나. 위 “가”항의 제75조의2 제2항 의 규정이 신법 시행 당시 사실심법원에 계속중인 제1항의 소송에 대하여도 적용이 되는지 여부(적극)및 기업자를 공동피고로 추가하는 경우 출소기간에 관한 제1항의 규정이 적용되는지 여부(소극)

다. 위 “가” 항의 제75조의2 제1항 에 의한 소송과 함께 기업자를 상대로공법상의 법률관계에 관한 청구로서 증액될 보상금과 이의재결에서 정한 보상금의 차액의 지급을 구하는 청구의 적부(적극)

라. 토지수용위원회가 공인감정기관의 감정평가에 따라 보상가격을 결정하였다면 적정한 것으로 보아야 하는지 여부 및 위 감정평가가 위법하다고 하기 위한 요건

마. 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하는 방법과 정도

나. 위 “가”항의 제75조의2 제2항 의 규정은 신법 시행 당시 사실심법원에 계속중인 제1항 의 소송에 대하여도 적용이 있고 이에 따라 필요적 공동소송 형태를 갖추기 위하여 기업자를 피고로 추가하는 경우에는 출소기간에 관한 제1항 의 규정이 적용될 수 없다.

다. 위 “가”항의 제75조의2 제1항 에 의한 소송과 함께 기업자를 상대로 공법상의 법률관계에 관한 청구로서 이의재결에서 정한 보상금이 증액변경될 것을 전제로 증액될 보상금과 이의재결에서 정한 보상금의 차액의 지급을 구하는 것도 적법하다.

라. 토지수용위원회가 수용토지의 손실보상금을 결정하기 위하여 2개의 공인감정기관에게 그 가격감정을 시켜 그 결과에 따라 보상가격을 결정하였다면그 산정은 특별한 사정이 없는 한 적정한 것으로 보아야 할 것이고, 그 감정기관의 보상액 산정방법에 잘못이 있다 하더라도 그러한 평가방법이 적정한 산정방법에 비하여 보상액을 과소하게 평가한 것이 아닌 경우에는 이의재결의 보상금 결정이 보상금을 과소하게 산정한 위법이 있다고 할 수 없을 것이며, 따라서 토지수용위원회가 기초로 한 감정평가가 위법하고 법원 감정인의 감정평가가 적정한 평가라고 하려면 토지수용위원회가 기초로 한 감정평가가 법원 감정인의 평가에 비하여 어떤 점에서 차이가 있고 무엇이 잘못되었는지를 구체적으로 설시하여야 할 것이다.

마. 수용대상토지에 대한 표준지와 기준지가를 미리 고시하여 이를 기준으로 보상액을 산정케 하려는 국토이용관리법의 취지에 비추어 볼 때 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하는 경우에도 어디까지나 참작정도에 그쳐야지 보상가액을 언제나 인근유사토지의 정상거래가격 수준까지 끌어올리라는 것은 아닌 것이다.

1. 상고이유 제1,2,3점에 대하여,

(1) 1990.4.7. 법률 제4231호로 신설된 토지수용법 제75조의2 제2항 이 그 제1항 의 규정에 의하여 제기하고자 하는 행정소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 때에는 당해 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인인 경우에는 재결청 외에 기업자를 피고로 한다고 규정한 것은 위와 같은 소송을 제기하는 경우에는 재결 청외에 기업자를 공동피고로 하여야 한다는 뜻이고, 이 소송은 필요적 공동소송이라고 볼 것이며 위 제75조의2 제2항 의 규정은 신법시행 당시 사실심법원에 계속중인 제1항 의 소송에 대하여도 적용이 있다는 것이 당원의 견해이고 ( 당원 1991.5.28. 선고 90누8787 판결 참조), 이에 따라 필요적 공동소송 형태를 갖추기 위하여 기업자를 피고로 추가하는 경우에는 출소기간에 관한 위 제75조의2 제1항 의 규정이 적용될 수 없음은 당연한 것이며 위와 같이 개정된 토지수용법이 시행된 후에 있어서는 이와 같이 기업자인 피고 대한주택공사(이하 피고 공사라 한다)를 공동피고로 추가함으로써 이 사건 소가 적법하게 되는 것이고, 또한 위 제1항 에 의한 소송과 함께 기업자를 상대로 공법상의 법률관계에 관한 청구로서 이의재결에서 정한 보상금이 증액변경될 것을 전제로 증액될 보상금과 이의재결에서 정한 보상금의 차액의 지급을 구하는 것도 적법하다 할 것이다.

