2013가합32772(병합) 부당이득금

원고들 소송대리인 창원 법무법인, 담당변호사 정주석

소송대리인 법무법인 지평지성, 담당변호사 민창욱

법무법인 미래로, 담당변호사 이재철

2. 원고들의 각 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

가. 아파트 신축 및 임대

1) 주식회사 H(이하 'H'이라고 한다)은 1999. 11. 30. 한국토지공사로부터 김해시 I대 16,543.60m²(이하 '이 사건 대지'라고 한다)를 60㎡ 이상 85㎡ 이하 공동주택건설용지로 용도를 지정하여 매수하였다.

2) H은 2000. 7. 18. 김해시장으로부터 이 사건 대지 지상에 31평형 335세대 규모의 공공건설임대주택(이하 '이 사건 아파트'라 한다)을 건설하는 사업계획을 승인받았고, 그 무렵부터 이 사건 아파트를 신축하였다.

3) A 주식회사(이하 'A'이라고 한다)는 2000. 7. 26. H으로부터 이 사건 아파트 건설 사업과 관련한 일체의 권리·의무를 양수하였다.

4) A은 2000. 12. 23.경 김해시장으로부터 이 사건 아파트에 관한 입주자모집을 승인받아 그 무렵 입주자모집공고를 하였고, 2000. 12.경 원고들과 사이에 별지 2 표 '② 부동산의 표시'란 기재 각 해당 아파트를 임대하기로 하는 임대차계약을 각 체결하였으며, 2001. 12. 22. 김해시장으로부터 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 받아 그 무렵부터 원고들이 위 각 해당 아파트에 입주하도록 하였다.

5) A은 2009. 12. 30. 회사를 분할하여 피고를 설립하고 피고에게 이 사건 아파트에 관한 권리와 의무를 승계시켰다.

나. 분양전환

1) 피고는 이 사건 아파트의 임대의무기간(5년)이 종료한 이후인 2012. 2. 1. 김해시장에게 분양전환승인신청을 하였고, 2012. 10. 26. 김해시장으로부터 임대주택분양전 환승인 통보를 받아 그 무렵 원고들에게 분양전환신청을 할 것을 공고하였다.

2) 피고는 이 사건 아파트의 세대별 분양전환가격을 117,770,000원으로 정하였는데, 그 구체적인 산정 내역은 다음과 같다.

분양전환가격: 분양전환 당시 산정된 건설원가 69,839,000원과 감정평가금액 165,701,000원의 산술평균가액 건설원가: 69,839,000원( 최초 입주자모집 당시 주택가격 83,164,000 + 자기자금 이자 3,769,909 - 감가상각 17,094,220) 자기자금이 자: 3,769,909원(임대기간별 표준임대보증금을 기준으로 이자율 연2.80%를 적용하여 산정)

- 임대기간: 2001. 12. 24.부터 2012. 1. 31.까지

- 임대기간별 표준임대보증금: 2001. 12. 24.부터 2002. 12. 23.까지는 16,582,000원, 2002. 12. 24.부터 2003. 12. 23.까지는 17,411,100원, 2003. 12. 24.부터 2004. 12. 23.까지는 18,281,650원, 2004. 12. 24.부터 2005. 12. 23.까지는 19,195,730원, 2005. 12. 24.부터 2008. 12. 23.까지는 연 20,155,510원, 2008. 12. 24.부터 2009. 12. 23.까지는 21,163,280원, 2009. 12. 24.부터 2010. 12. 23.까지는 22,009,810원, 2010. 12. 24.부터 2011. 12. 23.까지는 22,890,200원, 2011. 12. 24.부터 2012. 1. 31.까지는 23,805,800원 3) 원고들은 2012. 11.경 피고와 사이에 별지 2 표 '② 부동산의 표시'란 기재 각 해당 아파트에 관하여 앞서 본 분양전환가격에 각 분양계약(이하 '이 사건 각 분양계약'이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 분양대금을 각 납부하였다.다. 관련 법령 규정

별지 3 관련 법령 기재와 같다.

