이 사건 아파트에 53세대에 대한 피고의 평가는 적법하므로 원고들의 청구는 이유 없음

매도인은 분양전문업자들에게 분양대행을 맡기면서 분양수수료 책정을 위해 형식적으로 매매계약서를 작성하고 분양대행수수료를 지급한 것에 불과하므로, 피고가 이 사건 주식 1주당 가액을 평가함에 있어 이 사건 아파트의 세대당 가격을 평가한 것은 적법

구 상속세 및 증여세법 제39조

대전지방법원-2017-구합-104360(2018.08.24)

아파트'라고 한다) 53세대의 가액을 평가기준일(2012. 6. 5.)을 전후하여 3개월간

거래된 20세대는 실제 거래가액으로, 나머지 33세대의 가액을 8,400만 원(매매내역이

확인되는 11세대의 등기부등본상 거래가액 중 가장 낮은 금액. AAA이 2013. 11. 25.

토지공사에 일괄 매도한 22세대의 매매가액은 확인되지 않았다)으로 보고, 보충적 평

가방법을 적용하여 증자 전 주식의 1주당 가액을 14,338원으로, 증자 후 주식의 1주당

가액을 9,508원으로 각 평가하여, AAA의 주주인 EEE(원고 FFF의 고모부이자

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FFF 외 1

DDD의 오빠)이 들에게 불균등증자(저가 실권주 배정)에 따른 이익을 증여

한 것으로 보아 피고들에게 과세자료를 통보하였다.

다. 중부지방국세청의 과세자료 통보에 따라 피고 동작세무서장은 2016. 4. 19. 원고

FFF에 대하여, 피고 천안세무서장은 2016. 원고 DDD에 대하여 각 아래 고지세액

기재와 같은 증여세 부과처분(이하 '이 사건 각 처분'이라 한다)을 하였다.

라. 원고들은 2016. 10. 26. 및 같은 달 27.에 조세심판원에 조세심판을 청구하였으

나, 2017. 5. 10. 기각결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취

지

2. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

1) 원고들의 주장

AAA은 이 사건 아파트를 분양하면서 토지공사 매도분을 제외한 전세대를 분

양전문업자인 CCC, CCC, GGG, FFF, GGG에게 세대당 5,400만 원에 매도하

였고, 이후 분양업자들이 이 사건 아파트를 미등기전매하면서 8,400만 원 이상의 가격

으로 매도한 것이므로 AAA의 주식 1주당 가액을 평가함에 있어 이 사건 아파트의

세대당 가격은 5,400만 원이라고 보아야 하는데, 피고가 이 사건 아파트 53세대를 세

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대당 8,400만 원으로 계상하여 증여세를 부과한 것은 위법하다.

2) 피고의 주장

AAA은 분양전문업자들에게 이 사건 아파트를 매도한 것이 아니라, 분양전문

업자들에게 분양대행을 맡기면서 분양수수료 책정을 위해 형식적으로 매매계약서를 작

성하고 분양전문업자들에게 분양대행수수료를 지급한 것에 불과하므로, 피고가 AAA

의 주식 1주당 가액을 평가함에 있어 이 사건 아파트의 세대당 가격을 8,400만 원으로

평가한 것은 적법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 일반적으로 세금부과처분 취소소송에 있어서 과세요건사실에 관한 증명책임은

과세권자에게 있으나, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되

는 사실이 밝혀지면 상대방이 문제가 된 당해 사실이 경험칙 적용의 대상 적격이 되지

못하는 사정을 입증하지 않는 한, 당해 과세처분이 과세요건을 충족시키지 못한 위법

한 처분이라고 단정할 수 없다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009두6568 판결 등 참조).

2) 살피건대, 위 인정사실, 갑 제3, 10, 19호증, 을 제2 내지 7호증, 증인 CCC의

일부 증언 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을

종합하면, 과세관청에 의해 평가기준일 당시의 이 사건 아파트의 세대당 가액이 8,400

만 원이라는 점이 상당한 정도로 증명되었다고 보이므로, 세대당 가액이 이와 다르다

는 점을 납세의무자인 원고들이 증명하여야 하는데, 원고들이 제출한 증거만으로는 이

를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 주장은 받아

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들이지 않는다.

가) 이 사건 아파트 중 실제 거래가액이 확인된 20세대는 7,350만 원에서 8,700

만 원 사이에서 거래되었고, 1세대 평균 거래가액은 86,175,000원에 달한다. 또한 스마

일이 분양전문업자들에게 5,400만 원씩에 매도하였다고 주장하는 세대를 보면, 분양전

문업자 앞으로 소유권이전등기가 경료되지 않고 곧바로 피분양자들 앞으로 소유권이전

등기를 마쳤으며, 그 등기부상 매매가도 8,400만 원 이상으로 기재되어 있다. 또한 원

고들은 분양전문업자가 아닌 토지공사에 매도한 22세대의 매매가격에 관하여 아무런

객관적 자료도 제출하지 아니하고 있다.

