원고 (소송대리인 법무법인 시화 담당변호사 장응수)

피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 전문영 외 1인)

2014. 5. 27.

서울중앙지방법원 2013. 11. 22. 선고 2013가합16928 판결

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다. 피고 2, 피고 3은 피고 1에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하고, 피고 1은 피고 2, 피고 3으로부터 별지 목록 기재 부동산을 명도받음과 동시에 원고에게, 99,400,000원 및 이에 대한 위 부동산 명도 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 인정사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심판결문 제3면 제19행의 ‘해제하니’

를 ‘해지하니’로 수정하는 외에는 제1심판결 이유 제1항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 원고 청구원인에 대한 판단

가. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 원고의 주장에 관한 판단을 아래 나.항과 같이 추가하는 외에는 제1심판결 이유 제2항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

나. 원고의 주장에 관한 추가 판단

1) 원고의 주장 요지

이 사건 임대차계약은 피고 3과 피고 1 사이의 새로운 임대차계약으로 볼 수 없고, 피고 3이 피고 1의 승낙 하에 피고 2의 종전 임대차보증금반환채권을 양수한 것에 불과하다. 위와 같은 지명채권 양도에 대한 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 제3자에게 대항할 수 없다. 또한, 피고 3이 새로운 임대차계약을 체결한 것이 아니어서, 피고 2의 종전 임대차보증금반환채권이 피고 1의 피고 3에 대한 임대차보증금채권과 상계되어 소멸될 여지도 없다. 따라서 이 사건 채권가압류결정은 유효하다고 할 것이고, 피고 3은 이 사건 채권가압류결정이 피고 1에게 송달된 2011. 7. 27. 이후인 2011. 7. 28.에야 확정일자를 받았으므로 원고에게 대항할 수 없다.

2) 판단

가) 살피건대, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 종전 임대차계약의 임차인인 피고 2와 이 사건 임대차계약의 임차인인 피고 3은 부부로서 종전 임대차계약 체결시로부터 현재까지 이 사건 아파트에 함께 거주하여 온 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약의 계약서 특약사항 제2항에는 ‘2010. 1. 9. 계약한 보증금 1억 8,000만 원에 월 차임 200만 원 계약조건에서 보증금 1억 5,000만 원에 월차임 220만 원으로 변경계약하는 조건임. 만기는 기존 계약대로 2012. 1. 28.로 하기로 한다’라고 기재되어 있어 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 종전 임대차계약의 임대차기간까지로 하고, 종전 임대차계약보다 보증금이 감액된 부분에 관하여는 월차임을 증액시키기로 합의한 점 등에 비추어 보면, 원고의 주장과 같이 피고 3이 피고 2의 종전 임대차보증금반환채권을 양수한 것으로 보더라도, 그 실질은 단순히 임대차보증금반환채권만을 양수한 것이 아니라 피고 2의 임차권을 양수한 것으로 볼 여지가 있을 뿐이다.

나) 그런데, 임차권과 분리하여 임대차보증금반환채권만을 양도하는 경우에는 일반 지명채권의 양도와 마찬가지로 그 양도로써 채무자에게 대항하기 위하여는 채무자에 대한 통지 또는 채무자의 승낙이 필요하고 제3자에게 대항하기 위하여는 확정일자 있는 통지·승낙이 필요하나, 임차권 양도에 수반하여 임대차보증금반환채권이 함께 양도되는 경우에는 아래 ①, ②에서 보는 바와 같이 일반 지명채권의 양도와는 달리 보아야 한다.

① 임차권 양도는 임대차계약상의 당사자 지위의 승계를 내용으로 하는 계약인수의 일종인바, 이는 계약당사자 및 인수인의 3면 계약으로 이루어지는 것이 보통이나 관계 당사자 중 2인이 합의하고 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 가능하다( 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다45221, 45238 판결 등 참조). 계약인수는 이와 같이 당사자 3인의 관여에 의해 비로소 성립 내지 효력을 발생하는바, 다수의 채권양도나 채무인수로 분해될 수 없는 하나의 통일적 법률행위로서, 채권양도인과 양수인의 2자만의 관여에 의해 성립하고 효력을 발생하는 개별 채권의 양도와는 그 법적 성격을 달리하므로, 계약인수 자체 또는 당해 계약으로부터 발생하는 각 채권 별로 지명채권 양도의 대항요건을 필요로 한다고 볼 수 없다.

② 나아가 이 사건과 같은 주택 임차권 양도의 경우에는 통상적으로 점유의 이전이 수반되어 그 권리관계가 공시됨이 일반적이고, 그로 인하여 이중 양도로 인한 양수인 사이의 우열관계가 문제되는 경우가 발생할 위험성이 적으며, 주택임대차의 임차권에 대하여는 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택임대차보호법에 따른 특별한 보호가 인정된다는 주1) 점 에 특수성이 있으므로, 임차권 양도의 경우 임대차보증금반환채권의 양도에 관하여 별도의 대항요건을 구비할 것을 요구할 수는 없다고 할 것이다.

다) 그러므로, 임대인의 동의가 있는 임차권 양도의 경우 이에 수반하여 이루어지는 임대차보증금반환채권의 양도에 대해서 지명채권 양도의 대항요건을 별도로 갖추어야 한다고 볼 수 없다.

따라서 설령 피고 3이 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 실질적으로는 종전 임대차계약에 따른 피고 2의 임차권을 양수함에 따라 임대차보증금반환채권도 함께 양수한 것으로 보더라도, 확정일자 있는 통지·승낙을 갖추었는지에 관계없이 위 임대차보증금반환채권은 피고 3에게 귀속되었다고 할 것이고, 그 후 피고 2의 피고 1에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 이루어진 이 사건 채권가압류는 이미 존재하지 아니하는 채권에 대한 것으로서 그 효력이 없다고 할 것이다.

따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고 2, 피고 3에 대한 소는 각 각하하고, 피고 1에 대한 청구는 기각되어야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하다. 따라서 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

주1) 주택임차권을 먼저 양수하고 주거생활을 영위하고 있는 임차권 양수인이 그 후 임대차보증금반환채권만을 양수하고 지명채권양도의 대항요건을 갖춘 제3자에게 대항하지 못하게 된다면 이는 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택임차인을 강하게 보호하도록 하고 있는 주택임대차보호법의 입법취지에 어긋나는 결과가 된다.