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판시사항
주택분양보증인이 보증책임을 이행하면서 자신의 귀책사유로 약정한 입주예정일까지 입주시키지 못한 경우 입주 지연으로 인한 손해배상책임의 인정 여부(한정 적극)
판결요지
수분양자들과 분양회사가 분양계약을 체결함에 있어 분양회사가 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 지체상금을 지급한다는 등의 손해배상예정액에 관하여 명시적인 약정은 없었으나, 앞서 본 주택공급에관한규칙 제27조 에 의하면, 주택공급계약 체결시 사업주체는 그와 계약을 체결한 자가 중도금 등을 기한 내에 납부하지 아니할 경우 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료를 납부할 것을 정할 수 있는 반면, 사업주체가 입주자 모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주자에게 같은 요율의 지체상금을 지급하거나 주택잔금에서 공제하여야 한다고 규정하고 있을 뿐 아니라 분양계약서에 그와 같은 내용의 지체상금에 관한 약정을 두도록 강제하고 있는 점, 분양계약이 분양회사가 다수의 수분양자를 상대로 분양계약을 체결하기 위해 일방적으로 만든 부합계약인 점 등 여러 사정에 비추어 보면, 분양계약에서 특별한 정함이 없거나 위 주택공급에관한규칙의 적용을 배제하는 약정을 하거나 그 약정 내용에 양립 불가능한 내용이 없으면 위 주택공급에관한규칙에서 정한 사업주체의 수분양자에 대한 지체상금 지급조건이 분양계약에 흡수되어 그 부분에 관하여 분양자와 수분양자들 사이에 상호 묵시적으로 합의가 이루어졌다고 봄이 상당하고, 이와 같이 당초의 분양자의 입주지연으로 인한 손해배상책임에 관하여 적용되는 약정은 주택분양보증인이 보증책임을 이행하면서 자신의 귀책사유로 입주를 지연한 경우에도 적용된다.
원고,항소인겸피항소인
A 외 349인 (소송대리인 법무법인 태화 담당변호사 김태준 외 4인)
피고,피항소인겸항소인
대한주택보증 주식회사 (소송대리인 변호사 박기웅 외 1인)
주문
1. 원고들 및 피고의 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 각자 부담으로 한다.
청구취지및항소취지
1. 청구취지
피고는 원고들에게 별지 제2목록 청구금액란 기재 각 해당 금원 및 위 각 해당 금원에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 원심판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
원고들：원심판결의 피고에 대한 부분 중 아래에서 추가로 지급을 명한 부분에 해당하는 원고들 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고들에게 각 1,000,000원 및 각 이에 대한 2000. 6. 6.부터 2001. 6. 20.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
피고：원심판결 중 피고에 대한 부분을 취소하고, 그 부분에 대한 원고들의 청구를 모두 기각한다.
이유
1. 인정 사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 350, 갑 제2, 3호증, 을 제1 내지 6호증의 각 1, 2, 을 제7 내지 15호증의 각 기재와 원심 증인 B의 일부 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.
가.유한회사 한라주택과 한라건설 주식회사(이하 '소외 회사'라고만 한다)는 공동으로 1996. 3. 4. 울산시장으로부터 울산 중구 C 외 6필지상에 아파트 8개동 627세대 D아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축·분양하는 내용의 주택건설 사업계획을 승인받아 그 무렵 위 공사에 착공하면서 입주자 모집공고를 하였다(소외 회사는 입주자 모집공고에서 입주예정일을 기재하지 않았으나 원고들을 비롯한 수분양자들에게 입주예정일을 1998. 12.로 홍보하였는데, 위 주택건설 사업계획승인서에는 완공예정일이 1999년으로 기재되어 있다).
