서울동부지방법원2010가합12003 (2011.09.06)

채무초과상태에서 재산처분에 악의가 있음이 추정되는 경우 사해행위 취소 대상임

채무 초과상태에서 원고를 포함한 일반 채권자들을 해하게 된다는 사정을 충분히 인식하고 있었다고 봄이 상당하므로 사해행위 취소 대상에 해당함

2011나80687 사해행위취소

대한민국

AAAA 외2명

서울동부지방법원 2011. 9. 6. 선고 2010가합12003 판결

2013. 5. 2.

2013. 7. 18.

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

1. 청구취지

가. 별지 목록 제1항 기재 각 토지에 관하여， 피고 AAAA과 최BBBB 사이에 2008. 11. 24. 체결된 매매예약， 피고 AAAA， 송oo과 최BBBB 사이에 2008. 11. 24. 체결된 근저당 권설정계약， 피고 박oo과 최BBBB 사이에 2008. 11. 24. 체결된 근저당권설정계약을 각 최BBBB 지분 36850분의 4385 한도 내에서 취소한다.

나. 최BBBB에게 별지 목록 제1항 기재 각 토지 중 최BBBB 지분 36850분의 4385에 관하여， 피고 AAAA은 인천지방법원 부천지원 2008. 11. 25. 접수 제167077호로 마친 소 유권이전등기청구권가등기의， 피고 AAAA， 송oo은 인천지방법원 부천지원 2008. 11. 25. 접수 제167078호로 마친 근저당권설정등기의， 피고 박oo은 인천지방법원 부천지원 2008. 11. 25. 접수 제167079호로 마친 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

다. 별지 목록 제2항 기재 각 부동산에 관하여， 피고 AAAA과 최BBBB 사이에 2009. 7. 15. 체결된 매매예약을 취소하고， 피고 AAAA은 최oo에게 인천지방법원 부천지원 2009. 7. 15. 접수 제80121호로 마친 소유권이전등기청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

1. 인정사실 및 2. 본안 전 항변에 관한 판단

이 법원이 이 부분들에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 해당 부분과 같으므로 민 사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

3. 본안에 관한 판단

가. 당사자들의 주장요지 (1) 원고의 주장요지

최BBBB는 채무초과 상태에서 원고 등에 대한 채무를 면탈하기 위하여 원고 등 채권자를 해함을 알면서도 피고들과 공모하여 2008. 11. 24. 이 사건 토지에 관하여 AAAA 과 매매예약， 피고 송oo과 피고 박oo과 근저당권설정계약을 체결하고， 2008. 11. 25. 피고 AAAA에게 소유권이전등기청구권가등기를， 피고 송oo， 박oo에게 근저당권 설정등기를 마쳐 주었으며， 2009. 7. 15. 이 사건 토지 위에 선축한 오피스텔 각 호실 에 관하여 매매예약을 체결하고 소유권이전등기청구권가등기를 마쳐주었다. 따라서 위 각 매매계약 및 근저당권설정등기는 사해행위로서 취소되어야 하고， 피고들은 원고에 게 원상회복으로서 피고들 명의의 위 각 해당 등기를 말소할 의무가 있다.

(2) 피고들 주장요지

(가) 최BBBB는 2008. 11. 24. 및 2009. 7. 15.에 채무초과 상태에 있지 아니하였는바， 위 각 매매예약 및 근저당권설정계약은 최BBBB의 채권자들의 공동담보를 해하는 사해행위로 볼 수 없다.

(나) 2008. 11. 24. 설정된 피고들의 근저당권은 피고들에 대한 최BBBB의 기존 채무를 담보하기 위하여 설정된 것이고， 2008. 11. 24. 및 2009. 7. 15. 경료된 피고 AAAA의 이 사건 토지 및 신축 오피스텔에 관한 소유권이전등기청구권가등기는 최BBBB가 자금 난에 처하여 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 부득이 경료한 것으로 각 사해행위가 아니다.

나. 판단

(1) 이 사건 토지에 관하여 2008. 11. 24. 체결된 매매예약 및 각 근저당권설정계약 에 관한판단

(가) 피보전채권

위 인정사실에 의하면， 2008. 11. 24. 현재 기성립한 원고의 최BBBB에 대한 조세채권은 00000원(위 1. 가.항의 표 순번 1 내지 5의 합계)인바， 이는 이 사건 채권자취 소소송의 피보전채권이 된다.

