헌재 1990. 6. 25. 선고 89헌마107 결정문 [토지수용법 제46조 제2항 의 위헌여부에 관한 헌법소원]

beta

청구인

서○주 외 2명

대리인 변호사 이상규

관련사건

서울고등법원 88구7318 토지수용재결처분취소청구의 소

[참조조문]

헌법(憲法) 제23조 제3항

舊土地收用法(1989. 4. 1 法律 제4120호로 改政되기 前의 것) 제46조(算定의 時期 및 方法) ① 손실액(損失額)의 산정(算定)은 수용(收用) 또는 사용(使用)의 재결당시(裁決當時)의 가격(價格)을 기준(基準)으로 하되 수용(收用)할 토지(土地)에 대(對)하여는 인근토지(隣近土地)의 거래가격(去來價格)을, 사용(使用)할 토지(土地)에 대(對)하여는 그 토지(土地) 및 인근토지(隣近土地)의 지료(地料), 차임등(借賃等)을 고려(考慮)한 적정가격(適正價格)으로 하여야 한다.

② 국토이용관리법(國土利用管理法) 제29조 제1항의 규정(規定)에 의하여 기준지가(基準地價)가 고시(告示)된 지역(地域)에서의 토지(土地)에 대한 보상(補償)은 고시(告示)된 기준지가(基準地價)를 기준(基準)으로 하되, 기준지가(基準地價) 대상지역(對象地域) 공고일(公告日)로부터 재결시(裁決時)까지의 관련법령(關聯法令)에 의한 당해 토지(土地)의 이용계획(利用計劃) 또는 당해 지역(地域)과 관계없는 인근토지(隣近土地)의 지가변동율(地價變動率)ㆍ도매물가상승률(都賣物價上昇率) 기타 사항(事項)을 참작(參酌)하여 평가(評價)한 금액(金額)으로 행한다.

舊國土利用管理法(1989. 4. 1. 法律制제4120호로 削除되기 前의 것) 제29조(基準地價) ① 건설부장관(建設部長官)은 지가(地價)의 적정(適正)한 유지(維持)와 토지이용(土地利用)의 증진을 도모하기 위하여 지가(地價)를 조사(調査)ㆍ평가(評價)하여 중앙토지수용위원회(中央土地收用委員會)의 확인을 받아 이를 기준지가(基準地價)로 고시(告示)하고, 대통령령(大統領令)이 정하는 바에 따라 조제(調製)ㆍ공급(供給)하여야 한다. 이 법(法)에 의하여 지정(指定)된 도시지역(都市地域)과 이미 고시(告示)된 기준지가(基準地價)가 현실(現實)의 토지거래가격(土地去來價格)과 현저히 차이(差異)가 나는 지역(地域)으로서 대통령령(大統領令)으로 정하는 지역(地域)에서는 그 고시(告示)후 3년(年을 경과하지 아니하는 범위 안에서 대통령령(大統領令)이 정하는 기간(期間)이 경과될 때마다 기준지가(基準地價)를 다시 조사(調査)하여 고시(告示)한다.

② 건설부장관(建設部長官)이 제1항의 규정(規定)에 의하여 기준지가(基準地價)를 고시(告示)하고자 할 때에는 미리 대상지역(對象地域)을 공고(公告)하여야 한다.

③ 제1항의 규정(規定)에 의한 기준지가(基準地價)를 평가(評價)함에 있어서는 대통령령(大統領令)이 정하는 바에 의하여 토지이용(土地利用) 상황(狀況)이나 주위환경(周圍環境) 기타 자연적(自然的)ㆍ사회적(社會的) 조건(條件)이 유사(類似)하다고 통상(通常) 인정되는 일단(一團)의 토지(土地) 중에서 선정(選定)한 표준지(標準地)에 대하여 대상지역(對象地域) 공고

일현재(公告日現在)의 단위면적당(單位面積當) 정상가격(正常價格)(당해 토지(土地)에 대하여 거래(去來)가 행

- 180 -

하여지는 경우 통상(通常) 성립(成立)되는 가격(價格)을 말한다)을 조사(調査)ㆍ평가(評價)한다.

④ 제3항의 규정(規定)에 의하여 표준지(標準地)에 대한 평가(評價)를 함에 있어서는 대통령령(大統領令)이 정하는 바에 의하여 인근(隣近) 유사토지(類似土地)의 거래가격(去來價格), 임료(賃料) 등을 종합적(綜合的)으로 고려(考慮)하여 행하여야 한다.

⑤ 제1항의 규정(規定)에 의한 기준지가(基準地價)는 일반토지거래(一般土地去來)의 지표(指標)가 되고 공공시설용지(公共施設用地)를 매수(買收)하거나 토지(土地)를 수용(收用)하는 경우에는 그 지가(地價) 또는 보상액(補償額)의 기준(基準)으로 하되 기준지가대상지역공고일(基準地價對象地域公告日)로부터 매수(買收) 또는 보상액(補償額)의 재결시까지의 당해 국토이용계획(國土利用計劃) 또는 당해 지역(地域)과 관계없는 인근토지(隣近土地)의 지가변동율(地價變動率)ㆍ도매물가상승률(都賣物價上昇率)ㆍ인근(隣近) 유사토지(類似土地)의 정상거래가격(正常去來價格) 및 기타 사항(事項)을 대통령령(大統領令)이 정하는 바에 따라 참작하여야 하며, 국가(國家)ㆍ지방자치단체(地方自治團體)와 대통령령(大統領令)이 정하는 정부투자기관(政府投資機關)이 기준지가(基準地價)가 고시(告示)된 지역(地域) 안에서 지가(地價)를 산정(算定)하거나 평가자(評價者)가 조사(調査)ㆍ평가(評價)할 때에는 기준지가(基準地價)를 기준(基準)으로 하되 대통령령(大統領令)이 정하는 바에 따라 지가산정(地價算定) 및 조사(調査)ㆍ평가(評價)의 목적별(目的別)로 이를 가감(加減)하여 적용(適用)할 수 있다.

