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판시사항
구 주택공급에관한규칙 제19조 제2항 , 제3항 에 규정된 기준을 위반하여 체결한 주택공급계약의 사법적 효력(유효)
판결요지
주택공급계약이 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 관한 구 주택건설촉진법 제32조 , 규칙 제19조 제3항 , 제2항 에 위반하였다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없으므로 주택공급업자가 입주자들에게 위 규칙 소정의 연체금리를 초과하는 연체요율에 의한 지체상금을 지급하기로 한 약정은 유효하다.
원고,상고인
문명규 외 77인 (소송대리인 변호사 한종술)
원고,피상고인
김진희 외 193인
피고,상고인겸피상고인
주식회사 한도주택 (소송대리인 변호사 김주형 외 1인)
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인들 각자의 부담으로 한다.
이유
상고이유와 상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 준비서면 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심의 사실인정과 판단은 다음과 같다.
가. 원심은 먼저 피고는 충청남도지사로부터 1989. 10. 5.경 천안시 성정동 122의 2 외 3필지 토지 상에 15층 아파트 1개 동 110세대(이하 성정아파트라 한다)에 대한 주택건설 사업계획 승인을 받고 1989. 11. 7. 아파트건축공사를 착공하였으며, 1990. 12. 18.경 충남 천안군 직산면 삼은리 70외 4필지 토지 상에 12층, 15층 아파트 각 1개 동 294세대(이하 직산아파트라 한다)에 대한 주택건설 사업계획 승인을 받고 1991. 2. 18. 아파트건축공사를 착공한 사실, 원고들은 분양계약 공고 당시의 주택공급에관한규칙(이하 규칙이라 한다) 제8조 소정의 공개모집 또는 선착순의 방법에 따라 피고로부터 위 아파트를 분양을 받은 사실, 분양공고 당시 성정아파트의 입주예정일은 1990. 12.로, 직산아파트의 입주예정일은 1992. 8.로 공고하였으나, 성정아파트는 1991. 7. 1.부터, 직산아파트는 1993. 1. 21.부터 입주가 가능한 사실, 원고들이 피고와 사이에 체결한 분양계약에 의하면, 수분양자는 입주 및 공사의 진행에 관계없이 분양금 지급기일을 준수하며 분양금을 지급기일에 지급하지 아니하는 경우에는 연 25%의 비율에 의한 연체이자를 피고에게 지급하기로 하고(분양계약서 제3조), 천재지변 및 경제상 급격한 변동 등 불가항력으로 목적물의 준공이 지연될 경우에는 피고가 수분양자들에게 통지하여 주고 수분양자는 이를 이유로 어떠한 이의도 제기하지 아니하기로 약정(분양계약서 제7조)한 사실을 인정하였다.
나. 원심은 위와 같은 사실관계를 바탕으로 하여 다음과 같이 판단하고 있다.
먼저 성정아파트와 직산아파트의 입주지연에 따른 피고의 배상의무에 관하여, 위 아파트는 주택건설촉진법(이하 법이라고 한다)에 기한 사업승인을 받아 건축된 것이므로, 아파트의 공급은 규칙에 따라 이루어져야 하고, 분양계약에서 특별한 정함이 없거나 규칙의 적용을 배제하는 약정을 하거나 그 약정 내용에 양립불가능한 내용이 없으면 규칙에서 정하는 계약조건이 분양계약에 흡수되어 그 부분에 관하여 분양자인 피고와 수분양자인 원고들 사이에 상호 묵시적으로 합의가 이루어졌다고 봄이 상당하므로, 원고들과 피고는 규칙 제19조 제3항 , 제2항 (원심판결은 제3항 의 기재를 누락한 것으로 보인다)에서 규정하고 있는 지체상금에 관하여 상호 묵시적으로 약정한 것이라고 할 것이라고 전제한 다음, 피고는 원고들이 분양공고상 입주예정일(원심판결의 "분양예정 공고일"은 오기로 보인다) 이전에 납입한 중도금에 대하여 분양공고상의 입주예정일 다음 날부터 원고들로 하여금 입주할 수 있게 하여준 날까지 분양대금 연체약정상의 비율인 연 25%의 비율에 의한 지체상금을 지급할 의무가 있다.
그리고 규칙 제19조 제2항 에 의하면, 분양대금 연체금에 대한 연체요율은 은행법에 의한 은행에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정하도록 하고 있고, 은행에서 정하는 연체금리는 1988. 12. 5.부터 1991. 11. 20.까지는 연 19%, 그 다음 날부터 1993. 1. 28.까지는 연 21%인 사실이 인정되나, 규칙의 위 조항은 단속규정에 불과할 뿐 그에 위반된 법률행위의 사법적인 효력까지도 부인하는 효력규정은 아니라고 할 것이므로 위 약정상의 연체이율인 연 25%는 유효한 약정연체이율이라고 판단하고 있다.