(나) 2008. 11. 24. 당시의 채무자 최BBBB의 자산상태

1) 갑 제1， 2， 5 내지 8， 10， 11， 12， 19 내지 31， 36 내지 40호증， 을 제1， 2， 8 내지 17， 22， 34， 36 내지 42， 47， 48， 51， 52， 55 내지 57， 60， 61호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지변호 포함， 이하 같다)와 당심 증인 최BBBB의 일부 증언 및 피고 AAAA의 일부 본인신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하면， 아래 표 기재와 같이 2008. 11. 24. 당시 최 BBBB는 적극재산으로는 000원 내지 000원 상당의 부동산과 채권을 보유하고 있었고， 소극재산으로는 0000원의 채무를 부담하고 있었던 사실이 인정된다.

2) 당사자들의 주장에 대한 판단

① 원고는， 서울 강남구 0000에 대한 임대차보증금 000000원의 반환채무 가 최BBBB의 소극재산에 포함되어야 한다고 주장하므로 살피건대， 갑 제23호증의 기재에 의하면， 위 부동산의 전소유자인 김CCC은 2008. 1.부터 2008. 6.까지 위 부 동산을 임대차보증금 합계 0000원에 임대하여 임대수입을 얻고 있다고 신고한 사실을 인정할 수 있으나， 위 인정사실만으로 김CCC으로부터 위 부동산을 매수한 최BBBB 역시 00000원의 임대차보증금반환채무를 부담하고 있다고 단정하기는 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으며， 오히려 을 제19호증의 1， 2， 을 제46호증의 1 내지 3의 각 기재와 당심 증인 최BBBB의 증언에 변론 전체의 취지를 더하면，최BBBB는 2008. 4. 18. 김CCC으로부터 위 부동산을 000000원에 매수하여 2009. 3. 17. 이DDD외 1인에게 0000원에 매도한 사실， 최BBBB가 위 부동산을 매수할 당시 매도인 김CCC이 임차인들을 명도시켜 주기로 약정하였고， 최BBBB는 {주)EEE건설 로 하여금 비어진 모든 점포들에 대한 철거작업을 하게 한 사실이 인정되는바， 이에 의하면 위 임대차보증금반환채무는 존재하지 않는 채무로 최BBBB의 소극재산에서 제외되어야 한다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

② 피고들은， 아래 ①의 재산이 최BBBB의 적극재산에 포함되어야 하고，(①，②의 재산들이 최BBBB의 소극재산에서 제외되어야 한다고 주장하나， 아래 설시와 같은 이유로 피고들의 위 주장은 모두 이유 없다.

③ 광주시 OO리 91-8 외 8구획 및 공유부지 일체(이하 'OO리 토지'라 한다)