⑥ 제1항의 기준지가(基準地價)에 이의(異議)가 있는 자(者)는 기준지가(基準地價)의 고시일(告示日)로부터 6월(月) 이내에 건설부장관(建設部長官)에게 이의(異議)를 신청(申請)할 수 있다. 이 경우 건설부장관(建設部長官)은 이를 심사(審査)하여 타당(妥當)하다고 인정(認定)될 때는 조정(調整)하여 고시(告示)한다.

⑦ 제1항 내지 제6항의 규정(規定)에 의한 기준지가(基準地價)의 조사(調査)ㆍ평가방법(評價方法) 및 고시(告示) 대상지역공고(對象地域公告)ㆍ표준지선정방법(標準地選定方法) 및 이의신청절차(異議申請節次) 등에 관하여 필요한 사항(事項)은 대통령령(大統領令)으로 정한다.

舊國土利用管理法(1989. 4. 1. 法律 제4120호로 削除되기 前의 것) 제29조의 2(土地評價士의 免許 등) ① 제29조의 규정(規定)에 의한 기준지가(基準地價)의 조사(調査)ㆍ평가(評價)와 제21조의 4 제1항 제1호에 의한 평가(評價) 및 기준지가(基準地價)가 고시(告示)된 지역(地域)내에서 매수(買收) 또는 수용(收用)할 토지(土地) 기타 권리(權利)를 평가(評價)하게 하기 위하여 토지평가사(土地評價士)를 둔다.

② 토지평가사(土地評價士)가 되고자 하는 자(者)는 건설부장관(建設部長官)이 시행(施行)하는 토지평가사(土地評價士) 면허시험(免許試驗)에 합격(合格)하고 건설부장관(建設部長官)의 면허(免許)를 받아야 한다.

③ 다음 각호(各戶)의 1에 해당하는 자(者)는 토지평가사(土地評價士)의 면허(免許)를 받을 수 없다.

1. 미성년자(未成年者)

2. 금치산자(禁治産者)ㆍ한정치산자(限定治産者) 또는 파산선고(破産宣告)를 받고 복권(復權)되지 아니한 자(者)

3. 금고(禁錮)이상의 형(刑)의 선고(宣告)를 받고 그 집행(執行)이 종료(終了)되거나 집행(執行)을 받지 아니하기로 확정(確定)된 후 2년(年)이 경과되지 아니한 자(者)

4. 공무원(公務員)으로서 징계(懲戒)에 의하여 파면처분(罷免處分)을 받은 때로부터 2년(年)이 경과되

- 181 -

지 아니한 자(者) 또는 징계(懲戒)에 의하여 해임처분(解任處分)을 받은 때로부터 1년(年)이 경과되지 아니한 자(者)

④ 토지평가사(土地評價士) 면허시험(免許試驗)의 응시자격(應試資格)ㆍ시험과목(試驗科目) 기타 토지평가사(土地評價士) 면허(免許)에 관하여 필요한 사항(事項)은 대통령령(大統領令)으로 정한다.

⑤ 건설부장관(建設部長官)은 토지평가사(土地評價士)가 다음 각호(各戶)의 1에 해당하는 때에는 그 면허(免許)를 취소(取消)할 수 있다. 다만 제1호 또는 제2호의 사유(事由)에 해당하는 때에는 그 면허(免許)를 취소(取消)하여야 한다.

1. 제3항 각호(各戶)의 1에 해당하게 된 때

2. 사위(詐僞) 기타 부정(不正)한 방법(方法)으로 토지평가사(土地評價士)의 면허(免許)를 받은 사실(事實)이 판명(判明)된 때

3. 제29조의 3 제1항의 규정(規定)에 의한 사업소개설등록(事業所開設登錄)을 하지 아니하고 토지평가사(土地評價士)의 업무(業務)를 행한 때

4. 제29조의 3 제4항의 규정(規定)에 의한 등록(登錄)의 취소(取消) 또는 업무(業務)의 정지

명령(停止命令)을 받고 계속하여 그 업무(業務)를 영위(營爲)한 때

5. 제29조의 5 제1항의 규정(規定)에 위반(違反)하여 허위(虛僞) 또는 부정(不正)한 평가(評價)를 한 때

6. 제29조의 5 제3항의 규정(規定)에 위반(違反)한 때

舊國土利用管理法(1989. 4. 1. 法律 제4120호로 削除되기 前의 것) 제29조의 3(土地評價士業務所의 開設ㆍ登錄 등) ① 토지평가사(土地評價士)가 개업(開業)을 하고자 할 때에는 건설부장관(建設部長官)에게 사무소개설등록(事務所開設登錄)을 하여야 한다.

② 면허(免許)를 받은 토지평가사(土地評價士)는 건설부장관(建設部長官)이 지정(指定)하는 기관(機關)에서 1년(年)이상의 실무수습(實務修習)을 거친 후가 아니면 사무소(事務所)를 개설(開設)할 수 없다. 다만, 토지평가사면허(土地評價士免許)를 받은 자(者)로서 건설부장관(建設部長官)이 인정하는 기관(機關)에서 1년(年)이상 종사한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 건설부장관(建設部長官)은 토지평가업무(土地評價業務)의 공정(公正)과 토지평가사(土地評價士)의 품위보전(品位保全)을 위하여 필요한 때에는 합동사무소(合同事務所)의 개설(開設)을 명(命)할 수 있다.

