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사건
2006가합3480 매매대금반환 등
원고
임00 ( 56 - 1 )
소송대리인 변호사 송근명
소송복대리인 변호사 성윤제
피고
1. 연00 ( 64 - 2 )
소송대리인 변호사 강인영
소송복대리인 변호사 강종수
2. 김용이 ( 67 - 2 )
3. 김을 ( 63 - 1 )
소송대리인 변호사 박광천, 나경수, 조경임
변론종결
2007. 8. 9 .
판결선고
2007. 9. 13 .
주문
1. 피고 김용0, 김을은 연대하여 원고에게 340, 000, 000원 및 이에 대하여 2006. 4. 20. 부터다 갚는 날까지 연 20 % 의 비율에 의한 금원을 지급하라 .
2. 원고의 피고 연00에 대한 청구를 기각한다 .
3. 소송비용중 원고와 피고 김용0, 김을 사이에 생긴 부분은 피고들이, 원고와 피고 연00 사이에 생긴 부분은 원고가 각 부담한다 .
4. 제1항은 가집행할 수 있다 .
청구취지
주문 제1항 및 피고 연00은 원고에게 400, 000, 000원 및 이중 60, 000, 000원에 대하여는
2004. 12. 7. 부터, 200, 000, 000원에 대하여는 2004. 12. 18. 부터, 80, 000, 000원에 대하여는
2005. 1. 12. 부터, 60, 000, 000원에 대하여는 소장부본 송달일 다음날부터 각 완제일까지 연
20 % 의 비율에 의한 금원을 지급하라 .
이유
1. 기초사실
가. 피고 연00과 피고 김용, 김을 사이의 매매관계 ( 1 ) 부동산중개보조원으로 일하던 피고 김용 ) 는 2004. 1. 6. 피고 연00과 사이에 토지거래허가구역 내에 있는 피고 연00 소유의 아산시 방축동 279 답 2, 892㎡와 같은 동 279 - 1 답 93㎡ ( 이하, ‘ 이 사건 방축동 토지 ' 라 한다 ) 에 관하여, 매매대금 372, 000, 000원으로, 계약금 40, 000, 000원, 중도금 50, 000, 000원, 잔금 132, 000, 000원을 지급하되, 매수인이 이 사건 방축동 토지에 설정되어 있는 소외 00 새마을금고에 대한 150, 000, 000원의 대출금 채무를 인수하기로 하고, 특약사항으로 ' 매도인은 잔금시 매수인이 지정하는 자에게 매도용 인감 및 필요한 일체서류를 갖춰 주며 분할할 수 있다. 근저당에 대한 해지는 잔금지급시나 그 이전에 할 수 있고, 매도용 인감이 2통 필요할 수 있다 ', 매수인을 “ 김용 외 2인 ” 으로 정하여 매매계약 ( 이하, ' 이 사건 1차 매매계약 ' 이라 한다 ) 을 체결하였다 . ( 2 ) 이에 따라 피고 김용 ) 는 계약 당일 계약금 40, 000, 000원을 피고 연00에게 지급한 후 , 2004. 2. 3. 경 피고 김을에게 이 사건 방축동 토지를 공동으로 구매하여 되팔아 이득을 남기자고 제의하여 승낙을 받고 피고 김을으로부터 받은 돈으로 이 사건 1차 매매계약에 대한 중
개수수료 ( 28, 000, 000원 ) 를 포함한 중도금 및 잔금 합계 210, 000, 000원을 2004. 2. 4. 부터 2004. 3. 26. 까지 사이에 피고 연00에게 지급하고, 2004. 3. 26. 피고 연00으로부터 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 교부받았다 .
나. 이 사건 방축동 토지를 원고에게 전매한 경위 ( 1 ) 피고 김용 ) 와 피고 김을은 2004. 5. 경 소외 곽00, 김00, 김00, 조00, 000 등과 함께 공동으로 자금을 마련하여 소외 망 원00 소유의 아산시 득산동 147 - 1 내지 12 토지를 분할하여 평당 180, 000원에 매수하면서 소외 이00에게는 평당 300, 000원에 매입한다고 속여 170, 000, 000원의 이익을 보았다 .
