2017가합20353 부당이득금

복산동 지역주택조합

대한민국

2018. 1. 10.

2018. 1. 31.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 1,048,633,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초 사실

가. 원고는 울산 중구 복산동 377-7 일대에 공동주택 신축을 위해 설립된 조합이다. 원고는 2014. 11. 14. 울산광역시 중구청장으로부터 주택법 제16조, 같은 법 시행령 제 15조, 같은 법 시행규칙 제9조, 제11조에 의하여 울산 중구 복산동 738-5 대 285㎡ 1) 및 같은 동 745-9 대 544 ㎡ 2) 이하 '이 사건 각 토지’라 한다)를 포함한 울산 중구 복산동 377-7 외 128필지에 아파트를 건설하기 위한 주택건설사업(이하 '이 사건 사업’ 이라 한다)에 관하여 사업계획승인(이하 '이 사건 사업계획승인'이라 한다)을 받았다.

나. 울산광역시 중구청장은 2014. 11. 14. 원고의 주택건설사업계획을 승인하면서 46개의 승인조건(이하 '이 사건 사업계획승인조건'이라 한다)을 부과하였고, 이 사건 사업 계획승인조건의 주요 내용은 아래와 같다.

다. 원고는 이 사건 각 토지에 대해 용도폐지를 신청하였고, 이 사건 각 토지는 2015. 1. 6.경 용도폐지 되었다. 원고는 2015. 1. 30.경 울산광역시 중구청장에게 이 사건 각 토지의 지목이 도로이고 실제로 도로로서 기능하고 있으므로, 원고의 이 사건 각 토지에 관한 용도폐지 신청이 착오이고, 이 사건 토지는 무상양도 대상이라는 이유로 이 사건 각 토지에 관한 용도폐지 신청의 정정을 요구하였으나, 울산광역시 중구청장은 2015. 2. 16. 이 사건 각 토지가 실제 도로로서 기능하는지 불명확하다는 등의 이유로 원고의 용도폐지 신청 착오 정정 요청을 수용할 수 없다고 회신하였다.

라. 원고는 이 사건 각 토지에 관한 용도폐지 신청 정정이 무산되자 2015. 3. 27. 피고로부터 이 사건 각 토지롤 1,048,633,000원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였고, 이 사건 매매계약의 대금을 전액 지급하여 2015. 8. 10. 이 사건 각 토지에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포 함한다, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고 주장의 요지

가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법'이라 한다) 제65조 제2항 후단에 의하면 개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도하여야 함에도 불구하고, 피고는 이 사건 각 토지가 위 규정의 공공시설에 해당하지 아니한다고 자의적으로 해석하면서 무상양도를 거부하거나 무상양도 또는 유상양도에 따른 재량권을 행사하지 아니하고 원고에게 이 사건 매매계약의 체결을 강요 하였으므로, 이 사건 매매계약은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 것으로서 민법 제103조에 의해 무효이다.

나. 이 사건 각 토지는 이 사건 사업에 필수적이어서 원고가 이를 취득하지 아니하면 위 사업을 추진할 수 없는 궁박한 상황이었고, 피고는 이 사건 아파트건설사업의 인·히가 관할 관청이라는 우월한 지위를 이용하여 원고에게 이 사건 매매계약의 체결을 강요한 것이고, 원고가 피고에게 기부채납한 공공시설의 면적과 원고가 피고로부터 무상으로 양수한 부지의 면적을 비교하여도, 이 사건 매매계약은 민법 제104조의 불공정한 법률행위로서 무효이다.

3. 판단

가. 이 사건 매매계약의 국토계획법 제65조 제2항 후단 및 민법 제103조 위반 여부

1) 이 사건 각 토지가 무상양도 대상이 되는 종래의 공공시설에 해당하는지 여부

가) 원고는 이 사건 각 토지가 2015. 1. 6. 용도폐지 되었는바, 이 사건 각 토지에 대한 공용개시행위가 없었다면 이러한 용도폐지 절차를 거칠 이유가 없고, 이 사건 각 토지는 이 사건 사업계획승인 당시 일반 공중의 통행에 이용되는 도로로서 기능하고 있었으므로, 국토계획법 제65조 제2항 후단에서 정한 무상양도 대상이 되는 종래의 공공시설에 해당한다고 주장한다.