④ 건설부장관(建設部長官)은 토지평가사사무소(土地評價士事務所) 개설등록자(開設登錄者)가 다음 각호(各戶)의 1에 해당하는 때에는 사무소(事務所)의 개설(開設) 등록(登錄)을 취소(取消)하거나 1년(年)이내의 기간(期間)을 정하여 그 업무(業務)의 정지를 명(命)할 수 있다. 다만, 제5호의 규정(規定)에 의한 업무정지(業務停止)의 기간(期間)은 그 재판(裁判)이 확정(確定)될 때까지로 한다.

1. 토지(土地)의 평가(評價)에 있어서 중대한 과실(過失)이 있거나 그 평가(評價)된 토지(土地)의 가격(價格)이 심히 부당한 때

2. 사위(詐僞) 기타 부정(不正)한 방법으로 제1항의 규정(規定)에 의한 등록(登錄)을 한 때

3. 제29조의 4의 규정(規定)에 위반(違反)한 때

4. 제29조의 5 제2항 또는 제4항 내지 제7항의 규정(規定)에 위반(違反)한 때

- 182 -

5. 평가업무(評價業務)와 관련하여 형사사건(刑事事件)으로 기소(起訴)된 때

6. 기타 이 법(法) 또는 이 법(法)에 의한 명령(命令)이나 처분(處分)에 위반(違反)한 때

⑤ 건설부장관(建設部長官)은 토지평가사(土地評價士)에 대하여 감독상(監督上) 필요한 명령(命令)을 발하거나 소속공무원(所屬公務員)으로 하여금 업무처리상황(業務處理狀況)이나 장부(帳簿)ㆍ서류(書類) 기타 물건(物件)을 검사(檢査)하게 할 수 있다.

⑥ 토지평가사합동사무소(土地評價士合同事務所)의 개설(開設) 및 운영(運營) 기타 사무소개설등록(事務所開設登錄)에 관하여 필요한 사항(事項)은 대통령령(大統領令)으로 정한다.

舊國土利用管理法(1989. 4. 1. 法律 제4120호로 削除되기 前의 것) 제29조의 4(土地評價士事務所의 名稱) ① 토지평가사사무소(土地評價士社務所)는 그 명칭(名稱)중에 합동사무소(合同事務所)는 "토지평가사(土地評價士) 합동사무소(合同事務所)", 기타의 사무소(事務所)는 "토지평가사사무소(土地評價士事務所)"라는 용어(用語)를 사용하여야 한다.

② 제1항의 규정(規定)에 의한 명칭(名稱)을 사용함에 있어서는 동일도(同一道)내에 이미 등록(登錄)되어 있는 토지평가사사무소(土地評價士事務所)와 동일(同一) 또는 유사(類似)한 명칭(名稱)을 사용하거나 외국어(外國語)를 사용하여서는 아니된다.

舊國土利用管理法(1989. 4. 1. 法律 제4120호로 削除되기 前의 것) 제29조의 5(土地評價士의 誠實義務 등) ① 토지평가사(土地評價士)는 성실히 그 직무를 수행하여야 하며, 허위(虛僞) 또는 부정(不正)한 평가(評價)를 하여서는 아니된다.

② 토지평가사(土地評價士)는 자기 또는 친족(親族)의 소유토지(所有土地) 등 불공정(不公正)한 평가(評價)를 할 우려가 있다고 인정되는 토지(土地)는 이를 평가(評價)하여서는 아니된다.

③ 토지평가사(土地評價士)는 다른 사람에게 면허증(免許證)을 대여(貸與)하거나 또는 부당하게 이를 행사(行使)하여서는 아니된다.

④ 토지평가사(土地評價士)는 동시에 2 이상의 토지평가사사무소(土地評價士事務所)를 개설(開設)하거나 2 이상의 다른 토지평가사사무소(土地評價士事務所)에 종사할 수 없다.

⑤ 토지평가사(土地評價士)는 토지(土地)ㆍ건물(建物)의 매매업(매매업)ㆍ중개업(仲介業) 또는 그 대리업(代理業)을 영위(營爲)하거나 이들 영업자(營業者)의 고용인(雇傭人)으로 종사할 수 없다.

⑥ 토지평가사(土地評價士)는 건설부장관(建設部長官)이 정하는 보수(報酬)이 외에는 어떠한 명목(名目)으로도 그 업무(業務)와 관련하여 보수(報酬)를 받아서는 아니된다.

⑦ 토지평가사(土地評價士)는 그 직무상(職務上) 알게 된 다른 사람의 비밀(秘密)을 정당한 사유(事由)없이 누설(漏泄)하여서는 아니된다.

舊國土利用管理法(1989. 4. 1. 法律 제4120호로 削除되기 前의 것) 제29조의 6(名稱의 사용금지) 토지평가사(土地評價士)로서 사무소개설등록(事務所開設登錄)을 한 자(者)가 아닌 자(者)는 "토지평가사(土地評價士) 합동사무소(合同事務所)" 또는 "토지평가사사무소(土地評價士事務所)"라는 명칭(名稱)을 사용할 수 없다.

- 183 -

[주 문]

1989.4.1. 개정전의 토지수용법 제46조 제2항(1971.1.19. 법률 제2293호 신설, 1981.12.31. 법률 제3534호 개정)은 헌법에 위반되지 아니한다.

[이 유]

1. 사건의 개요 및 심판의 대상

가. 사건의 개요

청구인들은 서울고등법원에 토지수용재결처분취소청구의 소(88 구 7318)를 제기하고, 그 재판의 전제가 된 토지수용법 제46조 제2항(1971.1.19. 법률 제2293호 신설, 1981.12.31. 법률 제3534호 개정)이 헌법에 위반된다하여 위 법원에 위헌여부심판의 제청을 신청하였으나 그 신청이 1989.5.19. 기각되자, 1989.5.24. 이 사건 헌법소원의 심판청구에 이른 것이다.

