[2] 포락 당시를 기준으로 포락된 토지에 대한 복구비용이 복구 후의 토지가액보다 많이 드는지 여부를 판단함에 있어 장래 대규모 개발사업으로 토지가액이 상승할 가능성이 있다는 사정을 참작할 수는 없다고 한 사례

[2] 포락 당시를 기준으로 포락된 토지에 대한 복구비용이 복구 후의 토지가액보다 많이 드는지 여부를 판단함에 있어 장래 대규모 개발사업으로 토지가액이 상승할 가능성이 있다는 사정을 참작할 수는 없다고 한 사례.

1. 원심판결의 요지

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시 증거에 의하여 기초사실로서, ① 소외 1, 소외 2 등은 1969. 2. 15. 건설부장관으로부터 공유수면이던 부산 동래구(현재는 해운대구) (주소 1 생략) 지선에 택지조성을 위한 매립면허를 받아 그 곳 서쪽 방향과 북쪽 방향을 잇는 "ㄱ"자형의 폭 3 내지 4m의 호안을 축조하고 그 안을 매립하여 (주소 2 생략) 대 3,075㎡ 및 (주소 3 생략) 대 1,550㎡(구 지번임)의 택지를 조성한 다음 1971. 12. 31. 준공인가를 받아 그 소유권을 취득한 사실, ② 그런데 소외 태창목재공업 주식회사가 위 각 대지로부터 2 내지 3km가량 떨어진 곳에 설치한 저목장에 저장하여 두었던 원목들이 1977년 8월경부터 1978년 8월경까지 사이에 수차에 걸쳐 태풍으로 인하여 저목장 밖으로 떠밀려 나와 위 각 대지 주위에 있던 호안축대들을 들이받아 파손시키고 매립된 흙이 유실되게 함으로써 위 각 토지의 일부인 이 사건 토지가 해수에 침수되기에 이른 사실, ③ 원고들은 1983. 11. 26. 이 사건 토지를 포함한 위 매립지 전부를 매수하여 1984. 3. 14. 소유권이전등기를 마친 사실, ④ 부산직할시 해운대구청은 1983. 11. 22. 측량 결과 위 매립지 중 일부인 이 사건 토지가 만수시 해수면 아래에 들어가는 것을 발견하고 해면에 포락되었다고 판단하여 1987. 10. 17. 지적법 제3조, 같은법시행령 제14조의 규정에 따라 이 사건 토지를 분할하여 부산 해운대구 (주소 4 생략) 대 1,537㎡ 및 (주소 5 생략) 대 1,074㎡로 지번과 지적을 부여하고 그에 관련된 등기, 등록사항을 말소한 사실, ⑤ 한편 부산직할시는 1983. 1. 4. 86아시아경기 및 88서울올림픽대회용 요트경기장 및 관광위락시설의 건설을 위한 부지조성을 위하여 이 사건 토지를 포함한 부산 해운대구 (주소 6 생략) 지선 약 28만 평의 공유수면에 대하여 해운항만청장에게 매립승인신청을 하여 같은 해 6월 1일 그 승인을 받고 같은 해 12월 3일 그 사업실시계획인가를 받아 매립공사를 시행하여 1988. 4. 23. 준공인가를 받아 이 사건 토지를 포함한 매립지 일부에 대하여 부산 해운대구 (주소 7 생략) 대 20,265㎡라는 지번과 지적으로 1988. 5. 12. 그 명의의 소유권보존등기를 마친 사실을 각 인정하였다.

나. 나아가 원심은 이 사건 토지에 관한 소유권확인을 구하는 원고들의 청구에 대하여 피고가 이 사건 토지는 늦어도 1983년 11월 해면에 포락되어 이에 대한 원고들의 소유권이 소멸하였다고 항변하는 데 대하여 그 판시 증거들을 종합하여 다음과 같이 판단하였다.

