관리처분계획인가일 이후 동·호수 추첨 완료된 후 입주권을 포기한 경우 양도시기

조합원이 재건축조합에 관리처분계획인가 이후에 재건축조합을 탈퇴하면서 입주권을 포기하고 종전주택의 청산금을 받기로 약정한 것은 입주권을 양도한 것으로서 그 양도시기는 재건축조합으로부터 그 대금을 지급받은 날이 양도일임

소득세법 89조비과세양도소득소득세법 98조양도 또는 취득의 시기

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2007. 4. 24. 원고들에 대하여 한 양도소득세 10,927,662원의 환급청구거부처분을 취소한다(소장 청구취지 기재 10,972,662원은 오기로 보인다).

1. 처분의 경위

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑2, 3호증, 을1호증의 1 내지 을6호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고들은 1990년 1월경 OO OO구 OOO동 OO-O OO주공아파트 OO동 OOO호(이하 '이 사건 재건축아파트'라고 한다)의 소유권을 취득하였다.

나. 원고들은 이 사건 재건축아파트를 포함한 OO주공아파트에 대하여 재건축사업을 추진하고 있던 OO주공아파트재건축조합(이하 '이 사건 재건축조합'이라고 한다)에 조합원으로 가입하였고, 2003. 1. 27. 이 사건 재건축조합에게 신탁을 원인으로 이 사건 재건축아파트에 대한 소유권이전등기를 넘겨주었다.

다. 원고들은 2003. 6. 27. OO OOO구 OO동 OOO-O OO아파트 OOO동 OOO호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)의 소유권을 취득하였다.

라. 이 사건 재건축조합은 2003. 11. 9. 관할구청으로부터 관리처분계획의 인가를 받았고, 원고들은 재건축으로 신축될 OOOOOO 아파트 OOO동 OOO호의 입주자로 선정되었다.

마. 원고들은 2003. 12. 15. 이 사건 재건축조합과 사이에 OOOOOO 아파트 OOO동 OOO호에 관한 분양계약을 포기하고, 일반분양을 통한 입주가 이루어지면 현금으로 청산금을 지급받기로 하는 분양계약포기각서를 작성하였고, 같은 날 이 사건 재건축조합을 탈퇴하였다.

바. 원고들은 2006년 12월경 이 사건 재건축조합으로부터 청산금을 수령하였고, 2007년 2월경 이 사건 재건축아파트의 양도가 1세대 2주택에 해당함을 전제로 양도소득세 합계 10,927,662원을 자진 신고하여 납부하였다.

사. 원고들은 자신들이 이 사건 재건축조합에 이 사건 재건축아파트에 관한 소유권이전등기를 넘겨준 날이 2003. 1. 27.이고, 이 사건 재건축조합에서 탈퇴한 날이 2003. 12. 15.이어서, 이 사건 재건축아파트의 양도시기는 2003. 1. 27.또는 2003. 12. 15.로 보아야 하므로 이 사건 재건축아파트의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당한다는 이유로 피고에게 과세표준 및 세액의 경정청구를 하였으나, 피고는 2007. 4. 24. 경정청구를 거부하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

아. 원고들은 2007. 7. 16. 국세심판원에 심판청구를 하였으나, 국세심판원은 2007. 12. 14. 원고들의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고들의 주장

소득세법 시행령 162조 1항 2호에는 당해 자산의 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 자산의 양도시기가 된다고 규정하고 있는바, 원고들은 2003. 1. 27. 이 사건 재건축조합에게 이 사건 재건축아파트에 대한 소유권이전등기를 넘겨주었고, 2003. 12. 15. 이 사건 재건축조합을 탈퇴하면서 관리처분계획에서 정한 이 사건 재건축아파트의 평가액을 수령하기로 합의하였으므로, 이 사건 재건축아파트의 양도시기는 이 사건 재건축조합에 소유권이전등기를 해 준 2003. 1. 27.로 보아야 하고 그 당시에는 이 사건 재건축아파트만을 소유하고 있어 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하고, 가사 원고들이 이 사건 재건축조합을 탈퇴하면서 이 사건 재건축조합에 이 사건 재건축아파트의 소유권을 확정적으로 귀속시킨 2003. 12. 15.을 양도시기로 보더라도 주거 이전 목적으로 이 사건 아파트를 취득한 후 2년 이내에 종전주택인 이 사건 재건축아파트를 양도한 것이어서 역시 1세대 1주택 비과세 요건에 해당된다.

(2) 피고의 주장

재건축사업에서 종전의 부동산이 입주권으로 변환되는 기준일은 관리처분계획인가일인바, 원고들과 같이 재건축으로 인해 새로 건축되는 아파트의 동 · 호수를 추첨하여 장차 분양받을 주택이 확정된 관리처분계획인가일 이후에 조합원인 원고들의 특단의 사정으로 인하여 입주권을 포기하는 경우에는, 원고들이 재건축조합에게 입주권을 양도하는 것으로 볼 수 있고, 그 입주권의 양도시기는 대금을 청산한 날인 2006년 12월경이 되므로, 원고들이 이에 따라 양도소득세를 자진 신고하여 납부한 것은 정당하다.

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 5. 29. 법률 제61916호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도정법'이라고 한다)에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획에 따라 취득하게 되는 새로 건설되는 주택 및 부대 · 복리시설을 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)는 장차 그 분양받을 주택 등에 대한 소유권을 취득할 때까지는 구 소득세법(2006. 3. 3. 법률 제7873호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 94조 1항 2호 가목 소정의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하고, 이 경우 그 입주자로 선정된 지위의 취득시기는 구 도정법 48조의 규정에 의한 관리처분계획인가가 있은 때이다.