나. 심판의 대상

청구인이 이 사건 헌법소원의 대상으로 삼은 법률의 조항은 토지수용으로 인한 손실보상에 있어 손실액의 산정시기 및 방법을 규정한 토지수용법(이하 법이라 한다) 제46조 제2항이다. 위 법률의 조항은 원래 1971.1.19. 법률 제2293호로 신설된 것인데, 그 뒤 1981.12.31. 법률 제3534호와 1989.4.1. 법률 제4120호에 의하여 두차례 개정되었다. 이 사건 헌법소원의 원인이 된 토지수용의 재결은 위 법률 제 4120호의 시행일인 1989.7.1. 이전에 이루어졌으므로 그 손실액의 산정시기나 방법은 위법률 제3534호에 의한 개정조항에 의하여 정해져야 할 것이다. 따라서 이 사건 헌법소원의 대상은 법률 제 3534호의 제46조 제2항(이하 법 제46조 제2항이라 한다)이다. 위 법률의 조항은 이미

- 184 -

개정되어진 것이기는 하나, 이 사건의 관련소송사건에 대하여 위헌여부를 판단하여야 하는

것이다(헌법재판소 1989.12.18. 선고, 89헌마 32,33 결정 참조). 그 법률의 조항의 내용은 다음과 같다.

“국토이용관리법 제29조 제1항의 규정에 의하여 기준지가가 고시된 지역에서의 토지에 대한 보상은 고시된 기준지가를 기준으로 하되, 기준지가대상지역 공고일로부터 재결시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률ㆍ도매물가상승률 기타 사항을 참작하여 평가한 금액으로 행한다.” 한편 토지수용에 대한 손실보상의 원칙규정으로서 기준지가가 고시되지 아니한 지역에 적용되는 같은 조 제1항은 다음과 같다.

“손실액의 산정은 수용 또는 사용의 재결당시의 가격을 기준으로 하되 수용할 토지에 대하여는 인근토지의 거래가격을, 사용할 토지에 대하여는 그 토지 및 인근토지의 지료, 차임 등을 고려한 적정가격으로 하여야 한다”.

2. 청구인들의 주장과 관계인의 의견

가. 청구인들의 주장요지

(1) 헌법 제 23조 제3항이 규정한 ‘정당한 보상’이란 피수용재산의 객관적 가치를 기준으로 하는 완전보상을 뜻하는 것으로서 그 보상의 시기나 방법에 어떤 제한이 가해져서도 아니된다는 취지이다. 법 제46조 제1항이 보상액의 산정은 거래가격과 적정가격을 기준으로 하여야 한다고 규정한 것도 바로 그러한 원칙을 명시한 것이라고 볼 것이다.

그런데도 법 제46조 제2항은 유독 기준지가가 공시된 지역

- 185 -

에 대해서는 손실보상을 산정함에 있어 피수용토지의 객관적 거래가격을 기준으로 하는 것이 아니라, 기준지가를 기준으로 하되 도매물가상승률 등을 참작하여 결정한다고 규정하고 있다. 이는 소비자물가상승률이 아닌 도매물가 상승률을 참작한다는 점에서도 나타나듯이 객관적 거래가격과는 달리 경험칙상 그에 밑도는 가격을 보상금액으로 결정하도록 규정한 것으로서 헌법의 정당보상원칙에 명백히 반하는 규정이다.

기준지가에 의한 손실보상이 부동산투기의 억제라는 토지정책의 효율적인 수행을 위하여 도입된 것이라 하더라도 이는 헌법상 정당보상의 원칙과 기본권제한에 있어서의 과잉금지의 원칙에 어긋나는 규정이다. 투기적 거래에 의한 지가상승의 억제라는 정책목표는 토지거래신고제의 확대실시나 조세제도의 개선 등에 의해서도 충분히 그 성과를 기대할 수 있기 때문이다.

(2) 법 제46조 제2항이 이미 고시된 기준지가를 기준으로 하여 보상금액을 산정하려는 것은

개발이익을 환수하기 위한 것으로서 실질적으로는 수익자 부담금의 과징으로서의 성격을 지닌다.

그러나 이와 같이 보상금액을 감액하는 방법으로 수익자 부담금을 과징하게 되면, 개발이익은 피수용토지뿐 아니라 인근의 토지에서도 발생하였음에도 불구하고 피수용자에 대해서만 그 이익을 환수하는 결과가 되므로 결국 인근하여 토지를 소유하고 있는 자들에 비하여 수용여부에 따라 합리적 이유없이 차별하는 것이 되어 평등의 원칙에 부합하지 않게 되는 것이다. 이점은 이 사건 토지수용 이후 개발이익환수에 관한 법이 제정되었다 하여 결론을 달리할 수 없는 것이다.

또한 같은 공익사업지역내에 있는 토지 가운데에도 기준지가

- 186 -

가 고시된 지역의 토지소유자와 그 고시되지 아니한 인접지역의 토지소유자는 각각 법 제46조 제2항과 제1항의 서로 다른 기준에 의한 보상을 받게 되어 보상액이 균형을 이루지 못하게 되는 것은 필연적이므로 이 점도 평등의 원칙에 부합되지 않는다. 이는 국토의 대부분에 대하여 기준지가가 고시되어 고시되지 아니한 지역이 극히 예외적으로 존재한다 하더라도 달리 보아야 할 것은 아니다. 더욱이 이 사건 토지수용이후 지가공시및토지등의평가에관한법률이 제정되어 전국토에 대하여 지가공시가 이루어진다고 한들 이 사건 토지수용의 합헌성 여부에 어떤 영향을 줄 수는 없는 것이다

나. 법무부장관 및 건설부장관의 의견

기준지가에 의한 보상제도는 공공사업으로 발생하는 기대, 투기가격 및 개발이익을 국민 모두에게 돌아가게 하기 위하여 환수함으로써 투기적 목적의 부동산거래를 억제하여 효율적인 토지정책을 수행하기 위한 것이다.