[인정 근거] 일부 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 11 내지 14호증, 을 제1 내지 4, 11, 12호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장

가. 피고는 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어 ① 건축비에 관하여 실제 투입한 건축비를 기준으로 하여야 함에도 표준건축비를 기준으로 하였고, ② 택지비에 관하여 이 사건 대지를 매수하기 위하여 실제로 지출한 매매대금을 기준으로 하여야 함에도 매매계약서상 매매대금을 기준으로 하였으며, ③ 투입하지 아니한 자기자 금이자를 건설원가에 포함하는 등으로 임대주택법 등 관련 법령에 정해진 기준을 초과한 금액을 산정하였는바, 이 사건 각 분양계약 중 정당한 분양전환가격을 초과한 부분은 무효이므로, 피고는 원고들에게 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급받은 돈에 해당하는 별지 2 표 '1① 분양대금 부당이득'란 기재 해당 각 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

나. 피고는 최초 표준임대료를 정함에 있어 표준임대료에 합산되는 기금이자를 당시 국민주택기금 융자금의 이자율인 연 5.5%를 기준으로 하였는데, 이후 국민주택기금 융자금의 이자율이 2004. 1. 20.부터 연 4.5%, 2006. 10. 20.부터 연 4%로 변경되었음에도 이를 전혀 반영하지 아니한 채 일률적으로 임대료를 인상해왔는바, 피고는 원고들에게 위와 같이 국민주택기금 융자금 이자율의 인하가 반영되지 않음으로써 피고가 원고들로부터 과다하게 지급받은 임대료 중 국민주택기금 융자금의 이자율이 연 4%로 변경된 이후인 별지 2 표 '⑤ 부당임대료 산정기준일'란 기재 각 해당 일부터 이 사건 각 분양계약 체결일인 같은 표 '⑥ 분양전환 계약일자'란 기재 각 해당 일까지의 임대료에서 변경된 국민주택기금 융자금의 이자율을 반영한 적정 임대료의 차액에 해당하는 같은 표 ' 월임대료 부당이득금'란 기재 해당 각 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

다. 이에 원고들은 피고에 대하여 위 각 부당이득금 중 일부 청구로서 별지 2 표 '① 일부 청구금액'란 기재 해당 각 돈 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.

3. 판 단

가. 과다산정된 분양전환가격 부분

1) 이 사건 아파트의 분양전환에 적용되는 관련 법령

임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 최초 입주자모집이나 임대개시 당시가 아닌 분양전환 당시의 법령이 적용되어야 하므로(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결), 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어서 이 사건 아파트의 분양전환 당시인 2012. 11.경에 시행되고 있던 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 구 임대주택법 시행령(2013. 3. 23. 대통령령 제24443호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 구 임대주택법 시행규칙 (2013. 3. 23. 국토교통부령 제1호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 등이 적용된다. 2) 분양전환가격 산정기준 및 그 강행법규성

가) 이 사건 아파트와 같이 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환 가격은 구 임대주택법 제21조 제1항, 제10항, 구 임대주택법 시행령 제23조 제7항, 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 별표 1에 의하여 '건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액'으로 산정하되, 위 가액은 '임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(산정가격)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액'을 초과할 수 없고(제1항 나목), 건설원가는 '최초 입주자모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비'의 산식에 의하여, 산정가격은 '분양전환 당시의 건축비 + 입주자모집공고 당시의 택지비 + 택지비이자'의 산식에 의하여 각각 산정하며(제2항 가목, 다목), 위 별표 1에서는 각 항목별 산출방법에 관하여 상세히 정하고 있다.

나) 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거 생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인에게서 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라, 만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전 환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다. 이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하고 구 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다(위 전원합의체 판결 참조).

3) 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비의 의미

가) 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제2항 가목에서 분양전환가격 산정의 기초가 되는 요소 중 건설원가는 '최초 입주자모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비'의 산식에 의하여, 산정가격은 '분양전환 당시의 건축비 + 입주자모집공고 당시의 택지비 + 택지비이자'의 산식에 의하여 산출된다고 규정하고 있음은 앞서 본 바와 같다. 그리고 위 별표 1에 따르면 건설원가 산출의 요소가 되는 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정하며[제2 항 가목 1)], 건축비의 상한가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 '표준건 축비'라 한다)으로 한다[제2항 라목 1) 가)]. 위 각 규정에 의하면, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 따라서, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아니라고 해석하여야 한다(위 전원합의체 판결 등 참조).