피고들은， 최BBBB가 2007. 4. 23. OO리 토지를 김OO 외 7인으로부터 0000원에 매수하였는데， 위 부동산은 토지거래허가구역 내에 있어 최BBBB 앞으로 소유권이 전등기가 이루어지지는 않았으므로 최BBBB 소유의 '부동산'으로 파악하기는 어려우나 대신에 유동적 무효 상태에서 최BBBB는 소유권이전등기청구권이라는 '채권'을 가지며 그 가치는 당시 매입가격인 0000원 상당으로 보는 것이 타당한바， 위 000원이 최BBBB의 적극재산에 산입되어야 한다고 주장한다. 살피건대， 을 제34 내지 36， 53， 54호증의 각 기재와 당심 증인 최BBBB의 증언에 의 하면， 최BBBB는 2007. 4. 23. 김OOO 외 7인과 사이에 토지거래허가구역 내에 있는 OOO리 토지를 00000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 사실， 당시 최BBBB는 OO리 토지 소유자들로부터 위 토지들에 관한 매매 및 허가권 등 권한을 위임받았고， 그후 위 토지들 지상에 단독주택형 OO리 타운하우스 6동의 신축공사를 하여 2008. 11. 24. 당시 완공된 주택 일부(1， 2， 3동)에 관하여 수분양자들 앞으로 소유권 이전등기가 마쳐진 사실이 인정되는바， 위 인정사실에 의하면 최BBBB는 OO리 토지 위에 단독주택형 타운하우스를 신축분양할 목적으로 OO리 토지 소유자들과 매매계약 을 체결함으로써 사실상 위 토지를 확보한 것으로 보이기는 한다. 그러나 나아가 최BBBB가 OO리 토지를 매수함으로써 위 토지를 실질적으로 소유하게 됨을 전제로 그예 상응하는 소유권이전등기청구권을 보유하였다는 피고들 주장사실에 대하여는， 최BBBB가 피고들 주장과 같은 채권을 법률상 유효하게 보유할 수 있어 그 가치 상당의 적극재산이 있다고 볼 근거가 없을 뿐더러 앞서 든 증거들에 변론 전 체의 취지를 더하여 인정되는 제반 사정들만으로는 최BBBB가 위 OO리 토지 전체에 관하여 자선의 자금으로 이를 사실상 구입하였거나 또는 어떤 재산권을 가지고 있다고 보기 부족하고 달리 피고들 주장사실을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서， OO리 토지를 최BBBB의 적극재산에 포함시키지 않는다. 우리은행 대출금채무 00000원 피고들은， 최BBBB의 우리은행에 대한 대출금채무 000원은 최BBBB의 처 윤OOO과 이대강이 서울 0000 소재 토지를 매수하면서 위 부동산에 근저당권을 설정하여 우리은행으로부터 잔금대출을 받는 과정에서 사업자등록이 있는 최OO 명의를 빌려 대출받은 것이고 대출받은 돈 전액은 위 부동산의 잔금 지급에 사용되었는바，위 대출금채무는 최BBBB의 소극재산에 포함되지 않거나， 소극재산에 포함된 다하더라도 충분한 물적 담보 있는 구상금채권이 적극재산에 포함되어야 한다고 주장한다. 살피건대， 설령 피고들의 위 주장과 같이 위 채무의 실제 채무자가 윤OO， 이OO이고， 최BBBB는 대출명의자에 불과하다고 하더라도 이는 윤OO， 이PP과 최OOO 간의 내부관계에 불과하고 주식회사 우리은행과의 사이에 있어서 위 대출금채 무의 채무자는 여전히 최BBBB라고 보아야 하므로 위 대출금채무를 소극재산에서 제외할 수 없고， 또한 최BBBB가 대출명의를 빌려주었다는 사실만으로는 최BBBB에게 민법 제442조가 정한 사전구상권이 발생하였다고 볼 수 없으며， 달리 사전구상권 의 발생요건에 관한 별다른 주장・입증이 없는 이상 구상금채권을 적극재산에 포함 시킬 수도 없다 할 것이다.

④ 한평신용협동조합 대출금 000원에 대한 연대보증채무

피고들은， 한평신용협동조합에 대한 대출금 0000 원에 관하여는 주채무자 이OO에게 물적담보가 확보되어 있으므로 최BBBB의 소극재산에서 제외되어야 한다고 주장하나，최BBBB가 위 주채무자를 위하여 보증채무를 부담하는 이상 피고들 주장 사유만으로는 소극재산에서 제외되어야 할 특별한 이유가 없다.

(다) 무자력의 초래 여부

1) 일반 법리

사해행위는 채무자가 적극재산을 감소시키거나 소극재산을 증가시킴으로써 채무초과 상태에 이르거나 이미 채무초과상태에 있는 것을 심화시킴으로써 채권자를 해하는 행위를 말하는 것이므로 어떤 행위를 사해행위라고 하려면 그 행위로 말미암아 위와 같은 상태가 초래되었다는 점이 전제되어야 한다고 할 것이고(대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다7783 판결 참조)，한편 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기는 그 자 체만으로는 물권변동의 효력을 발생하는 것은 아니지만 후에 그 본등기를 하는 경우에는 가등기시에 소급하여 소유권변동의 효력이 발생하기 때문에 채권자로 하여금 완전 한 변제를 받을 수 없는 결과를 초래하는 것이어서 그 가등기설정행위도 채권자취소권의 대상이 된다고 할 것이다(대법원 1975. 2. 10. 선고 74다334 판결 참조).

2) 이 사건에서의 검토

① 위 법리를 기초로 이 사건에 관하여 보컨대， 최BBBB가 2008. 11. 24. 이 사건 토지에 관하여，피고 AAAA과 매매예약을， 피고 AAAA， 송수경 및 피고 박종임과 각 근저 당권설정계약을 체결하고， 이를 원인으로 한 피고들 명의의 가등기 및 근저당권설정등 기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같은바， 이 사건 토지는 그 전체에 관하여 실질적으로 원고를 비롯한 일반채권자들에 대한 공동담보로서의 재산적 가치가 없어졌다 할 것이다. 위와 같은 사정을 기초로 이 사건 토지에 대한 매매예약 및 근저당권설정계약 체결 후 최BBBB의 잔존 적극재산의 가액은 아래와 같은 계산에 따라 합계 000원 내지 000원으로 감소되었고， 최BBBB가 부담하고 있던 채무액은 여전히 합계 0000원이다.