나) 국토계획법 제65조 제2항은 '개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 (중간 생략) 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 수 있다'고 규정하고 있고, 무상귀속의 대상이 되는 종래의 공공 시설에는 국유재산법상 행정재산도 포함된다고 보아야 한다. 그런데 국유재산법상의 행정재산이란 국가가 소유하는 재산으로서 직접 공용, 공공용 또는 기업용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산을 말하는 것이고(국유재산법 제6조 제2항 참조), 그 중

도로와 같은 인공적 공공용 재산은 법령에 의하여 지정되거나 행정처분으로써 공공용으로 사용하기로 결정한 경우 또는 행정재산으로 실제로 사용하는 경우의 어느 하나에 해당하여야 비로소 행정재산이 되는 것인데, 특히 도로는 도로로서의 형태를 갖추고 도로법에 따른 노선의 지정 또는 인정의 공고 및 도로구역 결정·고시를 한 때 또는 도시계획법 또는 도시재개발법 소정의 절차를 거쳐 도로를 설치하였을 때에 공공용물로서 공용개시행위가 있다고 할 것이므로, 토지의 지목이 도로이고 국유재산대장에 등재되어 있다는 사정만으로 바로 그 토지가 도로로서 행정재산에 해당한다고 할 수는 없다. 이는 국유재산대장에 행정재산으로 등재되어 있다가 용도폐지된 바가 있다고 하더라도 마찬가지이며, 무상귀속 대상인 종래의 공공시설에 해당한다는 점은 사업시행자가 증명하여야 한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2015다255524 판결 등 참조).

다) 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3호중의 기재와 이 법원의 감정인 A에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 2013. 10.경 울산 중구 복산동 738 도로 318m (같은 동 738㎡ 도로 33㎡와 같은 동 738-5 도로 285㎡로 분할되기 전 토지를 의미) 중 약 17.6%인 56.0㎡가, 같은 동 745 도로 744㎡(같은 동 745 도로 200㎡와 같은 동 745-9 도로 544㎡로 분할되기 전 토지를 의미) 중 약 78.9%인 587.1㎡가 각 도로로 사용된 사실, 위 각 토지의 지목이 도로인 사실은 인정된다. 그러나 앞서든 증거와 증인 B의 증언 에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 각 토지는 2008년경부터 이 사건 사업계획승인시까지 약 7년간 장기간 방치되어 있었고, 이 사건 각 토지에 진입하는 곳에 진입을 통제하는 가설울타리가 설치되어 있었던 점, ② 인근 주민들이 이 사건 각 토지를 주차장 용도로 사용한 것은 이 사건 각 토지가 장기간 방치된 탓이고, 달리 이 사건 각 토지에 대하여 도로로 사용하고자 하는 공용개시행위가 있었다고 볼 아무런 증거가 없는 점, ③ 감정인 A은 항공사진만을 통해 이 사건 각 토지의 지적경계와 도로로 사용되는 부분의 면적을 특정하였는바, 이 법원의 감정인 A에 대한 감정촉탁결과만으로 이 사건 각 토지가 이 사건 사업계획승인 당시 실제 도로로 사용되고 있었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는 점, ④ 어떠한 재산에 대하여 용도폐지가 있었다는 사정만으로 당연히 그 재산이 행정재산이었다고 추정되지 아니하는 점, ⑤ 원고는 이 사건 사업계획승인조건이 이 사건 각 토지에 대해 "분할 및 용도폐지 후 유상매각 가능, 공공시설(도로) 설치비용에 상당하는 범위 내에서 무상양도 가능"이라고 규정하고 였으므로, 이 사건 각 토지가 무상양도 대상인 토지라는 취지로 주장하나, 위 사업계획승인조건에 따르면 이 사건 각 토지는 원칙적으로 유상매각 대상인 토지이므로, 갑 제2호증의 기재만으로 이 사건 사업계 획승인 당시 이 사건 각 토지를 무상양도 대상으로 정하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는 점 등에 비추어 갑 제2, 3, 6호증의 각 기재 및 영상, 이 법원의 감정인 A에 대한 감정촉탁결과만으로 이 사건 각 토지가 국토계획법 제65조 제2항에 따라 무상양도 대상이 되는 종래의 공공시설에 해당한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없 이 이유 없다.

2) 재량권 행사의 일탈·남용 여부에 관한 가정적 판단

가) 원고는 피고가 이 사건 각 토지 현황을 파악한 후 무상양도 대상인 토지임을 확인하였음에도 불구하고 원고에게 이 사건 각 토지를 유상양도하였는바 재량권 행사를 일탈·남용하였다고 주장한다.

