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판시사항
임차인에 대한 대여금 채권의 지급 담보를 위하여 임차인 명의를 대여자로 하는 임대차계약을 체결한 경우, 그 대여자의 임차보증금반환 청구를 배척한 원심판결을 파기한 사례
판결요지
임차인에 대한 대여금 채권의 지급 담보를 위하여 임차인 명의를 대여자로 하는 임대차계약을 체결한 경우, 그 대여자의 임차보증금반환 청구를 배척한 원심판결을 파기한 사례.
참조조문
원고,상고인
원고 (소송대리인 변호사 김영태)
피고,피상고인
피고 (소송대리인 변호사 이두성)
주문
원심판결을 파기한다. 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 들고 있는 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하고 있다.
소외 1은 1993. 8. 이전부터 피고로부터 이 사건 점포를 금 20,000,000원, 월임료 금 1,000,000원에 임차하여 그 곳에서 다방 및 카페를 경영하여 오다가 그 임차기간이 종료될 무렵인 1993. 8. 30. 위 점포의 임차권을 소외 2에게 임차보증금 20,000,000원과 권리금 50,000,000원 합계 금 70,000,000원에 양도하기로 하는 임차권 양도양수 가계약을 구두로 체결하였다. 위 계약은 위 소외 2가 자금사정이 어렵다고 하여 계약금 15,000,000원, 중도금 금 20,000,000원도 후불로 지급하기로 하고 잔금 금 35,000,000원은 1993. 12. 말까지 지급하기로 하였으며, 위 점포는 1993. 9. 21.경 인도받기로 약정하였다. 한편 위 소외 2는 위 점포임차권 양도양수 가계약상의 대금 확보를 위하여 이전부터 금전거래를 하여 오던 원고에게 금 35,000,000원의 금전대출을 부탁하였고, 이에 원고는 위 소외 2에게 위 금원을 대여하는 조건으로 위 금원의 지급 담보를 위하여 위 소외 2가 위 소외 1로부터 양수받을 위 점포임차권상의 임차인 명의를 원고 명의로 하여 줄 것을 요구하였다. 그리하여 위 소외 2는 위 점포임차권 양수가계약 체결 당시 원고 입회하에 위 소외 1에게 위와 같은 사정을 알리고 위 소외 1로부터 임차인의 명의를 원고 명의로 할 것을 승낙받고, 1993. 8. 30.경 위 소외 1, 소외 2 및 원고는 함께 피고를 찾아가 위와 같은 임차권 양도양수 및 채권채무관계 등의 내부사정을 숨긴 채 피고에게 위 소외 1, 소외 2, 원고가 함께 동업하여 위 점포를 운영하기로 하였으나 세금부담 등의 문제가 있으니 단지 임차인의 명의만은 원고 단독 명의로 하여 줄 것을 부탁하였다. 그런 관계로 피고는 위 소외 1, 소외 2, 원고 간의 위와 같은 내부사정을 전혀 모른 채 단지 이 사건 점포의 임차인 명의만을 원고 단독 명의로 하여 주고 임대보증금을 이전보다 금 1,000,000원 인상한 금 21,000,000원으로, 월임료를 금 1,000,000원, 임대기간 1993. 8. 20.부터 1년간으로 하는 임대차계약을 체결하였다. 그 후 위 소외 1은 위 소외 2의 요청으로 위 점포임차권 양도양수 가계약상의 인도일자 이전인 1993. 9. 5.경 위 점포를 인도하면서 그와 사이에 1993. 9. 20.까지 위 소외 2가 중도금 및 잔금을 지급하지 못할 경우에는 위 점포에 관한 권리를 포기하기로 약정하였다. 위 소외 2는 그 무렵부터 약 금 17,000,000원의 비용을 들여 위 점포의 내부수리 공사를 시작하였으며, 같은 해 9. 21.경에 이르러서야 원고의 입회 아래 위 소외 1에게 원고로부터 차용한 금 15,000,000원을 위 점포임차권 양수계약금으로 지급하고, 중도금 지급조로 위 소외 2 명의로 발행한 액면 금 5,000,000원짜리 가계수표 4매(위 가계수표는 이전에 위 소외 2가 원고로부터 수표 할인을 받기 위하여 원고에게 교부하였던 수표로서 위 중도금의 지급을 위하여 위 소외 2가 원고로부터 다시 차용한 수표이다.)를, 잔금 지급조로 위 소외 2 발행 명의의 액면 금 35,000,000원짜리 약속어음을 공증받아 이를 각 교부하였다. 그런데 위 소외 2는 같은 해 9. 25.경 자신 명의로 발행한 위 가계수표들이 부도가 나 결국 위 소외 1과의 위 약정을 이행할 수 없게 되자 위 소외 1과 사이에 위 점포에 투자한 시설비를 포함하여 위 점포에 대한 권리를 모두 포기하는 것으로 위 점포임차권 양수계약을 합의해제하고 그 무렵 위 소외 1에게 위 점포를 다시 인도하였다.