법 제46조 제2항에 의한 보상의 기준이 되는 기준지가는 대상지역 공고일 현재 표준지의 정상가격을 조사ㆍ평가하여 결정되는 것이므로 거래가격을 반영하고 있는데다가, 보상의 기준이 되는 재결시까지는 시점보정이 행하여지게 되므로 결과적으로 보상당시의 객관적 거래가격을 반영하는 것이다. 더구나 기준지가 자체가 재고시의 제도적 장치에 의하여 현실가격과 동떨어지지 않도록 배려하고 있으며, 보상평가시 평가자의 자의를 배제하는 기능을 가지고 있다. 법 제46조 제2항에 의하여 보상가격을 결정함에 있어서는 지가변동에 영향을 미치는 토지 이용계획 등을 고려함으로써 개발이익을 배제하기는 하나, 개발이익은 원래 국민 모두에게 돌아가야 할 몫이므로 헌법이 보

- 187 -

장하는 정당보상의 범위내에는 포함될 수 없는 것이다. 따라서 법 제46조 제2항에 의하여 결정되는 손실보상은 공공사업으로 인한 가격변동 부분만을 배제한 산정당시의 거래가격이라 할 것이다.

기준지가 고시된 지역은 전국토의 약 97퍼센트에 이르므로 실제로는 거의 전국토가 법 제46조 제2항에 의하여 보상받게 되어 고시지역에 포함되는지의 여부에 따라 토지소유자가 차별된다고 볼 여지는 거의 없고, 앞으로 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 전국을 대상으로 지가공시가 이루어질 전망이므로 그러한 차별문제는 더욱 존재할 수 없게 된다. 또 국토이용관리법 제3조의 2는 이미 공공사업의 시행으로 인한 개발이익을 인근 토지소유자로부터 환수할 수 있도록 규정하고 있고, 그에 따라 장차 개발이익환수에 관한 법이 제정될 것이므로(이미 1989.12.30. 법률 제4175호로 제정되었다.) 손실보상을 산정함에 있어 개발이익을 배제하는 것이 토지를 수용당하지 아니한 인근토지의 소유자보다 부당한 처우를 받는 것이라고도 볼 수 없다.

3. 판 단

가. 정당보상의 원칙

(1)헌법 제23조 제3항은 “공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다”고 규정하고 있다. 헌법이 규정한 ‘정당한 보상’이란 이 사건 소원의 발단이 된 소송사건에서와 같이 손실보상의 원인이 되는 재산권의 침해가 기존의 법질서 안에서 개인의 재산권에 대한 개별적인 침해인 경우에는 그 손실 보상은 원칙적으로 피수용재산의 객관적인 재산가치를 완전하

- 188 -

게 보상하는 것이어야 한다는 완전보상을 뜻하는 것으로서 보상금액 뿐만 아니라 보상의 시기나 방법 등에 있어서도 어떠한 제한을 두어서는 아니된다는 것을 의미한다고 할 것이다.

재산권의 객체가 갖는 객관적 가치란 그 물건의 성질에 정통한 사람들의 자유로운 거래에 의하여 도달할 수 있는 합리적인 매매가능가격 즉 시가에 의하여 산정되는 것이 보통이다.

(2) 그러나 토지의 경우에는 위치ㆍ면적ㆍ지형ㆍ환경 및 용도 등 가격형성에 영향을 미치는 제반요소가 서로 흡사한 다른 토지를 목적물로 하여 다수의 공급자나 수요자가 합리적인 가겨으로 거래한 경우를 상정한다는 것은 어려운 일이므로 그 시가를 곧바로 산정할 수는 없는 노릇이다. 따라서 토지의 경우 시가의 산정은 부득이 위치나 용도가 비슷하여 가장 근사한 가치를 지닌 것으로 예상되는 인근유사토지의 거래가격을 기준으로 하여 추산하는 방법에 의할 수 밖에 없다. 인근유사토지의 거래가격은 직접 피수용토지의 객관적 가치와 완전히 일치하는 것이라고는 볼 수 없으므로 이를 기준으로 하여 양 토지간의 가격형성에 영향을 미치는 제요소를 종합적으로 고려한 합리적인 조정을 거쳐야 비로소 피수용토지의 객관

적 가치로 평가될 수 있는 것이다. 이러한 평가는 피수용토지나 인근유사토지의 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 하여야 하며, 소유자가 갖는 주관적 가치, 투기적 성격을 띄고 우연히 결정된 거래가격 또는 흔히 불리우는 호가, 객관적 가치의 증가에 기여하지 못한 투자비용이나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 가격 등에 좌우되어서는 아니된다.

토지의 수용에 관한 원칙적인 법률의 조항인 법 제46조 제1항이 피수용토지에 관한 손실액의 산정은 ‘인근토지의 거래가격

- 189 -

을 고려한 적정가격’으로 하여야 하고, 사용할 토지에 관한 손실은 그 토지 및 인근토지의 지료ㆍ차임 등을 고려한 적정가격으로 보상하여야 한다고 한 것은 바로 이러한 시가의 산정방법을 규정한 것이라 할 것이다.