( 2 ) 그러나 2004. 10. 말경 위 이00가 위와 같이 피고 김용0와 피고 김을이 평당 가격을 부풀려 이익을 챙긴 사실을 알게 되어 항의하자, 위 피고들은 이00로부터 그가 매입하기로 했던 아산시 득산동 147 - 10 토지를 415, 000, 000원에 재매입하기로 약정하고, 재매입에 따른 세 금 등 일체의 비용 60, 000, 000원을 피고 김을이 부담하기로 하였다 . ( 3 ) 그 후 피고 김용0와 피고 김을은, 피고 김용가 피고 연00으로부터 위와 같이 매수하여 그 소유권이전등기서류까지 교부받았으나 소유권이전등기를 마치지 않은 이 사건 방축동 토지를 전매하여 위 재매입대금을 마련하기로 하고, 피고 김용0는 2004. 12. 7. 원고와 사이에 이 사건 방축동 토지에 대하여 매매대금은 540, 000, 000원으로 하고, 계약금은 60, 000, 000원, 중도금은 200, 000, 000원, 잔금 280, 000, 000원으로 하되 잔금 중 80, 000, 000원은 현금으로 지급받고 나머지 200, 000, 000원은 소외 00새마을금고 대출금채무 150, 000, 000원을 200, 000, 000원으로 증액하여 승계하기로 정하고, 매도인을 “ 연00 대 ( 代 ) 김용 ” 로 하는 내용의 매매계약 ( 이하, ' 이 사건 2차 매매계약 ' 이라 한다 ) 을 체결하였다 . ( 4 ) 이에 따라 원고는 피고 김용에게 2004. 12. 7. 계약금 60, 000, 000원, 2004. 12. 18 . 중도금 200, 000, 000원, 2005. 1. 12. 잔금 중 80, 000, 000원 등, 합계 340, 000, 000원을 지급하였다 .
다. 그 밖의 사정 ( 1 ) 피고 김을은 피고 김용0를 통하여 2004. 3. 경 피고 연00으로부터 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 소요서류를 교부받고도 이를 등기하지 않고 있다가 2005. 1. 3 .
대전지방법원 천안지원 2004카단 10425호로 이 사건 방축동 토지에 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 가처분결정을 받아 같은 달 5. 가처분등기를 마쳤다 . ( 2 ) 한편 원고는 2005. 1. 12. 이 사건 방축동 토지에 대하여 마쳐진 00 새마을금고에 대한 150, 000, 000원의 근저당권 채무를 인수하기로 하고, 잔대금 명목으로 피고 김용0에게 80, 000, 000원을 지급하고 ( 다만 영수증은 피근저당채무 150, 000, 000원을 포함한 180, 000, 000원에 대하여 피고 연00 명의로 받았다 ), 같은 날 이 사건 방축동 토지에 관하여 6개월 후에 소유권이전등기를 마치기로 하고 원고 명의로 채권최고액 4억 원, 채무자 피고 연00으로 된 근저당권 서류를 작성하고, 같은 달 13. 근저당권설정등기를 마쳤다 . ( ③ ) 피고 김을은 피고 연00을 상대로 대전지방법원 천안지원 2005가합4591호로 소유권이전등기의 소를 제기하여 2005. 12. 12. 이 사건 방축동 토지에 관하여 2004. 2. 3. 자 매매를 원인으로 한 토지거래허가절차를 이행한다는 화해권고결정을 받고, 이 사건 방축동 토지 중 279 토지에 관하여는 2006. 1. 26. 토지거래허가를 받았으나 279 - 1 토지에 대하여는 2006 .
2. 6. 한국철도시설공단에 수용되어 철도부지로 이용되고 있어 농지로 이용불가하다는 이유로 토지거래허가를 받지 못하였다. 이에 따라 피고 김을은 피고 연00을 상대로 대전지방법원 천안지원 2006가단 6061호로 위 방축동 279 토지에 관하여 소유권이전등기의 소를 제기하여 현재 계류중이다 .