② 소결

그렇다면， 이 사건 토지에 대한 매매예약 및 근저당권설정계약의 체결에 의하여 채 무자 최BBBB는 채무초과의 상태에 이르게 되었다고 할 것이다.

(라) 사해행위 및 사해의사

채무자가 책임재산을 감소시키는 행위를 함으로써 일반채권자들을 위한 공동담보의 부족상태를 유발하거나 심화시킨 경우에 그 행위가 채권자취소의 대상인 사해행위에 해당하는지 여부는， 행위목적물이 채무자의 전체 책임재산 중에서 차지하는 비중， 무자력의 정도， 법률행위의 경제적 목적이 갖는 정당성과 그 실현수단인 당해 행위의 상당성， 행위의 의무성이나 상황의 불가피성， 채무자와 수익자 사이의 통모의 유무와 같은 공동담보의 부족 위험에 대한 당사자의 인식의 정도 등 그 행 위에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여， 그 행위를 일반채권자를 해하는 행 위로 볼 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 할 것인바(대법원 2010. 9. 30. 선고 2007다2718 판결 참조)， 앞서 본 바와 같이 2008. 11. 24. 이 사건 토지에 대한 매매예약 및 근저당권설정계약의 체결에 의하여 최BBBB는 채무초과의 상태에 이르렀고，여기에 이 사건 토지가 최BBBB의 재산에서 차지하는 비중， 이 사건 매매계약 및 근저당권설정계약의 체결과 위 가등기 및 근저당권설정등기의 경료 시기， 피고들과 최BBBB 사이의 관계 등을 보태어 보면，최BBBB는 이 사건 토지에 대한 매매예약 및 근저당권설정계약 체결 당시 그러한 처분행위가 공동담보의 부족 내지 상실을 초래하여 원고를 포함한 일반 채권자들을 해하게 된다는 사정을 충분히 인식하고 있었다고 봄이 상당하며， 나아가 수익자인 피고들의 악의 역시 모두 추정된다.

(마) 사해행위취소 및 원상회복

따라서， 2008. 11. 24. 이 사건 토지에 관하여， 피고 AAAA과 최BBBB 사이에 체결된 매매예약， 피고 AAAA， 피고 송oo과 최BBBB 사이에 체결된 근저당권설정계약， 피고 박OO과 최BBBB 사이에 체결된 근저당권설정계약은 모두 원고에 대한 사해행위로서 원고가 구하는 바에 따라 각 최BBBB 지분 36850분의 4385 한도 내에서 취소되어야 하고， 원상회복으로서 피고들은 최BBBB에게 이 사건 토지 중 최BBBB 지분 36850분의 4385 에 관하여 마친 소유권이전등기청구권가등기， 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

(2) 이 사건 건물에 관하여 2009. 7. 15. 체결된 매매예약에 관한 판단

(가) 피보전채권

위 인정사실에 의하면， 2009. 7. 15. 현재 기성립한 원고의 최BBBB에 대한 조세채권 의 합계액은 2008. 11. 24. 현재보다 0000원이 증가한 0000원(위 1. 가.항의 표 순번 1 내지 12의 합계)인바， 이는 이 사건 채권자취소소송의 피보전채권 이 된다.

(나) 2009. 7. 15. 당시의 채무자 최BBBB의 자산상태

을 제19호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면， 2008. 11. 24. 이후 2009. 7.

15. 현재까지 아래 표와 같이 최BBBB의 적극재산은 000원 감소하였고， 소극 재산은 000원이 감소한 사실이 인정된다.