즉, 위 해운대구청이 측량을 통하여 이 사건 토지가 해몰되었음을 확인한 1983년 11월경을 기준으로 할 때 만수시 해수면 아래에 잠기게 된 이 사건 토지를 원상복구하는 비용은 금 203,650,000원(원심판결의 203,605,000원은 오기임이 분명하다) 정도이고 그 공사기간은 1년 정도 걸리는 사실, 이 사건 토지는 1983년 11월경에는 자연녹지지역이었으나 1984. 6. 12.부터 같은 달 25일까지의 도시계획안 공람절차를 거쳐 1985. 2. 15.자로 상업지역에 준하는 시설설치가 가능한 준주거지역으로 변경된 사실, 이 사건 토지가 원상복구된 상태를 기준으로 한 가액은 1983년 11월경 당시에는 ㎡당 금 65,000원 정도로서 금 169,715,000원(65,000 × 2,611) 상당이고, 원상복구공사가 완성되는 1984년 11월경을 기준으로 하여 당시 용도에 따른 자연녹지지역으로 평가할 때에는 ㎡당 금 68,000원 정도로서 금 177,548,000원(68,000원 × 2,611) 상당이나 이 곳을 준주거지역으로 가정하는 경우에는 ㎡당 금 93,000원 정도로서 합계 금 242,823,000원(93,000원 × 2,611) 상당이 되는 사실 등을 인정한 후, 위 인정 사실에 의하면 이 사건 토지는 1977년 8월경부터 최초로 침수되기 시작하여 점차 침수범위가 확대되면서 늦어도 1983년 11월경에는 지적법시행령 제26조 제1항 제3호에서 토지와 해면의 경계선으로 규정하고 있는 최대 만조위 또는 최대 만수위선을 기준으로 할 때 이 사건 토지 전부가 해수면 아래에 잠기게 되었다 할 것이고, 그 무렵 예상되는 이 사건 토지의 원상복구비용은 금 203,650,000원 상당임에 비하여 그 복구공사가 완성되는 1984년 11월경의 이 사건 토지의 예상가액은 금 177,548,000원에 불과하여 원상복구비용이 복구 후 토지가액을 다소 상회하고 있지만, 한편 원고들은 장차 원고들이 원상복구비용을 지출하게 될 것임을 전제로 하여 이 사건 토지를 포함한 매립지를 매수하였고 그 중 이 사건 토지의 매매대금은 면적비율로 안분할 때 금 157,948,443원(279,800,000원 × 2,611/4,625)인 점, 당시는 부산직할시가 86아시아경기 및 88서울올림픽대회에 대비하여 이 사건 토지 일대의 공유수면에 대하여 요트경기장 및 관광위락시설의 건설을 위한 부지조성을 위하여 매립공사를 추진 중에 있었던 때로서 장차 그 매립공사가 이루어지는 경우 이 사건 토지 및 주위 토지의 가격상승이 기대되는 시점이었고 실제로 이 사건 토지는 그 후 자연녹지지역에서 1985. 2. 15. 준주거지역으로 그 용도가 변경되어 부산직할시의 공유수면 매립공사가 끝나기 전에도 그 가격이 크게 상승한 점 등을 종합하면, 위와 같이 이 사건 토지의 원상복구비용이 복구 후 이 사건 토지의 가액을 다소 상회하고 있다는 사정만으로는 이 사건 토지가 원상복구할 경제적 가치가 없어 원상복구가 불가능한 상태에 이르렀다고 볼 수는 없다고 하여 피고의 항변을 배척하였다.

2. 상고이유에 대한 판단

가. 토지소유권의 상실 원인이 되는 포락이라 함은 토지가 바닷물이나 적용 하천의 물에 개먹어 무너져 바다나 적용하천에 떨어져 그 원상복구가 불가능한 상태에 이르렀을 때를 말하고, 그 원상회복의 불가능 여부는 포락 당시를 기준으로 하여 물리적으로 회복이 가능한지 여부를 밝혀야 함은 물론, 원상회복에 소요될 비용, 그 토지의 회복으로 인한 경제적 가치 등을 비교 검토하여 사회통념상 회복이 불가능한지 여부를 기준으로 하여야 하는 것으로서, 복구 후 토지가액보다 복구공사비가 더 많이 들게 되는 것과 같은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사회통념상 그 원상복구가 불가능하게 되었다고 볼 것이다. 또한, 원상복구가 가능한지 여부는 포락 당시를 기준으로 판단하여야 하므로 그 이후의 사정은 특별한 사정이 없는 한 이를 참작할 여지가 없는 것이다 (대법원 1984. 11. 27. 선고 84다카1072 판결, 1995. 8. 25. 선고 95다18659 판결 등 참조).