가정적으로 살피건대, 국토계획법 제65조 제2항 후단은 그 문언상 행정청에게 용도가 폐지되는 공공시설을 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 것인지 여부에 관한 재량이 있는 것으로 해석되므로, 위 규정에 기하여 피고가 원고에게 이 사건 각 토지를 무상으로 양도할 의무가 있다고 보기는 어렵다. 다만 위 규정이 재량규정으로 해석된다고 하더라도, 행정청의 재량권 행사는 다른 일반적인 경우와 마찬가지로 행정청의 자의를 허용하는 것이 아니라 입법의 취지와 목적에 비추어 비례·평등의 원칙에 부합하는 합당한 권리행사여야 하고, 그렇지 않을 경우 재량권을 일탈 내지 남

용한 행위로서 위법하다고 보아야 할 것이나, ① 원고가 이 사건 사업에 관하여 개설하여 피고에게 기부채납한 공용시설의 면적이 5,464㎡에 이르는 점, ② 원고가 피고에게 여러 차례 무상양도를 요청하다가 이 사건 사업의 추진을 위해 이 사건 매매계약을 체결하게 된 점만으로는 피고가 이 사건 각 토지를 원고에게 무상양도하지 않기로 결정한 것이 재량권을 일탈 내지 남용하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

나) 또한 원고는 이 사건 사업계획승인조건에 의하면 유상양도 대상 토지와 무상양도 대상 토지를 명시적으로 구분하고 있는데, 이 사건 각 토지에 대해서는 유상양도 대상인지 무상양도 내상인지 여부를 명시적으로 결정하지 않았으므로, 피고는 재량권을 전혀 행사하지 않은 위법이 있다고 주장하므로 가정적으로 살피건대, 앞서 든 증 거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 원고의 무상양도 요청을 거절하고 이 사건 매매계약을 체결한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하면 피고는 이로써 이 사건 각 토지가 유상양도 대상임을 명시적으로 표현한 것으로 볼 수 있다. 따라서 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

나. 불공정한 법률행위로서 무효인지 여부

1) 원고는 피고가 이 사건 사업을 빨리 착수할 수밖에 없는 원고의 궁박한 상태를 이용하여 원고에게 이 사건 매매계약의 체결을 강요한 것이고, 원고는 피고에게 5,464㎡에 해당하는 공공시설을 기부채납하였는데, 원고가 무상으로 양수한 부지의 면적은 3,324㎡에 불과하므로 급부(무상귀속부분)와 반대급부(기부채납부분)가 현저히 균형을 상실하여 이 사건 매매계약은 민법 제104조의 불공정한 법률행위로서 무효라고 주장한다.

2) 살피건대, 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 한하여 성립하는 것이고, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있으므로, 피해당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다 고 하더라도 그 상대방 당사자에게 위와 같은 피해당사자의 사정을 알면서 이를 이용 하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정한 법률행위는 성립하지 않는다.

3) 이 사건에 관하여 보건내, 이 사건 매매계약의 급부와 반대급부 내용, 원고와 피고의 지위, 이 사건 사업의 추진 경위 등만으로는 원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 궁박한 상태에 있었다거나 이 사건 매매계약의 급부와 반대급부가 현저히 불균형하다고 인정하기 어려우며, 설령 그렇다고 하더라도 피고가 원고의 그러한 사정을 알면서 이를 이용하려는 폭리의사를 가지고 이 사건 매매계약을 체결하였다고 단정하기도 어렵다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

나아가 원고는 이 사건 사업을 위해 피고에게 기부채납한 공공시설과 피고로부터 무상으로 양도받은 부지의 면적이 불균형하다고 주장하나, 원고가 이 사건 사업에 관하여 공공시설을 기부채납할 의무는 이 사건 매매계약의 반대급부가 아니므로, 원고의 위 주장은 이러한 점을 보더라도 이유 없다.

4) 따라서 이 사건 매매계약이 불공정한 법률행위로서 무효라는 원고의 주장 역시 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 장래아

판사 목명균

판사 이규봉

1) 울산 중구 복산동 738 도로 318㎡는 2014. 12. 29. 울산 중구 복산동 738 도로 33㎡와 울산 중구 복산동 738-5 도로 285㎡로 분할되었고, 울산 중구 복산동 738-5 도로 285㎡는 2015. 1. 2. 지목이 '도로에서 '대'로 변경되었다.

2) 울산 중구 복산동 745 도로 744㎡는 2014. 12. 29. 울산 중구 복산동 745 도로 200㎡와 울산 중구 복산동 745-9 도로 544㎡로 분할되었고, 울산 중구 복산동 745-9 도로 544㎡는 2015. 1. 2. 지목이 '도로'에서 '대’로 변경되었다.