주택재건축조합의 사업소득 발생 범위

주택재건축조합의 수입은 일반분양수입금액외에 조합원이 분양받은 아파트도 수입금액에 포함하여 보아야하는 것이고 그럴 경우 조합에도 사업소득이 발생되어 사업소득이 없음을 전제한 원고주장은 이유없음

법인세법 제41조자산의 취득가액

법인세법시행령 제72조자산의 취득가액 등

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2006. 1. 24. 원고에 대하여 한 2004 사업년도분 법인세 경정청구 거부처분을 취소한다.

1.제1심 판결의 인용

가. 당원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 2면 6행의 ′구 주택건설촉진법′을 ′구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문개정되기 전의 것)′으로 고치고 다음에서 보는 원고의 주장에 대한 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 따라 이를 그대로 인용한다.

나. 당심 주장에 대한 판단

(1) 주장

원고는, 원고가 소외 ○○○개발 주식회사(이하 ′소외 회사′라 한다)와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 소위 ′지분제′ 공사계약을 체결하여 원고의 조합원들에게 각 아파트 1세대를 공급하고 조합원 분양분 아파트를 제외한 나머지 일반분양 수입금액과 원고의 조합원들이 부담하는 추가부담금 등 원고의 모든 수입금액을 소외 회사가 수령하여 공사비로 충당하기로 약정하였으므로, 일반분양에 따라 2004 사업년도에 원고에게 수익이 발생한 것처럼 보일지라도 이는 장부상 계산된 가공이익에 불과하고 실질적인 이익은 모두 시공사인 소외 회사에게 귀속되었다 할 것이어서, 실질과세의 원칙에 따라 이 사건 법인세 경정을 구하는 원고의 청구에 대한 피고의 거부처분은 위법하다고 주장한다.

(2) 인정사실

(가) 공사계약의 내용

1) 원고의 2003. 7. 23. 소외 회사와 사이에 이 사건 재건축 아파트에 관한 공사계약(이하 ′이 사건 공사계약′이라 한다)을 체결하면서, 건축될 총 48세대의 아파트 중 34평형 18세대와 41.64평형 18세대 합계 36세대를 원고의 지분으로 인정하여 원고 조합원들에게 분양하고 나머지 12세대를 일반분양하기로 약정하였다.

2) 원고와 소외 회사는 공사비에 관하여 소외 회사가 원고로부터 추가분담금 21억 2,400만 원을 지급받고 일반분양 대상인 12세대 아파트 분양대금을 수령하여 공사비에 충당하되, 실제 공사비가 위 추가분담금과 일반분양 대금을 초과한다 할지라도 원고에게 청구하지 않기로 약정하였다.

3) 이에 따라 원고는 그 조합원들로부터 수령한 추가분담금 21억 9,240만 원 중 금 21억 2,400만 원을 소외 회사에게 지급하였고, 나머지 금액은 일반관리비, 부가가치세 등으로 지출하였다.

(나) 이 사건 재건축아파트의 시가 및 원고의 수입 · 지출 경위

1) 원고가 설립등기를 마친 2003. 7. 20.부터 최종적으로 사업을 종료한 2006. 12. 31.까지 수입 · 지출을 정산한 결과, 일반분양대금으로 금 33억 5,530만 원, 조합원분담금으로 금 21억 9,240만 원, 부가세 환급금 10,267,801원 등에서 미수금을 공제한 금 5,418,720,410원이 수입으로 계상되었고, 공사비 5,393,958,906원, 법인세 등 납부액 103,489,900원, 지급수수료 28,333,000원, 부가가치세 납부액 32,185,995원 등 합계 금 5,557,967,801원이 지출되었다.

2) 이 사건 재개발아파트의 분양가는 34평형의 경우 금 2억 7,500만 원, 41.64평의 경우 3억 2,300만 원으로 책정되어, 이를 기준으로 산정할 경우 원고 조합원들이 분양받은 아파트 36세대의 가액은 금 107억 6,400만 원(2억 7,500만 원 X 18세대 + 3억 2,300만 원 X 18세대)이 된다.

[인정 근거] 갑3호증의 1, 2, 갑4호증, 갑7호증의 1, 2, 갑8, 9, 12, 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

(3) 판단

구 주택건설촉진법상의 주택조합은 조합원들로부터 토지 또는 자금을 출자받아 주택을 건축하고 이를 조합원들에게 분양함으로써 조합원의 주거안정 및 주거수준의 향상을 도모하는 것을 그 사업목적으로 하고 있고, 통상 조합원 개개인이 자기의 토지나 주택을 출자하고 조합은 조합원에게 1세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 건축하여 일반분양한 다음 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 재건축사업이 이루어지므로, 주택조합에 사업소득이 발생하였는지 여부에 대해서는 여분의 아파트 등에 대한 일반분양 수입대금 뿐 아니라 조합원들이 취득하게 될 아파트의 가액까지 포함하여 계산한 수입과 공사비, 출자한 토지 원가, 추가분담금 등을 포함한 전체 지출비용을 대조하여 판단하여야 할 것이다. 그러므로 이 사건에 있어서 원고의 사업소득 발생 여부에 관하여 살피건대, 위 인정 사실에 의하면, 원고가 이 사건 주택재건축사업을 통하여 최종적으로 얻게 된 수입은 일반분양 대금 33억 5,530만 원과 원고의 조합원들이 취득한 아파트 36세대의 가액 금 107억 6,400만 원을 합한 금 141억 1,930만 원 상당이고, 원고가 지출한 비용은 공사비 53억 9,395만 원 및 원고 조합원들이 출자한 토지 가액 60억 166만 원과 추가분담금 21억 9,240만 원을 합한 금 135억 8,801만 원 상당이라 할 것이므로, 결국 그 차액인 금 5억 3,129만 원 상당이 이 사건 재건축사업으로 인하여 원고가 취득한 사업소득이 된다 할 것이다. 따라서, 원고가 주장하는 지분제 또는 도급제의 공사계약 방식은, 재건축조합이 사업을 시행함에 있어 그 공사대금(사업비)의 충당을 어떤 방식으로 하느냐의 선택의 문제일 뿐이고, 원고가 지분제 공사계약 방식을 채택한 결과 비록 원고가 소외 회사에 대한 공사비로 이 사건 일반분양 대금 전액을 지출하여 일반 아파트 분양과 관련하여 소득이 없는 것처럼 보인다 할지라도, 이는 원고가 소외 회사와의 약정에 따른 공사비에 관한 내부 자금 지출방식에 의한 것으로 원고의 재건축사업 중 일반 아파트 관련부분만을 따로 떼어내어 정산한 결과에 불과하며, 원고의 조합원들에게 분양한 아파트들을 포함하여 보면 일반 아파트 분양과 관련하여 발생한 소득만큼 원고의 조합원들이 부담하여야 할 공사비가 경감되는 방식으로 원고의 사업소득이 원고의 조합원들에게 분배된 것이므로, 결국 원고가 이 사건 재개발사업으로 취득한 실질소득이 존재하지 않는다는 점을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.

2. 결론

그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.