나) AAA과 분양전문업자들 사이에 매매가를 5,400만 원으로 하여 작성된 부

동산매매계약서가 존재하나, 잠실세무서의 과세자료 처리 과정에서 BBB는 자신이

AAA과 작성한 매매계약서는 분양수수료 책정을 위하여 형식적으로 작성한 것이라고

진술하였다.

다) 피분양자들이 AAA을 상대로 제기한 민사소송에서 AAA이 아니라 주식

회사 AAA인베스트(이하 'AAA인베스트'라고 한다)가 매매계약 당사자이며 AAA

이 AAA인베스트에 대리권을 수여한 사실도 없다는 이유로 패소한 사실이 있으나,

위 각 민사소송에서의 AAA인베스트를 알지도 못한다는 AAA의 주장과는 달리, 스

마일인베스트를 설립한 증인 CCC은 이 법정에서 이 사건 아파트 238세대를 매수한

CCC의 부탁을 받고 분양대행을 하다가 CCC와 AAA 간의 매매계약이 해지되면

서 자신이 AAA을 찾아가 직접 계약을 하게 되었다고 진술하였다.

라) 분양전문업자들이 매매대금을 전액 입금했다고 볼 자료가 부족하고, 최초 매

매계약서를 작성한 CCC의 경우 수백억 원에 달하는 매매대금을 매월 수회에 걸쳐

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수년간 입금한 점, 분양 시 소요된 세금 등의 비용을 분양전문업자가 아닌 AAA이

처리한 것으로 보이는 점 등의 사정에 비추어 볼 때 AAA과 분양전문업자들 간의 매

매계약을 통상적인 매매로 보기 어렵다.

마) AAA은 BBB 등 분양전문업자들의 사업소득을 원천징수하였으며, 이 사

건 아파트의 매매가 주로 이루어진 2012년 AAA의 원천징수 이행상황을 보면 분양

전문업자들에게 사업소득으로 지급한 금액이 전년 대비 급증하는 등, AAA이 분양전

문업자들에게 분양대행수수료를 지급한 것으로 보인다(증인 CCC은 분양대행수수료

를 지급받은 사실이 없다고 증언하였으나, 증인 CCC은 BBB 등과 달리 AAA 소

속이 아닌 AAA인베스트의 대표이사였으므로 그 지위를 같이 볼 수 없는 점, 증인

CCC의 위에서 본 증언 내용이 관련 민사소송에서 인정된 사실관계와 상이한 점 등

에 비추어 보면, 증인 CCC의 증언만으로 모든 분양전문업자들에 대하여 분양대행수

수료 지급 없이 종국적인 매도가 이루어졌다고 인정하기 부족하다).

사) 원고들은 AAA이 HHH감정평가법인에 의뢰하여 평가된 이 사건 아파트

의 가액이 세대당 5,400만 원이고, 관련 민사소송에서의 감정평가 당시 이 사건 아파

트의 가액이 세대당 69,200,000원에서 76,800,000원 사이로 감정되었으므로 이 점에서

도 이 사건 아파트의 가액 평가가 위법하다는 취지의 주장도 하나, AAA이 HHH감

정평가법인에 의뢰할 당시의 평가시점은 2010. 4. 1.이고, 관련 민사소송 당시의 평가

시점은 2011. 9.경인 이상 이는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항의 평가기간

을 벗어난 시점임이 명백하며, 피고가 매매사례가액에 따라 이 사건 아파트의 시가를

평가한 이상 위 자료만으로 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수도 없다.

3. 결론

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그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이

판결한다.

천안세무서장

2018. 07. 18.

2018. 08. 24.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2004. 9. 1.부터 오산시 오산동 881-16번지에서 아파트 분양업을 영위

한 비상장 법인인 주식회사 AAA(이하 'AAA'이라고 한다)의 주주로서, AAA이

2012. 6. 5. 실시한 2차 유상증자에서 주당 5,000원에 원고 FFF는 80,000주, 원고

DDD은 40,000주를 취득하였다.

나. 중부지방국세청은 2015. 10 1.부터 2015. 12. 21.까지 AAA에 대한 주식변동조

사를 실시하였고, AAA이 보유한 천안시 다가동 27-2 소재 아트빌 아파트(이하 '이