나.소외 회사는 1996. 6. 15. 피고의 전신인 주택사업공제조합(주택사업자들의 주택사업에 관한 의무이행에 필요한 각종 보증 및 자금의 융자 등을 목적으로 주택건설촉진법에 근거하여 설립되었으나, 1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정된 주택건설촉진법 제47조의6 , 부칙 제5, 6조에 의하여 1999. 6. 3.경 피고가 설립되면서, 주택사업공제조합의 모든 재산 및 권리·의무는 피고에게 포괄적으로 승계되었다. 이하, '피고'라고만 부른다)과 사이에 소외 회사가 파산 등으로 아파트 분양이행을 하지 못하는 경우 피고가 수분양자들이 납부한 계약금 및 중도금을 총분양대금 54,622,900,000원 중 16,081,000,000원의 보증금액 범위 내에서 환급하거나 당해 아파트의 분양이행 채무를 이행할 것을 내용으로 하는 주택분양보증계약을 체결하였다.
다.소외 회사는 1996. 7.경부터 1998.경까지 사이에 동아건설산업 주식회사(이하 '동아건설산업'이라 한다)를 시공연대보증사로 정하여 원고들과 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결하면서 원고들을 비롯한 수분양자들은 납부기간 내에 입주금을 지급하되, 납부기간까지 이를 납부하지 아니하는 경우에는 체납금액에 대하여 연 17%의 연체요율에 의한 연체료를 납부하도록 약정한 반면(연체요율이 연 17%인 점은 당사자 사이에 다툼이 없다), 소외 회사가 약속한 위 입주예정일 내에 수분양자들을 입주시키지 못한 경우에 수분양자들이 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 지급할 지체상금 등에 관하여는 명시적으로 약정하지 않았다.
라.이 사건 아파트의 수분양자들인 원고들은 위 분양계약에서 정한 납부기한까지 소외 회사에게 별지 제2목록 입주금란 기재 입주금을 모두 납입하였으나{다만, 원고 E(순번 64)는 1997. 1.경 남편인 F 명의로 분양계약을 체결하고 입주금을 납입하였다가, 1999. 1. 13. 수분양자 명의를 자신 명의로 변경하였고, 원고 G(순번 94)는 1996. 7.경 106동에 입주할 목적으로 분양계약을 체결하고 입주금으로 23,500,000원을 납입하였다가 1999. 1. 19. 102동으로 분양목적물을 변경하면서 분양면적이 증가한 부분에 대한 추가 입주금으로 3,500,000원을 납입하였다.}, 소외 회사는 1999. 1. 28. 부도를 낸 후 이 사건 아파트 공사를 중단하였다.
마.이와 같이 소외 회사가 당초 약속한 입주예정일까지 이 사건 아파트를 완공하지 못하였을 뿐 아니라 부도로 인하여 진행되던 공사마저 중단하자, 이에 원고들을 비롯한 수분양자들은 1999. 7. 16.경 수분양자들로 구성된 입주자대표회의를 결성하고 1999. 8. 17.경 주택분양보증인인 피고에 대하여 수분양자들이 소외 회사에 기납부한 분양대금 약 110억 원의 환급을 요청하였다. 그러자 피고는 1999. 8. 27. 기납부한 분양대금 환급이행방식이 아닌 분양이행방식으로 주택분양보증채무를 이행하기로 결정하고 소외 회사로부터 이 사건 아파트 공사에 대한 사업포기 및 분양미수금채권 양도각서를 받은 후 원래 시공연대보증사인 동아건설산업을 분양이행의 시공자로 정하였으며, 1999. 9. 21. 시공자인 동아건설산업과 함께 수분양자측 대표인 이 사건 아파트 입주자대표회의 대표자들과 만나 피고측이 1999. 10. 1.부터 공사를 재개하여 2000. 2.말경까지 입주에 지장이 없는 범위 내에서 건축공사를 완료하기로 약정하였다.
