별지 원고 목록 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 국민 담당변호사 정종원)

한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 정기돈 외 1인)

2012. 11. 15.

인천지방법원 2012. 5. 22. 선고 2012가합30119 판결

1. 원고들의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고들에게 각 1,600,000원 및 이에 대한 별지 부당이득금반환표 ‘납부일자’란 기재 각 납부일 다음날부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 주장 및 판단

가. 정비기반시설 설치비용 공제 주장

(1) 주장

원고는 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제60조 제1항 에서 정비사업비는 사업시행자가 부담한다고 규정하고 있고, 같은 법 제63조 제2항 에서 시장·군수는 사업시행자가 주택공사인 주거환경개선사업의 경우 정비기반시설 비용의 전부 또는 일부를 보조하여야 한다고 규정하고 있어 원고들은 이 사건 사업과 관련하여 정비기반시설 설치비용을 부담할 의무가 없음에도 불구하고, 피고가 원고들에게 이 사건 아파트를 분양하면서 정비기반시설 설치비용을 포함하여 분양가를 산정한 것은 강행법규 위반으로 무효이므로, 피고는 이 사건 분양계약에 따른 분양대금 중 정비기반시설 설치비를 공제하여 산정한 분양가를 초과한 부분을 부당이득으로 반환하여야 한다고 주장한다.

(2) 판단

구 도시정비법 제60조 제1항 은 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 정비사업비를 부담하도록 정하고 있으나, 한편 같은 법 제61조 제1항 은 사업시행자로 하여금 위와 같이 부담한 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 토지등소유자에게 부과금으로 부과·징수할 수 있음을 규정하고 있고, 정비기반시설에 관하여는 같은 법 제65조 제1항 에서 정비사업의 시행으로 새로이 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설에 대체되는 정비기반시설을 설치하는 경우 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 귀속된다고 규정하고 있을 뿐, 원고들과 같은 토지등소유자에게 정비기반시설 설치비용을 부담시키는 것을 직접적으로 금지하거나 토지등소유자에 대한 분양가격은 조성원가로 하여야 한다는 취지의 규정은 없으며, 오히려 위와 같이 관련 법령은 구 도시정비법에 의한 사업의 경우 사업시행자는 원칙적으로 공사비 등 정비사업비를 부담하되 사업시행과정에서 부담한 정비사업비와 발생한 수입의 차액을 토지등소유자에게 부과할 수 있음을 예정하고 있다.

나아가 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라고 한다)상의 이주대책대상자에 대한 생활기본시설 설치비용의 부담을 입법적으로 금지한 취지는 공익사업의 시행으로 생활의 근거를 완전히 상실하여 새로운 거주지로 이전하여야 하는 이주대책대상자에게 이전에 누리고 있던 종전 생활상태에 상응하는 주거환경 조성비용을 다시 부담하게 하는 것은 부당하므로 생활보상의 일환으로 생활기본시설 설치비용만큼은 분양대금에서 공제해 줌으로써 수용 이전에 이미 누리고 있던 최소한의 주거환경은 보장해주어야 한다는 것인바, 이처럼 생활의 근거를 완전히 상실하는 공익사업법상의 이주대책대상자들과는 달리 주거환경개선사업상의 토지등소유자는 생활의 근거를 상실하는 것이 아니라 오히려 위 사업의 시행으로 개선된 주거환경 속에서 신축된 주거용 건축물을 분양 또는 임대받을 수 있는 우선적 권리를 향유하게 되는 이득만을 취하게 될 뿐만 아니라, 토지등소유자가 반드시 사업지구에 거주할 것을 요하지도 않으므로 생활의 근거를 상실하였는지 여부와 관계없이 위와 같은 우선적 권리를 누릴 수 있는 점, 더구나 관련 법령에 따라 국가 및 지방자치단체는 주거환경개선사업비의 일부를 국고나 국민주택기금 또는 지방재정에서 보조하거나 융자할 수 있고, 이에 따라 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가는 주택건설업자가 이러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮게 되어 결국 토지등소유자는 보다 저렴한 비용으로 주택을 분양받아 주거환경개선사업 이전보다 주거환경이 개선된 기존의 생활근거지에서 계속 거주할 수 있는 점, 공익사업법 제78조 제4항 이 “이주대책의 내용에는 … 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다”고 규정되어 있어 그 비용부담이 금지되는 대상이 일반분양자를 제외한 이주대책대상자만으로, 그 적용범위가 총사업비가 아닌 생활기본시설 설치비용만으로 한정되어 있는 것과는 달리 구 도시정비법 제60조 제1항 은 “정비사업비는 … 사업시행자가 부담한다”고만 되어 있어 ‘사업시행자가 부담한다’는 문구를 원고들 주장과 같이 문언적으로만 해석하여 원고들에게 비용을 부담시켜서는 안되는 근거로 삼는다면, 주거환경개선사업 시행자는 정비기반시설 설치비용을 포함한 정비사업비 전부를 원고들과 같은 토지등소유자는 물론 같은 법 제50조 제5항 에 의하여 주택을 공급받는 일반분양자들에게도 부담시킬 수 없다는 부당한 결론에 이르게 되는 점 등에 비추어 보면, 구 도시정비법 제60조 제1항 이나 제63조 제2항 규정만을 근거로 하여 어떠한 경우에도 주거환경개선사업상의 토지등소유자에게 정비기반시설 설치비용을 부담시키는 것은 강행법규에 의해 금지되어 있다고 해석할 수는 없다.