(3) 공익사업의 시행이 계획 공표되면, 통상의 경우 그 대상토지의 이용가치가 장차 증가될 것을 기대하여 지가는 그 기대치만큼 미리 상승하게 되는데, 이러한 개발이익도 당해 토지의 객관적 가치의 일부로서 당연히 시가에 포함되어야 하는지의 여부가 문제된다. 법은 보상금액의 산정방법을 이원화하여 원칙적으로는 법 제46조 제1항을 적용하도록 하면서도 기준지가가 고시된 지역에서의 보상금액 산정은 같은 조 제2항의 규정에 의하여 재결당시의 거래가격이 아니라 고시된 기준지가를 기준으로 하되, 기준지가 대상지역공고일로부터 재결시까지의 당해 토지의 이용계획이나 인근토지의 지가변동률, 도매물가상승률 및 기타 사항 등을 참작하여 평가한 금액으로 행하도록 하고 있어 개발이익을 보상액의 산정에서 배제하고 있다.

공익사업의 시행으로 지가가 상승하여 발생하는 개발이익은 기업자의 투자에 의하여 발생하는 것으로서 피수용자인 토지소유자의 노력이나 자본에 의하여 발생한 것이 아니다. 따라서 이러한 개발이익은 형평의 관념에 비추어 볼 때, 토지소유자에게 당연히 귀속되어야 할 성질의 것은 아니고, 오히려 투자자인 기업자 또는 궁극적으로는 국민 모두에게 귀속되어야 할 성질의 것이다.

또한 개발이익은 공공사업의 시행에 의하여 비로소 발생하는 것이므로 그것이 피수용토지가 수용당시 갖는 객관적 가치에 포함된다고 볼 수도 없다. 개발이익이란 시간적으로 당해 공익사

- 190 -

업이 순조롭게 시행되어야 비로소 현재화 될 수 있는 것이므로 아직 공익사업이 시행되기도 전에 개발이익을 기대하여 증가한 지가부분은 공익사업의 시행을 볼모로 한 주관적 가치부

여에 지나지 않는다. 즉 수용에 의하여 토지소유자가 입은 손실과 공익사업의 시행으로 발생하는 이익은 별개의 문제이다. 그러므로 공익사업이 시행되기도 전에 미리 그 시행으로 기대되는 이용가치의 상승을 감안한 지가의 상승분을 보상액에 포함시킨다는 것은 피수용토지의 사업시행당시의 객관적 가치를 초과하여 보상액을 산정하는 셈이 된다.

따라서 개발이익은 그 성질상 완전보상의 범위에 포함되는 피수용자의 손실이라고는 볼 수 없으므로, 개발이익을 배제하고 손실보상액을 산정한다 하여 헌법이 규정한 정당보상의 원리에 어긋나는 것이라고는 판단되지 않는다.

(4) 이와 같이 개발이익을 보상액에서 배제하고 산정한다고 하여 헌법이 규정한 정당보상의 원칙에 어긋나는 것은 아니라고 하더라도, 그 배제방법이 적절하지 않으면 아니된다. 수용당시 피수용토지가 갖는 객관적 가치로서 개발이익을 배제한 금액을 적정하게 산정하기 위해서는 먼저 기준지가가 대상지역 공고일 당시의 표준지의 객관적 가치를 정당하게 반영하는 것이어야 할 것이고, 표준지와 지가산정 대상토지 사이에 가격의 유사성을 인정할 수 있도록 표준지의 선정이 적정하여야 하며, 대상지역 공고일 이후 수용시까지의 시가변동을 산출하는 시점보정의 방법 또한 적정한 것이어야 한다.

기준지가는 국토이용관리법 제29조 내지 제29조의 6(1972.12.30. 법률 제2408호 제정 : 1978.12.5. 법률 제 3139호 개정 : 1982.12.31. 법률 제 3642호 개정 : 1983.12.31. 법률 제3707호 개정 : 1989.4.1. 법률 제

- 191 -

4120호 삭제)의 규정에 의하여 지가의 적정한 유지와 토지이용의 중진을 도모하기 위하여 건설부장관이 조사ㆍ평가하여 중앙토지수용위원회의 확인을 받아 고시하는 것이다.

기준지가를 평가함에 있어서는 토지이용상황이나 주위환경 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 유사하다고 통상 인정되는 일단의 토지중에서 선정한 표준지에 대하여 대상지역 공고일 현재의 단위면적당 정상가격 즉, 당해토지에 대하여 거래가 행해지는 경우 통상 성립되는 가격을 조사ㆍ평가하는 것이며, 일정한 기준에 의한 인근유사토지의 거래가격, 임료 등을 종합적으로 고려하여 행하여 지게 된다(위 법률 제3139호 제29조 제3항, 제4항), 이와 같이 국토이용관리법은 기준지가를 대상지역공고일 당시 표준지의 시가로서 당해 표준지의 객관적 가치를 반영하는 가격이여야 하는 것으로 규정하고 있다.

표준지는 원칙적으로 1제곱킬로미터(토지 이용상황이나 주위환경 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 유사하다고 통상 인정되는 경우에는 3제곱키로미터)를 단위로하여 전답ㆍ대지ㆍ임야 및 잡종지의 5개 지목으로 구분하여 선정하고, 각각의 지목별로 토지의 이용상황이나 조건에 따라 3등급 이내로 세분하여 그 지목별 등급에 따라 하나의 표준지를 정함을 원칙으로 하되, 경우에 따라서는 지목이나 등급이 추가될 수도 있으므로 <구 국토이용관리법 시행령(1989.8.18. 대통령령 제 12781호에 의하여 삭제되기 전의 것, 이하 삭제전의 시행령이라 한

다) 제48조 제1항> 그 종류의 다양함에 있어 기준지가로서 기능하기에 적정함을 결하고 있는 것은 아니다.