2. 피고 연00에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장 요지
피고 연00은 이 사건 방축동 토지를 피고 김용 ) 와 피고 김을에게 매도하는 이 사건 1차 매매계약을 체결하였음에도 다시 피고 김용 ) 를 대리인으로 내세워 원고와 사이에 이 사건 2차 매매계약을 체결하여 결국 이 사건 2차 매매계약의 이행이 불가능하게 되었으므로, 원고는 이 사건 2차 매매계약을 피고 연00의 귀책사유로 인한 이행불능을 원인으로 해제하므로 이에 따른 원상회복으로 피고 연00은 원고에게 매매대금으로 지급받은 340, 000, 000원과 이 사건 2차 매매계약에서 약정한 계약금 상당의 위약금 60, 000, 000원을 합한 400, 000, 000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 .
나. 판단
( 1 ) 원고의 피고 연00에 대한 위와 같은 청구는 피고 연00이 이 사건 2차 매매계약의 매도인으로서의 지위에 있음을 전제로 하는 것인바, 원고가 피고 연00과 직접 매매계약을 체결하지 아니한 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 피고 연000이 피고 김용에게 대리권을 수여하여 이 사건 2차 매매계약을 체결한 매도인인지 여부에 대하여 살피건대, 위에서 인정한 사실과 갑 1호증, 갑 2호증의 1 내지 3, 갑 4호증, 갑 5호증, 갑 6호증의 1 내지 3의 각 기재에 -의하면 피고 연00은 피고 김용에게 이 사건 방축동 토지를 매도하고 잔금을 모두 지급받은 후 소유권이전등기서류까지 교부한 사실, 이 사건 1차 매매계약시 매수인을 ‘ 김용0 외 2인 ’ 으로 하고 특약사항으로 피고 연00은 잔금시 매수인이 지정하는 자에게 매도용 인감 및 필요한 일체 서류를 갖춰 주며 분할할 수 있고, 매도용 인감이 2통 필요할 수 있다고 약정한 사실, 이 사건 2차 매매계약은 1차 매매계약일로부터 약 10개월, 피고 연00이 잔금을 전부 지급받은 후로부터 약 7개월 뒤인 사실 등에 비추어 보면, 피고 연00은 피고 김용에게 이 사건 방축동 토지를 매도하고, 다만 피고 김용0가 이 사건 토지를 미등기 전매할 경우 최종 매수인 앞으로 매도용 인감증명서를 교부하여 직접 등기를 마쳐주겠다는 취지의 중간생략등기의 합의를 한 점만을 인정할 수 있을 뿐, 피고 김용0에게 자신을 대리하여 이 사건 방축동 토지를 다시 매도하는 권한까지 수여하였다고 볼 수는 없다고 할 것이다 . ( 2 ) 원고는 피고 연000이 이 사건 2차 매매계약의 잔금 지급일인 2005. 1. 12. 피고 김용이와 함께 참석하여 원고로부터 잔금 80, 000, 000원을 수령하고, 자신이 채무자가 되어 원고 명의로 채권최고액 4억 원의 근저당권을 설정하여 준 것에 비추어 볼 때, 피고 연000이 이 사건 2차 매매계약의 당사자라고 주장하는 듯 하나, 위에서 채택하여 쓴 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 피고 연00의 대리인이라고 칭하는 피고 김용0와 직접 매매계약을 체결하고, 계약금 및 중도금을 피고 김용에게 지급한 사실, 피고 연00은 위 잔금지급일에 피고 김용0로부터 연락을 받고, 자신 명의의 정우새마을금고에 대한 피근저당채무를 이 사건 1차 매매계약의 특약사항에 따라 피고 김용이나 혹은 실제 매수인에게 인수시키기 위하여 참석한 사실, 피고 김용0는 원고로부터 원고가 피고 연00 명의의 피근저당채무를 인수하고 난 나머지 잔금 80, 000, 000원을 지급받고 그 자리에 참석한 피고 연00으로부터 그 명의의 잔금 영수증을 발행받아 교부한 사실, 원고는 이 사건 방축동 토지가 피고 김용0가 피고 연00으로부터 매수하였으나 등기를 마치지 아니한 미등기토지인 사실을 알고 피고 김용에게 다시 미등기전매를 부탁한 사실, 원고는 위와 같이 잔금을 지급하고서도 이 사건 방축동 토지가 농지인 관계로 당장 자신 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 없자 6개월 후에 소유권이전등기를 마치기로 하고, 같은 날 이미 지급한 매매대금 340, 000, 000원을 담보하기 위해 피고 연00에게는 알리지 아니한 채, 채무자를 피고 연00으로 하여 원고 명의로 채권최고액 4억 원의 근저당권을 설정한 사실을 인정할 수 있을 뿐이므로, 위와 같은 사정만으로는 피고 연000이 원고와 이 사건 2 차 매매계약을 체결하였다거나 피고 김용에게 그 대리권을 수여하였다고 인정하기에 부족하고 달리 피고 연000 이 사건 2차 매매계약의 매도자라는 점을 인정할 만한 증거가 없다. 