.), 일반적으로 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸하는 것이므로 임차명의자를 대리하여 임대차계약을 체결하였다 하여 곧바로 그 대리인이 임차인을 대리하여 임대차계약의 해지 등 일체의 처분권과 이에 따라 상대방으로부터 보증금을 반환받을 권한까지 가지고 있다고 볼 수 없으므로( 대법원 1997. 3. 25. 선고 96다51271 판결 참조), 피고가 박노술이 원고로부터 이 사건 임대차계약을 해지할 권한을 수여받았음을 입증하지 못하는 이상, 피고와 박노술 사이의 합의 해지 및 보증금 반환의 효력은 원고에게 미치지 아니한다.
나. 피고는, 이 사건 점포가 속한 건물의 내부 보수공사 때문에 입주가 지연되었으나 이에 대하여 원고는 이의를 제기한 바 없는 반면, 박노술은 거세게 항의하여 2002. 11. 초순경 임시로 구두닦이 영업장소를 마련해 주었고, 박노술은 2003. 1. 13. 피고에게 원고로부터 김정미를 통해 건네 받은 이 사건 임대차계약서 원본을 제시하며 해지를 요청하였으므로, 피고가 박노술과 이 사건 임대차계약을 합의 해지하고 보증금을 반환한 것은 민법 제126조 의 규정에 따라 원고에 대해서도 그 효력이 있다고 주장한다.
그러나 ① 원고가 임대차보증금 잔금을 지급할 때 계약서가 필요하다는 김정미의 요청에 따라 이 사건 임대차계약서 원본을 김정미에게 교부한 사실(을 제5호증, 변론 전체의 취지)만으로는 원고가 피고에 대하여 박노술에게 대리권을 수여한 뜻을 표시하였다고 할 수 없고, 달리 박노술에게 원고를 대리할 어떠한 기본대리권이 있다는 점을 인정할 증거가 없을 뿐 아니라, ② 피고 주장의 사유만으로는 피고가 박노술이 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 해지할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 보기에 부족하므로, 피고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
다. 따라서 이 사건 임대차는 피고가 그 임대목적물을 제3자인 최수정에게 임대함으로써 사회통념상 목적 달성이 불가능하게 되었다 할 것이고, 원고의 해제 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본 송달로써 적법하게 해제되었다 할 것이므로 피고는 원고에게 계약 해제에 따른 원상회복으로 보증금 45,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 이후인 2003. 6. 1.부터 다 갚는 날까지 연 20%(소송촉진등에관한특례법 소정)의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.