서울행정법원2008구합41335(2009.03.11)

조심2008서0127 (2008.07.29)

감정평가법인의 감정가액이 시가로 인정받기 위한 요건

감정평가액이 시가로 인정받기 위해서는 가격형성요인 및 인근유사토지의 가격수준 뿐만 아니라 비교표준지간의 지역요인 개별요인 등의 구체적인 품등비교 내역 그 격차율 등의 기재가 구체적으로 설시되어야 하며, 단순히 금융기관의 담보제공을 위한 감정가액은 시가로 인정할 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

원고의 항소를 기각한다.

항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2007. 10. 1. 원고에 대하여 한 2003 사업연도 법인세 795,700,540원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원의 판결이유는, 제1심 판결문 중 일부를 다음과 같이 고쳐 쓰는 외에는 제1심 판결문의 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 고쳐 쓰는 부분

❶ 2면 하 8행 '특수관계자' 다음에 '(원고의 대주주들인 홍TT 외 4인이 SSS미싱공업 주식회사 전체 주식의 99.11%를 소유하고 있었다)'를 추가한다.

❷ 7면 하 8행부터 8면 하 3행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.

(2) 위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 위 인정사실 및 이 사건 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ➀ 이 사건 토지에 관한 PP감정평가법인(이하 'PP'이라 한다)과 KKK감정평가법인(이하 'KKK'라 한다)의 각 감정평가는 그 감정평가서(갑 제4호증의 1, 2)에 의하면 표준지의 공시지가를 기준으로 각 가격시점까지의 지가변동률과 획지의 형태 및 규모, 가로조건, 접근조건, 이용상황 등 제반 가격형성요인 및 인근 유사토지의 가격수준 등을 종합적으로 참작하여 이 사건 토지의 가액을 평가하였다는 취지만이 기재되어 있을 뿐, 위와 같은 여러 가격산정요인이 이 사건 토지 가액의 평가에 어떻게 참작되었는지를 알 수 있는 구체적인 내용이 전혀 기재되어 있지 않음은 물론[좀 더 구체적으로 문제점을 지적하자면, PP의 경우 이 사건 토지의 시세를 1㎡당 3,600,000원~4,000,000원으로 파악하고도 가격경정 요인별 구체적인 증감률 및 그 근거의 제시도 없이 담보로서의 안정성 및 환가성 등에만 주안점을 두어 이 사건 토지의 2003. 1. 1. 기준 개별공시지가(4,270,000원/㎡, 이하 '쟁점공시지가'라 한다)의 약 75%에 불과한 수준으로 가격을 산출하였고, KKK 역시 이 사건 토지가 위치한 대로변 대지의 시세를 1㎡당 4,537,500원~6,050,000원으로 파악하고도 역시 가격결정 요인별 구체적인 증감률 및 그 근거의 제시 없이 막연히 인근지역 내에 고시된 표준지 공시지가를 기준으로 평가시점까지의 지가상승률, 입지조건, 이용상황 및 장래의 효용성 등 가격에 미치는 제반요인을 감안하였다고 하면서 쟁점 공시지가의 약 85%에 불과한 수준으로 가격을 결정하였다는 것이다], 표준지의 용도지역이나 지목, 이용상황이 이 사건 토지와 어떤 면에서 동일하거나 유사한지에 대한 구체적인 기재도 찾아볼 수 없는 점, ② PP의 감정은 이 사건 토지의 매매일자보다 약 3개월 앞선 시점에 이루어진 것일 뿐만 아니라, 이 사건 토지와 마찬가지로 노폭 약 30미터의 GGG로에 접하고 있는 서울 성북구 GGG동 4가 41 토지 이외에도, 별다른 근거 없이 이 사건 지상 건물 뒤편으로 노폭 약 6미터의 도로 건너편에 위치한 서울 성북구 GGG동 4가 111 토지(일반거주지역, 2003. 1. 1. 기준 개별공시지가 1,700,000원/㎡)를 추가하는 한편 이 사건 토지 후면 주거지역의 토지시세까지 아울러 고려하여 평가함으로써 가격이 저평가된 것으로 보이는 점, ③ 1999. 12. 24.경 분할전 이 사건 토지의 장부가액(자산재평가액)은 약 5,115,578원/㎡이었고(1998. 1. 1. 기준 이 사건 토지의 개별공시지가는 3,830,000원/㎡이었다), 그 이후 이 사건 토지에 관하여 2002년까지 고시된 개별공시지가가 1999년도에 3,450,000원, 2000년도에 2,910,000원, 2001년도에 2,840,000원으로 낮아졌으나 2002년도부터는 다시 상승추세로 돌아서기 시작하여 원고가 이 사건 토지를 양도한 2003년도에는 그 개별공시지가가 4,270,000원으로 1998년도의 개별공시지가를 훨씬 상회하였음을 감안하면, PP과 KKK가 뚜렷한 이유도 없이 위 1999. 12. 24.경 장부가액을 크게 밑도는 것은 물론 쟁점공시지가의 약 75% 또는 85% 수준에 불과한 금액으로 이 사건 토지의 가액을 평가한 것은 적정한 감정평가로 보기 어려운 점, ④ 위 각 감정평가의 목적도 금융기관에 대한 담보제공을 위하여 이루어진 것인 점(이 경우 대출금 미변제로 인한 경매시 유찰 등으로 인하여 매각가격이 하락하게 되는 사정 등이 고려되어 시가보다 낮은 가액으로 평가되는 것이 일반적이다), ⑤ 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지와 함께 매매가 이루어진 서울 성북구 GGG동 4가 68-4 토지의 경우, 이에 관한 PP 및 KKK의 각 감정가액의 평균금액인 2,829,000원/㎡이 당시 위 토지의 감정가액의 평균액이 아닌 그 개별공시지가를 기준으로 매도한 점 등을 종합하면, 이 사건 토지에 관한 PP 및 KKK의 각 감정가액은 이 사건 토지의 적정한 교환가치를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가ㆍ반영한 시가로 볼 수 없다고 할 것이어서, 결국 이 사건 토지의 양도에 관하여는 그 시가로 볼 수 있는 감정평가법인의 감정가액이 존재하지 아니한다고 할 것이므로, 쟁점공시지가를 이 사건 토지의 시가로 보아야 할 것이다.