바.피고는 1999. 10. 1.경 이 사건 아파트 공사를 재개하여 2000. 3.말경 이 사건 아파트 공사를 완공하였고, 2000. 3. 31.경 수분양자들에게 2000. 3. 30.부터 같은 해 5. 31.까지를 잔금 납부기한으로 정하여 위 입주기간 내에 잔금을 납부하지 않으면 연 17%의 연체료를 추가로 납부하여야 하며, 잔금을 완납한 세대에 한하여 2000. 3. 31.부터 2000. 5. 31.까지 이 사건 아파트에 입주할 수 있다는 내용의 입주안내문을 발송하였으며, 2000. 4. 8. 이 사건 아파트에 대한 임시사용승인을 받았다.
사.구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 이전의 것)은, 등록업자는 상호 협동조직을 통한 신용도를 높이고 자율적인 경제활동을 도모하기 위하여 주택사업에 관한 의무이행에 필요한 각종 보증 및 자금의 융자등을 행하는 주택사업공제조합(이하 '조합'이라 한다)을 설립할 수 있고( 제47조의6 ), 조합은 하자보수보증·손해배상보증·지급보증·분양보증 및 기타 보증사업을 행한다( 제47조의7 )고 규정하고 있고, 이에 따른 주택건설촉진법시행령(1996. 2. 15. 대통령령 제14915호로 개정된 것)은, 법 제47조의7 제1항 제1호 의 규정에 의하여 공제조합이 행할 수 있는 분양보증을 주택분양보증·주택임대보증 및 주택착공보증으로 구분하고, 그 중 주택분양보증은 법 제33조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 당해 주택을 분양하기 위하여 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우 그 분양에 대하여 책임을 지는 보증으로서, 공제조합은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다) 이행의 책임을 진다( 제43조의5 )고 규정하고 있다.
나아가 주택건설촉진법 제32조 에 근거한 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정된 것) 제27조 는, 사업주체와 계약을 체결한 자가 중도금을 기한 내에 납부하지 아니한 경우에는 계약시 정한 금융기관(은행법에 의한 은행을 말한다. 이하 같다)에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체요율에 따라 산출하는 연체료(금융기관의 연체금리가 변동된 때에는 변동된 연체요율을 적용하여 산출한 연체료를 말한다.)를 납부할 것과 해약조건 등을 정할 수 있다고 규정하는 한편( 제3항 ), 이에 대응하여 사업주체가 입주자 모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제3항 의 규정에서 정한 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 하고( 제4항 ), 사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 입주예정일, 연대보증인 또는 주택사업공제조합의 주택분양보증을 받은 경우에는 그 보증내용, 입주금과 그 납부시기, 연체료의 산정 및 납부방법, 지체상금의 산정 및 지급방법 내용 등이 포함되어야 한다( 제5항 )고 규정하고 있다.
사업주체인 소외 회사가 마련한 주택보증약관은 조합이 기납부된 계약금 및 중도금의 환급이행으로 보증채무를 이행하는 경우에는 기납부된 계약금 및 중도금에 한하여 지급하고( 제6조 제1항 ), 조합이 당해 주택의 분양이행으로 보증채무를 이행하는 경우에는 조합의 보증채무약정서에 의한 약정연대보증인이 승계시공하되, 다만, 그 약정연대보증인이 파산 등의 사유로 불가피하게 승계시공을 하지 못하는 경우에는 조합의 운영위원회가 조합원 중에서 승계시공자를 선정하며( 제6조 제2항 ), 제2항 의 경우 잔여분양대금은 승계시공자에게 납부하여야 한다( 제6조 제3항 )고 규정하고 있다.
