가. 분양금 잔액을 은행융자금으로 대환하기로 하고 아파트에 입주하였으나 과세기준일 현재 융자금 대환조치가 안 된 경우, 아파트에 대한 재산세 납세의무자

나. 지방세법 제182조 제1항 단서의 취지

가. 아파트 분양계약은 개인 대 법인 사이의 매매로서 지방세법 제111조 제5항에 규정된 ‘법인의 장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득’에 해당하므로 피분양자는 같은법시행령 제73조 제1항 단서에 의하여 사실상의 잔금지급일에 아파트를 취득한 것으로 간주된다 할 것이어서, 아파트의 분양자가 한국주택은행으로부터 융자받은 건설자금을 아파트 완공 후에 피분양자들의 주택구입자금융자금으로 대환하기로 약정한 경우, 분양계약자들로부터 분양대금 중 은행융자금을 제외한 나머지를 모두 지급받고 아파트에 입주시켰으나, 그들 중 일부 세대가 입주 당시 분양자에게 은행융자신청서류를 교부하였다가 그 후 준공검사 미필과 진입로 미포장 등을 이유로 회수하였고 입주자들의 하자보수요구가 이행된 이후 분양계약자들이 분양자에게 은행융자신청서류를 교부하여 주택건설자금 대출금이 주택구입자금 대출금으로 대환조치되었다면 그 대환이 이루어진 날 이전에는 아파트의 소유권이 피분양자들 앞으로 변동되었다거나 피분양자들이 아파트의 사실상 소유자라고 할 수 없고, 한편 피분양자들이 같은법시행령 제73조 제1항 단서에 따라 아파트를 취득한 것으로 간주되는 사실상의 잔금지급일은 그 대환이 이루어진 날이라고 봄이 상당하여 재산세 과세기준일 현재는 그 분양금 잔액이 완납되었다고 볼 수 없는 이상, 과세대장상 소유자인 분양회사가 재산세 납세의무를 부담하여야 하고 피분양자들이 잔금완납 전에 아파트에 입주하였다거나 이를 타에 임대한 사실 또는 취득세를 미리 자진신고·납부한 사실만으로는 사실상 소유자로 되어 재산세 납세의무를 부담한다고 볼 수 없다.

나. 지방세법 제182조 제1항 단서의 취지는 양수인이 양도인에게 잔대금을 지급하여 과세대상물건을 사실상 취득한 시점에서 권리변동이 생긴 것으로 보아 그 물건을 사실상 소유하는 양수인에게 재산세 납세의무를 부담시키겠다는 것이다.

지방세법 제111조 제5항 제3호 , 제182조 제1항 단서 , 지방세법시행령 제73조 제1항 단서

주식회사 동신주택 소송대리인 변호사 송기방

전주시장

광주고등법원 1993.9.23. 선고 92구670 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채택한 증거를 종합하여, 원고가 전주시 (주소 생략)외 10필지 위에 아파트 5개동 530세대를 건설하여 1989.11. 1차분 470세대를, 1990.5. 2차분 60세대를 전부 분양한 사실, 원고는 소외 한국주택은행과 사이에 같은 은행으로부터 융자받은 세대당 800만원 내지 1,000만원의 주택건설자금을 아파트 완공 후에 입주자들의 주택구입자금 융자금으로 대환하기로 약정하고 분양공고 및 분양시 분양신청자들에게 이를 고지하였으며, 분양시 잔금은 입주예정일에 지급받되 주택구입자금 융자금을 잔금의 일부로 대체하기로 약정한 사실, 원고는 1991.4.30. 이전에 442세대의 분양계약자들로부터 분양대금 중 은행융자금을 제외한 나머지를 모두 지급받고 그들을 아파트에 입주시켰으나, 그들 중 178세대가 입주 당시 원고에게 은행융자신청서류를 교부하였다가 준공검사 미필과 진입로 미포장 등을 이유로 1991.2.22. 이전에 회수하였고 입주자들의 하자보수요구가 이행된 이후인 같은 해 5.29.부터 442세대가 원고에게 은행융자신청서류를 교부하여 주택건설자금 대출금이 주택구입자금 대출금으로 대환조치된 사실을 인정한 다음 1991.4.30. 이전에 아파트 442세대의 소유권이 피분양자들 앞으로 변동되었다거나 1991.5.1. 현재 피분양자가 아파트 442세대의 사실상 소유자라고 할 수 없고, 한편 피분양자들은 지방세법시행령 제73조 제1항 단서에 따라 사실상의 잔금지급일에 아파트를 취득하고 사실상의 잔금지급일은 위 대환이 이루어진 날이라고 봄이 상당하므로 1991.5.1. 현재 아파트 442세대의 소유자는 원고라고 판단 하였다. 기록에 비추어 보면 원심의 사실인정은 정당하고 거기에 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 지방세법 제182조 제1항은 과세기준일 현재 재산세과세대장에 소유자로 등재되어 있는 자를 재산세 납세의무자로 하고, 다만 권리의 양도 기타 사유로 인하여 재산세과세대장에 등재된 자의 권리에 변동이 생겼거나 재산세과세대장에 등재되지 아니하였을 때에는 사실상 소유자를 납세의무자로 한다고 규정하고 있는바, 위 단서의 취지는 양수인이 양도인에게 잔대금을 지급하여 과세대상물건을 사실상 취득한 시점에서 권리변동이 생긴 것으로 보아 그 물건을 사실상 소유하는 양수인에게 재산세 납세의무를 부담시키겠다는 것이다.

이 사건 아파트 분양계약은 개인 대 법인 사이의 매매로서 지방세법 제111조 제5항에 규정된 ‘법인의 장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득’에 해당하므로 피분양자는 같은법시행령 제73조 제1항 단서에 의하여 사실상의 잔금지급일에 아파트를 취득한 것으로 간주된다 할 것이다. 그리고, 사실관계가 원심이 인정한 바와 같다면 1990년도 재산세 과세기준일 현재 분양금 잔액이 완납되었다고 볼 수 없으므로 과세대장상 소유자인 원고가 재산세 납세의무를 부담하여야 하고 피분양자들이 잔금완납 전에 아파트에 입주하였다거나 이를 타에 임대한 사실 또는 취득세를 미리 자진신고·납부한 사실만으로는 사실상 소유자로 되어 재산세 납세의무를 부담한다고 볼 수 없다 할 것이고, 따라서 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하며, 거기에 지방세법상 재산의 취득시기와 재산세 납세의무자에 관한 소론의 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.