(다) 사해행위 및 사해의사

앞서 본 바와 같이 최BBBB는 2008. 11. 24. 이미 채무초과 상태에 있었는데，2009. 7. 15.까지 적극재산이 소극재산보다 더 많이 감소하였으므로 채무초과 상태가 더욱 심화되었다 할 것이고(앞서 인정한 최BBBB의 소극재산 외에도 원，피고 간에 다툼이 있는 최BBBB의 소극재산으로 진영숙에 대한 가압류채무 0000원， 정OOO에 대한 가압류채무 00000원 등이 더 있는바，위 채무들의 인정 여하에 따라서 채무초과 상태는 더 악화될 수 있다)， 앞서 본 법리에 비추어 채무초과 상태에 있던 최BBBB가 2009. 7. 15. 이 사건 건물에 관하여 피고 AAAA과 매매예약을 체결한 것은 원고 등 채권자를 해할 의사로서 한 사행행위에 해당한다고 보아야 할 것이다. 그리고 이때 최BBBB의 사해 의사가 인정되는 이상 수익자인 피고 AAAA의 악의는 추정된다.

(라) 사해행위취소 및 원상회복

따라서， 피고 AAAA이 2009. 7. 15. 최BBBB와 사이에 이 사건 건물에 관하여 체결한 매매예약은 원고에 대한 사해행위로서 원고가 구하는 바에 따라 최BBBB 지분 36850분 의 4385 한도 내에서 취소되어야 하고， 원상회복으로서 피고 AAAA은 이 사건 건물에 관하여 마친 소유권이전등기청구권가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

(3) 이 사건 토지 및 건물에 대한 매매예약의 체결 및 그로 인한 가등기를 마친 것이 사해행위가 아니라는 피고들 주장에 대한 판단

(가) 피고 AAAA의 주장

피고 AAAA은， 최BBBB가 자금난으로 오피스텔의 신축공사를 계속 추진하기 어려운 상황에 처하여 사업전체를 포기할 상황에 이르자 피고 AAAA이 추후 사업 전체를 양수받기로 하고 우선 자신이 가진 자금을 모두 투입해서라도 공사를 계속 추진하자고 제안 하였고，이에 최BBBB는 공사를 계속 추진하는 것이 당장 공사업체들 및 수분양자들에게 피해가 가지 않는 최선의 방법이라고 생각하여 부득이 피고 AAAA으로부터 자금을 융통하기로 하고 이 사건 토지 및 신축 오피스텔에 관하여 가등기를 설정하였던 것인 바， 위와 같은 가등기의 설정행위는 이 사건 신축 오피스텔을 분양하여 변제자력을 확 보하기 위한 부득이한 조치였으므로 사해행위라고 할 수 없다고 주장한다.

(나) 판단

1) 채무초과상태에 있는 채무자가 그 소유의 부동산을 채권자 중의 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당한다고 할 것이나， 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변 제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 자금을 융통하기 위하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 그로부터 선규자금을 추가로 융통받았다 면 특별한 사정이 없는 한 채무자의 담보권 설정행위는 사해행위에 해당하지 않는 다고 할 것 이 다(대 법 원 2001. 5. 8. 선 고 2000다50015 판결 등 참조).

