개별공시지가가 없는 토지에 해당하는지 여부

개별공시지가가 없는 토지 중 형질변경 등으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지라 함은 형질변경 등으로 인하여 공부상으로도 지목변경이 있은 후 새로운 지목에 근거한 개별공시지가가 결정 · 고시되기 전의 토지를 의미하는 것임.

소득세법시행령 제164조 (토지·건물의 기준시가 산정)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2004.○○.○○. 원고에 대하여 한 양도소득세 91,139,790원의 부과처분을 취소한다.

1.기초사실

가. 원고는 1996.○○.○○. 분할 전 ○○시 ○○동 ○○○-○ 임야 2,479㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)를 취득하였다가 2003.○○.○○. 아래 나.항 기재 건물과 함께 이를 최○○에게 양도하였다.

나. 원래 이 사건 토지에는 1970.경부터 목조 시멘트기와지붕 주택 25.92㎡ 및 축사 20㎡가 존재하다가 1996.○○.○○. 멸실되었는데, 원고는 1996.○○.○○. 이 사건 토지상에 철근콘크리트조 근린생활시설 105㎡, 주택 93㎡ 및 부속사 66㎡에 대한 신축허가를 받아 같은 해 ○○.○○. 완공하였다.

다. 이 사건 토지는 1996.12.19. ○○시 ○○동 ○○○-○○으로 등록전환된 후 같은 동 ○○○-○○ 대 329㎡, 같은 동 ○○○-○○ 임야 511㎡, 같은 동 ○○○-○○ 도로 294㎡ 및 같은 동 ○○○-○ 임야 1,345㎡로 분할 및 지목변경되었다.

라. 원고는 2004.○○.○○. 양도차익 확정신고를 하면서 위 각 토지들과 유사한 인근 토지개별공시지가를 기준으로 취득가액을 산정한 후 이에 기하여 양도소득세액 13,358,760원을 신고 · 납부하였다.

마. 피고는 2004.○○.○○. 원고의 취득 당시 개별공시지가로 ㎡당 89,200원을 적용하여 이 사건 토지의 취득가액을 산정하고, 여기에 위 나.항 기재 신축건물에 대한 취득가액을 합산하여 이를 토대로 양도소득세액 105,569,216원을 산출한 다음, 여기에 가산세 11,577,397원을 더하고 원고가 이미 납부한 세액을 공제한 나머지 양도소득세 91,139,790원을 추가로 부과고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 갑 제9호증, 을 제1, 4호증의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

(1) 이 사건 토지는 1970.경부터 공부상 지목은 임야였으나 실질적으로는 대지로 사용되어 왔는바, 그렇다면 이 사건 토지는 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 지가형성요인이유사한 인근토지를 표준지로 보고 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 산정한 감정가액을 토대로 취득가액을 산출하여야 함에도 불구하고 이 사건 토지의 1996.01.01. 기준개별공시지가를 토대로 취득가액을 산출한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) ○○시장은 이 사건 토지의 현황이 대지이므로 이와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지를 선정하여 이 사건 토지에 대한 1996.01.01 개별공시지가를 결정하였어야 함에도 불구하고 장부상의 지목만을 기준으로 하여 임야인 비교표준지를 선정하여 개별공시지가를 결정한 위법이 있고, 이를 토대로 취득가액을 산출한 이 사건 처분 역시 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다

다. 판단

(1) 이 사건 토지가 개별공시지가가 없는 토지라는 주장에 대한 판단

소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령(2005.02.19. 대통령령 제18075호로 개정되기 전의 것) 제164조 제1항 제3호의 규정에 의하면 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액과 관련하여, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지와 같이 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 관할세무서장이 그 토지와 지목 · 이용상황 등 지가형성요인이유사한 인근토지를 표준지로 보고 소정의 비교표에 의하여 이를 평가하여야 하고, 이 경우 관할세무서장은 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 되어 있는바, 여기서 '개별공시지가가 없는 토지' 중 하나로서의 '형질변경 등으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지'라고 함은형질변경 등으로 인하여 공부상으로도 지목변경이 있은 후 새로운 지목에 근거한 개별공시지가가 결정 · 고시되기 전의 토지를 의미한다. 그런데 원고의 주장은 이와 달리 공부상의 지목 변경 여부와는 관계없이 사실상 형질만 변경된 토지도 위 법조 소정의 '개별공시지가가 없는 토지'에 해당한다는 전제 위에 서있다는 점에서 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 산정에 위법이 있다는 주장에 대한 판단

구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 관련 규정이나 토지가격비준표 등에 의하면 개별토지가격은 독립한 필지에 대하여 당해 토지 전체의 특성에 따라 1필지 전체의 단위 면적당 가격으로 산정되는 것이므로, 1필지의 토지가 현실적으로 여러 용도로 혼재되어 이용되는 경우에는 용도별 면적과 가치를 고려하여 주용도를 판단하고, 주용도와 부용도를 구별하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주용도로 구분하여 그 특성에 따라 1필지 토지 전체의 개별토지가격을 산정하되, 다만 1필지의 토지가 2개 이상의 용도지역으로 구분지정되거나 1필지 토지의 일부가 도시계획시설용지로 지정된 경우 등 예외적인 경우에만 그 면적별로 가중평균하는 방법으로 산정할 수 있는바(대법원 2000.02.08. 선고 97누11577 판결 등 참조), 갑 제13, 15, 16, 17호증의 각 기재와 이 법원의 ○○○지사에 대한 사실조회결과만으로는 이 사건 토지의 주용도가 대지라거나, 이 사건 토지의 주용도와 부용도를 구별하기 어려운 경우에 해당한다고 부기는 어렵고, 오히려 갑 제4호증의 기재에 의하면 개별공시지가의 기준시점인 1996.01.01 당시 이 사건 토지의 전체면적 2,479㎡ 중 대지로 사용된 부분은 목조시멘트 기와조 주택 1층 25.92㎡ 및 축사 20㎡의 대지부분에 불과하여 이 사건 토지의 주용도는 임야였다는 사실이 인정되므로 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분은 적법하다 할 것인바, 그 위법을 이유로 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관 계 법 령

소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

제99조 (기준시가의 산정)

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 부문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

소득세법 시행령(2005.02.19. 대통령령 제18075호로 개정되기 전의 것)

제164조(토지·건물의 기준시가 산정)

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장이 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

지적법

제2조(용어의 정의)

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "지적공부"라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 것을 말한다.

가. 토지대장·임야대장·공유지연명부·대지권등록부(이하 "대장"이라 한다), 지적도·임야도(이하 "도면"이라 한다) 및 경계점좌표등록부

7. "지목"이라 함은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.

17. "지목변경"이라 함은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(2005.01.14. 법률 제7335호 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 전면개정되기 전의 것)

제10조(공시지가의 적용)

①국가·지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 기타 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.