또한 피고가 이 사건 사업을 시행함에 있어 인천시 남동구로부터 정비기반시설 설치비용의 보조를 받았다거나, 이러한 보조를 받았음에도 불구하고 그 보조금에 상응하는 정비기반시설에 대한 설치비용을 원고들의 분양가 산정에 반영하였다고 인정할 증거도 없다(원고들은 지급 받은 보조금을 분양가 산정에 반영하지 않았다는 점을 피고가 입증하여야 한다고 주장하나, 국가나 지방자치단체로부터 지급 받은 보조금 등은 사업시행자의 수입으로 반영되어 분양가 산정시 고려되는 것이 통상적이므로, 원고들 주장과 같이 피고가 분양가 산정에 있어서 이를 고려하지 않은 오류를 범하였다는 특별한 사정에 대한 입증책임은 이를 주장하는 원고들에게 있다고 봄이 상당하다).

따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

나. 분양가상한제 적용 주장

(1) 주장

원고들은 이 사건 아파트는 주택법(2007. 4. 20. 법률 제8383호로 개정된 법률) 제38조의2 에 따른 분양가상한제가 적용되는 공동주택이고, 이 사건 개선사업은 같은 법 부칙 제2조에 해당하는 사업이므로, 위 주택법 제38조의2 제2 , 3항 에 따라 이 사건 아파트 분양가를 산정하였어야 함에도 불구하고 이를 적용하지 않은 분양가로 원고들에게 분양하였으므로, 피고는 원고들에게 그 차액 상당을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장한다.

(2) 판단

(가) 원고들이 이 사건 아파트에 적용된다고 주장하는 위 주택법 부칙 제4조 제1항은 “ 주택법 제38조의2 의 개정규정은 2007년 9월 1일 이후 최초로 제16조 의 규정에 따른 사업계획승인( 「도시 및 주거환경정비법」제28조 의 규정에 따른 사업시행인가, 「건축법」 제8조 의 규정에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 신청하는 분부터 적용한다”고 규정하고, 같은 조 제2항 은 “2007년 8월 31일 이전에 사업계획의 승인을 얻었거나 승인을 신청한 경우로서 2007년 12월 1일 이후 제38조 제1항 의 규정에 따른 입주자모집승인[「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업을 제외한다)의 경우는 「도시 및 주거환경정비법」제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가]을 신청하는 경우에는 제1항 의 규정에 불구하고 제38조의2 의 개정규정을 적용한다”고 규정하고 있는바, 앞서 본 바와 같이 이 사건 사업은 구 도시정비법에 근거한 주거환경개선사업이고, 피고가 2007. 9. 1. 이전인 2002. 11.경 최초로 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6852호로 주택법으로 전부개정되기 전의 법률) 제33조 에 근거하여 인천광역시장으로부터 이 사건 사업지구에 공동주택을 건립하는 주택건설사업계획에 대한 승인을 받았으므로 위 부칙 제4조 제1항에 해당하지 않음은 명백하나, 나아가 이 사건 사업의 입주자모집승인 및 입주자모집공고는 2007. 12. 1. 이후인 2008. 7.경에 이루어졌음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 사업은 적어도 시기적으로는 위 부칙 제4조 제2항의 사업에 해당하는 것으로 보인다.