위와 같은 사실관계를 바탕으로 하여 원심은 원고의 임대차보증금반환 청구에 대하여, 원고는 위 소외 1과 위 소외 2 간에 위 점포임차권 양도양수 가계약이 체결되자 위 소외 2에게 점포 인수자금을 대여하면서 위 금원의 지급 담보만을 위하여 위 소외 2, 소외 1, 원고 3자 합의하에 피고 모르게 위 소외 2가 위 소외 1로부터 이전받게 될 위 점포 임차권상의 임차인 명의만을 단순히 원고 명의로 한 것으로 보일 뿐이고, 비록 위 임대차계약서상에 원고가 임차인으로 기재되어 있다 하더라도 이는 사실상 원고의 위 소외 2에 대한 채권의 존재 및 그 지급의 담보를 확보하기 위한 것에 불과하고, 피고가 원고를 실질적 임차인으로 보고 임대차계약 종료시에 그에게 임차보증금을 반환할 의무를 부담하기로 한 것으로 해석할 수는 없다 할 것이고, 위 소외 1이 원고에게 위 점포 임차권에 기한 임차보증금 반환채권을 양도하고 피고가 이를 승낙한 것으로 볼 수도 없으며, 피고는 위 임대차계약서를 작성한 이후 원고에게 월차임의 지급을 요구하여 원고가 피고에게 월차임조로 1993. 12.경 금 2,000,000원을 지급한 사실이 인정되기는 하나 이 사실만 가지고 원고의 임차권을 추인한 것이 되는 것도 아니므로 이유가 없다고 판단하고 있다.
2. 그러나 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 원고가 위 임대차계약서상의 기재와 관계없이 실질적 임차인이 아닌 것은 분명하지만, 위 소외 1은 1993. 8. 30.경 위 소외 2에게 이 사건 점포에 대한 임차권을 금 70,000,000원에 양도하기로 하여, 그 양도대금을 받기 전인 1993. 9. 5.경 점포를 미리 인도하고 같은 달 21.경 계약금, 중도금 및 잔금을 한꺼번에 현금과 가계수표 등으로 모두 받았다는 것이므로 그 무렵 이 사건 임차권은 두 사람 사이에서는 일단 위 소외 2에게 이전된 것이고, 피고도 위 소외 1과의 종전 임대차계약을 갱신한 것이 아니라, 동업자라고 하는 위 소외 1, 소외 2 및 원고 등과 새로이 임대차계약을 체결하는 것으로 알았을 뿐만 아니라 원고 등이 내부사정을 숨겼다 하더라도 피고가 위와 같이 임차인을 원고로 한 임대차계약을 체결하였으며, 피고가 원고에게 월차임의 지급을 최고하여 원고로부터 지체된 월임료의 지급을 받기까지 한 이상, 피고로서는 그 계약서의 작성으로 실질적인 임차인이 위 동업자들인 것과는 상관없이 이 사건 임대차계약상의 임차인을 원고로 인정하였을 뿐만 아니라 장차 임대차계약이 종료되는 경우에 임차보증금은 임대차계약서상 임차인으로 되어 있는 원고를 통하여 반환하겠다는 의사를 표시한 것으로 봄이 상당하다 고 할 것이다( 대법원 1983. 11. 22. 선고 82다카1969 판결 , 1994. 8. 23. 선고 94다18966 판결 등 참조). 한편 원고와 위 소외 2와 사이에서는 원고가 위 소외 2에게 금 35,000,000원을 대여하였고, 그 채권에 대한 담보 목적으로 위 임차보증금 반환채권을 취득한 이상 위 소외 1과 소외 2와 사이에 위 임차권 양도계약이 합의해제되었다 하여도 담보목적으로 취득한 원고의 권리가 소급하여 소멸하는 것이 아니라고 할 것이므로 피고는 원고에게 그 임대차기간 중 미납된 임료를 공제한 나머지 임차보증금을 반환함이 상당하다고 하겠다. 이와 달리 원고에게 이 사건 임차보증금을 반환할 의무가 없다고 판단한 원심판결에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나, 처분문서의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하겠다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.