나. 그런데, 원심이 적법하게 인정한 바에 의하더라도, 이 사건 토지는 1977년경 해몰(해몰)이 시작된 이후 부산직할시의 매립공사에 의하여 다시 성토될 때까지 복구를 위한 조치가 취하여지지 않은 채 방치되어 왔는데, 피고측이 측량을 통하여 확인한 포락시기인 1983년 11월경의 이 사건 토지의 복구비용은 금 203,650,000원임에 반하여 원상복구된 상태를 기준으로 한 그 당시의 토지가액은 금 169,715,000원에 불과하다는 것이니(원심은 복구공사에 1년의 기간이 걸린다는 이유로 1984년 11월의 토지가액인 금 177,548,000원과 비교를 하고 있으나 원상복구비와 마찬가지로 복구 후의 토지가액도 포락 당시인 1983년 11월을 기준으로 대비하여야 할 것이다) 복구 후 토지가액보다 복구공사비가 더 많이 들게 되어 복구공사는 손해를 보게 되어 있었으므로 특별한 사정이 없는 한 위 시기에 이르러서는 사회통념상 원상복구가 불가능하게 되었다고 봄이 상당하다 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 그 판시와 같은 사정을 이유로 들어 1983년 11월 당시에는 이 사건 토지를 원상복구할 경제적 가치가 없다고 할 수 없다고 판단하고 있으나, 원심이 들고 있는 이유 중 먼저 원고들이 원상복구비용을 지출할 것을 전제로 하여 이 사건 토지를 매입한 가액이 금 157,948,443원이라는 점에 대하여 보면, 원고들은 이미 해몰된 상태에 있던 이 사건 토지 부분만을 위 가액에 매입한 것이 아니고 당시 해몰되지 아니한 상태의 토지 부분을 포함하여 위 소외 1 등이 매립한 토지 전체를 금 279,800,000원에 매입하였던 것으로, 이미 해몰된 토지와 그렇지 아니한 토지의 가치가 같은 것으로 보아 위 총 매입대금을 단순히 면적비율로 안분하여 이 사건 토지의 매입가액을 산정할 수는 없다고 할 것일 뿐만 아니라, 해몰된 토지의 복구가능성 여부는 그 토지의 객관적 평가액에 따라 사회통념에 비추어 결정하여야 하는 것이지 당사자의 특별한 주관적 평가에 기초한 매입금액에 따라 결정할 수는 없다 할 것이다.

다음으로 원심이 들고 있는 이유 중 장래의 토지가액 상승가능성에 대하여 살펴보면, 앞에서 본 바와 같이 원상회복의 가능 여부는 포락 당시를 기준으로 하여 원상회복에 소요될 비용과 그 토지의 회복으로 인한 경제적 가치 등을 비교 검토하여 사회통념상 회복이 불가능한지 여부를 판단하여야 하는 것이지 그 이후의 사정은 특별한 사정이 없는 한 이를 참작할 여지가 없는 것인데, 원심이 들고 있는 장래의 토지가액 상승가능성이란 바로 원고들과 같은 개인의 능력으로는 감당할 수 없는 대규모 개발사업 즉 이 사건에서 부산직할시가 올림픽 요트경기장 건설 및 그 주변 관광위락단지 부지조성을 위하여 이 사건 토지를 포함한 주변 공유수면 일대 약 28만 평에 벌인 공유수면매립사업의 시행과 이에 수반되는 토지의 용도지역 변경 등으로 인한 개발이익을 얻을 수 있는 가능성을 의미하는 것으로서 이러한 사정은 결국 이 사건 토지의 포락 여부 판단 기준시점 이후 원고들로서는 감당할 수 없는 대규모 매립, 개발행위가 부산직할시에 의하여 행하여짐으로써 발생하는 것이므로, 원심이 채택한 복구 후의 토지가액 평가가 그 당시의 가액으로서 정당한 것으로 인정되는 이상 위와 같은 사정까지 참작하여 이 사건 토지의 포락 여부를 판단할 수는 없다고 할 것이다.

따라서, 원심이 그 판시와 같은 이유만으로 1983년 11월 당시를 기준으로 하더라도 이 사건 토지는 아직 포락으로 인하여 소유권이 소멸되었다고 할 수 없다고 판단한 것에는 포락에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.