오히려, 원고는 이 사건 매매계약 체결시 또는 중도금 및 잔금지급일에 피고 연00에게 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결할 권한을 피고 김용에게 주었는지 확인하지 않았고, 피고 김용0가 이 사건 방축동 토지를 매도하여 등기를 마치지 아니한 채 미등기 전매한 사정을 알면서 피고 김용0를 이 사건 2차 매매계약의 매도인으로 삼았다고 보이므로, 이제 와서 피고 김용이가 대리인이라거나 피고 김용0에게 그 대리권을 수여함을 표시하였고 원고는 피고 김용에게 대리권이 있다고 믿었으므로 피고 연00이 이 사건 2차 매매계약에 기한 매도인으로서의 책임을 져야 한다는 취지의 원고의 주장은 받아들일 수 없다 .
3. 피고 김용O와 김을에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장 요지
피고 김용0와 김을은 이 사건 방축동 토지를 피고 연00으로부터 매수한 후 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 다시 원고에게 전매하는 불법행위를 저지르고 매매대금을 수령하였으므로 원고에게 동액 상당의 손해를 배상하여야 한다 .
다. 판단
피고 김용0와 김을00이 피고 연00으로부터 이 사건 방축동 토지를 매수하면서, 피고 김용가 소유권이전등기를 마치지 않은 채 전매하는 경우 편의상 그 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료해 주겠다는 원고의 의사 즉, 중간생략등기의 합의가 있었을 뿐인데, 마치 피고 김용0가 원고의 적법한 대리인인 것처럼 행세하면서 이 사건 방축동 토지를 원고에게 전매하는 계약을 체결하고 원고로부터 매매대금으로 340, 000, 000원을 수령한 사실, 이 사건 2 차 매매계약에 기한 소유권이전등기가 이행불능이 된 사실은 위에서 인정한 바와 같다 .
살피건대, 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하고, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인이 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략 등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우
각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 최초의 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이고 ( 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결 등 참조 ), 더 나아가 피고 김을은 이 사건 방축동 토지를 원고에게 매도했음에도 피고 연00을 상대로 토지거래허가절차이행을 구하고, 그 중 방축동 279 토지에 대하여는 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 가처분결정을 받아 원고가 근저당권설정등기를 경료하기 8일 전 가처분등기를 경료한 점 등에 비추어 보면, 피고 김용 ) 와 김을은 이 사건 방축동 토지의 소유권을 원고에게 넘겨 줄 의사가 없이, 또는 미등기전매로는 토지거래허가를 받을 수 없다는 사정을 잘 알면서 원고와 이 사건 2차 매매계약을 체결하고 매매대금을 수령하였다고 할 것인바, 피고들의 이러한 행위는 고의 또는 과실에 기한 불법행위에 해당한다 .
다. 소결론
따라서, 피고 김용0와 김을0은 연대하여 원고에게 이 사건 2차 매매계약의 매매대금 상당액의 손해 340, 000, 000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 다음날임이 기록상 분명한 2006. 4. 20. 부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에관한특례법이 정한 연 20 % 의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 .
4. 결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구 중 피고 연00에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 피고 김용0와 김을에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .
판사
재판장 판사 박정화
판사 문봉길
판사 오지원