또한 기준지가의 적정성은 실제로 그 조사 및 평가업무가 얼마나 공정하고 신중한 절차에 의하여 이루어지는가에도 달려 있을 것이다. 삭제전의 국토이용관리볍 제29조의 2는 기준지가

- 192 -

의 조사ㆍ평가와 기준지가가 고시된 지역내에서 매수 또는 수용할 토지 기타 권리를 평가하게 하기 위하여 토지평가사제도를 두고, 건설부장관이 시행하는 소정의 면허시험에 합격한 자에게 그 면허를 부여하도록 규정하고 있어 부동산의 평가와 토지공법 등에 소정의 지식을 갖춘 자로 하여금 평가업무를 수행 하도록 하고 있다. 또 토지평가사의 직무상 공정성은 성실의무(삭제전의 국토이용관리법 제29조의 5 제1항), 공정의무(같은 조 제2항), 부동산의 매매업이나 중개업 또는 그 대리업 등과의 겸직금지(같은 조 제4항, 제5항), 보수의 제한(같은 조 제6항) 등에 의해서도 담보된다. 실제로 조사ㆍ평가는 건설부장관이 지정한 2인 이상의 토지평가사에 의하여 이루어지게 되고(삭제전의 시행령 제48조 제3항, 제4항), 건설부장관은 평가된 지가를 중앙토지수용 위원회의 확인을 받아 고시하게 되어 있어 그 평가절차에 있어서도 결과의 공정성을 확보하기 위한 배려가 넉넉히 이루어진 것으로 보여진다.

따라서 삭제전의 구토이용관리법 제29조의 2 등에 의하여 평가된 기준지가는 그 평가의 기준이나 절차로 미루어 대상토지가 대상지역공고일 당시 갖는 객관적 가치를 평가하기 위한 것으로서 부적절한 것으로 볼 수 없다.

(5) 표준지의 선정과 그 기준지가의 산정이 이처럼 적절히 이루어졌다고 하더라도 시점보정의 기준 또한 적절하여야만 비로소 보상금액은 피수용토지의 수용당시의 객관적 가치를 반영할 수 있게 될 것이다. 따라서 법 제46조 제2항이 정한 시점보정의 방법이 적정한지의 여부를 보기로 한다. 기준지가 대상지역공고일 이후 공익사업이 없었더라면 피수용토지의 가격이 어느 정도 상승하였을 것인지는 어차피 추계에 의존할 수밖

- 193 -

에 없는 것이므로 어떠한 방법에 의하여 보정하더라도 완전히 당해토지의 객관적 가치를 그대로 산정하기란 어려운 일이다.

지가는 일반물가와는 그 상승의 추세나 폭을 현저히 달리하는 경우가 보통이므로 시점보정을 행함에 있어 일반물가의 변동과는 달리 이를 별도로 고려할 필요가 있고, 그 가운데서도 인근토지의 지가상승률은 피수용토지의 추정지가상승률에 가장 근사한 값을 가질 것으로 판단하기 때문에 시점보정의 중요한 기준이 된다. 그밖에 지가도 또한 화폐의 구매력변동 즉

일반적인 물가의 변동에 의하여 영향을 받는 것이므로 물가상승률도 이를 참작하여 시점보정을 행하여야 할 것인데, 이 경우 도매물가상승률이나 소매물가상승률의 어느 편을 참작하더라도 특별히 합리성을 결여하는 것이라고는 보이지 않는다. 법 제46조 제2항은 지가변동을 추정하는데 가장 중요한 요소라 할 수 있는 인근토지의 지가상승률과 도매물가상승률을 함께 시점보정의 기준이 될 수 있는 사항을 참작하여 평가하도록 규정하고 있다. 실제로 삭제전의 시행령 제49조 제1항은 인근토지의 지가변동률과 도매물가상승률 이외에도 토지의 투기적인 거래에서 형성되거나 개발이익이 포함되지 아니한 인근유사토지의 정상 거래가격(제3호)과 지가변동에 영향을 미치는 법령상의 제한이나 해제, 도시계획의 결정ㆍ변경 또는 사업의 시행, 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비, 토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비 등 유익비의 지출, 은행 등 금융기관의 이자율의 변동(제 4호) 등을 참작하도록 하여 이를 보충하고 있다.

따라서 법 제46조 제2항이 들고 있는 시점보정의 방법은 보정결과의 적정성에 흠을 남길만큼 중요한 기준이 누락되었다거

- 194 -

나 적절치 아니한 기준을 적용한 것으로 판단되지는 않는다.

(6) 따라서, 법 제46조 제2항이 보상액을 산정함에 있어 공익사업의 시행으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 배제하고, 기준지가의 고시일 이후 시점보정을 인근토지의 가격변동율과 도매물가상승률 등에 의하여 행하도록 규정한 것은 헌법상 정당보상의 원리에 위배되는 것은 아니다.

나. 평등의 원칙과의 관계

(1) 법 제46조 제1항과 제2항은 다같이 공공사업이 행해지는 지역이더라도 기준지가가 고시된 지역인가 아닌가에 따라 손실보상에 있어 달리 취급하도록 규정하고 있는데, 이는 헌법상 평등의 원칙에 반하는 것이 아닌가 하는 의문이 있을 수 있다.

피수용토지가 기준지가고시지역에 포함되는 경우에는 기준지가 대상지역공고일 당시의 기준지가를 기준으로 하고 이에 시점보정을 하여 보상액을 정하게 함으로써 개발이익을 배제한 재결당시의 객관적 가격을 보상액으로 정하게 되는 것은 앞서 본 바와 같다.