(2) 따라서 원심이 원고가 1990. 2. 14. 피고 중앙토지수용위원회(이하 피고위원회라고 한다)를 상대로 보상금의 증감에 관한 이사건 이의재결취소소송을 제기한 후 개정된 토지수용법 제75조의2 제2항 이 시행됨에 따라 1990. 8. 28.에 기업자인 피고 공사를 피고로 추가하여 이 사건 보상금청구를 한 것은 적법하다고 판단한 것은 정당하고, 반대의 입장에서 다투는 논지는 독자적 견해에 지나지 아니하여 받아 들일 수 없다. 논지는 이유없다.

2. 상고이유 제4점에 대하여,

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 이의재결이 기초로 한 한양 및 정일감정평가사합동사무소(이하 다만 한양감정 및 정일감정이라고 한다)의 감정평가내용과 원심감정인 1의 감정평가내용을 각 적시한 다음, 위 한양 및 정일감정의 평가방법에 관하여는 그 당부를 판단하지 아니한 채 위 원심감정인 1의 감정평가액은 토지수용법 및 구 국토이용관리법이 규정하고 있는 기준지가, 지가변동율, 인근유사토지 정상거래가격 및 표준지와의 개별요인 등 제반 요인을 고려하여 한 정당한 보상가액이라고 하고, 한편으로 이 사건 이의재결은 그 보상가액이 위 원심감정인 1의 평가액에 비하여 과소하므로 위법하다고 하고 있다.

토지수용위원회가 수용토지의 손실보상금을 결정하기 위하여 2개의 공인감정기관에게 그 가격감정을 시켜 그 결과에 따라 보상가격을 결정하였다면 그 산정은 특별한 사정이 없는 한 적정한 것으로 보아야 할 것이고, 그 감정기관의 보상액 산정방법에 잘못이 있다 하더라도 그러한 평가방법이 적정한 산정방법에 비하여 보상액을 과소하게 평가한 것이 아닌 경우에는 이의재결의 보상금 결정이 보상금을 과소하게 산정한 위법이 있다고 할 수 없을 것이며, 따라서 토지수용위원회가 기초로 한 감정평가가 위법하고 원고의 신청에 의한 법원감정인의 감정평가가 적정한 평가라고 하려면 토지수용위원회가 기초로 한 감정평가가 법원감정인의 평가에 비하여 어떤 점에서 차이가 있고 무엇이 잘못되었는지를 구체적으로 설시하여야 할 것이다 ( 당원 1983.9.13. 선고 82누402 판결 ; 1989.11.24. 선고 89누3687 판결 ; 1989.9.12. 선고 88누10756 판결 등 참조).

원심이 원심감정인 1의 감정평가액이 정당한 보상가액이라 하고, 이 사건 이의재결의 보상액이 위 원심감정인 1의 평가액에 비하여 적은 액수라는 점만으로 이 사건 이의재결이 위법하다고 판단한 것은 채증법칙 위반이나 수용토지보상가산정에 관한 법리오해 또는 판결의 이유를 갖추지 못한 위법이 있다고 할 것이다. 논지는 이유 있다.