2. 원고들의 주장 및 판단
가. 주 장
(1)소외 회사는 수분양자들인 원고들을 이 사건 아파트 입주예정일인 1998. 12.말경까지 입주시키지 못하였으므로, 그로 인해 원고들이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다. 그런데 이 사건 분양계약에 의하면, 원고들이 입주금을 납부기한까지 납부하지 않을 경우에는 납부일까지의 경과일수에 대하여 연 17%의 이율로 계산한 연체료를 납부하도록 되어 있고, 위 연체이율에 관한 규정은 분양자인 소외 회사가 수분양자들에게 입주지연으로 인한 손해배상책임을 지는 경우에도 적용되므로, 소외 회사는 지체상금으로 원고들에게 당초 입주예정일인 1998. 12.말경의 다음날인 1999. 1. 1.부터 이 사건 아파트 임시사용승인 전날인 2000. 4. 7.까지의 입주지체 기간동안 별지 제2목록 입주금란 기재 각 해당 금원에 대하여 연 17%의 비율로 계산한 같은 목록 기재 청구금액란 기재 각 해당 금원을 지급할 의무가 있고, 주택분양보증인인 피고는 소외 회사의 원고들에 대한 위 지체상금 지급채무에 대하여도 보증책임이 있다. 가사 그렇지 않다 하더라도 피고는 소외 회사로부터 이 사건 아파트에 대한 분양미수금채권을 양도받음으로써 소외 회사의 원고들에 대한 위 지체상금 지급채무가 포함된 일체의 채권·채무를 포괄적으로 승계하였으므로 원고들에게 위 지체상금을 지급할 의무가 있다.
(2)피고는 1999. 9. 21.경 이 사건 아파트공사를 재개하기로 하면서 원고들과 사이에 2000. 2.말경을 입주예정일로 약정하였음에도 이에 위반하여 2000. 4. 8. 비로소 이 사건 아파트에 관한 임시사용승인을 받았으므로, 적어도 피고 자신의 귀책사유로 발생한 2000. 3. 1.부터 2000. 4. 7.까지의 지체기간에 대하여 위와 같은 방식으로 계산된 지체상금을 지급할 의무가 있다.
나. 판 단
(1) 소외 회사의 지체상금 지급의무에 대한 보증책임의 존부
(가)첫째 주장 중 먼저, 피고가 주택분양보증인으로서 소외 회사의 원고들에 대한 위 지체상금 지급채무까지 보증하는지에 관하여 보건대, 앞서 본 주택건설촉진법 등 관련 규정과 주택분양보증제도의 취지와 목적, 그리고 이 사건 주택분양보증계약이 수분양자인 원고들이 분양자인 소외 회사에게 지급한 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양이행 채무를 보증하는 것으로서, 환급이행의 경우에는 계약금 및 중도금의 원금에 한하여 환급할 의무가 있을 뿐, 납부일 이후의 지연손해금은 이를 지급할 의무가 없는 것으로 해석되는 점 등 여러 사정에 비추어 보면, 피고의 앞서 본 분양이행보증은 당해 주택을 완공하여 분양하는 책임에 그치고 더 나아가 소외 회사의 원고들에 대한 앞서 본 지체상금 지급채무까지 보증하는 것은 아니라고 보아야 할 것이다( 대법원 1996. 1. 26. 선고 94다55330 판결 참조).
(나)나아가 피고의 소외 회사로부터의 분양미수금채권 양수로 인하여 소외 회사의 원고들에 대한 위 지체상금 지급채무도 포괄적으로 승계하였는지에 관하여 보건대, 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 당해 주택의 분양이행으로 보증채무를 이행하기로 하여 공사를 재개하면서 소외 회사로부터 분양미수금채권을 양도받은 사실은 인정되나, 그러한 사정만으로는 피고가 소외 회사의 원고들에 대한 위 지체상금 지급채무까지 승계하였다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거도 없다.
따라서 원고들의 위 주장은 모두 이유 없다.
(2) 피고 자신의 입주지연책임으로 인한 지체상금 지급의무
둘째 주장에 관하여 보건대, 앞서 본 바에 의하면, 이 사건 아파트에 대한 원고들의 조속한 입주를 위해 피고와 동아건설산업이 1999. 9. 21. 원고들에게 2000. 2.말경까지 입주에 지장 없도록 이 사건 아파트 공사를 완공하기로 약속하였으나 이에 위반하여 2000. 3.말경에야 완공하고 2000. 4. 8. 임시사용승인을 받음으로써 그 때 비로소 이 사건 아파트에 대한 입주가 가능하였음을 알 수 있으므로, 위 지체기간에 대하여 피고에게 귀책사유가 없다는 다른 사정이 없는 한, 피고는 원고들에게 위 약정 위반으로 인한 손해배상책임을 부담한다 할 것이다.