다. 나아가서 피고가 분양공고상 입주예정일까지 원고들을 입주할 수 있게 하여 주지 못한 것은 불가항력으로 인한 것이라는 피고의 항변에 대하여는, 피고가 위 아파트를 건축할 무렵에는 정부의 200만호 주택건설사업의 영향으로 전국적으로 아파트 건축 붐이 일어나 건설경기가 활성화되었으며, 이로 인하여 시멘트 등 건축의 기초자재가 수요과잉으로 인하여 충분히 공급되지 못하였고, 공사현장의 인력부족 현상까지 빚어진 사실, 그리하여 피고도 위 건축공사를 시행함에 있어 시멘트, 철근, 레미콘 등의 건축자재를 공급받는데 어려움을 겪었으며, 직산아파트의 경우에는 파일을 구입하지 못하여 기초공사가 지연되자 1991. 8. 13. 충청남도지사로부터 1동 파일기정기초를 온통기초로 설계변경하는 사업계획 변경승인까지 받은 사실, 이에 피고는 성정아파트 입주예정자들에게는 1990. 11. 1.부터, 직산아파트 입주예정자들에게는 1992. 8. 24.부터 수차례에 걸쳐 건축자재 품귀현상 등으로 인하여 아파트 준공이 지연될 것이라는 내용의 통지를 한 사실 등은 인정되나, 피고는 위 아파트 건축기간 동안 거래업체들로부터 공급물량의 부족에도 불구하고 건축자재를 최대한 공급받았으며, 특히 오성상사로부터는 시멘트를 주문에 따라 차질없이 공급받은 사실, 그리하여 피고가 성정아파트 수분양자들에게 보낸 양해서신(을 제5호증의 3)에서도 건축자재의 품귀현상과 인력난 등 이외에도 하청업체인 세호전기 주식회사의 부도나 위 아파트 공사현장의 현장소장인 소외 황풍길의 후두암으로 인한 입원 등도 공사지연의 한 원인이 되었다고 지적한 사실, 한편 위 직산아파트와 비슷한 시기에 건축된 천안시 신방동 22 지상 현대아파트(건축주 : 현대산업개발 주식회사)와 충남 성환읍 매주리 311의 9 지상 중앙아파트(건축주 : 주식회사 중앙건설) 및 위 성정아파트와 비슷하게 건축된 천안시 다가동 440의 10 지상 신성아파트(건축주 : 주식회사 신성)와 천안시 구성동 293의 21 지상 쌍용아파트(건축주 : 남광토건 주식회사)는 모두 입주예정일 이전에 공사가 완공되어 그 입주예정자들이 정상적으로 입주를 마친 사실 또한 인정된다고 하면서, 위와 같은 사실관계 하에서는 위 아파트 건축 당시의 경제사정이 위 약정상의 불가항력이라고 볼 수 있을 정도의 급격한 경제상의 변동에 해당한다고 보기 어렵고 달리 피고가 위 아파트 건축공사를 입주기일에 마치는 것이 현실적으로 불가능함을 인정할 증거가 없다고 판단하여, 피고의 위 항변을 배척하였다.
2. 피고의 상고이유에 대하여
가. 제2점에 대하여
구 법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 법률) 제32조 제1항 은 사업주체는 주택의 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 정하는 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다고 규정하고, 구 규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정되기 전의 규칙) 제19조 제2항 본문은 사업주체는 주택의 공급계약을 함에 있어서 중도금을 기한 내에 납부하지 아니할 경우에는 해약을 하거나 금융기관(은행법에 의한 은행을 말한다)에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 일정률의 연체요율에 따라 산출하는 연체료를 납부할 것을 계약조건으로 할 수 있다, 제3항 은 사업주체가 공급공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 중도금에 대하여 제2항 의 연체요율을 적용한 지체상금을 입주자에게 지급하거나, 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다고 규정하고 있으나, 주택공급계약이 법 제32조 , 규칙 제19조 제3항 , 제2항 에 위반하였다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없는 것 이므로( 대법원 1995. 11. 7. 선고 94다1890 판결 , 1996. 7. 26. 선고 95다55351 판결 등 참조), 원심이 인정한 바와 같이 피고가 입주자인 원고(피상고인)들에게 규칙 제19조 제2항 소정의 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위를 초과하는 연체요율에 의한 지체상금을 지급하기로 한 이상 그와 같은 약정은 사법상 유효하다 고 보아야 할 것이다. 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 법리오해의 위법이 없으므로, 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다.
나. 제1점에 대하여
기록에 비추어 살펴보면, 위 아파트의 입주예정일까지 원고(피상고인)들을 입주할 수 있게 하여 주지 못한 것이 불가항력으로 인한 것이라는 피고의 항변을 배척함에 있어서 거친 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 채증법칙을 위반하거나 불가항력에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 이 점을 지적하는 상고이유도 받아들일 수 없다.
3. 원고(상고인)들의 상고이유에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고(상고인)들이 피고에 대하여 위 아파트 중도금의 지급을 연체함으로써 부담하게 된 연체이자가 원심판결 첨부 별지 지체계산서 중 "지연손해금"란 기재와 같은 사실은 다툼이 없다고 한 다음, 원고(상고인)들은 원심 제5차 변론기일에 이르러 이를 취소하였으나, 위 자백이 진실에 반하고 착오에 기한 것임을 인정할 증거가 없으므로, 원고(상고인)들의 자백취소는 효력이 없다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 채증법칙 위배나 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.
4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 상고인들 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.