나) 이에 대하여 피고는, 다음과 같은 이유로 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 실제 건축비를 의미한다고 볼 수 없다고 주장한다. 즉, ① 최초 입주자모집 당시 이 사건 아파트가 완공되기 전이어서 실제 투입된 건축비를 알 수 없으므로, 실제 건축비를 기준으로 최초 입주자모집 당시의 주택가격을 산정하는 것은 불가능하고, ② '실제 건축비'라는 개념을 명확하게 정의하기 어려울 뿐만 아니라 피고와 같이 직접 건물을 시공하는 경우에는 일괄적으로 공사도급계약을 체결하지 아니하여 공사대금으로 실제 건축비 개념을 의제할 수도 없으며, ③ 대법원 2013. 2. 14. 선고 2012다51202(본소), 2012다51219(반소) 판결 등에 의하더라도 주택가격 산정의 기준이 되는 건축비는 실제 건축비가 아닌 표준건축비라는 것이다.

다) 그러나 다음과 같은 점에 비추어 볼 때 피고의 위 주장은 이유 없다.

(1) 임대주택이 완공되지 않은 상태에서 입주자모집이 이루어지는 경우 최초 입주자모집 당시에는 실제 건축비가 확정되지 않은 상황이므로 최초 입주자모집 당시 주택가격을 산정하는 입주자모집 승인권자로서는 완공 때까지 투입될 건축비를 예상해서 주택가격을 산정할 수밖에 없다고 하더라도, 이는 임대주택의 완공 전에 입주자모집이 이루어진다는 사정으로 인하여 실제 투입된 건축비를 확정할 수 없기 때문에 부득이하게 발생하는 결과일 뿐이고, 그 때문에 이후 실제 건축비를 확정할 수 있는 분양전환시에 분양전환가격을 결정함에 있어서도 입주자모집공고 당시 적용하였던 건축비의 예상치를 사용하여야 한다고 볼 수 없다.

(2) 또 '실제 건축비'란 재료비, 노무비, 타인에게 공사를 도급하였다면 그 대가로 지급한 공사대금 등 해당 건물을 건축하기 위하여 직접·간접적으로 지출한 모든 비용을 가리키는 것으로서 그 개념정의가 불명확하다고 할 수 없고, 건물을 건축하면서 지출한 비용을 정확하게 파악하기 어렵다고 하더라도 이는 어떤 일을 완성하는 데 투입한 시간과 노력 등의 비용을 금액으로 계산하는 과정에서 일반적으로 발생하는 사실상의 어려움에 해당하는 것일 뿐이므로 실제 건축비를 산출하는 것이 불가능하다고 할 수도 없으며, 이는 건축을 공사도급계약을 통하지 않고 직접 시공하여 진행하였다.고 하더라도 마찬가지이다.

(3) 그리고 피고가 들고 있는 위 대법원 2013. 2. 14. 선고 2012다51202(본소), 2012다51219(반소) 판결 등은 분양전환가격이 아닌 표준임대보증금 및 표준임대료 산정에 관한 것인바, 임대차계약과 분양계약은 별개의 법률관계로서 그 내용 및 형성 시점이 명백하게 다르므로 표준임대보증금 및 표준임대료 산정에 있어서와 분양전환가격 산정에 있어서 반드시 동일한 건축비를 적용하여 한다고 볼 수도 없다.

