임대차 목적물이 불가항력으로 멸실된 경우의 위험부담자(＝임대인)

임대차 목적물이 임차인의 과실 없이 제3자의 방화 행위에 의하여 멸실된 경우, 그 위험은 채무자위험부담의 원칙에 따라 임차물을 사용·수익하게 할 의무를 부담하는 채무자인 임대인이 부담하여야 하므로 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다.

민법 제537조

대법원 1965. 11. 23. 선고 65다1898 판결

원고 (소송대리인 변호사 최진욱)

피고 (소송대리인 변호사 김학기)

1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 금 49,500,000원 및 이에 대한 1997. 2. 21.부터 1997. 10. 10.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고(반소피고)의 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

본소：피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 금 60,000,000원 및 이에 대한 1997. 2. 20.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

반소：원고는 피고에게 금 50,000,000원 및 이에 대한 1997. 2. 21.부터 반소장부본 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 당사자의 주장

본소와 반소를 함께 본다.

원고는, 그로부터 서울 동대문구 제기1동 (지번 생략) 소재 (이름 생략)여관(이하 '이 사건 여관'이라고만 한다)을 임차한 피고가 이 사건 여관에 상주하면서 이 사건 여관을 관리하지도 아니한 채 그의 처인 소외 1(60세)로 하여금 홀로 별다른 보안장치 없이 이 사건 여관을 관리하게 하였을 뿐만 아니라 위 소외 1이 조금만 주의 있게 관찰하였으면 소외 2가 정신이상자임을 알아 챌 수 있음에도 불구하고 함부로 위 소외 2를 투숙시키는 등 이 사건 여관을 관리함에 있어서 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 못함으로써 이 사건 여관이 위 소외 2의 방화로 전소되었으므로 그 원상회복으로 이 사건 여관의 수리비 중 금 60,000,000원의 지급을 구한다고 주장함에 대하여, 피고는, 이 사건 여관이 그에게 아무런 과실 없이 불가항력적 사유로 인하여 전소되었다고 항변함과 아울러 이에 따라 임차인인 피고로서는 이 사건 여관을 더 이상 사용·수익할 수 없게 되었으므로 반소로써 위 임대보증금 50,000,000원의 지급을 구한다고 주장한다.

그러므로 이 사건 여관이 피고 또는 피고를 보조하여 이 사건 여관을 관리하던 위 소외 1의 과실에 의하여 전소되었는지 여부를 살핀다.

2. 인정 사실

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제3호증의 1, 2, 9(15와 같다), 12, 13, 17, 19, 20, 21, 을 제1호증의 1 내지 6의 각 기재, 갑 제6호증의 1 내지 22의 각 영상에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있고 반증 없다.

가. 피고는 1995. 12. 1. 원고로부터 이 사건 여관을 보증금은 금 50,000,000원, 임료는 월 금 750,000원, 기간은 24개월로 각 정하여 임차하였다.

나. 피고는 서울 성동구 하왕십리동 866의 4 소재 삼협빌딩의 경비원으로 격일제 근무를 하였는데 위 경비 업무를 쉬는 날에만 이 사건 여관의 1층 안내실에서 숙식하면서 이 사건 여관을 관리하고, 피고의 처인 위 소외 1은 위 안내실에서 상주하면서 이 사건 여관을 관리하여 왔다.

다. 위 소외 2는 1980. 9. 5. 육군군법회의에서 강도강간죄로 징역 15년을, 1981. 9. 2. 청주지방법원에서 상해죄 등으로 징역 2년을, 1987. 5. 13. 부산지방법원에서 공무집행방해죄로 징역 1년을 각 선고받아 1996. 10. 9.에야 16년여 동안의 위 각 형의 집행을 종료하는 등 다수의 범죄경력이 있는 자로서, 1994. 1. 5.경부터 망상형정신분열증을 앓아 왔다.

