2018다268217 소유권이전등기

2018다268224(병합) 소유권이전등기

A

소송대리인 법무법인(유한) 득아

담당변호사 최광석, 이고은, 오현주

1. B

2. C.

3. D

4. E

5. F

6. G

7. H

8. I

피고 1, 4, 5, 6의 소송대리인 법무법인 명성

담당변호사 이기형, 신정재

피고들 소송대리인 변호사 이종민

서울고등법원 2018. 8. 17. 선고 2017나2067101, 2017나2067118

(병합) 판결

2020. 2. 13,

원심판결 중 피고들 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 이 사건의 경위

원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 원고는 1997. 1.경 L, M와 사이에 당시 토지거래허가구역 내에 위치한 평택시N 답 312m, 0 답 492m, P 전 10,865㎡(이하 통틀어 '이 사건 부동산'이라 한다)를 매매대금 652,745,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였고(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다), 특약사항으로 '매도자는 매수자의 인원수대로 명의이전용 서류를 발급하여 준다'고 기재되어 있다.

나. [는 원고와 이 사건 매매계약을 체결한 당일에 이 사건 부동산 일부를 바로 전매하는 계약을 체결하기도 하면서 토지거래허가신청을 하지 아니한 상태에서 이 사건 매수인들과 사이에 전매계약을 체결하였다.다. 1997. 10. 7. 이 사건 부동산 중 1필지인 P 전 10,865m²가 ① P 전 3,117㎡, AD 전 1,337m, ③ 7 전 1,726m, ④ W 전 1,482m, T 전 3,203㎡로 각 분할(이하 '1차 분할'이라 한다)되었고, 원고는 위 '분할된 P 전 3,117m' 토지의 공유자가 되었다. 라. 이 사건 부동산은 1998. 1.경 토지거래허가구역에서 해제되었고, 위와 같이 분할된 각 토지는 다시 여러 차례 재분할되었는데, 그중 일부는 이 사건 부동산이 토지 거래허가구역에서 해제되고, L에 대한 부동산등기특별조치법위반의 범죄사실에 관한 형사판결이 선고된 이후에 분할되었다.

마. 원고는 1999. 5. 11. '분할된 P 전 3,117m 토지의 공유자로서 공유물 분할(이하 '재분할'이라 한다)에 관여하여 위 토지에서 분할된 BH 토지(평택시 BI 토지로 환지. 되었다)의 공유자로 등재되어 있다.

바. 한편 피고들 명의로 등기된 원심 판시 별지 목록 기재 각 부동산은 모두 위 '분할된 AD, Z, W, T 토지에서 재분할된 토지들이다.

2. 원심의 인정과 판단

원심은 피고들의 '매매계약 추인' 주장에 대하여 다음과 같이 판단하여, 피고들의 무효행위 추인 주장을 배척하였다.

원고의 공유물 분할에 관한 관여 경위, 관여 정도에 비추어 보면, 원고가 1998. 1. 이후 '분할된 P' 토지의 재분할에 관여한 사정이 있다고 하여 이를 두고 토지거래허가를 받지 아니하여 무효인 '분할된 AD, Z, W, T' 각 토지에 관한 매매계약 및 전매계약의 효력을 유효한 것으로 추인한 것이라고 인정하기 어렵다. 따라서 원고가 이 사건 매매계약 및 전매계약이 토지거래허가를 받지 않아 무효라는 점을 충분히 이해한 상태에서 공유물 분할행위로 인하여 무효인 위 매매계약 및 전매계약이 유효하게 자신에게 귀속된다는 것을 승인한 것이라고 보기 어렵다는 것이다.

3. 대법원의 판단

가. 무효인 법률행위를 추인에 의하여 새로운 법률행위로 보기 위하여서는 당사자가 이전의 법률행위가 무효임을 알고 그 행위에 대하여 추인하여야 한다. 한편 추인은 묵시적으로도 가능하나, 묵시적 추인을 인정하기 위해서는 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 그럼에도 진의에 기하여 그 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야 할 것이므로 이를 판단함에 있어서는 관계되는 여러 사정을 종합적으로 검토하여 신중하게 하여야 한다. 위와 같은 법리를 고려하면, 당사자가 이전의 법률행위가 존재함을 알고 그 유효함을 전제로 하여 이에 터 잡은 후속행위를 하였다고 해서 그것만으로 이전의 법률행위를 묵시적으로 추인하였다고 단정할 수는 없고, 묵시적 추인을 인정하기 위해서는 이전의 법률행위가 무효임을 알거나 적어도 무효임을 의심하면서도 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 의사로 후속행위를 하였음이 인정되어야 할 것이다(대법원 2014. 3. 27. 선고 2012다106607 판결 등 참조).

나. 1) 앞서 본 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 매매계약 및 전매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결된 것이라고 할 것이므로 이 사건 매매계약 및 전매계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효라고 할 것이고(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다61553 판결 등 참조), 1차 분할이 있었던 1997. 10. 7. 당시는 이 사건 부동산은 여전히 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 그 후 토지거래허가구역 지정 해제가 이루어짐으로써 이 사건 매매계약 및 전매계약의 무효원인이 소멸하였다고 할 것이다.

2) 1차 분할 및 재분할이 이루어지던 때에 시행 중이던 구 지적법령의 규정을 종합하면, 토지의 분할은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말하고, 토지의 분할을 하고자 할 때에는 토지소유자가 분할측량성과도 등을 첨부하여 소관청에 신청하여야 한다. 위와 같은 토지 분할의 개념과 절차에 비추어 볼 때, 특정 토지에 대하여 1차로 토지 분할이 이루어지고 그중 일부 토지에 대하여 다시 분할이 이루어지는 경우, 재분할은 1차 분할의 결과로 분할된 토지의 형상과 소유관계를 전제로 하여 신청 및 분할절차가 진행된다고 할 것이다.

앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 부동산이 향후 전매 및 분할될 것을 예정하고 특약사항을 규정하였던 것으로 보이고, P 전 10,865㎡에 관하여 원고가 포함된 1차 분할은 토지거래허가구역 해제 전에 이루어졌지만 그 해제 이후 이루어진 '분할된 P 전 3,117㎡ 토지에 관한 재분할은 토지거래허가구역 해제전에 이루어진 1차 분할이 유효함을 전제로 하지 않으면 진행될 수 없으며, 1차 분할 이후의 재분할은 1차 분할의 분할형상과 소유관계를 전제로 하여 진행되기 때문에 원고가 토지거래허가구역 해제 후 재분할에 관여한 것은 그 이전에 이루어진 이 사건 매매계약과 전매계약이 토지거래허가를 받지 않아 확정적으로 무효라는 점을 알면서도 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 의사로 이 사건 매매계약과 전매계약의 후속행위를 한 것이라고 볼 여지가 있다.

다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 사정만으로 묵시적 추인이 있었던 것으로 보기 어렵다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 묵시적 추인에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 결론

나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고들 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관조희대

대법관김재형

주심대법관민유숙

대법관이동원