4) 정당한 분양전환가격의 산정

가) 건설원가

(1) 최초 입주자모집 당시의 주택가격

(가) 건축비 구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항에 따르면, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격이라 함은 과세대상 물건의 취득 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접·간접으로 소요된 일체의 비용(부가가치세는 제외)을 말하고, 위와 같은 규정 내용에 따를 때 건물의 신축에 따른 과세표준은 건설원가 즉 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이 된다고 할 것이며(대법원 2010. 2. 11. 선고 2007두17373 판결 등 참조), 한편 세대별 전용면적이 85㎡이하 주택의 경우 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제106조 제4항에 의하여 그 주택의 공급 및 당해 주택의 건설용역에 대하여 부가가치세가 면제된다. 위 법리에 비추어 이 사건 아파트의 건축비에 관하여 보건대, 갑 제10호증, 갑 제12호증의 1 내지 231의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, A이 2001. 12. 22. 김해시장에게 이 사건 아파트 335세대에 대한 취득세 과세표준으로 합계 18,879,314,918원을 신고한 사실, 이 사건 아파트의 전용면적은 80.7474m인 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 이상 A이 이 사건 아파트의 건축을 위하여 직·간접적으로 지출한 비용 일체인 위 과세표준액 18,879,314,918원이 A이 이 사건 아파트에 실제로 투입한 건축비이고, 이 사건 아파트의 세대별 건축비는 56,356,163원(= 18,879,314,918 : 335세대, 원 미만 버림, 이하 같다)이다.

이에 대하여 피고는, 취득세 과세표준액에는 일반관리비, 홍보비, 수도비용, 가스비용, 전기비용, 자기자본비용, 이윤, 부가가치세 기타 가산비용이 제외되어 있으므로 위 과세표준액을 실제 건축비로 볼 수 없다고 주장한다.

살피건대, 위와 같은 여러 비용을 열거하여 과세표준에서 제외하는 내용의 지방세법 시행령 제18조 제2항은 A이 이 사건 아파트의 취득세 과세표준을 신고할 당시인 2001. 12.경에는 존재하지 않다가 이후 신설된 것으로서, A 이 이 사건 아파트의 과세표준을 신고할 당시 적용되던 구 지방세법 시행령에서는 앞서 본 바와 같이 부가가치세를 제외한 직·간접비용 일체를 모두 과세표준에 포함시키고 있을 뿐이고, 이 사건 아파트의 경우 그 공급 및 건설용역에 대하여 부가가치세가 면제됨은 앞서 본 바와 같으며, A은 이 사건 아파트를 완공하고 사용검사를 받은 후인 2001. 12. 22. 김해시장에게 취득세를 신고하였는데 취득세 신고시점 이후에 발생할 건축비가 없거나 있더라도 그 액수가 크지는 않았을 것으로 보이므로, A이 일반관리비나 홍보비 등 일부 비용을 제외한 나머지 금액만을 이 사건 아파트의 취득세 과세표준으로 신고하였다는 점을 인정할 만한 아무런 증거도 없는 이상 A은 당시 시행되던 법령에 따라 이 사건 아파트의 건축에 투입된 비용 일체를 과세표준으로 신고하였다고 보아야 할 것이다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

(나) 택지비

구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 별표 1 제2항 라목 2) 가)에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준에 관하여, “국가·지방자치단체나 한국토지공사 · 대한주택공사 등 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발

· 공급하는 택지(이하 ‘공공택지'라 한다)의 경우에는 그 공급가격”이라고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘공급가격'이라고 함은 택지가 공급될 당시 시행되는 택지개발촉진법, 택지개발촉진법 시행령 및 그로부터 위임을 받은 사항을 정한 택지개발촉진법 시행규칙, 택지개발업무처리지침 등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결 참조).

갑 제4, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, A은 2000. 10. 27. 김해시장에게 이 사건 대지에 대한 취득세 과세표준으로 4,308,924,470원을 신고한 사실, 이 사건 대지의 면적은 16,543.60㎡이고, 그 중 이 사건 아파트의 대지 면적은 16,257.55㎡인 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 아파트의 택지비는 4,234,420,260원 [= 4,308,924,470 × (16,257.55 | 16,543.60)]이고, 세대별 택지비는 12,640,060원(= 4,234,420,260 : 335세대)이다. 이에 대하여 피고는, 이 사건 대지에 관한 매매계약상 매매대금이 5,284,940,000원이므로, 위 5,284,940,000원이 실제 택지비라고 주장한다. 살피건대, 을 제12호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 이 사건 대지에 관한 매매계약상 매매대금이 5,284,940,000원인 사실을 인정할 수 있으나, 피고가 A이 실제 지급한 매매대금에 관한 직접적인 자료를 제출하지 아니한 이상, 택지비 선납으로 인한 기간이자가 할인되는 경우도 드물지 않은바, 위 인정사실만으로 위 과세표준액이 아닌 매매계약상 매매대금을 실제 지급한 매매대금이라고 보기는 어려우므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