라. 위 소외 2는 출소한 지 약 4개월 후인 1997. 2. 7. 위 소외 1과 사이에 월 투숙비를 금 19만 원으로 정하여 이 사건 여관 중 201호실에 투숙한 뒤 평소 위 방안에서 취사를 하는데 자신이 위 방을 비우는 사이에 누군가에 의하여 위 방에 있던 보온밥통에 물이 부어져 있고, 냄비가 찌그러져 있자 피고에게 이러한 일을 방지하기 위하여 문고리를 달겠다고 하였으나 거절당하여 피고 및 위 소외 1에 대한 감정이 좋지 않던 차에 같은 달 20. 외출 후 점심식사를 하기 위하여 위 방에 돌아오니 또다시 냄비뚜껑이 찌그러져 있는 것을 발견하고 위 소외 1이 월 투숙비를 받아놓고도 내쫓으려는 것으로 생각한 나머지 자기를 괴롭히는 위 소외 1을 살해하기로 마음먹고, 위 정신질환으로 인하여 사물을 변별할 능력이나 의사를 결정할 능력이 미약한 상태에서 같은 날 16:20경 이 사건 여관 1층 안내실에서 인근 시장에서 미리 구입하여 온 망치로 위 소외 1의 머리 등을 여러 차례 내리쳐 위 소외 1을 살해한 뒤 이를 은폐하기 위하여 위 안내실 입구에 있는 빈플라스틱 물통을 들고 그 곳에서 약 500m 떨어진 주유소에 가서 위 물통에 휘발유 10ℓ를 사와 같은 날 16:40경 위 소외 1의 몸과 이 사건 여관 바닥에 위 휘발유를 뿌린 다음 라이터로 신문지에 불을 붙여 던져 여기에서 인화된 불이 이 사건 여관 2층까지 번지게 하여 이 사건 여관을 전소시켰다.

3. 판 단

임차인 및 그 점유보조자는 임대차의 종료시 임차물 자체를 반환할 특정물인도채무를 부담하고 그 때까지 선량한 관리자의 주의로써 임차물을 보관하여야 하는바, 위 인정사실에 비추어 볼 때 피고나 위 소외 1은 이 사건 여관을 보존·관리함에 있어서 선량한 관리자로서 통상의 주의의무는 다하였다고 볼 것이고 나아가 원고 주장과 같이 이 사건 여관을 관리함에 있어서 피고가 직접 상주 또는 2인 이상의 남자 관리인을 두어야 하거나 정신이상자인 위 소외 2의 돌발적인 살해 및 방화행위를 미연에 방지할 주의의무가 요구되는 특별한 사정이 엿보이지 아니하고, 또한 이 사건 여관에 특별한 보안장치를 설치하였다 하더라도 위 소외 2의 위와 같은 범죄행위를 막을 수도 없었다고 할 것이므로 이 사건 여관은 피고 및 그 보조자인 위 소외 1에게 불가항력적인 사유로 전소되었다고 볼 것이다.

따라서 이 사건 여관에 관한 위 임대차계약은 당사자들인 원·피고 어느 누구의 귀책사유도 없이 제3자인 위 소외 2의 방화일(1997. 2. 20.)에 목적물 멸실에 따른 사용·수익불능으로 종료되었다고 볼 것이므로 이 사건 여관의 보존·관리에 있어서 피고 또는 위 소외 1에게 과실 있음을 전제로 하는 원고의 이 사건 본소청구는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없고, 채무자위험부담의 원칙에 의하여 임차물의 멸실 등으로 인한 사용·수익의 불능으로 인한 위험은 임차물을 사용·수익케 할 의무를 부담하는 임대인에게 돌아가야 할 것이어서 임대인인 원고는 임차인인 피고에게 위 임대보증금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.

4. 원고의 항변 등

가. 동시이행항변

원고는 피고로부터 이 사건 여관을 명도받을 때까지는 피고의 임대보증금 반환청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 하므로 살피건대, 임차물 멸실에 의한 위험은 임대인인 원고가 부담하여야 할 것임은 앞서 본 바와 같으므로 임대인인 원고는 임차인에 대한 임차물반환청구권을 상실하였다고 볼 것이니 이미 소멸한 임차물반환채무와 임대보증금반환채무가 동시이행관계에 있다 할 수 없어 원고의 위 항변은 이유 없다.

나. 공제 주장

피고가 원고에게 1997. 1.분까지 임료만 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 1997. 2. 1.부터 이 사건 방화일인 같은 달 20.까지 사이의 임료 금 500,000원(금 750,000원×20/30)은 위 임대보증금에서 공제되어야 한다.

원고는 나아가 피고를 대신하여 납부한 이 사건 방화일 후인 1997. 2.부터 같은 해 5.까지 사이에 이 사건 건물에 부과된 전기요금, 상하수도요금, 전화요금 합계 금 599,680원도 위 임대보증금에서 공제되어야 한다고 주장하나, 피고가 그의 귀책사유 없이 위 임대차가 종료한 이 사건 방화일인 1997. 2. 20. 후의 위 공과금을 부담하여야 할 의무가 있다고 볼 수 없으므로 위 주장은 그 자체로 이유 없다.

5. 결 론

그렇다면, 원고는 피고에게 위 임대보증금 50,000,000원에서 위 연체 임료 금 500,000원을 공제한 나머지 금 49,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 방화일 다음날인 1997. 2. 21.부터 원고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 1997. 10. 10.까지는 민법 소정의 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하기로 하고 원고의 본소청구 및 나머지 반소청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.