그리고 기록에 의하여 이 사건 이의재결이 기초로 한 각 감정내용과 원심감정인 1의 감정내용을 비교해 보면, (1) 이의재결이 기초로 한 감정들이나 원심감정인 1 감정은 모두 이 사건 토지에 대한 기준지가 표준지로는 1986. 7. 10.자 고시 같은 해 2. 20. 기준의 기준지가가 평당 금 145,000원인 부천시 원종동 129의 30 토지를 선정한 점에서는 같으나, (2) 기준지가 기준시점부터 평가기준시점까지의 지가변동율에 관하여는 한양감정은 각 년도별 지가변동율을 기준으로 해당일수에 따라 산정한 1.4를, 정일감정은 그 산정근거를 밝히지 아니한 채 1.228를, 원심감정인 1 감정은 각 분기별 지가변동율을 기준으로 해당일수에 따라 산정한 1.362를 적용하였고, (3) 이 사건 토지와 위 기준지가 표준지와의 품등비교에 관하여는 한양감정과 정일감정은 각 1.4우세, 원심감정인 1 감정은 1.14우세라고 하였으며, (4) 한양감정과 정일감정은 인근유사토지 정상거래 사례로는 부천시 원종동 261블럭 3롯트(435의 21) 토지가 1987. 11. 평당 490,000원에 거래된 사례를 들었음에 비하여 원심감정인 1 감정은 원종동 269블럭 2롯트(281의 1) 토지가 1986. 3.경 평당 450,000원에 거래된 사례를 채택하였고, (5) 위 인근유사토지 정상거래가격의 참작에 있어서 한양감정과 정일감정은 기준지가를 기준으로 산정한 가격(기준지가×지가변동율×품등비교율)과 거래사례가격을 품등비교한 가격을 대비하여 그 중간에 가까운 액수를 이 사건 토지의 최종평가액으로 정하였음(한양감정은 제곱미터당 87,000원, 정일감정은 88,000원)에 비하여, 원심감정인 1 감정은 기준지가를 기준으로 산정한 가격에다가 거래사례가격과 품등조정한 거래사례지 표준지 기준지가의 비율 1.302 중의 1.3을 곱하여 최종평가액(제곱미터당 88,500원)을 산출하고 있는바, 지가변동율에 있어서는 위 3감정평가 중 원심감정인 1이 산정한 지가변동율이 가장 정확한 것이라고 인정이 되나, (ㄱ)한양감정은 원심감정인 1 감정에 비하여 높은 지가변동율을 적용하였고, (ㄴ)정일감정은 원심감정인 1에 비하여 낮은 지가변동율을 적용하였지만이 사건 토지의 표준지에 대한 품등비교에 있어 원심감정인 1 감정보다 지가변동율이 낮은 비율 이상으로 높게 평가하고 있으므로 결국 기준지가를 기준으로 한 가격평가에 있어서는 이의재결당시의 감정평가들이 원심감정인 1의 감정평가에 비하여 적지 아니하며, 이 사건 이의재결 당시의 감정평가액들이 원심감정인 1의 평가액에 비하여 적은 이유는 각 감정이 채택한 인근유사토지거래사례 및 그 가액참작방법상의 차이에 있다 할 것이다.

그런데 이 사건 기록에 나타난 자료에 의하면 원심감정인 1 감정이 거래사례로 채택한 같은 시 원종동 269블럭 2롯트 토지와 이의재결 당시의 감정평가가 채택한 부천시 원종동 261블럭 3롯트 토지는 거리상으로 전자가 후자에 비하여 다소 이 사건 토지에 가깝다는 점에서는 차이가 있으나 지목이나 이용현황, 정비지구 내 토지인 점 등에 있어서는 동일하며 그 밖에 전자만이 인근유사토지이고 후자는 인근유사토지가 아니라고 단정할 자료가 없으며, 또한 수용대상토지에 대한 표준지와 기준지가를 미리 고시하여 이를 기준으로 보상액을 산정케 하려는 국토이용관리법의 취지에 비추어 볼 때 인근유사토지 정상거래가격을 참작하는 경우에도 어디까지나 참작정도에 그쳐야지 보상가액을 언제나 인근유사토지의 정상거래가격 수준까지 끌어올리라는 것은 아니라 할 것이므로 ( 당원 1990.2.27. 선고 89누6372 판결 참조), 위 원심감정인 1이 인근유사토지거래가격을 참작함에 있어, 기준지가를 기준으로 산정한 가격에 거래사례가격과 품등조정한 거래사례지 표준지 기준지가의 비율 1.302 중의 1.3을 곱하여 이 사건 토지의 보상가액을 평가한 것은 적정한 평가방법이라고 할 수도 없다.

원심이 어느 거래사례가 인근유사토지 정상거래인지 여부와 인근유사토지정상거래가격의 정당한 참작방법에 관하여 심리를 하여 보지도 아니한 채 위 원심감정인 1의 감정평가액이 정당한 보상가액이고 동 액수에 미달하는 액을 보상가액으로 정한 이 사건 이의재결은 위법하다고 단정하였음은 심리를 미진하였거나 수용보상액산정에 있어서의 인근유사토지정상거래가격참작에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이다.

그러므로 나머지 상고논지에 대하여는 판단을 할 것 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.