(3) 이에 대하여 원고는, 이 사건 토지에 관한 개별공시지가는 2000년도부터 현재에 이르기까지 그 표준지인 서울 성북구 GGG동 4가 41 토지보다 낮게 결정되어 왔는데, 유독 쟁점공시지가의 경우에만 위 표준지의 개별공시지가가 전년도보다 99만 원/㎡이 인상된 데 비하여 이 사건 토지의 개별공시지가는 무려 137만 원/㎡이나 상승함으로써 이 사건 토지의 개별공시지가가 표준지보다도 7만 원/㎡이 높게 결정된 반면, 바로 다음해에는 이 사건 토지의 개별공시지가는 오히려 표준지보다 43만 원/㎡이나 낮게 결정되는 등 이 사건 토지에 관한 개별공시지가 결정에 일관성과 합리성이 없어, 쟁점공시지가는 이 사건 토지의 양도 당시의 적정한 가치를 객관적으로 반영하고 있지 못하므로, 이를 이 사건 토지의 매매 당시의 시가로 볼 수 없다고 주장한다.

살피건대, 종래 이 사건 토지의 개별공시지가가 대체로 표준지의 그것보다 낮게 결정되어 왔다고 하더라도, 토지의 개별공시지가는 그 평가시점의 제반 조건 등의 변화에 따라 상대적으로 달리 결정될 수 있는 것이므로, 원고가 주장하는 바와 같이 2003. 1. 1.을 기준으로 한 이 사건 토지 및 표준지의 각 개별공시지가가 일시적으로 역전되었다는 등의 사정만으로(게다가 갑 제7호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 1996년부터 1999년까지는 이 사건 토지의 개별공시지가가 표준지의 그것보다 높게 결정되었음을 알 수 있다) 쟁점공시지가의 결정이 위법하거나 부당하다고는 할 수 없어 원고의 위 주장은 이유 없다.

(4) 그렇다면, 원고가 법인세법상 특수관계에 있는 자인 SSS미싱공업에게 이 사건 토지를 시가보다 낮은 가액으로 양도한 행위는 특별한 사정이 없는 한 원고법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로서 경제적 합리성이 있다고 할 수 없는 자산의 저가양도에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 판단에 터잡은 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.