한편 피수용토지가 기준지가고시지역에 포함되지 않는 경우에는 법 제46조 제1항이 수용의 재결당시의 가격을 기준으로 하되 인근토지의 거래가격을 고려한 적정가격으로 정한다고만 규정하고 있어 그 적정가격이 개발이익을 배제한 것인지의 여부는 분명치 않다. 그러나 앞서 본 바와 같은 개발이익의 성격으로 미루어 보면, 법 제46조 제1항의 규정에 의하여 수용되는 토지의 소유자라 하더라도 당해 공익사업의 시행으로 얻을수 있는 것으로 예상되는 개발이익은 이를 보상받지 못한다고 보아야 옳다고 할 것이다(대법원도 피수용토지가 기준지

가고시지역에

- 195 -

포함되지 않는 경우에도 당해 공익사업으로 인한 개발이익을 보상액 산정에 포함해서는 안된다고 일관하여 판시하고 있다).

결국 보상액을 결정함에 있어서 법 제46조 제1항과 제2항이 비록 그 산정방법에 차이를 두고 있기는 하나 개발이익을 배제한 금액으로 보상액을 정하는데는 일치하고 있다. 따라서 법 제46조 제1항과 제2항이 피수용토지가 기준지가고시지역에 포함되는지의 여부라는 우연한 사정에 의하여 보상액에 개발이익의 포함여부를 달리하여 토지 소유자들을 합리적으로 이유없이 차별한다고는 볼 수 없다.

(2) 공익사업이 시행되면 그 대상지역의 토지뿐만 아니라 그 인근지역의 토지도 도로나 상하수도 등의 완비로 인한 이익을 입게 되므로 통상 지가는 상승하게 마련이다. 이 점에서 수용된 토지의 보상액을 산정함에 있어서는 개발이익을 배제하면서도, 자신의 토지를 수용되지 아니한 채 계속하여 소유하는 인근지역의 토지 소유자에 대해서는 아무런 환수조치없이 지가상승으로 인한 개발이익을 보유할 수 있게 한다고 하면, 이는 헌법이 규정하는 평등의 원칙에 반하는 것이 아닌가 하는 문이 있을 수도 있다.

헌법 제 11조 제1항이 규정하는 평등의 원칙은 결코 일체의 차별적 대우를 부정하는 절대적 평등을 의미하는 것이 아니라, 법의 적용이나 입법에 있어서 불합리한 조건에 의한 차별을 하여서는 안된다는 것을 뜻한다(당재판소 1989.5.24. 선고, 89 헌가 37, 96 사건 참조).

또한 헌법이 보장하는 평등의 원칙은 개인의 기본권신장이나 제도의 개혁에 있어 법적가치의 상향적 실현을 보편화하기 위한 것이지, 불균등의 제거만을 목적으로 한 나머지 하양적 균

- 196 -

등까지 수용하고자 하는 것은 결코 아니다.

헌법이 규정한 평등의 원칙은 국가가 언제 어디에서 어떤 계층을 대상으로 하여 기본권에 관한 상황이나 제도의 개선을 시작할 것인지를 선택하는 것을 방해하지는 않는다. 말하자면 국가는 합리적인 기준에 따라 능력이 허용하는 범위내에서 법적가치의 상향적 구현을 위한 제도의 단계적 개선을 추진할 수 있는 길을 선택할 수 있어야 한다. 이러한 점은 그 제도의 개선에 과다한 재원이 소요되거나 이 사건에서와 같이 전제되는 여러 제도적 여건을 동시에 갖추는데에는 기술적인 어려움이 따르는 경우에 더욱 두드러진다. 그것이 허용되지 않는다면, 모든 사항과 계층을 대상으로하여 동시에 제도의 개선을 추진하는 예외적 경우를 제외

하고는 어떠한 개선도 평등의 원칙 때문에 그 시행이 불가능하다는 결과에 이르게 되어 불합리 할 뿐 아니라 평등의 원칙이 실현하고자 하는 가치와도 어긋나기 때문이다.

공익사업에 의하여 발생한 개발이익은 성질상 그 비용의 부담자인 기업자를 통하여 궁극적으로는 공익에 귀속되어야 할 것으로서 특정의 토지소유자에게 귀속될 성질의 것이 아니라는 점은 이미 앞서 실시한 바와 같다. 그렇다면, 우리의 법제가 모든 경우에 있어 개발이익을 특정의 토지소유자에게 귀속하게 하는 것을 배제하는 방향으로 제도를 개선하여 나가는 것이 바람직한 일이므로 이에 관한 제도의 개선은 개발이익의 합리적인 평가와 공익으로의 완전한 환수를 목표로 하여야 할 것임은 명백하다. 그러나 이러한 제도의 개선을 실현하기 위해서는 전국토의 지가가 정기적으로 평가되어 있어야 하고, 지가변동이 발생한 모든 사례에서 개발이익의 발생여부와 그 범위를 확정할

- 197 -

수 있는 합리적 기준을 설정하여야 하는 등 기술적으로 어려운 제도적 전제조건들이 일시에 강구되어야 하는 것이기 때문에 동시에 모든 개발이익을 대상으로 한 제도의 개선을 도모하는 것은 사실상 불가능한 일이다. 그렇다면, 개발이익환수제도의 개선을 위해서는 지가의 공시지역을 확대하는 등 점진적인 개선 방안을 모색하는 수 밖에 없고, 그 점진적 개선에 평등의 원칙이 어떤 장애가 될 수는 없는 것이다.

따라서 비록 수용되지 아니한 토지소유자가 보유하게 되는 개발이익을 포함하여 일체의 개발이익을 환수할 수 있는 제도적 장치가 마련되지 아니한 제도적 상황에서 기준지가가 고시된 지역내에 피수용토지를 둔 토지소유자로부터만 이를 환수한다고하여 합리적 이유없이 수용여부에 따라 토지소유자를 차별한 것이라고는 인정되지 않는다.

4. 결론

법 제46조 제2항은 헌법상 정당보상의 원리를 규정한 헌법 제23조 제3항이나 평등의 원칙을 규정한 헌법 제 11조 제1항에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.

1990. 6. 25.