원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정하연 외 1인)

피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 고영소)

2019. 6. 14.

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

주위적으로, 피고들의 원고에 대한 서울서부지방법원 2016자218호 , 2017자45호 제소전 화해 신청 사건의 집행력 있는 화해조서에 기한 강제집행은 이를 불허한다.

예비적으로, 피고들의 원고에 대한 서울서부지방법원 2016자218호 , 2017자45호 제소전 화해 신청 사건의 집행력 있는 화해조서에 기한 강제집행은 2020. 10. 29.까지 불허한다.

1. 기초 사실

가. 원고는 2015년 4월경 피고들로부터 서울 마포구 (주소 생략) 지상 건물 5층 501호 및 6층 601호 전부(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임차하는 임대차계약을 체결하고, 그 무렵부터 위 점포에서 ‘○○○ 고시텔’이라는 상호로 고시원 영업을 하였다.

나. 위 임대차계약이 만료될 무렵인 2016. 9. 12. 원고는 피고들과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차기간 2016. 10. 30.부터 2018. 10. 29.까지, 임대보증금 235,000,000원, 월 임대료 7,700,000원(부가가치세, 관리비 포함)인 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 다시 체결하였는데, 그 계약에서 제소전 화해조서를 작성할 것을 약정하였다.

다. 이에 따라 원고는 피고들과 2016. 10. 24. 이 법원 2016자218호 제소전 화해절차 및 이 법원 2017. 4. 24. 이 법원 2017자45호 제소전 화해절차에서 다음과 같은 화해조항이 포함된 화해를 함으로써 화해조서가 각 작성되었다(이하 위 화해조서를 ‘이 사건 각 화해조서’라 한다).

화해조항: 원고는 2018. 10. 29. 임대차기간 만료일에 피고들로부터 임대차보증금 235,000,000원을 반환받음과 동시에 별지 목록 기재 각 주1) 부동산 을 피고들에게 인도한다.

라. 원고는 이 사건 임대차계약기간 만료 1개월 전인 2018. 7. 10. 피고들에게 내용증명우편을 통해 계약갱신을 요구하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장과 판단

가. 원고 주장의 요지

이 사건 각 화해조서는 이 사건 임대차계약을 대상으로 성립되었는데, 위 임대차계약이 원고의 갱신요구권 행사에 따라 갱신된 이상 갱신된 새로운 계약에는 위 화해조서의 효력이 미치지 않으므로 그에 기한 강제집행은 허용될 수 없다.

설령 이 사건 각 화해조서의 효력이 유지되고 있다고 하더라도 피고들은 갱신된 임대차계약의 만료일까지 화해조서에 기한 건물인도청구권을 행사할 수 없으므로, 이 사건 각 화해조서에 기한 강제집행은 2020. 10. 29.까지 불허되어야 한다.

나. 판단

제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 이 사건 각 제소전 화해조서가 작성됨과 동시에 원고와 피고들 사이에는 ‘원고는 2018. 10. 29. 임대차기간 만료일에 피고들로부터 임대차보증금 235,000,000원을 반환받음과 동시에 이 사건 점포를 피고들에게 인도한다.“는 내용에 관하여 기판력이 발생하였다.

그리고 앞서 든 각 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 임대차계약서의 특약사항 제8항에서 “추후 본 임대차건물에 대한 임대차계약을 갱신할 시에는 임대인과 임차인간 상호 협의하여 결정하기로 한다.”고 정하여 임대차계약의 갱신 가능성을 배제하지 않은 임대차계약을 체결하였는데, 그 후인 2016. 10. 24.에 작성된 이 사건 화해조서는 물론 7개월여가 지난 2017. 4. 24. 작성된 이 사건 화해조서에서도 건물인도일을 ‘2018. 10. 29. 임대차기간 만료일’로 특정하고 있는 점, 이 사건 각 화해조서 작성을 위한 제소전 화해신청의 원인으로 원고와 피고들이 이 사건 임대차계약과 관련하여 ‘합의된 사항의 이행을 보장하고 장래에 발생할 분쟁을 방지하고자’ 함에 있다는 내용이 기재되어 있는 점에 비추어 볼 때, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결한 뒤에 상가건물 임대차보호법이 정하고 있는 계약갱신요구권을 사실상 행사하지 않겠다는 의사에서 이 사건 각 화해조서를 작성한 것으로 보인다.

한편 이와 같은 계약갱신요구권의 사전 포기의사가 포함된 화해조항이 강행법규인 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 의 규정에 위반된다 할지라도 그것은 단지 제소전 화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 준재심의 절차에 의해 구제받는 것은 별론으로 하고 그 화해조서 자체를 무효라고 주장할 수는 없다. 따라서 원고는 이 사건 각 화해조서가 준재심에 의하여 취소되지 않는 한 화해조서 작성 후 계약갱신요구권을 행사하였다는 이유로 그 화해조서의 기판력에 반하는 주장을 할 수 없다.

따라서 이와 다른 전제에서 이 사건 각 화해조서의 집행력의 배제를 구하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

주1) 이 사건 임대차계약의 목적물인 이 사건 점포를 의미한다.