임차인이 부동산임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 한 후 본안승소판결이 확정되었으나 임차권설정등기가 경료되지 아니한 경우 임차인이 위 임차목적물의 경락인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는지 여부

임차인이 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 집행(기입)한 후에 강제경매신청에 의한 경매개시결정이 이루어지고 그 경매결과 제3자가 부동산을 경락받았다 하더라도 임차인이 임차권설정등기이행청구의 본안승소판결을 받아 그 판결이 확정되면 임차권설정등기를 경료하였는지의 여부에 관계없이 선행된 가처분등기와 위 확정판결에 기하여 그 경락인은 가처분권리자의 권리보전과 상용되지 아니하는 범위내에서 그 권리를 취득하는 것으로 확정된다 할 것이고 따라서 임차인은 임대인의 지위를 포괄승계한 경락인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

민사소송법 제714조 제1항

대법원 1984.4.16 자, 84마7 결정

원고 소송대리인 변호사 노무현, 문재인

주식회사 한국상업은행 소송대리인 변호사 김광일

대구고등법원 1987.1.8 선고 86나910 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.

1. 원고의 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거를 종합하여 원심판시 별지목록기재 건물은 원래 소외 주식회사 김해백화점(이하 소외 백화점이라 한다)의 소유이었는데 그 판시와 같이 강제경매절차에서 1984.1.30 피고가 경락받아 그 소유권이전등기를 경료한 사실, 원고는 위 강제경매개시결정 이전인 1982.8.4 위 건물중 청구취지기재 부분(이하 이 사건 임차목적물이라 한다)을 소외 백화점으로부터 임차보증금 31000,000원, 월차임금 150,000원 기간 2년(1984.8.4)으로 정하여 임차하고, 같은 해 8.31 부산지방법원으로부터 이사건 임차목적물에 관한 임차권보전을 위한 처분금지가처분결정을 받아 같은날 가처분집행등기를 경료하고, 뒤이어 소외 백화점을 상대로 이 사건 임차목적물에 관하여 원고를 임차인으로 한 임차권설정등기절차이행청구의 본안에 관한 소를 제기하여 1983.1.13 원고 승소판결을 받고 1983.2.8 동 판결이 확정됨에 따라 1986.11.14에 임차권설정등기를 경료한 사실을 확정한 후, 원고의 피고에 대한 임차권해지를 원인으로 한 임차보증금반환청구에 관하여, 임차인인 원고가 이 사건 임차목적물을 포함한 전체건물을 경락에 의하여 승계취득한 피고에 대하여 전 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구를 할 수 있으려면 임차보증금에 관한 사항이 임대차의 내용으로 등기되어 있어야 하는데, 원고는 소외 백화점을 상대로 한 임차권설정등기청구의 본안판결을 받음에 있어 임차목적물, 월차임액, 차임지급시기, 존속기간에 관한 사항만을 임대차의 내용으로 하였을 뿐 임차보증금의 약정유무 및 금액에 관한 사항은 이를 임대차의 내용으로 하지 않았기 때문에 위 판결에 터잡은 임차권설정등기의 내용에서도 임차보증금에 관한 사항이 누락되어 있으므로, 임차목적물을 양수한 피고에 대하여 임차보증금반환청구를 할 수 없다고 판단하여 원고의 그 부분 청구를 배척하였다.

살피건대, 임차인이 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 집행(기입)한 후에 강제경매신청에 의한 경매개시결정이 이루어지고 그 경매결과 제3자가 부동산을 경락받았다 하더라도 임차인이 임차권설정등기이행청구의 본안 승소판결을 받아 그 판결이 확정되면 임차권설정등기를 경료하였는지의 여부에 관계없이 선행된 가처분등기와 위 확정판결에 기하여 그 경락인은 가처분권리자의 권리보전과 상용되지 아니하는 범위내에서 그 권리를 취득하는 것으로 확정된다 할 것이고( 당원 1984.4.16자, 84마7 결정 참조), 따라서 임차인은 임대인의 지위를 포괄승계한 경락인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다 할 것이다.

원심이 이와 다른 취지에서 원고의 임차보증금반환청구를 배척하였음은 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분의 효력에 관한 법리를 오해한 위법을 저질러 판결결과에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이를 탓하는 논지는 이유있다.

2. 피고의 상고이유를 본다.

(가) 제1점에 대하여,

논지는 원심이 인정한 바와 같이 원고의 이 사건 임차목적물에 관한 임대차계약이 원고의 피고에 대한 해지의 의사표시를 담은 이 사건 소장부본이 송달됨으로써 1월이 경과한 1985.7.22에 적법하게 해지되어 종료되었다면 그 이후에는 위 임대차계약에 기한 임차권설정등기를 경료할 수 없다고 보아야 하므로 위 해지 이후인 1986.11.14에 이루어진 원고의 이 사건 임차목적물에 관한 임차권설정등기는 효력이 없다 할 것인즉 위 임차권설정등기가 유효함을 전제로 한 이 사건 유익비상환청구권은 이유가 없음에도 불구하고 이를 인용한 원판결에는 임차권등기의 효력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 것이다.

그러나 원고의 상고이유에 대하여 판단한 바와 같이 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 집행(기입)한 후 강제경매신청에 의한 경매개시결정이 이루어지고 그 경매결과 제3자가 부동산을 경락받았다 하더라도 임차인이 임차권설정등기이행청구의 본안 승소판결을 받아 그 판결이 확정되면 임차권설정등기를 경료하였는지의 여부에 관계없이 선행된 가처분등기와 위 확정판결에 기하여 경락인은 가처분권리자의 권리보전과 상용되지 아니하는 범위내에서 그 권리를 취득하는 것으로 확정된다 할 것이므로 원심이 그 채택한 증거에 의하여 이 사건 임대차계약이 해지되었고, 따라서 경락인인 피고는 그 선택에 따른 임대차계약 종료당시의 현존가치에 의한 유익비를 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 정당하고 이에 반하는 논지는 이유없다.

(나) 제2점에 대하여,

임차인이 임차목적물에 대하여 가지는 유익비상환청구권은 임대차계약이 종료한 때에 행사할 수 있는 것이며 이때 임차인은 유익비상환청구권에 대해서 유치권을 행사할 수 있고 유치권을 행사한 임차인은 임대인으로부터의 명도청구도 거절할 수 있는 것이므로 임차인인 원고가 위와 같은 유치권을 행사하고 있다고 보아야 할 이 사건에 있어서 임차목적물의 명도없이 유익비상환청구를 할 수 없다는 취지의 논지 또한 이유없다.

3. 따라서 원심판결중 유익비상환청구 부분에 관한 원심판단은 정당하고, 임차보증금반환 청구부분에 관한 원심판단은 잘못되었다 할 것이므로 이 부분을 파기하여 원심법원에 환송할 것이나 한편 원심판결에 의하면, 원래 임차보증금에서 공제하여야 할 연체월임료를 유익비상환청구 부분에서 공제한 결과가 되었으므로 이를 아울러 바로 잡기 위하여 원심판결전부를 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.