(다) 최초 입주자모집 당시 주택가격의 산정이 사건 아파트의 세대별 최초 입주자모집 당시 주택가격은 세대별 건축비 56,356,163원과 세대별 택지비 12,640,060원의 합계 68,996,223원이다. (2) 자기자금이 자

을 제7호증의 3의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 자기자금이자 산정의 기초가 되는 각 항목인 국민주택기금융자금, 임대보증금과 임대료의 상호전환 전임대보증금은 아래 표 기재와 같고, 자기자금이자 산정의 기초가 되는 이자율이 2.8%임은 피고가 자인하고 있다.

따라서 이 사건 아파트의 세대별 자기자금이자는 아래 표 기재와 같이 131,989 원이다.

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(3) 감가상각비

감가상각비는 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제2항 가목 3), 구 법인세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24357호로 일부개정되기 전의 것) 제26조 제1항 제1 호, 제2항 제1호, 제28조 제1항 제2호, 구 법인세법 시행규칙(2013. 2. 23. 기획재정부령 제325호로 일부개정되기 전의 것) 제15조 제3항 별표 5에 따라 '이 사건 아파트의 세대별 건축비 56,356,163원 : 철근콘크리트조 건물의 기준내용연수 40년 X 임대기간 2001. 12. 24.부터 2012. 1. 31.까지 (10 + 39/365)년'의 산식으로 계산하면 14,239,581원이 되나, 원고들은 위 14,239,581원보다 적은 14,239,511원을 감가상각비라고 주장하고 있으므로, 원고들이 주장하는 바에 따라 14,239,511원을 감가상각비로 본다.

(4) 건설원가의 산정

따라서 이 사건 아파트의 세대별 건설원가는 54,888,701원(= 최초 입주자모집 당시의 주택가격 68,996,223 + 자기자금이자 131,989 - 감가상각비 14,239,511)이다.

나) 건설원가와 감정평가금액의 산술평균액을 제7호증의 3의 기재에 의하면, 이 사건 아파트의 세대별 감정평가금액은 165,701,000원인 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 아파트의 세대별 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액은 110,294,850원[= (54,888,701 + 165,701,000) : 2]이다. 다) 분양전환가격의 상한

(1) 산정가격이 사건 아파트의 세대별 건축비가 56,356,163원, 입주자모집 공고 당시의 세대별 택지비가 12,640,060원인 사실, 택지비의 이자율은 연 2.8%, 임대기간은 (10 + 39/365)년인 사실(구 임대주택법 시행규칙 별표 1의 제2항 다목에 의하면, 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 따른다)은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트의 세대별 산정가격은 72,573,256원[= 건축비 56,356,163 + 택지비 12,640,060 + 택지비 이자 3,577,033(= 12,640,060 X 2.8% X (10 + 39/365)년}]이다.

(2) 분양전환가격의 상한액 산정이 사건 아파트의 세대별 감가상가비가 14,239,511원임은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트의 세대별 산정 가격에서 위 감가상각비를 공제한 58,333,745 원(= 72,573,256 - 14,239,511)이 분양전환가격의 상한액이 된다.

라) 정당한 분양전환가격 이 사건 아파트의 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액인 110,294,850원이 분양전환가격의 상한액 58,333,745원을 초과하므로, 이 사건 아파트의 정당한 분양전환가격은 그 상한액인 58,333,745원이다.