이에 대하여 피고는 위 부칙 제4조 제2항에서 ‘주거환경개선사업을 제외한다’고 규정하고 있으므로, 이 사건 사업은 그 시기를 살펴 볼 필요 없이 부칙 제4조 제2항의 적용대상이 아니라고 주장하나, 위 부칙 제4조 제2항에서 “「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업을 제외한다)”라고 하여 ‘주거환경개선사업을 제외한다’라는 문구를 기재한 것은 주거환경개선사업의 경우에는 위 부칙 제4조 제2항이 적용되지 않는다는 취지가 아니라, 부칙 제4조 제2항에 따라 주택법 제38조의2 가 적용되는지 여부는 공익사업의 ‘입주자모집승인일’이 기준일이 되는데, 도시정비법상의 정비사업은 주거환경개선사업을 제외하고는 모두 도시정비법 제50조 제1항 에 따라 입주자모집이 아닌 관리처분계획에 따라 주택을 공급하여야 하므로 이와 같은 도시정비법상의 정비사업의 경우에는 입주자모집승인일이 아닌 ‘관리처분계획인가일’이 위 입주자모집승인일에 대응하여 기준일이 된다는 점을 명시할 필요가 있고, 반면 주거환경개선사업은 도시정비법상의 다른 정비사업과는 달리 관리처분계획인가라는 절차가 없고 입주자모집승인만 있을 따름이어서 이와 같은 예외 문구를 적용할 필요가 없으므로, 도시정비법상의 정비사업에 대해서는 관리처분계획인가일이 기준이 되지만, 주거환경개선사업은 관리처분계획인가일이 아니라 여전히 입주자모집승인일이 기준이 된다는 취지에서 ‘주거환경개선사업은 제외한다’는 문구를 기재한 것으로 보인다. 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

(나) 그러나 위 부칙 제4조는 신설된 제38조의2 의 시간적 적용범위를 구분하여 놓은 것에 불과할 뿐, 위 부칙에 의하여 제38조의2 가 적용되는 공동주택의 요건 자체가 변동되는 것은 아니므로, 이 사건 아파트에 분양가상한제가 적용되기 위하여는 여전히 이 사건 아파트가 제38조의2 에서 규정하고 있는 공동주택에 해당하여야 할 것이다.

주택법 제38조의2 는 “사업주체가 제38조 의 규정에 따라 일반에게 공급하는 공동주택”에 분양가상한제가 적용된다고 규정하고 있는 반면, 구 도시정비법 제50조 제2항 은 주택법 제38조 에 불구하고 입주자 모집조건 등에 관하여 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다고 규정하고 있고, 다만 같은 법 제50조 제5항 에서 사업시행자가 토지등소유자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여 공급대상자 외의 자에게 공급할 경우에는 주택의 공급방법·절차 등에 관하여 주택법 제38조 를 준용하도록 규정하고 있다.

이러한 법령의 내용과 앞서 본 바와 같이 주거환경개선사업에 대하여는 사업시행비용 보조 등의 다양한 혜택이 부여되어 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가격은 주택건설업자가 이러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮게 될 뿐만 아니라, 구 도시정비법 제50조 제2항 에 의하여 시장·군수의 승인을 얻어 책정되므로, 과도한 분양가가 책정될 우려가 크지 않다는 사정을 보태어 보면, 구 도시정비법상의 사업시행자는 공급대상자(토지등소유자)에 대하여는 주택법 제38조 가 아닌 구 도시정비법 제50조 제2항 에 따라 주택을 공급하고, 공급하고 남은 주택이 있어 구 도시정비법 제50조 5항 에 따라 공급대상자 외의 자(일반인)에게 공급하는 경우에는 주택법 제38조 를 준용하게 되므로, 이와 같이 일반인에게 공급된 공동주택만이 주택법 제38조의2 에 따른 ‘분양가상한제 적용주택’이라고 봄이 타당하다 주1) .

이 사건에서 보건대, 앞서 본 증거의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 공공분양 및 공공임대 입주자 모집시 이 사건 아파트는 이 사건 사업지구 내 토지 또는 건축물 소유자(지구주민)에게 우선 공급되고, 잔여분은 일반공급으로 전환되며, 지구주민에 대하여는 주택법 제38조 에 의한 공급이 아닌 구 도시정비법에 의한 공급으로 분양가상한제의 적용이 배제되고 일반공급에 대하여는 주택법 제38조의2 에 의거하여 분양가상한제가 적용된다는 점을 명시한 사실, 원고들은 모두 이 사건 사업지구의 토지 또는 건축물 소유자로서 우선 공급 대상자이거나 그 승계인인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고들은 주택법 제38조의2 제1항 에서 정한 ‘일반인’이 아니라 ‘지구주민’으로서 피고로부터 특별공급을 받은 것이어서 원고들이 분양받은 이 사건 아파트는 주택법 제38조의2 제1항 의 분양가상한제가 적용되는 공동주택에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 사업의 시기가 주택법 부칙 제4조 제2항에 정한 사업 시기에 해당하는지 여부와는 상관없이 이 사건 아파트에 대하여는 주택법 제38조의2 에 따른 분양가상한제를 적용할 수 없다. 원고들의 위 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고들의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.

[별지 생략]

주1) 주택법 제38조의2는 2009. 2. 3. “일반에게 공급되는 공동주택”에서 “일반인에게 공급되는 공동주택”으로 개정되었다.