2) 이 사건으로 돌아와 보면 앞서 든 증거들 및 갑 제9호증， 을 제2 내지 7， 66 내지 72호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면， 최BBBB는 2008. 2. 1. 이 사건 토지를 취득한 후 그 지상에 오피스텔 43세대를 신축하기 위하여 2008. 2. 16. 주식회사 OO종합건설(이하 'OO종합건설'이라고만 한다)과 사이에 공사금액 0000원， 준공일 2008. 11. 20.을 내용으로 하는 공사도급계약을 체결한 사실， OO종합건설이 공사비가 제대로 지급되지 않는다는 이유로 2008. 7.경 공사를 중단하자 최BBBB는 2008. 10. 15. OO종합건설과 사이에， 준공 후 오피스텔 수 분양자들의 분양잔금을 양자 공동명의로 개설된 통장으로 입금받아 최우선적으로 공사비를 정산하기로 하는 합의를 함과 아울러， 당일 OO종합건설에게 액면가 000원의 약속어음을 발행하여 준 사실， 그 무렵 오피스텔 수분양자들 중 일부 세대는 최BBBB에 대하여 공사가 제대로 진행되지 않아 분양계약을 해제하겠다고 하면서 계약금 및 중도금의 반환을 요구하기도 한 사실， 이에 최BBBB는 피고 AAAA으로부터 자금을 융통하기로 하고 우선 2008. 11. 24. 피고 AAAA과 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매예약을 체결하고 2008. 11. 25. 위 매매예약을 원인으로 한 피고 AAAA 명의의 가등기를 마쳐 주었고， 오피스텔이 완공됨에 따라 2009. 6. 26. 선축 오피스텔에 관하여 자신 명의의 소유권보존등기를 마친 다음(같은 날 이 사건 토지는 대지권으로 등기를 마쳤다) 2009. 7. 15. 다시 피고 AAAA과 사이에 위 오피스텔 43채 전부에 관하여 매매예약을 체결하고 같은 날 위 매매예약을 원인으로 한 피고 AAAA 명의의 가등기를 마친 사실， 피고 AAAA은 이 사건 토지에 가등기를 설정할 무렵인 2008. 11. 10.부터 2009. 12. 31.까지 사이에 최BBBB에게 합계 0000원을 지급한 사실 그후 피고 AAAA은 신축 오피스텔 43세대 중 이 사건 건물 5세대4)를 제외한 분양대금을 완납한 38세대에 대하여 이 사건 토지의 공유지 분 및 이 사건 오피스텔의 구분소유권에 대한 소유권이전청구권의 가등기를 이전 하여 준 다읍， 2009. 12. 11. 또는 2010. 5. 31. 위 오피스텔 각 호실에 관하여 소 유권이전등기청구권가등기에 기한 본등기를 하는 방법으로 소유권을 이전하여 준 사실을 인정할 수 있다. 그러나 한편 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음의 사정들 즉，① 피고들 주장의 위 신규자금은 이 사건 토지 뿐만 아니라 그 지상에 건립된 오피스텔 43세대 전부에 관하여 피고 AAAA 앞으로 담보가등기를 설정해주고 피고 AAAA으로부터 받은 것인데， 앞서 본 바와 같은 이 사건 토지(이 사건 토지의 취득가액만 하더라도 0000원에 달한다)나 이 사건 토지를 포함한 신축 오피스텔의 가액(분양분 잔금채권과 미분양분 분양가액의 합계액은 무려 000원에 달한다)과 위 신규자금 규모를 비교해 볼 때 피고 AAAA 명의의 가등기를 담보 가등기로 보기에는 담보물과 피담보채무 사이의 균형이 지나치게 과도하게 어긋나 있어 그 주장을 쉽사리 받아들이기 어려운 점 ② 위 신규자금은 약 1년간에 걸쳐 수시로 투입되었는데， 이에 비추어 보면 이 사건 토지 및 신축 오피스텔에 관한 매매예약 체결 당시에 국한하여서만 유독 최BBBB가 자금난에 처하여 신규자금을 추가로 융통받지 않을 수 없는 불가피한 상황이었다는 피고 AAAA의 주장을 그대로 믿기는 어려운 점，③ 더구나 당시 최BBBB가 공사업체에 대하여 공사대금채무를 부담하고 있기는 하였으나 일반 채권자들로부터 조급하게 담보권을 실행할 사태의 도래가 예상되지는 않았고 또한 가등기를 경료받은 피고 AAAA은 이전부터 계속적으로 영업자금을 융자하여 오던 최BBBB의 기존 채권자로서 장래에도 그 융자가 계속되는 것이 기대되는 사정 아래에 있었다고 보이는바， 과연 진행 중인 공사의 완공을 위하여 이 사건 토지 및 건물에 관하여 가등기를 설정하는 것이 최션의 방법 이었는지에 대하여는 의구심이 드는 점，④ 실제로 피고 AAAA이 이 사건 토지 지상 에 건립된 오피스텔에 관하여 수분양자들 앞으로 가등기에 기한 본등기를 마쳐주 어 최BBBB의 일반채권자들은 더 이상 이 사건 토지 및 오피스텔을 집행재산으로 할 수 없게 되었는바，결과적으로 최BBBB의 채권자들 중 수분양자들로 하여금 차질 없이 완전한 소유권을 이전받도록 하여 사실상 우선변제를 받게 하는 결과에 이르게 함으로써 원고를 비롯한 다른 일반 채권자들의 이익을 해하게 된 점 등에 비추어 보면， 최BBBB가 신규자금 명목으로 0000원을 지급받았다는 점만으로 최BBBB가 이 사건 토지 및 오피스텔에 피고 AAAA 명의의 가등기를 설정한 행위가 사업을 계속 추진하여 채무 변제력을 확보하기 위한 부득이한 조치였다고 보기는 어렵다. 따라서 피고 AAAA의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면，원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 인용할 것인바， 제1심 판결은 이 와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한 다.