5) 피고의 부당이득반환 의무

따라서 이 사건 각 분양계약의 분양대금이 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정에 따라 산정한 정당한 분양전환가격을 초과하는바, 이 사건 각 분양계약 중 정당한 분양전환가격을 초과한 부분은 무효이므로, 피고는 원고들에게 원고들로부터 지급받은 각 분양대금인 117.770,000원과 세대별 정당한 분양전환가격인 58,333,745원의 차액에 해당하는 각 59,436,255원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

6) 피고의 항변 등에 관한 판단

가) 이에 대하여 피고는, 분양전환가격의 기준이 되는 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 A이 산정하는 것이 아니라 입주자모집승인권자인 행정청이 건축비와 택지비를 기준으로 산정하는 것이고, 건축비와 택지비를 단순 합산한 금액을 의미하는 것이 아니며, 이에 따라 행정청이 입주자모집승인처분 및 분양전환승인처분을 하여 위 처분이 확정되었다면 행정처분의 공정력에 의하여 분양전환가격 산정의 효력이 부인될 수 없다고 주장한다.

살피건대, ① 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 별표 1에 따르면 입주자모집 승인권자가 건축비 및 택지비를 기준으로 하여 최초 입주자모집 당시의 주택가격을 산정하도록 규정되어 있으나, 이는 원고들과 피고 사이의 분양계약에서 분양대금의 액수를 정함에 있어 하나의 요소가 될 뿐이고 입주자모집 승인권자인 김해시가 분양대금을 결정할 권한까지 갖는 것은 아니므로 이 사건 각 분양계약이 김해시가 결정한 분양대금에 따라 체결되었다고 할 수 없고, ② 입주자모집 승인권자가 위와 같이 산정한 주택가격이 명시된 입주자모집공고를 승인하였다고 하더라도 이는 아직 실제 투입한 건축비 등이 확정되지 않은 시점에서 입주자모집이라는 절차에 관하여 이루어진 행위일 뿐 이후 분양전환가격을 산정하고 분양대금을 결정하여 체결된 분양계약의 효력과는 무관하며, ③ 원고들의 피고에 대한 분양대금 지급의무는 원고들과 위 피고 사이의 각 분양계약을 원인으로 하여 발생한 것일 뿐, 김해시의 행정처분을 원인으로 발생한 것이 아니므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

나) 또한 피고는, ① 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결이 선고되기 전까지는 분양전환가격 산정과 관련하여 원고들이 피고에게 부당이득반환을 청구할 것이라고 예측하기가 사실상 불가능하였고, ② 원고들의 이 사건 청구가 인용될 경우 원고들로서는 저가의 임대보증금만을 납입하여 5년간 임대아파트에 거주하였을 뿐만 아니라 해당 아파트를 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 분양받은 결과가 되어 원고들이 과도한 이익을 얻게 되는 반면, ③ 이 사건과 같은 쟁점으로 피고 또는 그 계열회사를 상대로 수많은 동종 소송이 제기된 상태인바, 분양계약자들의 위와 같은 부당이득반환청구권이 받아들여지는 경우 피고로서는 전혀 예상하지 못한 재정적 부담으로 인하여 중대한 경영상 어려움을 겪게 될 것이 분명할 뿐만 아니라, 피고와 같이 서민형 임대주택을 건설하는 중소건설사 및 하도급업체들의 연이은 도산과 임대주택 건설시장의 급격한 위축이 예상되므로, 이 사건 부당이득반환청구는 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 주장한다.

강행법규를 위반한 자가 스스로 강행법규에 위배된 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위반되는 권리의 행사라는 이유로 그 주장을 배척한다면, 이는 오히려 강행법규에 의하여 배제하려는 결과를 실현시키는 셈이 되어 입법 취지를 완전히 몰각하게 되므로 달리 특별한 사정이 없는 한 위와 같은 주장은 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없고, 한편 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하며, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 참조).

이 사건에 관하여 보건대, ① 분양전환가격의 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규에 해당하여 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양전환계약은 초과하는 범위 내에서 무효임은 앞서 본 바와 같은바, 위 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로 이를 배척한다면 강행규정으로 정한 입법 취지를 몰각시키는 결과가 되는 점, ② 설령 강행규정 위배를 이유로 한 무효 주장을 신의칙을 적용하여 배척할 수 있다고 하더라도 원고들이 위 분양계약의 일부 무효를 이유로 한 부당이득반환청구권을 행사하지 않을 것이라고 피고가 신뢰하였음을 인정하기 어렵고, 그 신뢰가 존재한다고 하더라도 원고들이 피고에게 위와 같은 신뢰를 공여하였다거나 원고들의 책임있는 사유로 피고가 위와 같은 신뢰를 가지게 되었다고 보기 어려워 피고가 위와 같은 신뢰를 가지는 것이 정당하다고 볼 수도 없는 점 등에 비추어 보면, 피고의 위 주장은 이유 없다.