이에 대하여 피고는, 위 지체기간 중 2000. 3. 1.부터 같은 달 17.까지의 17일간은 원고들이 공사재개에 협조하지 아니하여 지체된 것이므로, 피고에게는 아무런 귀책사유가 없었다고 주장하므로 살피건대, 앞서 든 증거에 의하면, 동아건설산업은 부도난 소외 회사에 대한 제3채권자들의 가압류 등으로 인해 잔여 공사대금채권을 확보하지 못하는 사태를 방지하기 위해 분양이행자인 피고에 대하여 수분양자들인 원고들과 새로운 분양계약을 체결할 것을 요청하였으나, 이 사건 아파트 입주자대표회의는 1999. 12. 6. 피고가 소외 회사의 시공책임을 그대로 질 것 등을 요구하면서 재계약을 거부한 사실, 이에 피고는 2000. 1.경 소외 회사로부터 분양미수금채권을 양수받아 동아건설산업으로 하여금 공사를 재개하도록 한 사실은 각 인정되나, 피고가 약속한 입주예정일에 맞추어 원고들로 하여금 입주하게 하지 못한 이상, 위와 같은 사정만으로 위 지체기간에 대해 피고의 귀책사유가 없었다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거도 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
나아가 피고가 위 입주지체로 인해 원고들에게 지급하여야 할 손해배상액에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고들과 소외 회사가 이 사건 분양계약을 체결함에 있어 소외 회사가 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 지체상금을 지급한다는 등의 손해배상예정액에 관하여 명시적인 약정은 없었으나, 앞서 본 주택공급에관한규칙 제27조 에 의하면, 주택공급계약 체결시 사업주체는 그와 계약을 체결한 자가 중도금 등을 기한 내에 납부하지 아니할 경우 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료를 납부할 것을 정할 수 있는 반면, 사업주체가 입주자 모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주자에게 같은 요율의 지체상금을 지급하거나 주택잔금에서 공제하여야 한다고 규정하고 있을 뿐 아니라 분양계약서에 그와 같은 내용의 지체상금에 관한 약정을 두도록 강제하고 있는 점, 이 사건 분양계약은 소외 회사가 원고들을 비롯한 다수의 수분양자를 상대로 분양계약을 체결하기 위해 일방적으로 만든 부합계약인 점 등 여러 사정에 비추어 보면, 이 사건 분양계약에서 특별한 정함이 없거나 위 주택공급에관한규칙의 적용을 배제하는 약정을 하거나 그 약정 내용에 양립불가능한 내용이 없으면 위 주택공급에관한규칙에서 정한 사업주체의 수분양자에 대한 지체상금 지급조건이 분양계약에 흡수되어 그 부분에 관하여 분양자인 소외 회사와 수분양자들인 원고들 사이에 상호 묵시적으로 합의가 이루어졌다고 봄이 상당하고( 대법원 1997. 3. 28. 선고 96다34610 판결 , 대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결 등 참조), 이와 같이 당초의 분양자인 소외 회사의 입주지연으로 인한 손해배상책임에 관하여 적용되는 약정은 주택분양보증인인 피고가 보증책임을 이행하면서 자신의 귀책사유로 입주를 지연한 경우에도 적용된다 할 것이다.
3. 결 론
그렇다면 피고는 원고들에게 입주를 약속한 다음날인 2000. 3. 1.부터 임시사용승인 전날인 같은 해 4. 7.까지 38일간 원고들이 기납부한 입주금에 대하여 연 17%의 비율로 계산한 별지 제2목록 기재 지체상금란 기재의 각 해당 금원(계산식；입주금×0.17×38/365) 및 각 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2000. 6. 6.부터 원심판결 선고일인 2001. 6. 20.까지는 민법에 정한 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다 할 것인즉, 원심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고들 및 피고의 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.