한편, 구 소득세법 98조에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 구 소득세법시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 162조 1항은 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기를 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 보되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일을 양도시기로 보고(1호), 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 양도시기로 본다(2호)고 규정하고 있으므로, 재건축조합의 조합원이 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권(분양권)을 양도하는 경우에는 그 양도시기는 대금을 청산한 날이다.

(2) 먼저, 이 사건과 같이 재건축사업에서 관리처분계획이 인가되고 재건축으로 인해 새로 건축되는 아파트의 동 · 호수를 추첨하여 장차 분양받을 주택이 확정된 이후에 조합원이 재건축조합을 탈퇴하면서 재건축조합과 사이에 입주권을 포기하고 종전주택에 대한 청산금을 받기로 하는 경우, 조합원이 재건축조합에게 입주권을 양도한 것으로 볼 수 있는지와 그 양도시기는 언제로 볼 것인지에 관하여 본다.

살피건대, 관리처분계획의 인가가 있으면 재건축조합 조합원의 종전 건축물에 대한 소유권이 새로 건설되는 주택에 입주할 수 있는 입주권으로 변경되는 점, 관리처분계획에는 분양설계, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 알을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 등에 관한 내용이 포함되어 있고(구 도정법 48조 1항), 관리처분계획의 인가고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등은 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없게 되는 등(구 도정법 49조 6항) 관리처분계획을 통해 재건축사업 시행에 관한 구체적인 내용이 정해지게 되는 점, 구 도정법에는 관리처분계획의 인가 이전에는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차가 규정되어 있으나, 관리처분계획의 인가 이후에는 분양신청의 포기, 철회에 따른 청산절차가 별도로 규정되어 있지는 아니한 점 등을 고려하면, 이 사건과 같이 조합원이 관리처분계획의 인가 이후에 재건축조합을 탈퇴하면서 재건축조합과 사이에 입주권을 포기하고 종전 주택에 대한 청산금을 받기로 약정한 것은 관리처분계획 이전에 분양신청을 하지 아니하는 경우와 동일한 것으로 볼 수는 없고, 결국 조합원이 재건축조합에게 관리처분계획 인가를 통해 취득한 입주권을 양도한 것으로 보아야 한다.

그렇다면, 원고들은 이 사건 재건축조합에게 입주권을 양도한 것으로 볼 수 있고, 그 양도시기는 이 사건 재건축조합으로부터 그 대금을 지급받은 2006년 12월경이 된다.

(3) 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지 여부

구 소득세법 89조 1항 3호, 구 소득세법 시행령 154조 1항, 155조 제1항 및 <17>항에 의하면, 재건축조합의 조합원이 입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 또 관리처분계획의 인가일 현재 기존주택의 보유기간이 3년 이상 되는 등 구 소득세법시행령 154조 1항 소정의 비과세요건을 갖춘 경우에는 시행령 155조 <17>항 1호가 정하는 바에 따라 그 양도에 따른 소득이 양도소득세 비과세대상이 되고, 또한 조합원이 입주권 이외에 다른 주택을 소유하고 있는 경우에도 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 입주권을 양도하고 또 관리처분계획의 인가일 현재 기존주택의 보유기간이 3년 이상 되는 등 구 소득세법 시행령 154조 1항 소정의 비과세요건을 갖춘 경우에는 시행령 155조 <17>항 2호가 정하는 바에 따라 그 양도에 따른 소득이 양도소득세 비과세대상이 되는바, 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고들은 1990년 1월경 이 사건 재건축아파트를 취득하여 3년 이상 보유하다가 2003. 6. 27. 이 사건 아파트를 구입하였고, 이 사건 재건축아파트가 변환된 입주권을 이 사건 아파트를 취득한 날로부터 1년이 경과한 이후인 2006년 12월경 양도한 것이어서 결국 1세대 1주택의 비과세 요건에는 해당하지 않는다.

(4) 소결론

그렇다면, 이 사건 재건축아파트의 양도시가가 이 사건 재건축조합에 소유권이전등기를 해 준 2003. 1. 27. 또는 원고들이 이 사건 재건축조합을 탈퇴하면서 이 사건 재건축조합에 이 사건 재건축아파트의 소유권을 확정적으로 귀속시킨 2003. 12. 15.이라는 원고들의 주장은 이유 없고, 원고들이 이 사건 재건축아파트의 양도(입주권의 양도)가 1세대 2주택에 해당함을 전제로 양도소득세 합계 10,927,662원을 자진 신고하여 납부한 것은 정당하므로, 원고들의 과세표준 및 세액의 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

따라서, 원고들의 청구는 모두 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

관련법령

■ 소득세법 (2006. 3. 3. 법률 제7873호로 개정되기 전의 것)

89조 (비과세양도소득)

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

98조 (양도 또는 취득의 시기)

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

■ 소득세법 시행령 (2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것)

154조 (1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

155조 (1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

<17> 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다.

1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우

162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

■ 구 도시 및 주거환경정비법 (2003. 5. 29. 법률 제61916호로 개정되기 전의 것)

48조 (관리처분계획의 인가 등)

① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령이 정하는 사항

49조 (관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)

③ 시장·군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다. 끝.