나. 국민주택기금 융자금 이자율의 인하가 반영되지 않은 임대료 부분

갑 제15호증의 기재에 의하면, 이 사건 아파트에 관한 최초 입주자모집 당시 국민주택기금 융자금의 이자율이 연 5.5%이었던 사실, 국민주택기금 융자금의 이자율은 2004. 1. 20.부터는 연 4.5%로, 2006. 10. 20.부터는 연 4%로 각 인하되었던 사실을 인정할 수 있다.

그러나 관련 법령은 최초 표준임대료를 산정함에 있어 국민주택기금 융자금에 대한 이자, 자기자금이자의 20%, 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료를 합산하도록 규정하면서, 이후 임대료에 관하여는 최초 표준임대료를 기준으로 하여 연 20분의 1의 금액을 초과하여 증액할 수 없다고 규정하고 있는 외에 별다른 규정을 두고 있지 않음은 앞서 본 바와 같은 바, 임대주택법의 목적이 국민주거생활의 안정과 아울러 임대주택 건설사업의 촉진에 있다는 점을 고려해 보면, 위와 같은 관련 법령의 규정은 최초 임대료는 국민주거 생활의 안정을 위해 일정 범위 내에서 엄격히 규제하되, 이후 임대료는 임대주택건설사업의 촉진을 위해 임대주택사업자에게 자율성을 부여한다는 데에 그 취지가 있다고 판단되므로, 최초 임대료를 구성하는 국민주택기금 융자금의 이자율이 변동되었다고 하더라도 임대주택사업자인 피고가 반드시 이를 반영하여 임대료를 정하여야 할 의무가 있다고 보이지 않는다.

따라서 국민주택기금 융자금의 이자율이 인하될 경우 피고가 이에 응하여 임대료를 인하할 의무가 있음을 전제로 한 원고들의 위 주장은 이유 없다.다. 소 결

따라서 피고는 원고들에게 각 59,436,255원의 일부로서 원고들이 구하는 바에 따라 별지 2 표 '1① 일부 청구금액'란 기재 해당 각 돈 및 위 각 돈 중 7,500,000원에 대하여 원고들 중 원고 김B, 권C, 명D, 양E, 이F, 홍G를 제외한 나머지 원고들에 대하여는 이 사건 2013가합30301 소장 부본 송달 다음날인 2013. 2. 13.부터, 원고 김B, 권C, 명D, 양E, 이F, 홍G에 대하여는 이 사건 2013가합32772 소장 부본 송달 다음날인 2013.6.18.부터, 같은 표 '(12)'란 기재 해당 각 돈에 대하여 이 사건 2013.11.21.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날인 2013. 11. 30.부터 각 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 2014. 8. 28.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

(원고들은 피고가 2013. 2. 5. 이후부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장하나, 부당이득반환채무는 이행기의 정함이 없는 채무로서 특별한 약정이 없는 한 원고들의 이행청구 의사표시가 담긴 소장 부본 또는 청구취지 변경신청서 부본 송달 다음날부터 지체책임을 지므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다).

4. 결 론

그렇다면 원고들의 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 일부 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 모두 기각하되, 이 사건의 일부 쟁점에 관한 피고의 주장이 전혀 근거가 없다고 할 수 없고(이를 반영하여 최근 입법 예고된 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 시행규칙 개정안은 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 최초 입주자모집 당시 공고된 건축비로 한다고 하고 있다), 현재 다수의 동종 사건들이 상급심에서 동일한 쟁점에 관한 판단을 기다리고 있는 점, 인용금액이 매우 커서 가집행될 경우 피고의 회사 운영에 미치는 영향이 지대한 점 등을 고려할 때 가집행선고는 이를 하지 아니함이 상당하고 인정되므로, 주문과 같이 판결한다.

판사한지연

판사박창우